健康资讯 #二娃说# 现在的广州市场啊，真的是冰火两重天！豪宅市场相当热，而刚需市场冰冻三尺！
豪宅价格高不说，还很抢手。听说汇景台首次开盘，推70多套，13-14万/㎡，卖了50多套。而汇景新城有个别二手房都挂15万/㎡了，成交价最高的也有11.5万/㎡的。接下来琶洲南TOD（赤沙TOD）开盘也绝对会火。
但是刚需市场呢？增城很多楼盘还在继续降价，价格直接打回两年前，而周末呢，中介朋友说，去庙头招商臻颐府带看，加上他那一组客户，一共就3组，另外两组还是请的演员。[捂脸]
朱村还有一个盘，开盘当天据说只卖了一套！[捂脸]
琶洲的基础设施建设已经完成得七七八八，像唯品会、阿里巴巴都已经入驻，随后的小米、国美、星河湾、赫基国际大厦也会投入使用，产业基础、行业属性肯定是广州顶级
这个区域周边的二手房一只手都数得过来，磨碟沙花苑、会展西岸、佳信花园、鸿景花园、珠江帝景，恰好5根指头，你选哪一个？
【[汗]海珠区7月96个热门二手小区最新房价】新房市场大热的海珠区，在新房供应相对充足的情况下，二手房的房价整体趋势相对平稳。
根据不完全统计，7月海珠区约有96个小区有对外挂牌报价，大部分项目保持冷静，涨跌各半。其中，最高涨幅出自琶洲新村，达15.51%；最大跌幅出自怡安花园，为12.53%。#广州头条#
最近一位兰亭盛荟的业主发了条朋友圈：达不到要求不安排看房，想买还得先打近90万诚意金？
琶洲南TOD项目开盘，想买不仅要全款，还要拼关系，这让很多买房人心碎了一地。没想这年头，不止是一手房难买，买二手房也难，兰亭这业主要求是否过了呢？
这套面积106平户型，单价在9.05万/平左右。由于金融城壹号，产品吹风价已经超过20万/平，其他待售的一手项目例如珠江天力，也是10万+起，所以最近兰亭也被吹起的原因，自然业主的底气就硬了！
#广州房价连续4月上涨#【有点意思！官方说广州房价连续4月都在涨，我咋没感觉？】广州房价一直在涨？8月15日，国家统计局公布了今年1-7月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况， 广州表现极为亮眼，新房、二手房均实现环比上涨，今年4月以来第4个月保持“双涨”，是为数不多保持连续上涨的城市。
但很多人为什么都没感觉？
“目前广州楼市整体分化较为严重，卖得较好的项目还是以越秀、天河、海珠等热门区域的改善型楼盘为主，整体价格也较高。”海珠区房产中介高鹏8月16日上午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，广州目前新房市场主要是部分改善型新盘在“托盘”，成交火热。
记者翻阅国家统计局数据发现，广州的新房、二手房房价今年4月以来一直维持着小幅环比上涨态势， 其中新房环比涨幅分别为0.1%、0.5%、0.3%和0.3%；二手房环比涨幅为0.5%、0.2%、0.5%和0.1%。
但事实上，目前广州房地产市场整体分化仍然严重，部分高价改善房源的热销，在一定程度掩盖多片区的“冷淡”。今年1-7月销售位居前列的项目，多数为典型的改善型项目。比如排名第一的越秀·和樾府项目，销售均价10万元/平方米，主打100平方米以上大户型；琶洲南TOD项目同样10万元/平方米起售，主打也是142-210平方米、265-310平方米大户型。
