健康资讯 #北京头条#北京楼市：市场反复？广外至少不会大降!
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，我们准备明年要孩子，现在首房首贷预算800，是买个品质房先住着过几年再换学区房，还是直接买学区房合适呢，现在比较困惑；
另外去看了万年花城，感觉周边环境比较一般，看到网上很多人推荐这个房，这个小区保值增值的原因是什么呢？
回答：每个小区在每个人心里都有一个评价，特别是环境这个东西，往往会出现较大的差异。有人会觉得万年花城环境好，有人会觉得乱。但根本的问题是：跟谁比？万年花城被很多人推荐的底层逻辑是：周围正常商品房太少了，有点儿环境的商品房太少了。所以这个小区在周围有一定的稀缺性。而且作为丽泽的外溢，也能带来一定的热度。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：京爷您好，孩子2023年上小学，最近在看红莲南里的央产房，但是现在行情反复，有点纠结，不知道是入手的好时候吗？
回答：你好，学区都不好说，不过广外至少不存在大降的可能，原因是:① 学区一般, 安全系数高；② 未来楼市政策大概率不会有加码的可能了。总体来看，我认为广外会慢慢进入平稳吧，现在买入的话，风险不至于很高，剩下就交给未来楼市政策了。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
3、提问：京爷您好，我之前提问过一次康堡花园，您不太推荐，说是市场热度低。能再问问这类小区到底有什么不好吗？我看房产证上写的也是 “住宅”，不是公寓。朝阳区入学系统上它也对应的有小学。物业费3.5也还可以。民水民电，也有小区环境。去小区里转一下，也挺安静的。这类房子不受欢迎的原因到底是什么呢？
回答：你好，倒不是不能买，毕竟地段和内部管理尚可，也还可以。这类产品并非公寓，是类公寓风格的70年产权住宅，跟正常小区没有本质的区别。就是这类产品小区没有活动空间，密度大，户型不突出，体量小，热度低一些。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
4、提问：公房房龄通常偏老，交易之后变成商品房，与周围其他商品房相比没有优势，会产生折价吗？折价比例大概多少？
回答：公房的价值在于多贷款，如果是二套，或者需要买大点儿的房子，那这种房子还是比较有性价比的。如果是总价高，那确实出手时吃亏，低总价倒还好。宗旨是：不要为了公房而公房，而要关注房子有没有硬伤，卖相如何，不然到最后出售还是会变差商品房。详见星球资料《老破小买房攻略》
5、提问：京爷好！从核心资产的角度看，东西城洼地90年代左右的老房子（比如西城广外小马厂、东城景泰百荣商贸城附近），和朝阳东四环双井、百子湾2000以后的房子，哪个片区保值增值性更强一点？
回答：你好，应该说这是两类资产，一个是学籍上车板块，一个是好板块的次新，短期内不一定谁的增值性强，但后者相对稳健一些，买来居住和升值都能保证，能完全睡得着觉的那种。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷您好：
① 720万房款，请从保值升值及居住角度分析，在长安街沿线附近的朝阳区的小区有什么推荐（最好在东四环内）？
② 最近看二手房，房价上涨了些，现在是否适合购买呢？是春节前购买为宜吗？
③ 请分析下丰台丽泽、玉泉营板块，与朝阳双井、九龙山、大望路、建国门外、劲松板块哪个未来保值增值性更好呢？ 谢谢
回答：① 你好，720万，如果是两居的话，兼顾升值和居住，还真没有太多选择。可以重点看看金地名京、爱这城。
② 其实现在房价已经回落了一些，有可能春节前是个好时机。记得关注咱们星球内部的冷暖监测，有变化我也会说一声的哈。
③ 需要明白，板块是一方面，小区也是一方面，需要综合分析。仅从板块来说，双井、九龙山、大望路、建国门外还是强一些的。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
