健康资讯 2015年北京购房政策特别友好，有贷款记录的只要贷款己还清再买房就算首套，首付30%，并且贷款利率打85折。
我们动心了，因为偏爱新房，于是几乎转遍了同时期丰台、大兴所有在售商品房，首开华润城、泽信公馆、德贤公馆、中海墅…..，几经选择，在房价飞涨的2016年出手了，签下了上千万的购房合同，贷款利率优惠后4.185%。
小区位于四环边，容积率低，全部是10-11层的小洋房，一梯一户，南北通透。唯一遗憾的是小区周边环境有些差。
因为是新房，周边正在建地铁，所以房子溢价严重，虽经历了2017年北京房价的高速上扬，但因为是期房，在当时这套房子并未体现盈利。
2018年国庆节交房，添置了家电家具（精装）新房出租。时间来到2021年，北京房价沉寂了几年后由学区房带动又再次上扬，虽然此房旁边就是北京排名前10的重点初中校，因为此校招生不划片，所以并未给此房带来上涨的机会，反倒是同时期的首开华润城，因地铁开通带来了一波上涨。不过此小区的房子特别好租，现在看链家App，出租房屋为0。
此小区的房价挂牌，只比我当初购买时单价相差几千元，总体来说这套房子是亏损的。所以，不是所有的房产投资都是正收益的。租客几次提出要买我的这套房子，因为不盈利，就留着给儿子将来或自住或用来置换他看中的房子。
投资需谨慎，谨慎又谨慎还是入坑了！
丰台的首开华润城和京投万科西华府当年首次开盘时都是相当的火爆、甚至一度需要所谓的关系才能买上，到今天进入二手市场却都没有太好的表现，着实令人唏嘘不已。原因很多，有板块的弱势、项目自身的缺陷等，但其中最大的原因我想是当年过高的开盘价格严重透支了项目未来数年的价值预期，开发商超额挣走了全部利润，那么给业主们留下的，只有用时间才能去消化这个差价了。#北京买房[话题]#
章哥，我是想着丽泽商务区未来发展潜力大，地铁房山线可以直达，而且据说房山线还要北延到金融街，交通十分便捷，而金融街及丽泽的商务人士多，购买力强。所以原想着置换到首开华润城这个小区，小区环境好，地铁近。毕竟也是在四环边上，位置、交通有优势。这么晚了，章老师还耐心解答我的困惑，真的非常感谢！麻烦您再费心，看换到首开华润的想法是否合适？谢谢
回答：
1. 丽泽确实长期看好，但这会儿再进入有点儿晚了。周边几个不错的小区至少在春节前后就溢价不低了，说明看好的人太多，推高了价格。那就算丽泽的发展好，也很难说能比其他板块强出20%来，至少短时间内是不好消化的。
这看自己吧，我一般是不建议追高，就算升值高，买的时机不对也分不到什么羹。直接买还好说一些，你这涉及置换，而且是从外往里的置换，时间、成本和板块轮动上，都算不上太合适。
2. 首开华润城，小区是很好，周边现在的路也修的差不多了，也可以说长期看好吧。
但现在这里的纠纷闹成什么样儿了我也不知道，没看到新闻也懒得问。甭管达成什么方案吧，对商品房业主来说都肯定不算是什么利好。
假定栅栏仍在，就这么凑合下去，名字也这么稀里糊涂的没人提了，那问题终归是没有解决啊，将来指不定哪天还是爆发纠纷。尤其是有了肢体冲突的先例，这影响很难在短短几年内消除。
可如果是得到了解决，那必定是对商品房业主不利。这现在看看房价就行，8万多不到9万吧，但这里是2016年7月的盘，当时的均价就7万以上。这对于丰科园的高品质次新盘来说，升值真算不上高。
背后的逻辑其实谁心里都明白，只是不好明说而已。反正政府有政绩，开发商有利润，保障房业主不吃亏，那商品房业主就多担待些吧。承担社会责任也是应该的，房住不炒。
3. 这看自己的判断吧，我认为首开华润城的商品房很适合自住，投资什么的不太明朗。说实话现在我都不知道怎么称呼这两个区，到底叫哪个名字合适啊？搞不懂，也一直没去，还是自己先了解清楚再判断吧。
4. 总之我是一般建议如果是纯投资，最好避开这种有纠纷的小区，矛盾不好化解，大多数都影响商品房的价值。
当然这也有处理的好的，丰科园就有先例。可以看看郭公庄的万科蓝，也是商品房和保障房都有，还是混杂在一起。但在万科物业的管理之下，价值完全没受影响，和纯商品房小区的走势至少一样，甚至更强，这才是达到了双方共赢。但这种小区不多，不具备普遍性。
周边的几个也可以看看，同样是次新盘，纯商品房小区，西华府北京方向等等。至少没有麻烦，省的闹心。仅供参考。
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目前已经将自己的房子卖出了，准备置换的房子在几个小区之间选择，想听听您的建议。这个房子购入属于家庭改善住房，用于养老的三居室，面积在130到150左右，但是还有八年才能退休，所以还要兼顾通勤，同时希望保值增值能好一些。