“主要是高净值人群的改善型需求导致的。”8月15日晚，地产经济学家邓浩志通过微信向《每日经济新闻》记者表示，他们可能原本手上就至少有一套房，只需要补20%-30%资金就可以完成置换，最直观的体现就是核心区域大户型高价房源受追捧。“目前广州的改善型需求释放了出来，但初次置业以及投资需求还未充分释放。”（每经，希隆）网页链接
我们看看广州过去一年的二手房涨幅，最厉害的是天河东板块，像是东圃的翠屏富通雅苑都有了差超过100%的涨幅，业主很自信，12个月从4.5万/㎡涨到了9.1万/㎡！
天河东有这么大的涨幅，很多意义上是天河东部靠近黄埔的区域，规划了金融城，概念很新很高大上，刺激了业主的放盘心态。不过我在这里提醒一下，广州向来不是金融业强势的城市，珠江新城已经容纳了太多金融企业，未来是否有这么多需求要外溢到一个新的金融城，还有待考察。
不过，再往东比如黄埔区域还是值得想象，这是广州高端制造业聚集的区域，产业经济都有强增长的动力。还有就是类似深圳后海的琶洲总部，一定有高端住房需求，至少能产生稳定租金，重点关注。#粤港澳大湾区#
最近，有一位深圳粉丝来问我：二娃，我想买一套房子来投资，你觉得广州还有投资价值吗？目前来看，深圳、东莞这些涨价比较猛的城市，限购都升级了，反而广州有多个区域相继“开门”悄悄放水。在这种情况下，我还能选广州吗，会不会买了之后很难脱手啊？
说实话，这位网友的提问，应该是当下很多投资客都关注的问题，那么，广州楼市到底还值不值得投资？买了后真的会被套牢吗？
回答这个问题前，我想让大家记住一句话：看一个区域，一座城市的楼市行情怎么样，一定要看二手房，因为，只有二手房的成交量和价格，才能真实的反映当地的经济水平和购买力。
所以，要判断广州值不值得投资，我们得先看看今年二手房成交情况。
◆ 广州2020年1-7月二手房成交情况，数据来源：克而瑞
据克而瑞数据显示，2020年1月-7月，广州一手房共计成交了40637套，而二手房一飞冲天，成交了52066套！足足比一手房多出了11429套！
从上图还能发现，广州二手房市场一路高歌，5月开始躁动，6月开始白热化，到了7月，就完全升温了，成交量直线上升，单月就成交了12643套！
这足以证明，广州楼市非常坚挺，购买力也十分强悍，选择这里完全没毛病！毕竟，每年新增40万的人口，可不是闹着玩儿的。
不过，7434平方千米的广州，可不是随便哪里都具有投资价值的，比如从化、花都这些区域，我觉得投资的价值就很弱。
那么，哪些地方投资价值比较强呢？还是一样的道理，我们可以分别通过广州二手房成交套数和成交价格，来进行判断。
据克而瑞数据显示，今年1-7月，广州11区中，二手房成交量前三甲分别是番禺区、天河区和海珠区，它们分别成交了9017套、7467套、6694套。
看图仔细的人，应该还能留意到，番禺区、天河区、海珠区不仅仅是二手房成交量最火的区域，它们更是一二手成交反差最大的区域。
数学学渣的二娃，刚刚算了一下，结果发现，海珠区二手房成交套数是一手房成交套数的11.2倍，天河区二手房成交是一手房成交的4.7倍，而番禺区二手房成交套数，是一手房成交套数的2.7倍。
一方面，在于番禺、海珠、天河区原本一手房就比较稀缺。另一方面，则是因为这三个区域人口基数大，而且住着特别多有钱的本土人，购买力相当强
所以，从广州二手房成交套数的结果来分析，二娃的建议是：大家投资可以首选番禺区、天河区、海珠区的一手房！因为这几个区域一手房稀缺、二手房成交又是最最活跃的，未来转手，变现，会更加容易。
反之，想买增城、南沙一手房的朋友则需要警惕，因为，这2个区域具有天量的供应量，而二手房成交相对薄弱，未来转手可能是一个大问题
但我们从成交均价来看，又能看到另外一面
