健康资讯 团岛属老市南，车多路窄48平老破小居多，网上一直有一股群体看不上这个地方，说年轻人都流失了剩下一帮老弱病残，什么地铁一通，人去楼空，不可否认这里城建确实一般，停车难，但瘦死的骆驼比马大，这个地段还是可以的，也是某些郊区没法比的，这里的二手房价格两万多，也基本秒杀郊区。最近这里也搞了一个新楼盘，青岛地铁的，海景地铁，价格嘛三万五左右，还是18的高层，孤零零的两栋楼，谈不上多好，但价格就是这么坚挺。所以说，永远不要看不起老破小集中的老城区，像老四方台东团岛李村甚至沧口，这些地方一旦盖新房都便宜不了。没办法，老青岛就这么大，好地段真的不多。
#青岛头条# #青岛爆料# #青岛身边事#
#青岛头条# 新房住得满满的，老房子门庭冷落。
去年很多次说过西镇团岛老破小几乎没有入住率，沦为没什么人住的鬼城，始终有人不信。
昨晚运动了一下，实拍一点照片大家可以看看。
同样是晚上8:30-9:00左右，金茂湾（图1）、晓港名城（图2）的亮灯情况和后面几张西藏路小区、台西二院老破小（图3-8）对比依然非常强烈。
没错，西藏路道路两边的车的确停了好几排，但按照一家一辆车计算，估计也就有20-30%的老破小住了人吧。再算算某些户里可能居住着不会开车的老太太，50%的入住率顶天了。
再看看晓港名城、金茂湾，基本上是住满人的节奏。
品质的巨大差距带来了入住率的巨大差距，入住率的差距也带来了房价的巨大差距。金茂湾和晓港名城房价都是三万往上，但西镇老房子，想2万成交确实有点难。查查贝壳成交价也就是一万五左右。
除了市南传世德式建筑，青岛主城买房一定要坚持新房、次新房、学区房、景区房，坚定不移避开老破小、老破大就是这个道理。很多楼市砖家说主城楼市保值增值，严格来说是“主城新房、次新房保值增值”。老破小们，别说增值了，成交价才一万五的西镇老破小，面积也就是几十平，想换个三居室，也就勉强够到西客站、上合示范区这样的地方……
青岛传统市南市北主城区没有高薪工作机会，很难吸引大规模的外来人口。在青岛主城买房的人实际上以地缘性客户为主，父母、亲朋、子女都在主城不能离开。但这种人一般并非无房可住，再买房都是扩大居住面积、改善居住条件。
所以说直白点，现在青岛卖出一套新房，就意味着就有一套老破小即将被空置。
左手倒右手，这事情其实挺可怕的。
#房价# #青岛头条# 你大爷还是你大爷!年轻人瞧不上的老城区 次新房比浮山后还坚挺!
没有学区，没有产业，也没有年轻人，但是团岛老城区的次新房就是这么坚挺!与浮山后不同的是，金茂湾的套二房也不便宜!这里面的价值逻辑你懂吗?
