健康资讯 楼先生问答NO.683-1
关键词：400万、二手房置换、城东/普福/九堡
@Tanyaaaa
目前有一套中泰的洋房刚交付，原本打算给父母住，但是周边配套弱，地理位置确实太远。因为以后生活区域会在城东，住在九和路地铁站附近，所以想要把父母置换到主城区距离我们半小时车程，地铁商场和医院等配套都比较方便的区域。请问：1.是否可以现在马上置换？2.置换到主城区的话是否有什么推荐的区域或小区？总价预算350-400万，89方，主要考虑二手房。
楼先生：为了自住，没什么不行的，也不用太在乎年后的行情起伏。年后是否会有小阳春，主要影响你置换的难易程度。行情好的时候，你手上房子能比较快卖出去，行情不好的话，卖起来时间会长一些。既然为了父母自住，那现在就可以操作起来吧，先把房子挂出去。
至于三四百万的总价，直接换到城东方向。只要不只盯着那些五六万的次新房，总能找得到性价比高的房子。比如往德胜路北面，存在感比较弱的普福板块，像阳光城普升、保利梧桐郡、万科魅力之城，就有二三十套房源让你挑，对你来说，挺合适的。要不然就往东面一点，九堡的房子一直都不贵。
昨天去看了九堡的二手房，金雅苑和柏林印象，二个离地铁最近的小区。一个是经济适用房价格便宜一点3万左右，一个是商品房3万5千左右，纠结呀，金雅苑得房率高，但是是经济适用房，小区环境质量不是很好，柏林印象小区环境，质量都不错，但是得房率不高。各位老铁给个意见，该怎么选。
15毕业来的杭州，住在九堡500的房子里，那个时候我记的馒头5毛一个，现在都一块五了[红脸]。本打算去应聘网点运营类工作，阴差阳错做了健身教练[捂脸]。
跟我老公也是在健身房认识，很幸运，认识他。 去年也终于在杭州买了房子，因为新房摇号一直摇不到，想想算了吧。无所谓…
二手房装修花了近3个月，硬装全包花10W，软磨硬泡下谈下来的价格，后面选材的时候，部分东西上贴了点钱。
家里的玻璃敲东西的时候震碎了，另外花钱重新装了，家里电器是疫情期间去Su 宁电器购买的，因为前期就要定中央空调，所以就把电器全部买齐了，买的多，价格相对会优惠点！
客厅沙发，茶几，餐厅桌椅，主卧床和床垫，以及小房间榻榻米，都是网上购买，2.5W多，3W不到，都还不错，厨房用品。
家里摆件都是双11网上购买，就是一直买买买，装修预算超超超，通风3个半月就急着进来的了，哈哈，洗碗机必须值得装，双开门冰箱可以满足我买买买的需求，扫地机器人也给我买。
再小也是窝，加油赚钱换大房子，装修开始到结束都是对象操的心。下一步备孕把户口迁到杭州来了。
加油加油！
忍不住说一下杭州的经济。杭州曾经有着强大的制造业和优秀的互联网创业环境，因此哺育出了以阿里巴巴为代表的互联网新经济作为强劲增长点。但是，阿里系的互联网新经济并不是踏实做事，而是以销售为工作核心，吹牛网宣大跃进。毕竟阿里的成功经验就是吹个大牛然后实现了。
但是，这种风格也影响了杭州的城市管理。2016年G20以后，杭州开启了网红模式，到处网宣拉人并准备一口吃成个胖子，由一个小而美的二线城市一跃晋升一线。为此杭州大兴土木，大拆大建。
大拆大建本也不能算坏事，毕竟杭州过去的基建有很大短板，弥补后对城市有很大提升。然而杭州的目标实在是太大，想一口气达到上海这种超级城市的水准。为此，杭州祭出了老法宝土地财政并且进行了极其大胆的跃进。
首先，杭州借助国家倡导棚户区改造的机会，使用上万亿PLS贷款一口气拆除了十几万户城中村，可以说是把绕城内城中村拆除殆尽，半个城都是拆迁废墟。拆迁土豪们拿着巨量补偿款入市，迅速拉高杭州房价。进而也调动起了本地甚至本省居民本就传统的投机热情，房价开始大涨。然而这对杭州原有的劳动者生态产生了巨大的打击，如2017年因为拆迁涨房租，九堡曾经发生群体性事件。
