健康资讯 #法律人vlog#【我所在公司因甲方没结佣金，公司也不给我佣金，我没签劳动合同，佣金还能要回来吗？】我在一家房地产代理公司工作，也就是乙方。因甲方开发商没给乙方结佣，所以乙方也不给我们结佣金。我没签劳动合同，也没交社保。请问佣金还能要回来吗？#今日说法# 网页链接
【深圳全市范围内禁止代理销售“小产权房”】
财联社5月12日讯，深圳市龙华区住建局日前发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，通知称，为规范房地产市场交易秩序，严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为，各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务。今日，财联社记者从相关部门独家获悉：“深圳市全市范围内都已做这个要求。”（财联社记者 杨依依）
现在的房地产就是一级代理商，二级代理商，老百姓关系。二级代理商贷款盖房，抠空老百姓，所得利润都分享完了。
晚上同行朋友来电，说新接了一10万㎡的小项目，却是渠道负责人谈成的，朋友担心以后控制不住他，我告诉他三招搞定。
朋友跟我同行，也做房产项目销售代理，我们以前共事过，所以对他有所了解。
他这人，优点是知人善任，缺点是非常优柔寡断，缺少魄力，我常觉得他有点娘，不过这些年也代理了不少项目。
晚上他给我来电，说又接了一个项目，一个镇上10万㎡的小项目，条件非常优厚，代理佣金有12个点，不过其中3个点是对方项目总们的，按照4000元一平方计算，总销售额就有4个亿，9个点就是3600万，扣除中介及其他渠道的3个点佣金，再除去3个点其他人员及宣传开销，剩余3个点就是纯利，总共有1200万，即便今年销售50%，也有600万的收入，因为佣金按月结，不怕拿不到。
听他说完，我除了恭喜就是恭喜，我相信他不是来跟我炫耀的，果然，接着他跟我说了两个担忧，我听完告诉他，这都不是事。
他说，这种108线的镇级项目，以前没有做过有点吃不准，因为甲方有一个要求，就是今年在广告投入上，不得少于30万，这笔钱需要他来出，如果这个项目卖不动，等于是打水漂，再加上人工及其他支出，一年下来至少七八十万，钱虽不多，但不想盲目。
我笑着跟他说：这么点钱，你也在犹豫？你以前的项目是怎么接下来的？主要是要看看这个镇的人口基数，以及经济指标，有些镇实力雄厚，没有问题，而有些镇虽然人口基数大，但没钱也买不起，最好是先去了解了解这个镇有没有大规模的农村拆迁，或者农改居，有的话就非常乐观。
退一万步讲，你非要等到一年才撤摊子吗？这种地方，三个月做不起来，就应该马上撤退了，损失最多也就二三十万，这点钱你会赔不起吗？你一两百万也随便玩的吧！
然后他就跟我说了第二个担忧，他说，这个项目，是他手下的渠道总谈下来的，关系也是渠道总的关系，所以他对这个项目及这个镇并不是很了解，因为渠道总告诉他很有信心，他担心到时候，完全控制不住渠道总，而且说不定返给甲方的那3个点里，还有渠道总的好处，再说，渠道总这是借助他的资金来玩，玩成功了，大家赚钱，玩砸了，没有损失，其实这也是所有老板的难处。
我一听他说这个渠道总，就明白是怎么回事了，去年他还专门跟我说过这个人，说渠道总控制着他在做项目当地的所有中介，收取中介的好处60万，而他还不敢开除他。
记得当时我还给他出过主意，让他给那渠道总招俩副手，分化他权力，同时自建渠道部门，并引入外地中介，可他这人，心太软，做事比较犹豫不决，一项都没落实。
@智多房贝 #房产中介那点事#
我其实挺反感这种人的，用着老板的平台，大肆给自己捞取好处，回头说不定还骂你是个笨蛋，发生了坏事就推老板身上。
于是我想了一下，给朋友出了三个主意，我知他心软，但这三招肯定管用。
1、说服公司其他股东，给这个渠道总公司股份，15-20%左右，然后共同进退，这样可以杜绝他总是在底下搞小动作，而且这是朋友最拿手做的事情，做起来没难度。
2、就派渠道总去负责这个项目，让他的收益与这个项目直接挂钩，现在在做的项目让他完全退出，这样做有两个好处，一是新项目不管他怎么玩，朋友最多损失二三十万，可一旦做成了，收益是大家的，而且他也不敢不用心，没了收益，老项目又回不来，不拼命才怪，他不是有信心吗？就给他全权。
还有一个好处是，可以把他调离目前这个项目，他在这个项目中介方面，话语权太大，油水捞得太多，调离之后，朋友自己可以完全掌控起来，解决了以前不敢开除的问题。
3、新项目自建渠道团队，先找个人作为他的副手，带领这支队伍，因为一般的镇，中介力量肯定薄弱，自建渠道既是必然，也会非常有效，这样既能有效保证项目做成功，也大大分流了他的权利。
不过我告诉朋友，在使以上三招做法前，最好自己先去那个镇深入了解一下，在确定可以做的前提下才使用。
人都是无利不起早，一旦损害他的利益，很容易得不偿失，还会影响现在操盘的项目。