青岛地铁1号线通车以后，青岛楼市也形成了两个高地和两个洼地。
这两个高地是：市南西部西镇、团岛片区和原四方区水清沟、胜利桥片区。目前西镇、团岛准新房或者八大峡看海低密小区的房价在3万上下，水清沟、胜利桥的新房房价在2.5-3万之间。老破小不计。
同样也对应了两个洼地：西海岸金沙滩、安子板块和沧口娄山板块，目前新房、准新房价格在1.5-2万之间。
从房价高地到房价洼地，实测乘坐1号线的通勤车程在15-20分钟之间。
15分钟车程，换得房子单价节省1-1.5万，总价节省100-200万，在房子品质没有质的差距的前提下，同时又没有重点学区、优质景区、大商圈的支撑，那每天这半小时车程肯定是值得的。
现在能支撑西镇团岛、或者水清沟胜利桥房子价格的，其实就两个字，情怀。也就是说，挂在很多人嘴上的，就是“我说的地方是市里，你鼓吹的位置是郊区。”
问题就在于，主城也分为拥有核心资源，比如说红瓦绿树碧海蓝天、或者大商圈、重点学校的“主城”和仅仅有“市内四区”名号的“泛主城”。
对于这些"泛主城”板块，我的评价并不复杂，就一句话：习惯力量很强大，但是钱包也不会撒谎。
从台东、老四方一直到胜利桥，房价差距甚微，过了钢厂一直到东郭庄，差距也就是四五千块钱上下。为什么从胜利桥到钢厂这一段，房价能差一万多？不可能永远这样。
个人的观点是：金沙滩一线海景大平层，因为有知名景区的加持，将来会逐渐超过市南西部的老房。安子“八卦阵”里的小区，品质并不高，密度很大，未来房价超过金茂湾、晓港名城等主城后海小区的概率不大，但会逐渐缩小。
同理，城阳南、李沧北，钢厂南渠一带的小区，房价超过水清沟、胜利桥的概率亦微乎其微，多坐20分钟的地铁，这个差距是明摆着的。但同样，这么大的房价差距，也是会逐渐缩小的。
#青岛头条#
分享几个2018年以后在青岛买房的真实案例，
1，西海岸灵山湾星光岛，认识一个老兄，在17年底的时候一万七八入手了星光岛，一八年时年会见到老兄，对方很兴奋的说星光岛已经涨到两万了预计涨到三万没啥问题，老兄首付了一百多个，加了不少杠杆在岛上买了两套房，结果目前岛上的房子一万出头的成交价，关键很多房子已经挂牌超过一年多依然没有卖出去，老兄一百多万的首付基本已经没有了，目前两套房子即使能顺利卖出去，预计能还清贷款就不错了。
2，市北保利大国璟，身边一位朋友，2019年打算换房，卖了市南区团岛和西镇的两套老破小，去浮山后入手了保利大国璟115的套三双卫新房，买之前朋友咨询我这么操作是否可行，两万六千八的单价是否合适，我都给与了肯定的答复，朋友也认可了我的建议，现在那附近的金地华章已经三万四了，一平涨了大概七千，朋友非常开心。
3，绿城海棠印月，之前的一位同事，2020年换房，卖了市北台东的套二步梯房换到了东李海棠印月大套三双卫，目前台东二手房已经跌的惨不忍睹，但是朋友买的绿城海棠附近的同档次小区二手房近两年套三双卫大户型成交价基本稳定在两万八到三万出头，绿城目前在售的理想之城高层新盘均价大概两万六毛坯，大户型甚至到了两万七八，朋友的海棠印月两万出头入手可谓抄到了底。
从这三个近几年的青岛买房真实案例中是否能够看出青岛买房的底层逻辑呢？
2020青岛二手房成交量达6万多套
在过去得2020，楼市给青岛交了一份满意的答卷。新房二手房成交量同比上涨，新房同比上涨1%，二手房同比上涨13.4%。
从结局来看，虽然二手房成交量在新房年前跟不起眼，但是却不断增长。市南、市北、崂山李沧的商品房成交量已经由二手房主导，二手房市场在不断成熟。
在关注的热点小区中大都是主城区且具有代表性得小区，比如，浮山后的鲁信长春几乎每年热度第一，团岛的金茂湾是附近房龄最新体量最大的小区，东李的绿城李沧改善首选，李村的中海国际交通方便配套成熟。