杭州也充分发挥互联网企业造概念PPT画饼能力，隔几个月放一个XX新城的规划，调动预期。然而真正做的事情可能就是修条路盖几栋房子，只要地价涨了拍出去了，规划实不实现就是以后的事无所谓了。杭州充分使用饥饿营销，涨价后拍几块地以免供给过大影响价格，然后去放新的规划。过一阵子回来卖地了，就搞点改名合并之类的手段营造新噱头。比如下沙新城到钱塘新区到钱塘科学城，比如未来科技城2.0到科创大走廊到云城。以至于杭州光是新城概念就有几十个东南西北到处分布并以两三个月一个的速度增加，过去一看十有八九是一片高楼旁边就是荒地农村。由于东一榔头西一棒槌，这些新城常常内部配套低下，外部相互之间又极其割裂，难以交通。
此外最大的问题在于杭州如此操作导致居住成本缺乏梯度对中下层极其不友好。按照一般的概念，离市中心越远，居住成本越低，用时间换取廉价。然而杭州东南西北到处画饼撒面导致无论是房价还是房租都缺乏梯度。如主城区中心五六万房价，二居室五千房租，然而离它一二十公里通勤要一两小时的荒郊野外，可能因为规划炒作，依然是三四万的房价，二居室三千五的房租。这导致杭州对收入达不到一定高度的人来说性价比极低。而杭州的收入是高度分化的，少数顶尖的岗位如阿里巴巴可以达到年薪百万以上，但多数也只是月薪几千或万把的岗位。阿里巴巴人在杭州工薪族中鹤立鸡群，然而由于一家独大导致如果跳槽没有接的住的企业，于是可以肆无忌惮996并把这个风气传染全城。
在这样的环境改变下，杭州变得只适合于本省家境富裕者，刚工作就有高薪的高级人才和企业高管空降兵，而不适合于普通年轻人，低收入者或基本劳动力。也许有人认为这是好事，然而现实是这种空中花园不可能实现。道理很简单，没有一个城市可以只需要高端不需要普通劳动力，而昂贵成本对于创业或大企业内部员工更新换代也是巨大的打击。
于是我们可以观察到，杭州的房租在经历2016-2018拆迁后的疯涨后，忽然难以维持找不到租客。杭州的普通企业招人青黄不接的现象越来越严重。
然而在杭州的宣传中，每年都有大量新增常住人口，而且大多是高学历人才。尤其是在降低落户门槛和拉人发钱后，数据更是好看。然而杭州在2017年以后，经济总量增长的速度按绝对值计算还慢于全国平均水平，而如果加入增长的人口算人均的话，更是惨不忍睹。这些增长的人才难道对经济不产生贡献还拉后腿？
再者，观察2019和2020杭州财税对比上一年增长的项目，增长的主力税种明显和房地产有关联。尤其是2020年，财税增长的绝对主力是买卖不动产的契税。2019年则是土地增值税和企业所得税，让人不禁猜想，2019年财税主要靠卖地给房地产公司搞开发销售，而2020年则多了来自二手房交易的活跃。
另一个巨大的隐患是杭州居民负债率2020年达到了恐怖的127%，而一般认为超过60%就会出现金融风险。结合存贷款数据我们也发现，从2017年以后居民资金杠杆率（存款贷款）一直维持在140%左右，说明杠杆一直在本地居民间左手倒右手，与上面2017年以后人口增长存疑正好相对应。
杭州2016年后曾经大力扶持互联网+金融而在P2P暴雷中成了“雷都”，也曾高调网宣要大力发展先进制造然而搞了钱塘新区除了让投机者们兴奋了一波乏善可陈，最后选择拥阿里发展然而依然各种围绕阿里做土地财政，而阿里“高科技”的画皮也在蚂蚁金服上市夭折后被揭穿。
在新的国内外形势下，杭州是否能延续过去的玩法安然避开危机并达成大跃进的目标，高度存疑。但是我也不是唱衰杭州，如果杭州能够越过这道坎，或者在受到教训以后回归本质踏实发展，就如同2012年那波房产泡沫破灭后成功转型，也是好事情。