1、大红门商圈，10号线角门东地铁往南1公里，马家堡东路金胜嘉谊小区，2017年二类经济适用房，人行****定向安置房，单价（含土地出让金）7.9万。
2、万年花城五期濠景，商品房2010年，单价8.5万。
3、首开华润城，商品房2018年，单价8.5万。
下边是我自己的分析，想听听您专业的分析。
三个小区相同总价金胜嘉谊可以买面积相对大的，性价比高，但是这个单价已经是周边最高的价格了，是不是升值空间不大了？万年花城五期周边有些新房，例如中国府，钓云台单价已经都在11万以上了，对比金胜嘉谊是不是万年花城升值空间会更大？首开华润城主要是楼龄新，丰台科技园周边规划会比万年花城周边好。但也是同区域单价最高的小区了。
1、这三个小区希望您从未来保值增值角度帮忙排个序。
2、是不是原来的房子已经卖出了就应该尽快买入？
回答：
1. 常规排序就是濠景、金胜嘉谊、华润城。
2. 万年花城是商品房，超级大盘，这些年升值一直都不错，尤其是濠景，算是成绩最好的，在北京也能排前列。在周边豪宅陆续出现的情况下，大概率还会得到促进。北京新房中保值好的不多，而首经贸和丰科园周边几个算是不错的，至少不会吃亏，应该能超过大盘。
金胜嘉谊的二类经适只是形式上的，实际上得按公房福利房看待，或者说按商品房也可以。但毕竟是挂了这么个头衔儿，小区规模又小了点儿，所以次选。但7.9万是不是贵了点儿，前几天听说有三居的户型是7.6万成交的，158平的1200万。
华润城的房子当然挺好，又挨着丰科园和地铁，交通配套都说的过去。主要就是这配建自住房的问题，很难解决。我也不知道现在什么情况，但之前的几次闹的都不太好，东区西区的动静还挺大。无论哪种解决方案对商品房都不太合适，之所以说这些年新房保值好的不多，就有这方面的原因，所以华润城落后了。北京很多小区都出现这种情况，也是管理层故意为之。这样高低配就算是没有纠纷，也会拉低商品房的升值，自然就做到房住不炒了。
3. 既然已经卖了，那就尽快呗。就算是北京下跌，真觉得能跌到哪儿去吗？看银行政策是不太像的，北京不太可能在这种时期打压房价。而如果上涨则损失更多，这两边的损失收益不对等啊。这看自己的判断吧，常规建议都是尽量缩短空白期，至少落个心里踏实。仅供参考。
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章哥，我们一家三口，我在西南四环工作，开车出行。老公公司在广渠门，孩子今年上小学。在龙体片区有板厂小学学区房，无贷款，2居，95年，南北通透，自主舒适，开放小区，环境尚可，龙潭公园、天坛公园近。
婆婆也住附近，单位分的房，相互照顾，不住一起。我们还有个大兴旧宫芳源里小区的联排别墅，房本232平方。2014年全款买的，之前周末、节假日去住，随着孩子大了，上辅导班之类，去的越来越少，今年孩子要上小学，感觉可能更少去了。物业一般。现在想要不要卖掉置换成改善保值房产？
如果换，大概1000万左右，手头能增加200万。一是想换到广渠门双井附近，离家近，好打理，看好乐成国际，离家4公里，2居感觉有点委屈，大房子才换100来平，3居得1600左右，怕负担太重，2006年的，也不年轻；还怕未来流通不好。
二是换到单位附近，中海九号、首开华润城、中海苏黎世家，但感觉在单位附近也不会经常住，孩子老公都在龙体那边，还得常住那里。
三是不卖了，还是间断过去住住，但怕房龄老了不保值。想问章哥，芳源里的联排该不该继续持有？还是卖房置换，置换哪里合适？
回答：
1. 芳源里的联排，这没什么应不应该的，纯自住用房，跟投资没什么关系。这种产品就适合自住，指着保值升值是没什么意思的，常年跑输大盘。全北京的别墅都是这种情况，超出大盘的一个都没有，能跟上的都凤毛麟角，基本上输得少就算赢，时间越长输的越多。
十年前这联排就卖均价2万多，这套房就能价值小600万。从那时到现在，北京大盘涨到了3倍，而这联排连2倍都没达到。以后大概率也是这趋势，跟上大盘是不太现实的。
所以这就看自己了，确定长期自住就留着，如果有保值升值什么的想法就不算合适。虽然现在的价格已经输的很多了，但谁也不知道什么时候才会触底反弹。
2. 双井和丰科园，从板块讲，大概率是丰科园将来超过双井。毕竟一个是完全成熟的板块，一个还算是新区。按照这些年的升值情况下，丰科园是略高于双井的。
这里面首选九号公馆，次选苏黎世家。华润城就算了，乱七八糟的纠纷未必能很快解决，甭管怎么弄都会影响商品房的升值，已经输的不少了。
3. 总之吧，是否置换我没建议，看自己的需求。房住不炒，确定自住不在乎保值就留着别墅，居住体验好。注重投资什么的再换，丰科园首选，次选乐城国际，也很不错。仅供参考。
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