健康资讯 章哥好，之前咨询过您的意见，又看了不少的房，跟您报告一下，顺便再请教几个问题：鉴于西城价格较高，准备在东城上岸，看中了史家实验直升二中分校的确定性，所以在这一片广撒网，慢捞鱼。我们的4-500预算在看房过程中愈显寒酸，能选的，无外乎就两种吧。一是老公房，建成距今30年以上的那种，二是小面积公寓型住宅，比较宜居的房子，基本都不在可选名单上。以下是问题：
1、老破小和小公寓，前者涨幅貌似一直更好，毕竟前者还多了刚需购买者，后者通常只用于投资，可前者的居住环境啥的实在太差，如果持有6-8年后售出，您更看好哪一种的成长空间？
2、东城的房价在东西海里面，好像是最滞后的一个，不知是不是缺少良好的产业支撑所致，您认为，未来东城有机会补涨吗？
3、工体3号这个项目应该很小众，同时也很奇葩，一个院里两栋楼，一栋只有二手房，七万一平米左右，另一栋刚经过开发商换手，近日开盘，均价十三万五，此时购入二手房，是否划算？业主会在这个情况下涨价吗？
4、老公房的半地下价格比楼上低一点，大概相当于七到八成，您觉得可以入手吗？
5、租售比肯定是公寓合适，也是70年产权能落户能上学，在选房的过程中，您觉得这个指标重要吗？
回答：
1. 成长空间，都没什么成长空间。都既然是老破小了，就相当于一个退了休的小老头儿，还怎么成长啊，让老头去当快递老哥儿吗？能随着经济发展涨退休金就行了，别再指望着老头儿能去创业。所以老破小就是跟随大盘，自身是不可能走出独立行情的。
公寓呢，比较尴尬，两头儿不靠。相当于一个外表很漂亮的小伙子，干点儿小活儿还行，重要工作干不了。最主要的是身份有点儿别扭，名义上是老李公司的，行为举止却和隔壁老王很像，所以谁也不敢重用他，自然也没什么发展前途。
公寓的升值肯定是低于大盘的，没有翻身的可能。出身就已经决定了人生大部分的价值。
两个相比较，我跟认为还是退休老头儿更靠谱儿，虽然没什么发展，但肯定不捅娄子。
2. 东城，曾经是北京房价最高的行政区。1999年公房上市，卖高价的话要和原单位分成儿，其他区都是4000，唯独东城是5000，就因为房价高。
这些年我也不知道为什么，可能是因为教改吧，导致东城的房价有些走低。补涨有可能吧，但很难说超过西城，毕竟清北率已经相差太悬殊了，不会太受追捧，业绩低了点儿。
3. 工体三号，是特殊，很特殊。前身的规划定位是“工体停车楼”，谁也不知道后来怎么就变性成了酒店式公寓，永利商业广场，还是70年产权的。我知道点儿东西也不敢说，反正人家很牛叉的。
这里2005年的盘，我也记不清多少钱了，1万多吧，反正到2006年B座开盘是2万多，到2007年清的盘，34000，很贵，是大盘的2.5倍以上吧，一直这比例。现在涨到7万多不错了，2倍了，跑输大盘不算太多，70%而已。
是否划算看自己吧，巴菲特这糟老头子坏得很，总说价值投资，很讨厌。其实真的没有价格投资爽，爽歪歪。
业主当然愿意涨价啊，就算没有翻新的老盘也愿意涨啊。卖30万都没关系，这只要有接盘侠就行。房产是长期投资，最好别用炒房心态。
4. 半地下就是不太好卖，出手困难。实在没的买就买呗，没办法的事情。
5. 70年的身份当然很重要，否则就更没有流通性了。租售比那么回事儿，没人太关注了，都是给自己解心宽的，这点儿租金赶不上房价的涨幅，投资市场上没傻子。仅供参考。
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