这三招也算是对这个渠道总的一个试验，看看他对这个项目到底多有信心，如果他一开始就是玩玩的心态，应该不会接受这些，那朋友也就没必要去做这项目了。
小镇项目，现在还香吗？
@智多房贝 #我要上 头条# #房产营销#
涉3亿美元！触发交叉违约！中国最大地产代理商易居中国爆雷了！捆绑富力、恒大、以及百强暴雷房企太深，备受牵连！榜单排名成重创区！地产商不好过；地产乙方也不好过，是时候转型了，但不能转行，地产相对其他行业，还是“黄金时代”。
#临沂头条#临沂的这些中介也不易，前两天中介的朋友给我给我抱怨，去年卖青岛的海景房至今没结款，这上半年卖恒大也白干了。
最近一中介又把临沂的某燎原房地产销售代理公司给告了，原因是销售河东青年才郡楼盘一套，销售公司不给中介结佣金。
你就是房地产代理商的代言人，也是资本的代理人，收了别人的钱就被别人讲话
小易爱生财经马光远：中国房地产最危险的地方是县城。 #房地产#
01:30新房代理公司干不过渠道分销
目前渠道分销的头部平台确实优势明显。
1.在线下拓客的能力上，渠道分销的优势明显，单单每个城市的房产经纪人就是个相当庞大的群体，人海战术冲量很容易实现，效率是代理公司没法比的。
2.客户资源积累也是渠道的优势，网点多，拓客引流效率高。
3.多盘联动优势明显，按需匹配多个楼盘，只要客户有要求，就总能匹配到合适的房源。
4.老客户的维护和转介绍也是优势，不像代理公司或房企自渠都是一锤子买卖，对待客户资源的观念上就明显有差距。
所以未来，房企自渠和代理公司更难抵挡分销的入侵了。#呼和浩特头条# #房产#
商品房预售资金是开发商的财产吗？如果是，能被开发商的债权人冻结和执行吗？
我是个95后，创业开了个小房地产中介公司，去年千方百计争取到了一个大业务：为本地一个开发商提供新房代理销售服务，收取相应的佣金。那叫一个美，这可是我人生第一桶金啊。
开始销售顺利，佣金可观。可是好景不长，今年刚一开年，房屋明显卖不动了。当我完成销售和开发商结算佣金后，开发商因资金周转困难，无力支付一直拖欠，几个月下来应付我的账款就达到了100万元。再接下来楼盘停工了，最近业主集体停贷了。眼看再等下去也没希望，而且发工资、交房租压力山大，无奈之下，我只好起诉到法院，并申请法院冻结该开发商在银行的商品房预售资金监管账户里的钱。
盼啊盼，我心想只要冻结和执行到钱，我的公司就还有希望，不然我只有破产了。终于等到了法官的电话，告诉我冻结到了100万元，但是这笔钱将来没法扣划执行！
天打五雷轰，我赶紧找律师咨询。律师告诉我：2022年1月11日，最高人民法院、住房和城乡建设部 、中国人民银行三部委联合印发了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，其中规定，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。
律师还告诉我：之所以这样规定，是因为虽然监管资金是开发商的财产，但其存于专用账户被特定化了，要优先用于保障工程建设。
楼盘停工，业主集体停贷维权。那我这类债权人该咋办呢？请大家给我支支招。
一房地产公司成立了2家营销代理公司，2家建筑公司，每家公司每月向房地产公司开具发票15万元，4家公司每月开票60万元，每年开票720万元。
我问老板怎么想起来这么干的，他说是会计的建议，每年可以节省不少税，具体我也说不好。
我告诉老板，你这么做，其实风险很大。
首先，这么做的确可以省不少税。
1、免征增值税及附加
这4家公司都是小规模纳税人，根据政策规定，每月销售额不高于15万元，免征增值税。所以，每家公司每月开票15万元，正好可以享受免税政策。当然，城市维护建筑税、教育费附加、地方教育费附加、水利基金等也就不要缴了。
2、可以享受企业所得税优惠政策。
这4家公司都符合小型微利企业的标准。
根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第12号）文件规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，实际所得税税负率仅为2.5%。
假设这4家公司年应纳税所得额均为100万元，每家公司每年仅需要缴纳企业所得税2.5万元，4家公司共需缴纳10万元。房地产公司因为增加了720万元的成本费用，每年可以少缴企业所得税180万元，公司整体上少缴企业所得税170万元。
但是，公司这么做，忽略了一个最关键的前提条例，业务必须真实。
我们发现销售人员的工资全部在房地产公司发放，销售代理公司及建筑公司均没有员工工资支付，房地产公司与这4家关联公司之间也没有合同或协议。所以，这几家公司其实是在虚开发票，如果被税务机关发现，性质就严重了，到时候不仅要补缴少缴的税款，还需要加收滞纳金和罚款，甚至会影响到公司的纳税信用等级。
