健康资讯 章哥，最近打算买一套二手房，首套首贷，首付款大概150万左右，看了很多房子一直犹豫不定，目前内心有点偏于草桥安玉园一套二手房总价400万，98年房产基本没有小区停车有点困难物业一般，但考虑位置离三环较近并且草桥又属于丽泽商务圈附近，不知是否可以购入？请教您给一些建议，谢谢。
回答：
1、 150万买400万的，这让中介给算过账了吗？贷款的比例可不低，确定好税费什么的再签约，免得临时忙乱而受损。
2、 草桥没有安玉园，是玉安园，和周边玉芳园等等算是同一个时期的。老塔楼小区，就一栋板楼吧，有一栋是2003年的，也不新了。
这里自住合适，从保值上也得到了一些草桥的帮助，但价格还是偏低，毕竟这种建筑形式相对过时，不是现在人们的首选了。优势就是价格低，劣势是升值性稍慢。典型的就可以和旁边的明日嘉园做对比，都是同板块老塔楼，明日嘉园还不少经适房呢，2003年都是4200左右。现在明日嘉园6万多，比玉安园高了1万以上。
也可以横向比较南三环到南四环，同时期花乡桥南的未来城，现在的益辰欣园3800，毕竟孤零零的在四环外，现在却和玉安园差不多价格。怡锦园在科丰桥，四环内，也是老塔楼，同为4200，现在5.5万。这能对比出玉安园的保值升值性了吧。这几个小区都不算是品质高的，否则价格差更大，我就不列举了。
3、 所以，在好板块买品质一般的老小区不算太好的选择。典型的就是望京，虽然在近十年大幅跑赢了大盘，但其实收益基本都被品质小区拿走了，没给老小区留下多少。其他小区虽然没有望京这么明显，但也有这种趋势。
价值投资是没错的，但板块价值和小区的价值最好协调，否则未必能有多大的收益。更典型的是双井板块。CBD周边，但这些年走势偏弱，可富力城等小区依然是板块标杆，价格紧随大盘，相当坚挺。而某些一般的老小区呢，跑输的不是一星半点儿。
4、 总之吧，我能理解你的想法，资金不多，但想在不错的板块够上两居室。想法没错，但这样做大多就只能做到自住合适，很难说兼顾。所以如果考虑投资保值一类，可以降低些要求，在草桥选一居室，或在其他板块选更好一些的板楼小区，保值升值性更强一些。仅供参考。
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章哥，请问下从投资角度来看，丽泽、草桥、和右安门外三个区域那里比较好，右安门外有中国玺、昆仑域，而且附近有万达，这里的次新房（鼎立家园、家和园）是否有投资价值？丽泽主要是纠结南区的万润风景目前单价较低，是否可以考虑投资？草桥小区较多，现在主要纠结区域的选择，谢谢。
回答：
1、 短期看草桥，长期看丽泽，右外说不好。
2、 中国玺和昆仑域时间太短不评价。家和园和鼎立家园规模都不大，处在旧城改造板块不太占优势。历史价格比一下吧，鼎立水岸2006年均价9000，丽泽的金泰城丽湾差不多也是这个价，当时草桥的未来上层7800，那到今天三个小区的价格比一下。是那两个涨的好呢，还是鼎立水岸慢了点儿？
3、 万润风景算不上价格低了，之所以说丽泽长期看好，是因为这些周边小区已经都出现溢价，说明看好这里的人太多了，已经推高了房价。但这未必是坏事，丽泽的发展虽然慢，但向好应该是确定性的。所以我不认为有多大风险，只是不知道这利好什么时候能传导出来。
4、 草桥是已经没什么太多可建设用地了，也没听说再引进什么大的配套。就现在这交通和环境已经很不错了，至少不会低于平均值，前几天我看了看几个小区的租售比也都正常，没什么溢价。所以说，草桥短期看好，以后和丽泽到底哪里更好我不知道。仅供参考。
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我刚卖掉一套两居，想在北京草桥、马家堡一带换一个三居或四居，预算是900万左右，标准是小区环境好，户型好，采光好。我想请教：
