健康资讯 #太原生活记录# 南中环桥西万年花城小区，地处晋源区边界，在封闭8天后连夜竖起了挡板，估计是最近几天自由出入的人太多了，挡板就留了一个小口子供防控工作人员出入[捂脸]
话说南中环桥西这一片区域是因为河西水果批发市场的原因进行管控，包含万柏林和晋源的部分区域。
近几日新增确诊和无症状患者对应小区离这片区域很远，也该考虑一下把这部分最先封闭的区域解封了吧[泪奔]
章哥你好，总价700-800左右，打算贷款300万，首付400可以再凑凑到450左右。俩人工作地点目前在丽泽/国贸，未来1-2年有可能从丽泽变动到大望路（具有一定不确定性）。我看了陶然桥的中海紫御公馆、首经贸的万年花城五期、旧宫的紫郡府、宋家庄的世华水岸、朝青四惠片区的青年汇佳园和爱这城三期小区，哪个片区您比较推荐或者看好，具有比较不错的保值增值能力（自住等5-6年后置换）？由于21年已经涨了很多了，21年-22年底哪个时间段入手比较好？
回答：
1. 从板块讲，如果是去年或行情平稳期，首选朝青四惠，次选首经贸。但现在是行情之中，朝阳的已经涨过一两轮儿了，那相比之下，丰台的就占优了。
尤其是万年花城五期濠景，在这些年的升值幅度很好，基本可以排进北京第一序列。我不清楚现在涨了多少了，如果比例低于或不高于朝青四惠的，那就首选这里吧。
如果买不到合适的，那再拿旧宫的和朝阳的比。紫郡府等几个盘虽然没有万年花城是升值好，但也略超大盘走势了。如果现在的涨幅不大，那就作为次选。买不到合适的再看朝青四惠的。
2. 紫御公馆是很好的项目，虽然是学区房但溢价也不高，到永外上学的很少有买这里当学区房的，太贵。不过这指的是大户型，而7/800万的话在永外也接近于普通学区房了，所以不占优，溢价略高。
3. 世华水岸小区很好，升值也可以说没低于大盘。只是在这南城板块有些耽误，这品质的小区要在好板块会更高一些。主要是周边没什么高新产业区，或者说离得比较远吧。像这里和濠景在早期的价格几乎一致，一直到前两拨行情的时候都差不多。但现在再看看，两次行情，差了1万多。和旧宫的几个也是，四环和五环差一环呢，价格差逐渐缩小，只能说是受产业区的影响了呗。
4. 哪个时段，这没什么意义。房子不是股票，就算是知道了明年315的时候是最低点，但谁能真在那时候买到呢？还是这话，有需求就尽快，不着急就等着。这次行情都快一年了，到了年底年初的或许就是阶段高点。等明年抄底也行，但既然没涨多少，也未必真有什么底可抄。反正以过去20多年来看，基本都是越等行情的越吃亏。
仅供参考。
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我是已婚，正准备要孩子，房山首套贷款房已卖。准备首付450-500，总价650左右买。本来首选丰台万年花城和丰益花园，但目前万年花城两居室基本都要700以上了，购买的话压力较大。目前我本人倾向丰益花园，70多平的小两居，总价560左右，我爱人更想考虑海淀西四环到西五环附近的学区，比如玉海园、建西苑这些，因为她考虑后续换房成本太高，想先占个海淀学籍，但我觉得目前我俩还没孩子，23年后学生生源可能会减少，海淀溢价高，现在不适合出手海淀，目前二人意见分歧严重。
回答：
1. 你们其实溢价都考虑的很清楚了，这我不好给建议啊。顶多给算个账吧，自己比较一下。
2. 丰益花园不算学区房，没溢价，多少钱的房就是多少钱的居住体验。玉海园是玉泉的学区，建西苑是五一分校，溢价率都差不多，30%。那以560万来说，实际得到400万的居住体验。正准备要孩子，那就是7/8年之后用上学位，相当于160万的溢价闲置这些年，看自己觉得是否值了。以4%银行利率算吧，5年20%，也就是5年损失30万的收益。
以现在来说，五年后的置换成本是5%左右，假定房价不变，那就是2/30万。也就是说，在学区房溢价不受损的情况下，换房要损失2/30万。
那就是这么说，假定房价不变，买不买学区房的成本其实差不多，都是30万，怎么都省不下。
3. 但如果先买在丰台，那置换时或许要损失装修和时间精力成本。可如果要买在海淀，或许要损失溢价。这就比较一下吧，假定溢价受损，一般预测是10-15%，10%的话就是50万
再估算一下装修和时间精力成本是多少，超过50万就直接买学区房，低于的话就先买丰台。
但是也考虑好，溢价受损只是有可能，而装修和精力则是确定的。这就看自己的考量了。仅供参考。
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本套案例是以黑、灰、原木为基调的60平小户型案
例，小户型对设计师来说也有着不同的挑战，比如怎么更合理利用空间、以及空间的多功能性。
进门玄关做收纳柜
玄关设置大镜子，既能进出门时使用，也可以在视觉上让空间更通透
客厅改卧室，卧室用大玻璃隔断实现采光，同时镜子让原本狭隘的空间显得更通透明亮
客厅利用飘窗高度做休闲地台吊装轨道灯，空间更极简
卧室选用地台床，增加收纳空间
Project北京万年花城
Design|云深空间
Area|60平
Style|现代风格