据克而瑞权威数据，今年1-7月，广州一手房整体均价为36815元/㎡，二手房整体均价为29220元/㎡，每平差价为7594元/㎡
值得一提的是，在全市11区当中，唯独黄埔出现了一二手均价倒挂的现象。二手房整体均价已经卖到28846元/㎡，而一手房均价只有27449元/㎡，每平差价为-1397元/㎡。
这个现象，究竟说明了什么？
二娃的理解是：老黄埔新盘极其稀缺，几乎无盘可售，目前一手房基本都集中在科学城、知识城和长岭居三大板块，而知识城和长岭居，因为位置偏远，交通不便，所以价格也一直上不来，基本都处于2字头。比如万科幸福誉、保利拾光年、实地常春藤等等。这样一来，一手房的整体均价自然也就低了。
所以，从2020年-2021年来看，黄埔科学城、知识城、长岭居的投资价格是值得期待的。不过，2021之后，可能就要打个折扣了，因为老黄埔会相继出现几个旧改巨无霸项目，例如：富力南驰·富颐华庭、万科城市之光等等。他们的出现，会抢走很多科学城的客户。
◆万科城市之光旧改项目
而中心5区里面呢，我觉得，天河是最具投资价值的。
其一，天河区是广州GDP最强的区域，CBD-珠江新城、第二CBD-金融城全在这里，可以说，天河区拥有最强的配置。
其二、天河区的二手房均价和一手房均价相差最小，仅有6364元/㎡，透支水平线更低，性价比更高。
其四、根据广州的地图来看，东进乃大势所趋。因为海珠、荔湾等老城区，往西一走就是佛山了，根本发展不了，所以，只能向东，而天河就是第一选择。
◆ 广州城市发展方向
因此，我的结论就是：投资东部，首选天河和黄埔，当然，你需要根据自己的经济水平和预算，来选择相应板块。琶洲、金融城、鱼珠、天河智慧城、天河公园、天河北、黄埔临港经济区、科学城、知识城都可以选择。
最后，总结一句话：那些一手房卖得超火，二手房却卖不动的区域请尽可能远离。因为这种地方，投资风险最大！别以为你看到了房价数字蹭蹭上涨，感觉自己财富得到了升华，当你真正转手时，可能卖都卖不掉！
【[泪奔]要不要亏本卖掉中新的房子，上车科学城？】一位网友最近很焦虑，向我们发来了长文求助。他提到，他前年在增城中新已买一套三房，目前想换到黄埔科学城。但由于房子没怎么涨+税费高了，所以卖掉会略亏。他本人偏向于就算目前亏也要置换到市区去，家人则认为当前政策严，黄埔购买力外溢，目前的房子会补涨，可以等补涨后再卖。而现在担心的点在于：一、手里的房子卖了，结果科学城限价、中新却涨了；二、手里的房子不卖，补涨了，结果科学城涨得更多，买不起了。
对此，尹咨询师回复说:你好，首先分析你担心的两个点。
第一个点，科学城限价，中新却涨了，这个可能性其实很低，原因在于中新板块内的新房供应量本身就很多，更别说其还有朱村、新新公路两个板块分流购买力，庞大的供应会导致新房价格是很难在短期内涨起来的，何况你还是二手房，首付比新房多了个增值税不说，中新、朱村的目前二手供应也足够消化几年了，另外科学城限价，更有利的是知识城而非增城，所以此担心逻辑上说不过去。
第二个点，科学城涨了一整年，价格已经接近高位，不限价短期内也涨不了太多了，如果限价则更有利于刚需上车。所以我觉得你更应该担心的是中新的房子能不能顺利卖掉而非什么时候卖？
另外，房子的涨价逻辑是核心地区优质资质（珠城）领涨，然后慢慢扩散（海珠琶洲、越秀强学位、金融城），再到周边的近郊（黄埔、番禺、白云）、最后才有可能影响到远郊（增城、花都等）。
所以能卖掉郊区上近市区的赶紧卖，毕竟市区涨的会更快、抗跌性更强。#房产大真探# #广州头条#