1、现在北京房价有上涨趋势，我现在应该持币观望几个月等房价形势明朗，还是应该尽快定房，毕竟大户型，总价高，一旦买到高点差的不是小数。
2、如果换高品质的房子，要1000万甚至以上，需要贷款，属于二套；如果退而求其次，900以内也可以挑到不错的房子，负担比较轻松，怎么选择比较合适呢？我们买房是自住
3、依您看来，草桥和马家堡的房子，哪个更优质、更保值，甚至更具有上升的空间？
请赐教
回答：
1、 有上涨趋势，等到形势明朗。那怎么叫明朗啊，现在还不够明朗吗？再持币观望几个月，基本都是等涨到顶点高位接盘，历次行情中这么做的非常多。
在楼市上升期换房，本来先买后卖才是最佳顺序，但房价太高，能做到这点的寥寥无几。那就应该尽量缩短空白期，别拿着钱踏空才是最稳妥的。没人能买在最佳时机，所谓的最佳都是事后总结出来的经验教训。
我也不知道何时是低点高点，只能说有需求就买，没需求就继续等着。房住不炒，现在不准谈论行情。
2、 是否贷款更没建议了，不愿承担压力就不贷，很正常。
3、 草桥首选玺萌公馆、未来上层、益星园、阳光家园、夏季星空，很多小区都不错，都属于适合自住+保值的。
4、 提醒一下，拿着钱犹豫在这种时期不是好事儿，谁也无法掌控波动。年前房源大量减少，业主惜售，那就看节后的行情了。早点儿买到房最踏实，别追求最佳时机。仅供参考。
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外界传燕郊房价腰斩，但是中介挂出的价格依然很高，有的甚至达到了2.5万一平，不知道是中介造假还是外界谣言，我住的周边的小区虽说配套很齐全，交通也很便捷，直达国贸，还有直达地铁潞城和草桥的，这些跨省公交的存在，其实就是为了那些在北京买不起房而被迫住在燕郊的北漂，但是燕郊终归不是北京，总之，在国家政策下这房子只住不炒的方针政策总归是好的。
章哥，sfsd自己加亲戚勉强能凑100万，目前在苏州街上班（码农），想在10号线上车，目前看的地方集中在草桥、角门、西红门一带，想问年前上车好还是年后上车好？年后资金可能更宽裕一些，从亲戚那凑的少一些，还有地点有其他推荐么？谢谢
回答：
1、 我不敢预测明确的时间节点，只能说现在的行情和历史很像。比如2005、2008、2012、2015，都是年底出现学区房上涨、热门板块缺房的现象，第二年开春后出现了大幅上涨。典型的就是2013和2016年，不知道有多少人踏空，终生失去了机会。
2、 关注行情吧，前些日子全北京成交量上涨，三小等地的学区房火爆，已经出现迹象。现在是西城热门学区都没房了，望京的高端小区一个月跳涨百万，甚至出现房荒的趋势。很多人已经被迫拿脚投票，不得不降低诉求。这种现象会不会向其他板块传导，如何传导，何时传导，我也说不好，每次都不一样。
但如果是刚需就尽快上车吧，虽然丰台大兴一般都属于后期才会被传到的板块，但这也无法保证。100万资金真不算多，很难承受得住房价的上涨，一旦踏空，以后再上车会更难。
前几天一个人来咨询，说自己从当年的确定买四环，只是纠结立刻买还是再等等。结果纠结到买四环还是买五环，现在问我是买天津还是买环京。这我已经无法回答了，除了一声叹息，什么也帮不上。
3、 100万资金，最多能买200多万的房。这在草桥角门一带不太容易，也就买到较新的开间或老房的一居。尽量买房龄新些的，将来置换时容易出手。西红门一带（京开以西）和市区没什么区别，别买品质太差的就行。其他板块那就是枣园一带，房源相对也不少。或者也可以看房山长阳沿线，都没有投资风险，就是地铁也够挤的。丰科园能买到，不过品质一般。看自己的意愿了，仅供参考。
