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急转弯
认真看了那个会议的内容，可以确定正策发生急转弯，因为接下来一段时间，肯定没有“不吵”定位来压阵了。总结说来
1、认定是存在风险了，但是只要工作做得好，风险可以化解，市场可以实现平稳发展。对之前发生的事，一笔带过。今年整体量价30%的下跌，两年间从暴涨至暴跌，那叫平稳？另外就是，如果工作做不好，风险化解就难了。
2、要充分认识行业的重要性。说明以前认识不充分，所以整出了风险，不仅是本行业的风险，更重要是产生了“金融风险”。
3、供给端方面。让企业放心，他们会救到底，搞不定的话，明年还会出新正策。以前的什么红线都不要了，压“三高”的初衷也不要了。
4、预期和需求端方面，要着力改善预期，扩大有效需求。这段的重点在于取消妨碍消防需求释放的限制性正策，意思有二，一是投资也算是消费了，要鼓励投资。二是一线和热点二线的限购限贷必须要放开。要让一线和热点二线通过房地产为经济发展做更大的贡献。
5、抓紧研究中长期正策。这有两个意思，一是说明之前的中长期正策失败。第二个意思最重要，意思说要搞一个短期大刺激正策，暂时不管“三高”了。
看点：
1、佬大必定开骂了。
2、完全脱了底裤，拿起了夜壶。其它的正策都不重要，关键是一线和热点二线城市限购限贷，很快会有具体举措，这将引起什么样的市场变化，值得关注。
3、难预测的是预期和信心的变化。预期和信心才是对行业走向最关键的，也是最难进行引导和控制的。
东莞第四批集中供应4宗商住地，均以底价成交，而且价格普遍有所下降，拿地的开发商也不是我们熟悉的房地产角色。依然还看不到走出低迷的迹象。
东莞第四轮土拍结束，4宗地块均底价成交，成交总价约56亿。
其中滨海湾新区地块被华润和滨海湾控股约29亿拿下，住宅楼面价约1.82万/平。大朗西站地块被东莞交投约21亿拿下，楼面价约1.37万/平。东坑地块被本土房企恒亿约5.28亿拿下，楼面价约7500元/平。寮步篮球中心旁商业地块被东实集团约7600万元拿下，楼面价3200元/平。
2022年东莞土拍正式收官，成交了22宗，同比减少38%。全部成交金额约372.18亿，同比减少37%。
$融创中国(01918)$ $卓越商企服务(06989)$ $旭辉控股集团(00884)$ 深圳CBD&旧改之王卓越集团2021拿地情况:
最近一年半来，物业股与地产股跌幅近乎一致。市场的逻辑是物业公司与地产母/兄弟公司同呼吸共命运。虽然物业公司还有可供出售的价值。
下面看看卓越置业的情况，从2021年拿地开始：
2021年5月，北京四块地共187亿，合作方旭辉，首开，中交，无单独开发。其中单独拿地的朝阳区金盏02地块，2021年11月转由旭辉操盘，卓越占比33%，去化不佳。其余三块地还未查看。一线新房房价尚可，基本可以保本，至多微亏。
广州黄埔19.43亿：广州黄埔区一宗宅地于1月21日进入现场摇号环节。最终，卓越置业集团有限公司（简称“卓越”）旗下卓越置业集团(东莞)有限公司以19.43亿元、配建面积1.26万平方米摘地。楼面27000，售价44000左右，与招商合作，去化尚可。
番禺29.97亿：4月27日，仅经过54轮竞价，卓越置业子公司东莞市成一企业投资有限公司以上限价29.97亿元、竞配建面积3600平方米摘得番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块。楼面25000，售价36000左右，去化一般。
南京江北核心G12地块43.8亿：5月20日，NO.新区2021G12号地块，卓越以底价43.80亿元成交。该地块位于江北新区定山大街以北、浦滨路以西地块，出让面积113402.72平方米，容积率3.2，建筑面积362888.70平方米，起价43.8亿元，楼面起价12069.82元/平方米；最高限价52.5亿元，商品住房（毛坯）销售均价35000元/平方米。由卓越、旭辉、金地商置联合开发，卓越操盘，旭辉物业。需要摇号，一期开盘基本售罄。
南京江北核心G17地块18亿：9月26日，卓越置业集团有限公司(卓越)以18亿元竞得江北新区广西埂大街以北、万寿路以东G17地块，楼面价19670元/㎡。晴樾府，售价36000左右。
嘉兴15.97亿：3月29日，卓越集团以上限价格15.97亿元竞得浙江嘉兴编号2021嘉秀洲-007号地块，楼面价9222元/平方米，溢价率49.96%。
重庆12亿：1月，卓越集团以楼面价14236元/㎡获取重庆南岸区南坪老区府地块，仅相隔20天，就刷新香港置地观音桥14142元/㎡的地王纪录，成为重庆新任地王。缓慢分期开发中，一期高层19000已开盘。
