城乡统一的建设用地市场

【最高法：#支持健全城乡统一的土地市场# 助力打造统一的要素和资源市场】#司法助力全国统一大市场建设30条#第8条明确了，要支持健全城乡统一的土地市场。妥善审理涉农村土地“三权分置”纠纷案件，促进土地经营权有序流转。依法审理农村集体经营性建设用地入市纠纷，支持加快建设同权同价、流转顺畅、收益共享的城乡统一建设用地市场。以盘活利用土地为目标，妥善审理涉及国有企事业单位改革改制土地资产处置、存量划拨土地资产产权确定、上市交易等案件。依法审理建设用地使用权转让、出租、抵押等纠纷案件，保障建设用地规范高效利用。适应土地供给政策调整，统一国有土地使用权出让、转让合同纠纷案件裁判尺度。（杨书培）

早安楼市：中央深改委通过集建地政策 央行下调外汇存款准备金率

一. 政策

1.中央深改委通过集建地政策

9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议召开。此次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。政策明确，推进农村集体经营性建设用地入市改革，试点县（市、区）数量要稳妥可控。此次政策也提及，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。

2.四川省遂鼓励开发企业推出团购优惠活动

四川省遂宁市住房和城乡建设局发布《遂宁市主城区进一步促进房地产业平稳健康发展的政策措施》政策解读。分别从支持居民合理住房信贷需求、做好开发企业风险处置项目并购金融服务、对特殊人群购房给予购房补贴、鼓励各类人才和市外团体团购新建商品住房、允许开发企业分期开发分期办理不动产权证等10个方面制定了具体措施。

3.住建部提出加快完善教师住房保障体系

9月6日，教育部召开新闻发布会介绍党的十八大以来教师队伍建设改革发展成就，住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，鼓励一些地方结合当地实际，制定面向教师群体建设或配租公租房的优惠政策。

4.国家发改委推进长三角一体化重点领域建设

国家发展改革委下达长三角一体化发展专项2022年中央预算内投资，支持沪苏浙皖三省一市有利于推动形成区域协调发展新格局、创新一体化发展体制机制、推进更高水平协同开放的基础设施互联互通、生态环境共保联治、公共服务便利共享及科创平台项目建设。

二.市场

1.央行下调外汇存款准备金率

9月5日，中国人民银行发布决定下调金融机构外汇存款准备金率。自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。

2.杭州已筹集保租房10.8万套

近日，杭州市住保房管部门根据保障性租赁住房项目认定政策要求，完成万向集团公司宿舍、第19届亚运会媒体村等保障性租赁住房项目认定工作，截至8月底，全市已筹集保障性租赁住房10.8万套(间)，完成年度筹集任务的77.1%。

三.房企

1.仁恒置地前8月总合约销售金额约447.22亿

9月5日，仁恒置地集团有限公司公布集团业绩，全年累计截至2022年8月31日，该集团总合约销售金额约为人民币447.22亿元，合约销售面积为824,267平方米，相比2021年同期分别上升了31.9%及下降了23.8%。

在土地制度改革方面，中共中央十八届三中全会决定（2013年）指出，改革方向是“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。……扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨”。决定还提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”

现行土地制度给予地方政府独家征地卖地的权力，允许地方政府以远低于市场价格的补偿条件从农民手中征地，并在市场上以高价出让土地，获得高额收益。该制度在开始实行时，对于缓解地方政府财政困难起了相当重要的作用。但后来地价越推越高，征地范围越来越大，带来了一系列消极影响。享有土地所有权的农民集体无权出让自己的土地，在征地中处于被动地位，通常也不能参与土地溢价收入的分享。这与宪法关于农村土地归农民集体所有的规定是相冲突的，造成了对农民的剥夺。

2017年，全国土地出让收入5.21万亿元，相当于同期地方公共预算收入（9.14万亿元）的57%。[插图]地方政府通过卖地在公共预算之外获得了大量收入，自由支配的空间很大，既可以用来投资（十八大以前有大量的政府楼堂馆所投资，此外包括政府各种城市建设项目投资和用来垫付新一轮征地开发的投资），也可以用于行政事业支出（其中也包含大量政府自身消费）。