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章哥，孩子大概率161中学了，离荣丰不太远，我现在犹豫该不该卖掉，然后凑600在南城选个距离学校相对方便，又兼顾投资的两居。因为荣丰太憋屈了，还临火车道，每天目送百八十趟火车进出京，您有什么推荐吗？
回答：
1. 我要建议当然是卖掉啊，用完了学位就没必要留着了。荣丰的升值当然非很好，但这种完全被政策给捧起来的学区房，风险也越来越大。其他的政策倒没什么，反正天小也不会质量降低，也就不会影响房价。
但从2015年荣丰房价暴涨之后，就一直有传闻说西城要限制最小户型面积。虽然到现在也没实施，但这谁能保证啊。万一人家推出个新落户的最低面积标准，那荣丰的小户型就等于失去了学区房资格，价格指不定会降多少呢。
毕竟这种小户型的可炒性太强，有利好就涨的猛，一旦利空就跌的狠。像2017年317到年底，西城平均跌幅不到15%，荣丰却普遍达到20-25%。一旦这次的入学高峰期过去，西城如果普降一些，那荣丰肯定又是首当其冲。
反正我是不建议长期持有这种房的，利润高风险就大，用完了学位就没必要留着冒险了。
2. 这换在玉泉营或草桥不就行了，房价相对低，600万能买到小两居。比如万年花城7万左右，两居室没问题。草桥就多了，看着自己选就行。从西城这会儿换过来肯定不吃亏，尽量缩短空白期，手脚快的话还相当于占便宜呢，用涨的多的换涨的少的。
3. 总之我是建议换，有需求就尽快。仅供参考。
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我儿子硕士毕业，今年刚入职金融街一央企。京户预计春节前后可办妥。现在预算700万左右，想在西城和海淀区买一个两居室。请问章哥：选择房子主要考量上班近、保值及未来孩子上学，等因素。学区房受教改政策调整，房价看降，现在进来是不是高位接盘？躲开教育功能溢价虚高学区房的话，选择哪里的房子合适？给个建议。
回答：
1. 700万，西城海淀的两居，基本都是老房。如果还没结婚，那一般不建议现在买学区房。居住的性价比低，一般都低30%，好学区低的更多。政策谁也说不好，但肯定是不会鼓励了，就看打压的程度了。而且2023年高峰期之后入学儿童减少小一半，也或许会影响价格。
这两年买学区房的基本都是高峰期入学的孩子家长，他们是没办法，不得不买。那如果几年内没有学位需求的话，尽量不在这会儿和他们抢房，没必要也不划算。
2. 金融街一般建议首选丰台的丽泽或草桥，另外还有首经贸，都是房价相对低，而且保值较好的板块。只不过丽泽这两年太受追捧了，溢价也已经出现，几个高品质小区的溢价率快赶上学区房了。所以还是先看草桥和首经贸吧，地铁都相对方便，最多倒一次车。
俩板块基本都是7万左右，700万预算两居没问题，有可能买到小三居了。首经贸就是万年花城为主，草桥更多些，好选，一直到公益西桥，不错的小区挺多。
3. 如果没结婚，那等孙辈上学怎么也得八九年之后了，到时候北京指不定什么学区政策呢。北京学区房概念真正兴起到现在才不过是8年，有的学区更短，像广外成为热门学区才6年。这政策年年变，8/9年之后的事儿谁说的好啊。
西城海淀也有受学区政策影响小的小区，但都比较贵，单价总价都高，属于豪宅。而700在这两个区属于普通，是大多数家长追捧的，所以相对不太稳定。还是先以自住为主吧，即便到时候需要置换，那也就是5%的置换成本。而如果学区房价格受影响，未必比这个比例小。
4. 总之吧，是否买学区房看自己的判断，一般不建议提前太早准备，先看看丰台的吧。仅供参考。
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