上海普陀99.1亿: 6月18日，地块总出让面积147869.9㎡，总建筑面积约322864㎡，在2021年上海首批集中供地中，由京东&卓越联合体底价拿下，成交总价99.1亿元，综合成交楼面价约合3.07万元/㎡。由卓越，京东，金地商置联合开发的综合体，一期住宅天元府开盘96000。
青岛5.48亿：9月10日，最终卓越置业集团(青岛)有限公司+青岛建安建设集团置业有限公司(卓越置业联合体)以总价5.48亿元摘得2宗地块。
惠州2.63亿：4月9日，卓越2.63亿摘得惠州仲恺高新区一宗商住地，楼面价1764.22元/㎡
湖州5.45亿：3月9日，浙江省湖州市以拍卖方式成功出让一宗住宅用地。经过78轮竞价，杭州卓凯贸易有限公司（卓越）以5.45亿元竞得南太湖新区湘几漾单元XN-03-02-08G地块，楼面价8312元/㎡，溢价率43.42%。
成都还有一块合作的小猪佩奇主题乐园的商住地。
数据显示，卓越集团分别于2021年10月8日和2021年10月12日连签东莞樟木头两大旧改项目，中标佛山江夏项目等8个前期服务商。目前3个深圳项目成功交地，深圳宝安松岗项目、龙华赤岭头一片区专规通过政府审批，东莞虎门展博项目签约磋商交易主体并完成100%签约。
据媒体报道，数据显示，卓越集团2021年拿地金额为351亿元，与上年同期的231亿元相比，同比增幅51.95%。但是，如果不算深圳东莞等旧改地块，实际公开拿地权益金额应该低于这个数据不少。卓越持有大量深圳高端写字楼，商业中心，以及大量深圳旧改资源(共签约60多个项目)，可供开发项目数量较多，开发时间较长。
卓越集团旗下融资平台卓越商管，国内AAA评级，今年通过信用证发行两笔各1亿美元债2.91%和4.3%，一笔中债增6亿3.5%。美元债余额4亿美元，国内公开债券余额2.6亿。主要融资方式是开发贷，抵押经营贷。常年账上现金两三百亿，不做前融只做开发贷，2021年发了10亿信托估计今年也还完了。今年资金压力有，卓越商管有息负债和现金下降了一两百亿，最新现金短债比1.04。商票不多，据反映很抢手。
#东莞头条##头条创作挑战赛# #12月财经新势力# 中央经济会议关于房地产市场的定调！
1、化风险，稳楼市，保交楼，保民生！
2、居者有其屋，租购并举
3、国策未变，但楼市发展模式已变
东莞楼市真的凉了，深夜加码调控出炉！！！
1、非房企不能买住宅用地
2、暂停向个体工商户销售商品住房
3、法拍房限购
4、首次将商品房认购环节纳入监管，建立购房意向登记系统，热点楼盘公证摇号选房、严打“茶水费”
5、新入户买房也要1年社保，入户半年则半年社保
6、骗社保买房五年取消合同，5年禁止在东莞买房
7、增值税征免年限由2年调整为5年
8、建立二手住房成交指导价，引导银行合理发放贷款
9、热点住宅楼盘限售期5年
一早醒来：东莞新政深夜王炸，官宣：除南城、东城、莞城、万江、松山湖之外的所有区域，取消限购要求！
意味着，无论东莞户籍还是非东莞户籍，无论有没有东莞社保，无论是买新房还是二手，不再需要购房名额！有钱即可购买！
白话解读：当下的房地产市场，最贵的最便宜，最便宜的最贵。属于资产抄底，换房升级，弯道超车的特殊年份。属于捡漏、改善、配置，需求和消费降维打击的时机。#东莞# #东莞微头条# #房地产# #买房攻略# #购房# #房地产市场# #惠州房地产# #惠州楼市或将升温#
东莞楼市或将进入内地房地产价值10强！7月4日楼市大松绑后，东莞将正式划分限购区与非限购区，虽然城市级别不高，但是GDP万亿，人口过千万，住房供求紧张程度仅次于深圳，再加上“北有广州、南有深圳”的绝佳位置，以及地王重出江湖，于是极具投资价值，无疑会对惠州、佛山、中山、珠海构成强烈竞争，也将对深圳楼市构成一定的资金分流。
据统计，东莞一、二手房成交量自四月开始已经实现了三月连涨，其中住宅供应主要集中在松山湖片区、滨海片区以及临深片区，1-6月共成交121.8万平米，10256套，均价26198元/平米，热度主要集中在环城区的厚街、寮步，环松山湖的茶山、横沥以及环滨海湾新区的虎门等热点片区。下半年仍有近90个全新盘有望入市，在多项利好叠加之下，新盘的供应与推售会更加积极，楼市或将持续回暖。
楼市现已进入抢钱时代，先松动楼市的城市将获得先机，住房相对稀缺的城市将获得先机。东莞限购松绑之后，将会让外地人存在较强烈的“买入东莞”的意愿，特别是会导致一部分深圳人把购房意愿从深圳转移到东莞，从而让房地产价值直线上升，或将超过重庆与天津。