可以看出在二手房方面人们更关注是的配套问题，比如教育、环境、交通。不会像新房那样花费更多的时间浪费在通勤上面。
今年随着地铁的开通，城阳二手房成交量或许会有明显增长，李沧的配套已经基本成型。今年的重点或许在沧口片区。#青岛头条#
同学去年买了青岛维多利亚湾的房子[笑哭]今天遇见一起聊天说：要是从维多利亚湾到青岛团岛开辟一段隧道就好了……目前来看从维多利亚湾直接通向团岛距离最近成本低一些[思考]忽然感觉这个提议也不错，大家感觉维多利亚的隧道一开房价呼呼的上涨吧＃青岛＃＃维多利亚湾＃
团岛的朋友可能都注意到了，地铁1号线团岛站只有A口和C口，那B口在哪里？答案是贵州路小学对面，现在还没有建设，等着以后盖。
有朋友问，那个地方现在不是两栋高层建筑吗？嗯，告诉这里的业主一个好消息，你们改造搬家有指望了[耶][耶]
作为海关职工宿舍楼，也是高层建筑“老破小”的典型案例，这一栋楼从十几年来一直就是疾病缠身，各种电梯故障、外墙皮脱落很多次，附近行人经常看到这栋楼被红绳围起来，警告切勿接近，小心高空坠物，有时候也真的能看到大片墙皮向下掉。可想而知这里的业主搬家的欲望很强烈。现在终于有盼头了。
当然，只拆这两栋楼远远不够，西镇团岛，很多房子的房价比地价都便宜，改造也确实势在必行，不改不行了。只有整体的大改造，才能脱胎换骨。
西镇团岛这个地方，我说过很多次了，人口老龄化，房屋品质差，已经到了一个很关键的节点。这个地方很多老破小已经处于到了晚上已经黑灯瞎火，无人问津的状态，当然，对于购房者而言也是老房子坚决不能买的实证（老市南中片文艺建筑除外）。
西镇，再不济也是市南区，是青岛的一二类地区，现在有些砖家把浮山后新都心吹上了天，但是能排个四类就不错了。上位者心里，那是跟明镜似的。山后不可能有好房子的古训，稍微明白一点的人都知道。
但是，话还得说回来，西镇顶着青岛一二类地区的名声，土地上面的很多房子却是整个青岛的末流水平，仅仅比城中村和远郊村居强，连一点品质都谈不上。用网上流行的话说就是，这地方的老破小但凡有一点品质，也不至于一点品质都没有。
以后见了那些天天絮叨西镇团岛有多好，我们是正宗市里人，身份证370202的青岛大爷大妈，应该这么回答他们：
西镇确实是个好地方，我也知道这个地方拆了盖上新房子能卖好价钱，但是，嫩倒是先拆啊[呲牙]
#青岛头条#
青岛目前的救市其实还是“自嗨”模式，对小白影响大，对房地产长期价值影响很小。
为什么这么说呢？救市救了新房，不去救二手房，为什么不去救二手房？因为救二手房就是把城市的实际价值房产价值给暴露了——市北80%以上二手房都是套二老房子，市南非学区老破小真不少，沧口四方西镇团岛这都是聚集区；远郊区的温泉、古镇口、上合这些二手房也是很难处理，都跑出来后卖不上价格，还耽误新房买卖。
不是减少二手房交易年限了吗？还真没减少多少，加了些条条框框，又分什么2018年3月之前之后什么的。
让二手房跑出来啊，新房二手房拿证2年交易已经够长了，如今还限制这么久，什么网签5年、拿证3年？买个房子还用这么长时间买卖吗？
为什么捂着不让人家买卖，还是担心二手房影响新房交易，还是担心二手房的价值真正体现出来，到时候青岛的房地产价值就显示出来了。
其实臭媳妇总得见婆婆，早出来完出来不一样吗？让那些破烂二手房和远郊次新房都放在市场上跑起来，这样才能体现什么是好房子，什么是破房子。
捂着肚子，孩子就生不出来了吗？#青岛头条# #青岛#
团岛及西面频海不适合居住，青岛老人都知道，主要冬天西北风从海上刮来，湿冷空气特别伤人，夏天东南风特别湿热，东岸正好相反，所以，团岛一带尽管市区靠海，房价一直很低，很多外地人不太了解，喜欢海边房子，其实真不知道靠海生活的弊端。当初麦岛、石老人开发，当地人都不买，没办法拆了重建，当地靠海人都愿睡火炕。听说滨海新区房价涨到4万，也就是骗骗不懂或者外地人吧。
