健康资讯 章哥，我现在想卖掉马桥房子置换一套，大概400万，想给孩子上一个好的中学。目前对通州潞苑和亦庄河西限竞房纠结。通州河西两套价格差不多，都在450万左右。通州为次新房，商品房，初中学区5中；亦庄为新房，限竞房，人大附或二中或十一。1、亦庄为限竞房，目前5万单价，但目前周边二手房已经6万多，人大附已经招生，那持有几年自住后您是否看好升值空间？ 2、马桥今年底划归亦庄，现在卖是否不合算？但如果不卖会错过限竞房，想听听您的建议。感谢！
回答：
1、 我建议是买在亦庄，但也别抱太大的期望值。
2、 学校不好比较。五中通州的中考成绩我也没注意。应该差不太多吧，以亦庄这些年对教育的投入很大，而且选择也多。人大附高中虽然有点招，那成绩也很好，整体水平应该是超过潞苑的。
3、 至于房子的价值别想的太理想，限竞房未必能有多大的回报。如果真的能确定是倒挂价格，那买了自然合适，全北京都不多见。但既然是还有房，那就未必了。亦庄不缺有钱人，也不缺懂投资的。如果是漏儿，那早就被人捡干净了，这几百万在北京真的算不上什么巨额资金。
所以如果觉得合适就买，房子是用来住的，但别抱什么太高期望值。在楼市这种信息完全透明的市场上，没有洼地，在旺市中更是没什么笋盘。开发商真的不傻，最知道自己家商品的价值，真要是价值高价格低，那人家有的是办法来让价格回归价值，买的没有卖的精。
4、 马驹桥划归亦庄，这早就不是新闻了，利好出尽是利空，该消化早就消化完了。而且，房产价格必须是有实际价值支撑的，现实的利益才是利好。通州都改名副中心了，价格涨得很多吗？真要是因为划归亦庄而导致价格大涨，这能算是领导的政绩吗，这不是在跟中央房住不炒的精神对抗吧？
所以这种概念就甭考虑的太多了，崇文宣武早就划归东西城了，看看房价走势有几个跑赢大盘的，亦庄再强也赶不上金融街吧。真要是靠改名能让房价升值，那把鹤岗换成银河系直辖市试试！
5、 总之，如果能确定这限竞房和周边二手房的品质一致，那就是真正的倒挂，买了肯定值。不能确定的话就是赌一把，虽然未必吃亏，但大概率捡不到什么便宜。至于学区我认为是超过潞苑的，所以买在亦庄相对更合适。仅供参考。
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我在瀛海有两套房，孩子25年上学，因为瀛海没有好学校，想卖掉其中一套，凑够400左右换一个亦庄核心区的小两居和一居，到时还住瀛海，亦庄新买的房出租。请问一下：1、现在准备是不是有点早，听您说过23年是高峰期，过了高峰期买是不是更合适？
2、瀛海的房不卖，想办法凑300多买一个最便宜的房上学，这样收益是不是会更高些？瀛海新房比二手房贵很多，二手房是不是还有涨价空间，现在卖有点可惜。亦庄核心区400左右您推荐哪个小区呢。请帮忙指点，多谢！！
回答：
1. 卖房后增加的资金（包括贷款）多就提前准备吧，大概率房子比现金保值。平级置换就无所谓，什么时候都行。2023年高峰期不是我说的，那是统计局公布的出生人口数字，上网搜一下就知道了。
2. 最便宜的房收益更高？在学区房刚启动那几年是这种情况，总价越低的越受追捧，老破小的升值率才高呢。这在高峰期有可能出现，到了低谷期的时候也有可能给拍回去。这看自己吧，相当于想炒房，得盯着市场踩准时机。
3. 瀛海新房，说的哪儿啊？我水平有限，猜不着，不知道。
4. 核心区400万，上海沙龙的开间，前年300万，现在已经涨到400左右了，涨的够高的。其他基本都是贵园一带的老房才有这价格，各项都普通，无所谓推荐，让当地中介给找房就行。仅供参考。
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位于西安曲江南三环附近，某小区高层二手房挂牌价快3万/㎡，南三环外某高端小区房价更是高到4万元/㎡，几乎同样的价格可以在北京买到新房，你还别不信。不是河北燕郊，是实打实的北京南六环亦庄新区。面积小的户型总价200多