【5年卖1地！东城体育公园TOD地块曝光！城区3新豪宅正面刚？】
5年仅卖1地的东城，终于有新地块亮相。
昨日，市自然资源局公布的东城南片区J街坊规划调整批后公告，首次曝光了传闻已久的东城体育公园TOD地块。
该地块住宅用地容积率仅2.7，妥妥地冲着低密豪宅而来。
01
东城体育公园TOD地块浮出水面
住宅用地容积率仅2.7
位于黄旗山南麓的东城体育公园TOD地块，此前公开信息甚少。
现有的公开报道对其介绍都是千篇一律的一句话：用途为宅地+商业金融用地，占地6.84万平，容积率为2.0和2.7。
至于地块具体轮廓、建筑高度、有无配建等，都是查无消息。
没想到，此次公示的东城南片区J街坊规划调整批后公告，竟悄悄揭开了地块神秘面纱。
根据公告，原有的J-01-b地块（体育场馆用地，包含现有的东城体育公园）细分成了9宗地，在保留现有的东城体育公园基础上，增加了宅地、商业金融业用地、文化娱乐用地、公园等用地，用地性质和业态更为丰富。
通过下面这张图，调整后各地块的性质和指标一目了然。
其中的J-01-d地块和J-02-b地块，即是备受关注的东城体育公园TOD地块。
总体来看，东城体育公园TOD地块主要有两大亮点：
一是，地块容积率较低，为打造豪宅产品创造了条件。
调整后为宅地+商业金融用地+文娱、体育用地的J-02-b地块，占地面积约4.98万平，建面13.4万平，容积率仅2.7。
这个容积率指标，比地块旁边的豪宅项目中海莞府（容积率2.8）还低，预计将打造低密度的高端产品。
二是，地块配建设施丰富，社会公用停车库、卫生服务站、幼儿园等皆有。
其中，J-01-d地块需配置1处社会公共停车场库，提供不少于82个公共停车位。
J-02-b地块需新增15班幼儿园、社区卫生服务站、老年人日间照料中心、公交首末站、社会公共停车场库等。
02
东城5年仅卖1地
地块或将引发房企争抢
按照2022年度供地计划名单，东城体育公园TOD地块（即下图中的东城街道立新社区地块），原计划在5月第二轮集中土拍中挂出，不过后来爽约。
有业内人士推测，地块或将在今年第三轮集中土拍中挂出，届时或将成房企必争之地。
首先，从东城甚至中心城区供地情况来看，商住地实在是太稀缺了。
东城上一次卖地还要追溯到2017年9月。
当时中海经过57轮报价、大战1个半钟才以4.3亿的总价拿下2017WG008地块，也就是中海莞府所在地块。
放眼到东城、南城和莞城这三个中心城区来看，近5年也仅出让了5宗商住地。
东城体育公园TOD地块的到来，对于想出手中心城区的房企和买家来说，无异于久旱逢甘霖。
其次，东城体育公园TOD地块本身质素过硬。
一方面，其紧邻黄旗山及东城体育公园，拥有豪宅专属的山景+公园两大自然资源。
地块就在黄旗山南麓，紧邻东城体育公园，在环境方面能拿高分。
目前项目周边已有豪宅项目环绕，对面是中海莞府、锦绣旗峰，西侧是天娇御峰，这些都是上千万的豪宅。
另一方面，地块交通和生活配套很齐全。
该地位于1号线新源路站TOD范围内，周边有1号线、12号线、广州28号线和莞深快轨共4条轨道经过。
其中，1号线目前在建，等到通车后从地块出发1站可到鸿福路站换乘2号线。
广州28号线是连接佛广莞三城的“超级城际地铁”，其自佛山鹭洲起，途经广州琶洲、黄埔、新塘，再进入东莞中堂，东南向经万江、莞城，在黄旗南设站，最终到达松山湖。
深莞快轨以万江作为起点，设有东城站，途径东城南、松山湖等区域，最后到达深圳前海。
地铁12号线连接石碣、南城，其已在2020年展开控制性详细规划研究，进行站点比选、客流分析等研究工作。