#青岛头条#整理了青岛几个热门板块的历年房价数据。数据不会说假话。
李嘉诚说过，买房买的是地段，地段，地段。
但是李嘉诚从来没说过，最好的地段是市中心周边。
实际上，站在投资角度，除非少量只为买人脉关系和资源的顶级富豪，买房最不能碰的地方就是市中心、市中心、市中心。
为什么呢？潜力和实力是两码事。价值最高点和价值提升最高也是两码事。在城市扩张过程中，市中心虽聚集了大量的资源，但是发展基本已经到顶，潜力被透支完全，房价基数已经很高，很多早期建成的房子和基础设施已经老旧。不仅不能升值，反而出现贬值。
那么，什么是好地段？在城市扩张过程中，郊区即将变市区或者郊区刚刚变市区的新兴板块，是最好的区域。这些地方，虽然看起来配套不如市中心，实质上最后也很难赶上市中心，但是由于大量人口的进入和配套的建设，这些地方的房子，具有很高的升值潜力。
从大数据来看，2014年到现在，西镇团岛、大港、科技街、海泊桥这样的地方，房产到现在收益率也就是30-60%。有些地方连这个数都不能达到。
而如果2014年你投资浮山后、东李等，在很多青岛土著眼里还是刚刚"土鸡变凤凰"的区域，收益率可以达到80-120%，若是你投资西海岸沿海一线，城阳核心区这些在2014年"还属于近郊区"的板块，收益率也可以达到80-100%。
当然，很多人说什么"这几年青岛主城保值增值，近郊板块大跌"。从大数据来看，实际上是"主城新房次新房保值增值"而已。
如果2018年12月高位站岗，最保值的房子，除了表里没提到的豪宅板块以外，是已经有了一定资源的，已经从郊区变为主城10-15年的有一定基础的新兴板块。
传统主城区域，房子老化，年轻人口不愿进入，保值无稽之谈。实际上是最不保值的区域。近郊新兴时间太短的板块，配套不齐，人口数量不足，保值性也只能说一般。
那么，大洋彼岸漂亮国还在货币超发，南方城市资本已经蠢蠢欲动，下一轮楼市哪里将是最有提升价值的区域？我只能说，上一轮浮山后、新都心和东李吃尽红利，下一轮的话，应该不再会是这些板块了。
#青岛头条#觉得市南区房子很贵对吗？其实市南区也有不到三万的楼盘，对，我说的不是老破小，是新房，而且还是海景房：悦海地。
位置嘛，公交四川路停车场附近。这个位置按老青岛的话来说，没有比这个盘坐公交更方便的了，楼下各种公交车，还都是始发站，早晚高峰还有座。对了地铁2号线总站——轮渡站——的工地也在楼下。
坐公交那么方便，边上还有团岛早市，为什么房子卖不上价（一点也不给市南区面子）？
其实就一句话：公交方便、买菜方便，泊里大集也能做到，何必非要住在市南区？对吧。
背面没靠山，大海在后面，周边品质配套就是公交车站，市南区大片公园绿地跟这里不搭界，最重要的是还没有优质学区，贵州路小学看看都衰落成啥样了，真不如海对面珠江路小学、庐山路小学、香江二小……
再加上房子品质还不够高，实际上市南区金字招牌也救不了。
两万多的房价，里头市南区这三个字，我看啊，至少值两万呢。
想在青岛买房？先看这里
非中介
在青岛买房首先要了解青岛地理
青岛市区三面环海，最好的地方不是地理意义的市中心
最好的位置南起前海一线，东至崂山区，西至团岛。三点连成一线，就是青岛人口中的金边。
第一期先聊市区
从南向北推进依次大体可分为四个梯队
第一梯队，前海一线的市南区、崂山区，环境优美、配套成熟、顶尖教育配套，属于青岛顶级区域，缺点是房价太高，而且新房楼盘不多。房价区间3.5-10万/平。
第二梯队，原市北区，配套成熟，居住配套成熟、医疗资源教育丰富。目前仅浮山后区域有几个新楼盘。房价区间2.8-4万/平