万都有的。
一些大开发商，在北京还开发了不同类型的共有产权房，价格更是亲民到15000-30000元每平米不等。朝阳群众的共有产权房亲民到
均价36000元/㎡
一个是西安的南三环房价，
一个是北京的南六环房价。
啊！六环，你只比五环多一环！
究竟哪个虚高？哪个亲民？
你们觉得，
哪个地方的房价更能让当地老百姓接受？#西安生活# #西安头条#
我们夫妇两人都是50岁，儿子15岁，正在上高一，大概率应该是在北京上大学然后工作。房子共有三处：一是我们自己住的单位分的房子，在西三环边上，比较宽敞舒适，目前我们一家会一直住在这儿；另外一套在世纪金源，当时买的二手房，71平米，板楼，五层中的三层，户型也比较好，并且可以上人大附小。但是这个房子在回迁小区，小区环境不太理想，而且房屋面积有点小，以后自用的可能性较小；另外一套呢，在亦庄中心地段，紧邻物美，160平米，户型非常好，小区容积率也比较低。但是缺陷呢，一是在亦庄，离城区较远，二是房子在五层的四层，没有电梯，怕以后这样没有电梯的房子不好出手。
现在，我们在好几个点上有点纠结：
一是，由于房子买得早，已经实现了房产增值，我们是不是应该最近出手一套来变现，以实现增值的落袋为安，为即将到来的退休生活做准备（当然目前也不急着用钱）；另外一个想法呢，要不就把两套房子合成一套，能给孩子以后结婚用。由于孩子未来在哪里上班还不确定，所以，最实际的情况就是买一处离我们现在住的地方近一点的房子。我们的理想目标就是：能够用上述两套房子的价值置换一套以后孩子能用的婚房，如果还能剩余一小部分现金用于我们夫妇两人未来养老则更好，不知我们这样想法是不是现实？如果是您，您如何来操作呢？
二是，如果只出手一套房子的话，我们夫妇两人意见也不统一。我爱人觉得亦庄房户型好，应该保留，我倒是担心这套房没电梯，面积又大，怕以后不好出手，倒不如先卖掉；我觉得金源的小户型房子，地段好，又是学区房，随时都好出手，应该留着。我们两人的判断，谁更符合房产大势呢，也想听听您的意见。
回答：
1、亦庄的物美在哪儿啊？我对这不熟，猜不着。但真觉得北京房子风险很大吗，我觉得不至于谈什么落袋为安。M2增速可一直在10%以上，年底前还有至少几千亿的房地产专项信贷要集中投放，发改委也提醒说到明年一季度物价有可能上涨，这可是以前没有过的事儿。
反正这几年是全球大通胀，中国未必能扛得住，反正经济不好的时候都是现金放水，资产保值。看自己的判断吧，但有可能卖了之后，就得靠孩子的努力买回来了。
2、常规来讲是建议别折腾。在近百年的历次经济危机期间，只要是经济强国，老百姓几乎不可能因为通胀而破产，但有很多人因为想跑赢通胀而遭受损失。
这两套房在我看来都还可以。亦庄的160平确实大，自住更合适，作为投资的一般租金不太高，流动性也弱。但对于保值不受影响，一般价格差率固定后不会有什么变化。亦庄确实出现学区溢价了，但和东西海差得远呢。亦庄的教育成绩是不太高，有些配不上现在的溢价。但毕竟是在上升期，寄希望于生源了，我觉得没什么风险。
世纪城，学区房这两年是大概率没风险的，入学高峰期，2025年之后说不好，有可能因为孩子减少而影响溢价部分。但世纪城这地方好的多，基本都是人大学区，也没什么小户型，各种配套都全，比其他板块强。
3、简单说吧，在我看来这两套房差不多，保值性肯定是世纪城的更稳妥。如果换的话先换亦庄的，换到朝阳就行，租金高，升值大概率不落后。这总价以北部为主，望京亚运村一带都行，不难选。
如果是不考虑通勤，那二换一也行，更是北部为主。或是还在世纪城，也包括上河村；或是索性海淀五环外清河西二旗西北旺，或朝阳的奥园亚运村望京一带，都能承受这么高的总价。
