健康资讯 #楼盘动态# #楼市杂谈# 这两年的北京楼市，说到热门区域 肯定离不开石景山。未来冬奥会和新首钢商务区的双加持，吸引了不少改善粉丝上车。尤其是西长安街沿线那几个纯商品房。马上五一，中海首钢天玺二期又要开盘了，作为 天字系 高端产品系列，小区就6栋楼，产品也很纯粹 社区就两种户型 122的三居和147的四居。全部一梯一户，私享电梯 哥们儿我特别喜欢这270度采光观景大边厅[憨笑][憨笑] 据了解项目最低首付360万起 二期开盘在即，之前没买到的朋友可以看看了[抠鼻]
我们都在石景山区上班，父母也都在石景山居住，手里有一套丰台小区益丰苑小区的住房。 孩子2026年入学，总预算1100万。现在有几个方案：一是在远洋山水小区买一套，但是不是大概率去不了景山学校，因为不满6年；二是在京汉旭城买一套，也是同样不够招生简章发布的6年产权；三是购入新楼盘长安悦玺，据说预计会有配套的教育资源—171分校；四是购入新楼盘中海天赋，也是以后会配备教育资源，主要考虑学区、保值和居住环境的提升。
您觉得哪个方案比较合适？主要哪个学区能上的几率比较大？请您帮忙分析一下，给我个建议。
回答：
1、益丰苑，好小区，北京市的福利房。但什么单位，怎么在石景山上班啊，没有政保吗？
2、2026年入学，远洋山水说不太好。之前是六年，但2026年的入学孩子少了很多，有可能降低要求，现在还三年多呢，不敢保证。远洋山水的优势是学区溢价不高，保值挺好。京汉旭城也一个性质，优势是更没溢价，保值也挺好。所以买这俩小区都是赌一把，赌2026年的学位相对充足。从学校来讲差不多，石景山第一第二，放到全北京也是中上等。
3、新盘这就说不好了，得看配建学校的完工日期，以及教委什么时候接收验收和投入使用。另外也得看什么时候划片，没有房产证的时候是否能入学。如果验收后使用的早，那应该是没有入学障碍。但这我不敢说，还是咨询开发商吧，只是他们也未必能保证。
4、从学区讲就京汉旭城吧，小学不是爱乐实验吗，也需要落户六年？这我都不知道，但中学应该就是京源，而中学比小学重要，所以我觉得更靠谱点儿。别太看重171这种新学校了，孩子减少的趋势，很难抢到优质生源，未必能多强。既然有靠谱儿的好学校，那就没必要冒险。
另外新房我不熟，不方便点评。只能说远洋山水和京汉旭城都不错，全都至少不落后。
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石景山的平均房价，虽然比不上东西海，但很多小区的二手房价格，确实可以和城六区的朝阳、丰台比权量力一番了。
虽然现状仍旧是，最贵的远洋沁山水次新9万，一路之隔，过了玉泉路的老二手都是10万+了。
今天厉害了。。受田总邀请 当然这个楼盘最近也实在的的确确太火了 哥们我真的是一瘸一拐的来到了西五环石景山西黄村 来到了即将入市的禧瑞学府项目。项目一共就358套房 ，出门100米就是地铁6号线 马路对面就是首创开发的8万平米商业的同时 还有北大附石景山12年制新校区。再加上首创禧瑞系的产品系和合理的户型面积区间，可以说这个楼盘是目前北京楼市即将入市的新盘里面性价比最高的一个。今天和开发商老大田总发了个车，哥们我过来费尽周折，但是我们应该是第一个看样板间的团队，这点也值了[作揖][作揖]明天售楼处样板间第一天开放。哥们我重点推荐98的三居，南向三面宽双卫，另外那个是103的三居双明卫，当然还有少量71和75的两居和120平四居，有兴趣的朋友来吧。今天尽管下午2点直播 但是最高在线能到1万8，评论500多，怎么样？知道这个楼盘有多热吧。。明天我们佳爷房谈会组织这个楼盘的看房活动，田总也说了，开盘，给佳爷房谈的粉丝额外福利。有兴趣的朋友，来吧[憨笑][憨笑]
石景山最后一批共有产权房，好像是？阜石路边上，靠近门头沟广宁村，距离金安桥地铁换乘站一站地，上个月开盘还是摇号，不太清楚，看着人特别多，楼盘名称首钢，阳光里，共有产权，售价3.8万一平，这价格，不知在阳光里还是火里，一套房子四百多万，还没有完全产权，本地人没办法不买没有地方住，外地人，在老家买不好吗，房子大，住着舒适，价格低，现在这经济环境，手里应该留点现金有必要，最近半个月，不知怎么回事，突然超过五个朋友借钱，多的五万，最少一万，就第一次借一万那朋友借了，其他人没闲钱没有借，难道是债务集中爆发了？
北京二手房房价的疯狂可以看石景山区，现在石景山区已经有很多小区的房价达到6万以上，但石景山区的房价在北京还是属于中等偏下的水平，侧面反映到北京二手房房价的确是相当的疯狂。
北京是四大一线城市，是北方最大的城市，受到很多年轻人的认可，每年有来自于天南地北的年轻人源源不断的流入北京，从而给予北京二手房楼市房价带来很大的支撑。
