健康资讯 【付费提问】未来3-5年，TOD对新塘房价作用如何？
2018年，可能做了个不好的投资决定，要不要撤，想听听火老师的意见。
2018年，我在天河员村、越秀东风东分别有一房产，当时正好可以筹集到200万元。我想投资房产还是比较靠谱的选择，于是在增城新塘买入了一套豪进广场的2房，价格为188万，单价约2.3万。主要考虑是我在限购区域已无名额，加之新塘正在打造TOD，未来升值可期。但是，房子买入后，价格不涨反跌，最近市区房价明显上涨，新塘也未见动静。我的问题是：
一、新塘白江地铁站附近所谓TOD的建设，在三五年内能否对房价起到明显拉升效应？
二、最近广州限购放开，如果新塘房价没什么前途，着眼于未来5年左右的投资回报，我是否应考虑卖掉新塘的房子，在黄埔、南沙等地重新购置？谢谢！
火：你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、咨询目的：置换
2、名下房产：2+1——2018年
【员村】
【东风东】
【新塘】豪进广场，两房，总价188w，单价约2.3w，面积约82㎡——13号线“白江站”西侧
3、目前情况：豪进广场不涨反跌，市区明显上涨，新塘未见动静
二、问答
问题1、新塘白江地铁站附近所谓TOD的建设，在三五年内能否对房价起到明显拉升效应？
答：预测有运气成分，仅供参考。
1）TOD会对房价上涨起到促进作用，但是最关键还是看政策风向。不一定是增城（新塘）的政策带动，可以是由其他外部城市/区域的政策带动。
2）TOD存在确定性与不确定性：
确定性：综合轨道交通枢纽，例如：13号线二期，预计在2022-2023年左右通车，届时能在新塘直达珠江新城板块。
不确定性：产业进驻的程度。
一方面，与运营商的招商引资实力、经验等有关。
二方面，地方对企业税收优惠及其他鼓励措施有关。其中，头部企业对地段板块能起到很明显的带头作用。
所以，随着地铁13号线二期通车，以及凯达尔广场的公司企业陆续进驻，我相信新塘会吸纳到更多员工过来，释放出更多的居住需求。当人口上来的，人口质量提升了，商业配套也会积极进驻。
3）只有一个TOD是远远不够的，还需要外力。最近有传闻黄埔即将收紧人才购房政策，假如成真，那么会有部分购买力外溢至周边。新塘有机会享受这波外力行情带来的“红利”。但是，传闻终归是传闻，何时出台都是未知之数，收紧的力度如何，未到官宣一刻都不知道，所以只能说有可能——只有自我强大，才不用看别人脸色。然而增城未有这方面的绝对实力。
小结：TOD可以说是新塘的最拿得出手的元素。不过我对招商引资这方面持保留态度。我不怀疑地铁13号线全线通车后对人流的带动，也相信假设黄埔收紧后增城会受惠，不过促进作用比较低。不能说2018年做了不好的投资决定，始终当时有历史的局限性，换个角度想，若奔着中长线投资去（如5-8年），则未来几年内（2023-2026），还是有机会反弹/补涨的。
2018年，你没有LH析产，而买入豪进花园，这两项都是你的选择；有些人2018年高位买入中心四区，都没有什么钱赚。我想说的是，每个人都有每个人的选择，也有历史局限性，已成过去，让它随风。
问题2、最近广州限购放开，如果新塘房价没什么前途，着眼于未来5年左右的投资回报，我是否应考虑卖掉新塘的房子，在黄埔、南沙等地重新购置？谢谢！
答：
1）最近大半年，黄埔已经嗨翻天，接下来有可能收紧政策。
2）投资南沙，不是着眼于5年，可能是10年，甚至更长。
——你能看到的有价值有潜力的地方，别人也看到了，现在才置换进场，不是迟，就是容易做第二次错误的决定。
最近广州LH人数太多，而且LH一年首付最低5成（杠杆率低了），贷款政策收紧（贷款周期拉长，接力贷也收紧了），这一系列的“社会事件/调控动作”，都表明目前不适宜置换。