土地收入带来的巨大利益使地方政府热衷于征地卖地，并有动力推高地价以获得高额收入。由于地方政府在当地的土地市场上处于独家垄断地位，抬高地价很容易做到。政府还可以用手中的土地进行抵押，大量从银行借债，来进行新一轮投资，推动房地产开发。在实践中，地方政府往往不用实际征地，只要某一地块纳入了城市建设规划，就可以用作抵押从银行贷到款。这种空手套白狼的方式可以把借债和投资规模无限扩大。

不断抬高的地价，加上货币宽松的外部条件，导致地价、房价轮番上涨，进而又刺激了投机性购房需求，推动房价继续上涨。这种恶性循环导致少数人暴富，而对有住房需求的中低收入居民则造成沉重的负担。以北京市为例，2000年，全国商品住宅每平米售价只有1948元，北京市也不过4557元。2016年，全国商品住宅每平米售价上升到7203元，北京市则上升到2.85万元。[插图]其实这个平均价格是被远郊区的房价大大拉低了，并不反映北京城区的实际房价情况。目前北京市五环路以内的房价已普遍达到每平米5万～10万元，一套100平米的住房动辄500万～1000万元，是工薪阶层年收入的几十倍甚至上百倍。这就把青年工薪劳动者普遍挡在住房市场之外，即便租房也难以承受。能够买房者不仅花光了父母甚至祖父母的毕生积蓄，还背上沉重的债务，要偿还几十年。对背井离乡到大城市打工的外来劳动者，住房更成了不可实现的梦想。

高房价还推高了城市商业和服务业的房产租金成本。不断上涨的地价、房价通过提高商业和服务业价格，转嫁给广大消费者。在大城市，估计全部商业和服务业销售收入中约1/3到1/4是用于补偿房租成本，这是一笔巨大的支出，显著增加了消费者的负担。因此上面这些情况说明，现行的土地制度对收入差距扩大、房地产过度投资、杠杆率过高和资产泡沫过大负有重要责任，是导致结构失衡的重要原因。

针对这种情况，落实十八届三中全会决定，改革政府垄断土地供应的制度，开放土地市场，是改革的必然选择。土地市场开放后，地源不再独家垄断，有利于抑制房价上升。同时随着城镇化的发展，越来越多的农村人口向城镇化转移，农村也会有越来越多的村庄占地出现闲置。开放土地市场，有利于这些闲置的土地资源得到有效利用，也会减少随着城市面积不断扩大而产生的占用耕地的压力。在这方面，有些地方已经创造了一些非常有价值的经验。例如，允许边远地区农村对闲置土地进行复垦并转让土地指标，通过占补平衡使城市获得需要的土地，而农村则扩大了耕地面积，并使农民能够参与分享城市化带来的收益。

但土地制度的改革近年来始终停留在少数区县级单位试点的阶段，全国范围一直没有显著进展。在全国范围，目前还有许多条条框框对土地进入市场进行限制。例如，将农村集体经营性建设用地解释为仅限于原乡镇企业占地，不属于乡镇企业用地则不许出让。再如，规定农民的闲置宅基地进行转让只能在本村村民的范围内进行，不得转让给外来者或城里人。这些限制都不利于推进土地制度改革和土地资源的有效利用，需要改变。

【加快建设全国统一大市场，拆迁范围或稳步扩大！】

2022年4月10日，中共中央 国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》。那么，建设“大市场”会对征地拆迁领域产生影响吗？

纵观《意见》全文，在明律师提示大家注意以下两点：

1.《意见》提出要完善统一的产权保护制度。健全统一规范的涉产权纠纷案件执法司法体系，强化执法司法部门协同，进一步规范执法领域涉产权强制措施规则和程序，进一步明确和统一行政执法、司法裁判标准……依法保护企业产权及企业家人身财产安全。

而征收补偿、违建处置、强制拆除等纠纷显然都属于“涉产权纠纷”，那么在这一过程中，保护企业和企业家的合法权益又一次得到了强调。

2.《意见》提出要健全城乡统一的土地和劳动力市场。统筹增量建设用地与存量建设用地……完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制。