4、我认为北京的房产大势是挺稳的，全国救市，只有北京一个大城市什么政策都没有，但保持了最稳定没下跌。只能说明北京的支撑力强，政府手中的筹码也最多。要是我就尽量不折腾，除非是确实需要居住升级，那就干脆一步到位，省的过两年又折腾一次，浪费税费，不如趁着现在退税合适。
5、总之一句话：以你们这种情况，在这种时期，没必要单纯为了保值而折腾。加入自住升级的需求可以考虑，算成本低的时候。
仅供参考。
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看高考对北京楼市的影响，亦庄这地有点火！
这次高考以后，北京的楼市有了以下变化：
一、朝阳区势头挺好；
二、海淀的确定性依然很强。海淀区域80%的房子都能做到买房即读书，不调剂。
这种情况下，2025年至2026年有小孩上学的话，优先趋向于买海淀，学区能读的概率很大，所以下半年海淀会加速发热。
三、现在亦庄已经发热，低总价、落户上学兼顾居住的刚需小房子，zui近特别猛，成J量特别大，供不应求。今年经开区的清北率为0.93%，跟在西城和海淀后面，竟然排名第三，428个考生有4个考上清北，让亦庄的家长们一顿的自嗨！现在不只是南城、大兴、通州甚至丰台、国贸、望京等整个北京很多购买力都去亦庄买房，大于之前大家对亦庄第四独立学籍预估跟想象。我觉得这种共识，下半年和明年会进一步兑现，千万不要觉得是爆炒或者风险很高。
亦庄河西回迁房租金近一年涨了30%-50%，拿租售比换算价格，租金回报支撑房价，重新上升一个台阶。一方面来自于供应希 缺，另一方面是来自于高收入购买力人群逐渐进入。2019年和2020年两年消耗的这一批限价房，限竞房都是限售的，2023年可能有一批公租房会供应，河西至少6年时间，直到2027-2028年才会有批量二手房供应，所以河西未来一定一房难求、溢价很严重。弊端是明显的价 值洼 地即将消失，zui多还有一年窗口期。益处是南边的人有信仰了，之前大家都觉得买房就买北边，北京就不能买南边，南边房价不涨就一直套着。实际2021年7月高点，北京只有亦庄核心区域创新高了，已经超过2021年7月北京小高点，也是全国的小高点。
关于高考对于楼市的影响，你怎么看?#房产# #北京头条# #买好房找王冠#
有130左右的首套首贷预算，一个在西直门上班，一个在亦庄上班。最近看了稻田的中海寰宇视界小两居，好处是离地铁很近，但觉得位置不太好，配套不太行。但这个预算内又没有其他合适的选择，再或者就是考虑二手房，二手房要么就是城区无学区老破小，要么远一点的回迁房，难以选择。
我们需求主要是自主为主，不考虑学区，保值就行。求解答是选择新房还是二手房？感谢，补充一下，大小就是两居，因为马上要结婚忘了说这个了。
回答：
1.130是首付，总预算是多少啊？新房能到370，二手房也就300差不多了。这还是先算个总价吧，光说首付意义不大。另外这税费包括没有，如果在130之内的话，二手房能买的就更少了。
2.这预算注重自住就买新房，肯定是在郊区了，寰宇视界就很典型。不过这里应该是尾房了，卖了好久应该没什么好房源了，考察好。这地段儿就是自住，其他的期望值别太高。注重保值什么的再看二手房，但这预算要两居，60平都得是5万左右的，不好买到合适的。期望值偏高了，本来也考虑不了学区，能做到保值的只能是老房，两居也困难。
3.我能理解刚需的心情，很多都这样儿，预算不高但各项都想兼顾，现实中不好做到。自住是消费，保值是投资，在资金不是很高的情况下是冲突的，必须相互取舍。但这又限定了要结婚，两居，这谁还能说什么啊？先找找看吧，最好降低点儿期望值，要不然容易被中介忽悠了。打个比方吧，这相当于想做生意，要求找个稳赚不赔的项目，还得不受累。但这种事儿一般都是投资高的才可能性大，小本生意不太容易实现，反倒容易让那些所谓的加盟商给套路了。
放平心态，仅供参考。
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