第三梯队，老四方区及李村、东李这一梯队地域辽阔，面积最大。老四方人口居住密集，自然环境略差，这几年发展滞后，新都心区域，有几个新楼盘，价格略高，但周边商业配套完善有地铁。李村周边商业发达，多条地铁交汇，道路交通较为拥堵。东李片区为近几年新兴改善区域，自然环境优美比较宜居，但配套落后，有规划但需要一定时间发展。房价区间2.2-3.5万/平
第四梯队，为金水路以北至城阳届区域属于李沧区，房价较为亲民，刚需圣地，目前开有一条地铁1号线，现有大量年轻人选择，市区上班的话，对通勤时间要有思想准备，目前新楼盘较多可选择性大。房价区间1.8-2万/平
购房者，要根据自家资金准备情况，先选择区间，再从区间内挑选适合自己的楼盘房源。从而能够省心省力的迅速锁定出击！
我的买房策略是先出手第四梯队，毕竟价格相对便宜亲民。安身立命，但就别要自行车了。
过几年一缓和，再向第三第二梯队进击
中了彩票（还带复式倍投），再买第一梯队
作者本人目前全款住在第四梯队，已贷款购入第三梯队。
下面请注意⚠️最重要的来了：无论自住还是投资一定选择在地铁沿线或规划线购买，还要尽自己最大努力向南买，别听忽悠个别郊区楼盘这规划那规划的，庙小妖风大，小心入坑！
与努力中的诸君共勉！富二代请自动略过
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#青岛头条# 地铁一通，人去楼空。很多人在分析1号线通车以后黄岛的房价能涨多少，其实这一块可以确定的事情是，由于一号线可以把西海岸新房的供应量进行“沿线传导”，海底隧道对面团岛、西镇一片片的低品质就“老破小”将是首当其冲的受害者。
青岛楼市砖家们全家蜗居N年，津津乐道、自娱自乐的48平老破小，在地铁即将通车的事实之下，价值已经出现了严重的缩水。
团岛二路、台西八院48平的二居室，2018年挂牌90万，三年多了，经过多次降价，现价78万，依然无人问津。这意味着如果想要售出，价格还可以“再砍砍”。
这在以前是根本不可想象的，要知道10年前的2011年，隧道开通前后，台西八院的价格大约是海韵嘉园、风和日丽的两倍有余。而从目前情况来看，现在海韵嘉园、风和日丽的价格已经超过了台西八院。
未来10年，随着青岛地铁三期逐步建成，1号线、7号、8号线、11号线、15号线的逐步全线建成和通网，以及可能开通的青岛-胶州机场城际高铁，青岛地铁可以更有效的沟通主城和外围板块，“供应量决定房价”的谬论将一步步被地区通联所打破。而西海岸、城阳、高新区、蓝谷大批海量楼盘供应和万元上下的价格线，未来将直接冲击整个市南市北。
举个例子：去年五四广场到红岛至少2小时，现在8号线北段通车后也得1小时+，超长的通勤时间让很多人觉得红岛高新区没有什么价值。然而未来8号线南段全线通车以后，五四广场到浮山后和到红岛的时间仅相差30分钟不到。面对红岛2万不到的别墅，你还愿意买3万多的新都心，近4万的浮山后大板楼吗？
这时候受到冲击最大的，必然是连片的“老破小”和浮山后、新都心“远洋韭菜城”、“卓越火化坊”这样的高价低质楼盘。
在未来海量近郊板块高品质洋房别墅冲击之下，开发商若不想降价，唯一的自救办法，就是提高品质。盖出真正受到坊间赞誉的好房子。
“供应量决定房价”的说法，只能建立在城市交通不畅、经络不通的前提之下。价值决定价格，品质越来越成为优先考虑的因素，才是未来人们选择房产的常态。
青岛地铁一号线（青岛～黄岛）即将开通！黄岛房价能否攀升？
一号线团岛站进入海底隧道，6分钟后在凤凰岛站停下，不得不说太快了！太方便了，省去了开车的麻烦，省去了挤公交的烦恼！
地铁一响黄金万两，通勤方便了，房价必然会有所提升，以前开车通勤，公交通勤太麻烦，也太浪费时间！
10月16日，虽然天气很冷，但是挡不住市区市民去西海岸看房的热情。而且西海岸的海景房也都不贵，房价随着地铁的开通，预计会有一波小的涨幅！#青岛头条#