建议：一动不如一静，放宽心态，静观其变。
后语：我不知道你在员村和东风东两套房子以及家庭收入、月供等情况，如果有更进一步的了解，或者可以考虑一下其他置换方案/策略。
目前，广州东西两极“洼味较浓”，西为“”荔湾、海珠”，东为“增城”。如果卖掉市区1套+新塘1套，增加了资金预算，可以考虑置换西部二手次新或一手。（ps：昌岗板块、陈家祠板块，有点被低估。）
以上仅供参考。预祝心想事成！身体健康！
粉丝提问：纯投资，买 星御翠园 还是 晓港雅筑 好？总金额 200万左右。或者有什么推荐？
拿铁回复：200万在广州就不能算投资了，200万买这两个小区还是有点难的
都是单体楼，没有小区，还是复式，都属于布匹市场的一些客群，比较杂乱，租客也多
户型上来看，星御翠园新一点，户型好一点，但是交通学位都要差一些，而且里面环境嘈杂，听说安保一般，晓港雅筑的户型差一点，虽然交通方便一些，但临马路，昌岗东学位更好一些，所以晓港雅筑更好一些，价格也贵一点点
如果能够满足自住上车加学位，肯定是晓港雅筑优先，将来也好出手
但还是开头那句话，200万的房子在市区没啥投资价值，也就居住价值，当然，比增城那些200万的房子还是要好，起码交通配套学位地段都更好
建议你在想想，对于你来说，也没有太多选择，看看能不能凑点资金，预算提到260-300万会更好
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坦白说：目前500万在广州真的买不到好房子，要不是楼龄太老，就是户型太差，要不就是升值堪忧。#广州房产#
天河的网红盘是够不上了，特别是这些网红盘的楼龄已经不年轻了。转战黄埔就有得选吗？
可以啊！但是中鼎的两房不值得，黄花的小三房又是北向低楼层，或者怡港花园二三期也是老了一点，去科学城还有得选，又怕涨多了追高，那就去海珠吧。
海珠买哪里？滨江东是够不上了，光大花园也贵了，金碧花园保利花园也老了，好在网红盘还是有得选，但是房源不多了，其实还有昌岗南洲晓港的二线盘可以选，比如合生帝景、英豪花园，再比如富力顺意或锦丽居。但这个片区老广比较多，老广文化深厚，居住氛围非常好，未来也有10/11号线加持，但是绝对增量其实不是最好选择。
到底该怎么选，答案还是在你的预算里？
我是@拿铁说房 ，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。
【海珠区可以直升的学校】
海珠区有电脑摇号和对口直升两种升学方式。
其中对口直升有两个组合比较完美。
江南新村第二小学➕江南外国语
昌岗中路小学➕五中
这两所小学和两所中学都可以排在海珠区第二梯队，由于直升具备确定性，成为很多家长和投资客的热门选择。
#房产# #房价#
广州各区名校汇总，广大家长可以收藏！
上次发了广州中小学八大派系学校，大家反应比较热烈。
具体是哪八大派系呢？我们这复习一下，分别是省实教育集团，广附教育集团，执信教育集团，广雅教育集团，广州市二中教育集团，广铁一中教育集团，华附系和华师系。
有些条友反应，各派系不同校区的教育质量相差较大，其实这是必然的。一般来讲，总校的师资和生源都是最好的，分校虽然也是挂有名校的头衔，但总体来说还是需要时间的沉淀。
另外有些条友反应，海珠和天河的名校比较少，其实这两个地方名校都不少，只是少了一些派系学校进驻而已。
例如天河有华阳小学，龙口西小学，体育东小学，体育西小学，天府路小学，华景小学等。
海珠有六中珠江中学，赤岗小学，昌岗中路小学，昌岗东路小学等。
广州十一个区域都有名校，下面的图片有一个总体的汇总，你们可以看一下，需要可以自行收藏。（图片来源：广州房产）#广州头条#