老板说，我又不懂，这都是会计策划的，你说现在该怎么办？
我说要么把这些发票全部冲回，要么做成真实的。
如果想做成真实的，1、房地产公司与销售代理公司之间应该有协议，按销售回款的一定比例计算销售佣金，而不应该将销售佣金固定为每月15万元；与建筑公司之间也应该有协议，包括有明确的工程施工范围、结算方式等。
2、房地产公司的销售人员或部分工程人员可能就需要先与公司解除合同，再与销售代理公司或者建筑公司之间签订新的劳动合同，这些人员的工资不能再在房地产公司发放，两者之间必须划分清楚。
老板说，你这么说我懂了，我再考虑一下吧。
这桩买卖怎么能作数吗？表哥代理卖条表弟房产违法的！买方贪图便宜会吃大亏的！
临沂2020年临沂房地产小结：
临沂房地产销售代理公司基本无空间，90%无活路；
乙方向甲方刷（交）保证金模式直接断了代理公司路；
有的曾用这个方式赢过，但后来走不通，拿35亿，20亿，10亿，地块开发商不缺你1千万，直接连这种模式堵死；
后来，这种模式房地产代理公司只能去做金融放款或当开发商小跟班~
至此，房地产销售代理公司模式临沂己到头；
除非2021年房子缺客户不好卖可能有点小缝隙~
二手房也是基本到头一半，南坊二手房不好卖，把投资有钱人封在盖子里~挺好；
临沂饮鸠止渴模式，代理公司自己封死自己的路~
来源：青瓷碗
律师提醒：房产中介非法代理销售小产权房将面临罚款、停业等严惩
原创读创深圳 2021/05/15
读创/深圳商报记者 张玮玮
近期，深圳有关部门对“小产权房”交易采取行动，开展市场秩序专项治理和巡查，但依然有人“顶风兜售”。记者查询发现，部分小产权房销售网站近期仍在更新小产权房销售信息。律师提醒，房产中介如非法代理销售小产权房，将面临罚款、停业或吊销执照等严惩。
5月8日，龙华区住建局发布关于禁止代理销售“小产权房”的通知，强调各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。
广东联建律师事务所律师王劲松表示，依照法律规定，政府职能部门可对非法代理销售“小产权房”的房地产中介给予警告、罚款、没收违法所得等行政处罚，情节严重的可责令停产停业、暂扣或者吊销执照，这将在行业内起到有效的震慑作用。
王劲松律师同时提醒市民，不要轻信个别中介人员的虚假宣传，“小产权房”属于政府明令禁止交易的房地产，购买“小产权房”有很大的法律风险。
王律师认为，监管部门除了加大巡查力度之外，还应从制度着手，根治炒卖“小产权房”的问题。建议采用“管店面、管平台、管数据、管信用”的多方位监管模式，全面建立并维护好诚信档案，记录房产中介机构和经纪人的服务评价、投诉及处罚信息等，利用主管部门及行业协会监管公示平台实现信息公开，推动行业建立良好生态。
审读：谭录岗
#王律师说法##深圳小产权房#
读创编辑任建新
非法集资成为社会一个毒瘤，给很多家庭带来巨大伤害。比如说非常常见的房地产预售。
开发商弄个五颜六色的规划图，临时搭建一个售楼处，再放一堆沙盘，请一堆假象购房水军充场；开始圈钱套路，不断给购房者画饼，描绘未来家的模样。
代理房地产预售手否集中圈钱，很多以预售的形式非法集资，此行为通常房地产开发商违规预售，此行为通常房地产开发商违规预售，以及房地产中介机构违规代理销售，以内部认购，认筹，发放VIP卡，团购方式向社会公众吸取资金。
中国自古以来买卖的方式都是，一手交钱一手交货，期房预售实为圈钱，借助购房者的钱为自己填补资金空缺。
很多房产代理中介行业利润还是出奇的高：到底是如何从房东身上薅羊毛的？
房产中介最主要的作用还是信息，其他的诸如对政策和办事流程的熟悉，搞什么金融服务感觉更像是噱头，还不如二手车交易能搞个贷款分期。
总之是除了信息服务外的其他服务，可替代性都很强。
最近又了解到了燕郊租房代理中介的操作方式:代理房产中介从房东手里收房，都会往死李压价，目前都是一房三吃。
一吃空租期：一般最少要一个月到一个半月的空租期，注意是每年哦，第二年哪怕租户不换，还要给他们一个月的空租期。这块中介客源多，一般很快就能把房子租出去。
二吃中介费，其次要收租户的中介费，一般也是一个月的中介费，注意也是每年哦，即使租户还租这个房子，以后每年还要给中介交一个月租金作为中介费。这个在北京等其他城市很少见，都是第一年才收，以后如果不换房就不收了。
三吃租金差价，中介收房后，啥都不干，最多把房间打扫下，就开始往往加价租了，一般加价200-400元每月不等。
你看收房代理中介厉害不？
我们花钱买房子每月还贷款，中介轻轻松松就能从房东身上狠狠薅走一大片羊毛。一般平均一套房子最少每年给中介创收5000元，一般一年房东收到的租金也才2万元而已。
万一房子租不出去怎么办？放心，这种情况发生了，中介会毫不犹豫的不付租金，然后逼你解约。不要问我是怎么知道的，都是血的教训。