尽管石景山区的房价很高，但对于很多在北京创业的年轻人来说，石景山区的房价还算是比较低廉的，相比于朝阳区海淀区来说，的确石景山区算是非常便宜的地方。#北京头条#
我现在在石景山有一套80年代钢混60平米房子，一直是自住，目前市价300多，手里有950现金，现在有了孩子，想买西城中信城的房子给孩子落户上学，如果不卖石景山这房子，加上贷款可以买个70多平的一居改两居，但我觉得孩子上学以后可能不够住，如果有了二娃更住不下了。如果卖掉石景山的房子，可以买个正规两居，也许还能改三居，居住上能更有保障些。未来我想的是孩子上小学前就住在石景山，幼儿园问题通过私立或其他途径解决。西城的房子租出去赚租金。不卖石景山的话就住自己的房（但是也比较挤，不好住了），卖掉的话就在石景山租个大点三居住。这边租金比西城便宜多了，相当于节省一部分钱。
现在我在是否卖掉石景山这个房子的问题上犹豫不决。房子当时买在高点上，现在卖是赔钱的，而且把所有钱都投在西城的房子上是否风险太大？不卖的话，老房子未来也没什么增值空间，没准还贬值，这部分钱相当于跑不赢通胀，感觉不太甘心。
回答：
1.中信城，指的四期新房还是二手房啊？新房到现在还没有明确的销售方式和价格，但大概率是低于市场价的，相当于买到就是赚到，这得看运气了，想买的人太多了。
二手房的话也有可能做到脱离学区而保值，风险小点儿。其他的普通学区房说不好，常规建议是买个占坑儿的就行，节省资金也降低风险。上学期间的居住用换租解决，能占点儿学区房的便宜。总之就是要么就买豪宅，普通人炒不动的风险就低。要么就买占坑儿房，用完了学位随时可以出手。中间的普通学区房那就看运气了，说不好。
2.这两年是入学高峰期，溢价高，肯定是有点儿风险。但这得看孩子什么时候上学，如果这两年就上那也没辙，不买能怎么办啊？如果是高峰期之后入学，那就犯不上这会儿来抢房，过了2025年看看政策和供需关系再说。
3.老房无所谓增值空间，自身没那能力了，值钱的都是土地。
石景山的20年前才2/3000块钱，海特花园作为房龄新的才2800，光靠房子能涨到今天的好几万吗？所以甭老纠结什么房子老了就贬值什么的，这是小县城的思维，自己恶心自己没意思。毕竟这里是北京，能升值的就是地。西城的更老，凭什么这么贵啊？买的就是地段儿，就是地段儿的配套。真要是不图地段儿就买远郊了，跑石景山干嘛来啊？
4.反正就是这种情况吧，能买到中信城新房就更好，预算要高的话买二手的也行，这我也看不出来什么贷款资格。否则的话就考虑下占坑儿房，就是占学位，看孩子哪年上学了。但没必要非得贬低石景山的老房，真要觉得北京的经济和楼市不行那就干脆买鹤岗了，比北京房龄新品质高的有的是。
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北京面临房价上涨的区域有；
1，海淀。
2，丰台。
3，朝阳。
4，石景山。
海淀，房价将近10万一平，但是其地理位置好，加上其名校风景也多，长期受购房者的热捧。
丰台，同样是地理位置好，去市中心近，丰台的面积小，楼盘密集，适合投资客。
朝阳，房价7.8万一平，相比市中心的10万一平，仍有上涨空间。
石景山，中心区的价格洼地，房价不到6万一平，但是石景山的地理位置突出。
女儿（单身）工作在海淀黄庄附近，在知春路买了2003年碧兴园塔楼一居（重新装修不到3年）。我们在京有住处（无证房），户口挂靠有SFSD资格，现金260(留5、60备用）贷款最多不超300，总预算500左右：
年底前买房，升值兼顾自住2居（能3居更好），考虑如果女儿结婚了，又没有合适的房小两口就去住（她的1居出租），如果男方有婚房或者女儿还单身就先出租，因此想离单位尽量近点些（驾车或地铁30多分钟半径内），二手海淀西北方向或石景山，新房昌平南。
纠结：（1）买二手房：500万在贝壳上搜满眼都是8、90年代的老破小，得有中介费装修费，住的话体验差，出租的话直接就能收租金；（2）新房：昌平南珺二期叫文源府6.2万的79南向二居490万，得等3年才能收房，如果不住，新房出租白瞎了。是不是很矛盾？请教您觉得该怎么买？二手的话您推荐几个小区。
回答：
1.是很矛盾啊，大多数北京人都是这么矛盾，但我也没什么好办法。这就是刚需的常态，看上的买不起，买得起的看不上。新房太远，近处的又太贵。老房租金合适但流动性弱，新房宜居但不适合出租。都是实情，没办法。
2.碧兴园挺好的，典型的学区房，既然都装修了就留着吧，溢价率什么的都是正常值，塔楼也无所谓，好歹房龄相对新。
3.其他的我好像也没什么可说的了，注重自住就买珺和府的呗，自住不就得了。尽量离铁道远点儿就行，价钱也谈不上多贵。
4.别的没建议，都是市场行情。仅供参考。
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