03
中心城区将增三大豪宅新面孔
东莞豪宅市场要起风？
作为东莞的“宇宙中心”，地块所处的东城南片区房价高居城区第一梯队。
东城南片区主要可分为黄旗南和东泰两大板块，目前二手房价格纷纷站到高位。
北部的东城黄旗南板块（即东城体育公园TOD地块所在板块），目前二手均价都已过4万+，天骄御峰挂牌均价已破6万/平。
南部的东泰板块内有东泰花园、中信凯旋城等小区，二手均价在3.2-4.9万/平之间。
南城目前在售的唯一豪宅项目鹏瑞天玥，销售已进入尾声，未来与东城体育公园TOD地块竞争的主要是华润润府和广发南地块。
华润润府位于东莞CBD，该项目预计6-7月开放营销中心，将推143-160平大平层，据传已有两三百位客户都已经盯上了它。
广发南地块6月将开拍，该地位于石竹路与元美东路交汇处北侧，周边集齐民盈国贸中心、汇一城、图书馆、体育馆等优质配套，节奏快的话预计明年能入市。
三个项目都处在中心城区醇熟地段，预计都将打造高端产品，市场也都给予了高度期待。
城区豪宅要陆续上新，东莞的豪宅市场估计要起风了~#东莞楼市##豪宅#
楼市行情的大分化
过去一年， 突如其来的疫情，以及政府放水刺激经济，让楼市迎来了新一波行情。不同于15/16年的普涨，这回行情显得很分化，不仅一线与二线城市走势不同，城市内部不同房子走势也相差甚远。
1 ）深圳
因为这次政府放水主要是给中小企业低息贷款，而深圳的金融自由化是一线翘楚，所以这波行情深圳起得最早，涨得很凶。
大量15万甚至20万以上的二手房均价成交，让10万的房子显得辣么普通。
当然高房价主要集中在南山、宝中等西部片区，以及福田学区房，罗湖龙岗等东部片区涨幅一般。
和其他城市一样，豪宅、产业发达片区次新（城市新中心）、学区房这几个类型的房子走出了波澜壮阔的行情，城市内部的分化越来越强。
虽然政府出了二手房指导价政策，提高了购房者首付比例，但上述几个类型的房子因为稀缺，上涨只能被短期压制，长线还是挡不住。
2 ） 广州
过去几年，广州在城市建设，招商引资方面，其实有很大的进步。反映在GDP上，去年GDP增量近1400亿，是深圳的两倍，所以如果再过5年广州GDP总量反超深圳，是一点不奇怪的。
琶洲互联网集聚区初现雏形，金融城每天都在长高，急剧强化了珠江新城作为广州单中心的地位，片区豪宅也从10万跳涨到18万甚至20万，而且这个涨势似乎没有停下来的意思。
天河北的华阳学区房遍地10万起，牛奶厂从6万跳涨到9万+，金融城附近的美林海岸8万+
至少从房价上，广州证明了自己还是一线城市，也可以算是一种黑色幽默了。
与深圳类似，广州学区一般、地段一般、品相一般的房子，并没沾到多少这波行情的光。
北京上海亦是如此，普通人上车盘涨幅一般，但是如果想往市中心走，或是给孩子买个学区房，那比以前难太多了。
二线城市里，杭州这几年发展是最快的，反映在房价上，杭州豪宅10万+，顶级学区老破小10万+，但杭州大部分片区其实涨幅一般，3万依然有很多选择。
成都、武汉等强二线也是分化行情，学区房、豪宅、产业中心区次新，可以卖到4万多甚至5万+，但城市内部还有大量1万出头的房子。
长沙、南昌、重庆等弱二线城市，城市均价本来就低， 所以对于普通人上车而言，相对更容易些。
同一个国家，被折叠在不同的城市中；同一个城市，又被折叠在不同的空间中。你也许在想政府怎么不为刚需考虑下，可是你在一二线都有房子了，你还是刚需么？毕竟还有那么多困难群众为租金发愁。
只能靠自己，一步一步向上爬。
