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长岭居的万科山景城二手房最近创了新低，3.1W，还有一些在3.3W左右。
万科山景城平层的最高单价曾经4.3W，总体来说价格有所回调，
山景城的优势是群山之中，环境好，又有铁一小学铁英学校，缺点是离地铁远，未来要看有轨电车1号线4站到长平换21号线，总共13站到车陂南。
换一个方向4号线往南走，车陂南5站到新造站，这里星汇大学城4.3W左右，星汇文玺3.7左右，你会选择南向吗？如果说这里是“南拓”，你不会又不认同南拓了吧？
250 万在广州买房投资，不入坑就算了，还想着投资？
首先呢，我们梳理一下250 万能在哪个区买什么样的房
吧。
话题有点现实，但出于善意，还请别喷，
1
250 万在越秀，能买到的也就老破旧了，
2.
天河老破1日或只带出租性质的小单位投资价值不大。
3
哇塞，南沙好多选择哦，那我告诉你，这个时候如果买
的话，等着高位站岗吗？如果我猜得不错，更大的利好
政策都是为去天量库存，不然再不去库存，没人敢去拿
地，那规划建设就得放慢了
4.
是海珠区还是老破1旧日，或只带出租性质的小单位，投资
价值不大。
5.
白云区选择性不少，北部是两万多单价可以弄个小三
房，其他商圈能整个70来方的小单位，就怕开发商
啊，没这个产品，要不选个二手房，你查一下房地产相
关的软件。今年全广州的十几万套的二手放盘，而且今
年置换是个好时机，只会增不会减，特别是二手房，白
云新盘已经够内卷了，估计又得放开人才政策才能去库
存，不然什么TOD的项目去不了库存，城市更新又得放
慢脚步了，你还去买个20 几年楼龄的二手房去参加价
格大战
6.
荔湾区，看看荔湾的新盘价格吧，250 万这预算够不
着，再看看二手房，估计又是老破小。
7
番禺区，恭喜你，有的选，亚运城，大夫山，莲花山-
大堆，就怕你迷路出不来，要不再来套二手房。番禺地
大人多，新盘也多，就像咱们白云一样，但是产业结构
导致人口结构的购买力不强，中心一点的商圈经过了
解，小户型有，但估计抢不到吧。
8
黄浦区，老黄埔能买得到的也就老破1日了，庙头一个黄
埔万科新城 570万平方米，再加上富力新城，这就让大
家难住，投资流动性决定投资价值；科学城？二手房能
买的也就永和的珠江家园等等，要配套没配套，洼地洼
到养青蛙，当然啦，去了长岭居，香雪板块二手房，看
看时代三万多单价，新盘卖了多久还没卖完，流动性差
再看看知识城吧，前几年那波红利你没吃，当然，我也
没吃到，因为没钱没名额，今年起，新盘新加货量不
小，悠着点，投资周期会长久
9
增城、花都、从化，今天呢，咱们暂不评价，最近呢，
经常要去溜达溜达，很快各种去库存政策也会接踵而
来。最后送大家一句话，今年楼价局部上涨，但全面鼓
吹，捂紧自己的口袋哦。#幸福里房源评测# #国企# #广州头条#
【是补极而虚？还是巅峰再启？知识城2022下半年房价走向大猜想！】
在多个楼盘联合运作下，中新知识城举办了“下一个时代”高峰论坛，请来诸多大咖参会，加上区域内下半年诸多改善楼盘入市，传言备案价高达6万。于是又有声音出来，说知识城下半年可能大涨，真是如此么？我们就此话题不妨分析分析。
01、7年房价翻倍，知识城的曾经疯狂
过去的七年，是知识城疯狂的七年，七年涨195%，位居全市前列。
2020年，在央行“放水养鱼”金融政策，以及广州黄埔人才政策（2020年5月执行的本科以上学历即可不受户籍限制购房）、限购放开（无论广州几套房，黄埔没房即可购房）及规划利好等多重因素叠加影响下，知识城多个楼盘房价一举突破3万，成为广州郊区最炙手可热的板块之一。