这里的城乡建设用地增减挂钩事实上是一种协议搬迁项目，它的推行或将直接导致农村拆迁范围的稳步扩大。#征收##拆迁补偿#

【最高法最新发布意见：司法助力全国统一大市场建设30条 打出“五个统一”组合拳】2022年7月25日上午，最高人民法院举行《最高人民法院关于为加快建设全国统一大市场提供司法服务和保障的意见》（以下简称“《意见》”）及配套典型案例新闻发布会。最高人民法院副院长杨万明、最高人民法院研究室主任段农根、最高人民法院民二庭副庭长周伦军和最高人民法院民三庭副庭长李剑出席发布会。发布会由最高人民法院新闻发言人李广宇主持。

《意见》全文共30条，也称为“司法助力全国统一大市场建设30条”。紧紧围绕“统一”二字，打出“五个统一”服务保障组合拳：

1.加强市场主体统一平等保护，包括助力实行统一的市场准入、加强产权平等保护、依法平等保护中外当事人合法权益、完善市场主体救治和退出机制、依法及时兑现市场主体胜诉权益；

2.助力打造统一的要素和资源市场，包括支持健全城乡统一的土地市场、支持发展统一的资本市场、支持建设统一的技术和数据市场、支持建设全国统一的能源和生态环境市场；

3.依法维护统一的市场交易规则，包括优化营商环境司法保障机制、助力营造公平诚信的交易环境、支持区域市场一体化建设、推进与港澳台规则衔接机制对接、加强国内法律与国际规则衔接；

4.助力推进商品和服务市场高水平统一，包括强化知识产权司法保护、依法保护劳动者权益、助力提升商品质量、支持提升消费服务质量；

5.切实维护统一的市场竞争秩序，包括依法打击垄断和不正当竞争行为、监督支持行政机关强化统一市场监管执法、依法惩处扰乱市场秩序违法犯罪行为、助力统筹推进疫情防控和经济社会发展。（杨书培）

#全国统一大市场怎么建#

关于《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》，从一张图来看清怎么建。

从宏大叙事中提炼出来的最简单的理解如下：

1. 指导思想 ：打破区域行业壁垒，完善统一市场基础制度标准、执法标准，健全统一市场监管公平，规范不正当市场竞争，提高管理效率，更好发挥全国性大市场作用。

2. 统一的要素：土地、劳动力、资本市场、金融、数据、技术、能源、碳排放等全国性市场。

3. 主要目的：循环畅通，降低成本，增大能级，构建循环，挖掘潜力，低碳持续等，形成合力，打破地方保护和市场分割，促进商品要素资料在更大范围内申通流动，全面推动我国市场由大到强转变，建设高标准市场体系。

加快建设全国统一大市场是什么意思？

直白点说，就是打破地方垄断和保护，从各自为战，到通力合作。

这就像一个集团公司一样，之前有几十个分支公司，每个公司都有自己的市场部（招商部），为了自己的业绩（gdp），花样百出，疯狂竞争。

在早期的时候，这样的赛马机制，诚然能刺激各个公司快速发展，但到达某个阶段，却会造成内耗严重。

譬如某个公司业绩干的非常好，搞了很多好用的工具（基础设施），另一个公司说，你这边工具这么好，也给我用用啊（把断头路打通，带带我们这边的经济）。

业绩好的公司，往往不会答应（觉得自己没好处，可能还有损失）。

这样的情况其实常常存在，譬如某大型城市的a区房价是b区的2-3倍，两边接壤的地方，高速通道/地铁往往很难修。

因为弄好了，a区领导会觉得是便宜b区，自己的土地也会变得不好卖了。

未来就要转变这种情况，方方面面的地方保护都要打破，建议统一大市场，集中优势，通力合作。

全国统一大市场，主要的是聚集个体工商户数量增加问题，这个庞大的市场必定是在乡村！那必然要解决4个问题：

1户籍制度改革，

2土地指标，

3.乡村教育医疗，

4.城乡二元结构再深化

城市端一定是由一线平衡到二线三线！从最近几年的一线城市和新一线二线强城市之间的人数增加对比，就已经发现端倪，老一线城市的新增人数在逐渐下降！数据很现实！

然而每个城市的乡村振兴是取决于每个城市个体工商户的增加，再换一个词那就是人！

城市和乡村未来一定是在聚集中走向平衡！贫富巨大的差异，如果不解决，要不然就直接走向灭亡！因为这是全人类问题！

不以人的意志为转移！在这一方面全球是达成统一的！

然而在这一方面我们国家是最有可能先达到目标。毕竟我们中国社会属性在这！加油