从2020年年初至2021年上半年，知识城一二手房成交量价达到巅峰，新房价破2上3，二手房价最高近4W+。其中，幸福誉从2.6W左右涨到巅峰价3.8W+；广州绿地城住宅从2W升至最高价达3.2W+。
02、2021的巅峰折戟，房价一夜跌回2年前
然而，进入2021年下半年后，知识城楼市陷入一片低迷之中。成交量从最高高峰的半年成交5000多套房，跌至今年上半年成交仅1100套出头。而房价也是一路下探，特别是二手房表现明显，一夜回到两年，其中幸福誉最低成交价仅2.6W+，广州绿地城住宅最低价也2.6W+。
房价再次回到两年前。
楼市半年时间从盛转衰，知识城到底经历了什么？主要以下原因：
一、2021年4月起黄埔区人才政策和限购政策全面收紧，需求端被压制；
二、整个楼市的宏观环境水龙头收紧，2021年全国楼市调控政策出台高达60多次，特别是监管部门先后出台了房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”，一个限制开发商加杠杆，一个限制居民加杠杆，直指要害钱袋子；
三、黄埔原66条村改造计划生变，以前大拆大建货币补偿被叫暂停，扼制了很大一部分内生需求；
四、距离广州城区太远，跟主城区连续不够紧密，一有风吹草动郊区政策市场的特质就被放大了；
五、知识城规划概念热度减退，虽然规划看似璀璨，但毕竟落地需要时间，高知人群导入没有这么快，热度过后，自然回归价值本身。
03、下半年新盘吹风5万+，知识城房价果真大涨？
在历经一年左右一手房源短缺之后，下半年供应集中放量，公开信息显示，今年知识城或有七个全新项目扎推入市。下半年知识城房价走向如何？
关于知识城2022年下半年房价走向，一般有两种说法：
一种是下半年多个楼盘以大平层改善产品为主，必将采取高定价策略，从而带动知识城整体房价再上台阶。目前居山涧、康大龙祥汇二期未来房价放风价均5万+。
另外一种下半年入市楼盘太多，供应太凶猛，在大环境低迷情况下，可能引发价格战，拉动整体房价下行。
房吹局更倾向于第二种说法。原因如下：
1、知识城本质上是一个概念驱动型郊区板块，虽然产业落地不错，但每一轮产业落地或规划概念热度过后又没有新概念刺激的情况下，往往就出现间歇性市场快速冷却，很难持续保持热度。
2、在广州托市暂时看不到大动作的情况下，整个广州、整个黄埔市场都不好过，知识城作为黄埔外围区域更难以幸免。当然，如果广州出现颠覆性政策或者黄埔放开限购等，那又另当它论。
3、下半年供应量放量增长，在现有楼盘不多的情况都销售冷淡情况下，供大于求僧多粥少，未来突然新增这么大供应，必然进一步加剧供需失衡，各楼盘可能普遍面临揽客难。
4、最后，下半年知识城新增供应多数以改善型大平层为主，现有新盘甚至备案价高达6万，还有多个高端盘在路上。关键是，仅仅是3万+/平的价位，基本就能与老黄埔、长岭居部分新盘看齐，未来定位5万+，而且以大平层为主，总价动则突破700万+，如此价格谁来买单？在片区需求以刚需为主的大背景下，而产业高端客群已被前期项目大规模消化后，新的高端客群规模不足，必将出现严重供需错位。
综上所述，如果黄埔没有特殊政策出台，知识城必将面临严重供应过剩和产品需求错位。在二手市场低迷和一手楼盘恶性竞争杀价下，市场会分分钟教新出的图谋定位高价的改善型楼盘做人。
在十月十一月岁末业绩冲刺阶段，市场可能面临各楼盘的竞相促销折扣，房价可能面临一定幅度整体下行。具体而言，即刚需项目可能跌破3万甚至2.6万，改善项目可能冲高4万+未成，以毛坯等形式变相降价到3.5万左右价位销售。
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