健康资讯 1）买房预算：40-60（现在北京东城有个三居室，房子在爱人名下，有贷款）
2）预计买房时间：2022年12月前
3）买房资格：用我的名字(名下无房）可否做首贷
4）买房需求：保值增值
5）意向板块小区：燕郊
6）其它：因为没有北京户口，后期有可能考虑孩子上学
问题：
1、燕郊靠着地铁站近的御东君汇价格确实有点高，首付倒是够，月供压力比较大，是否值得挑战？
2、燕郊地铁站附近的二手小区，比如天洋城、燕京航城和中骏四季花都，如果考虑升值和教育，该怎么选择?同时这几个小区的两居不知道是否将来好出手，毕竟这个价位面对的客户可能大多是改善型的，更多会考虑此类小区的三居室。
回答：
1、12月之前买房，现在10月中旬，该提前考虑了。看您重点考虑的是燕郊活力区板块，这个板块有两座地铁站加持:神威大街站和潮白大街站。这个板块的空间价值，未来会越来越高，现在进场，相对溢价不高，风险小，向上跑的确定性强。
2、这个板块可选的优质二手非常少，像天洋城和燕京航城大多数都是09年交房的房子，楼龄已经13年了，再过5年，楼龄就是18年了。中骏四季花都算是个次新，但整体品质又过于一般，所以考虑这个板块的二手房，会非常纠结。这个板块二手房成交量好的是天洋城，特别是北区距离神威大街站1km左右，小区园林绿化较好，周边配套成熟，相比燕京航城的破和物业的差，天洋城胜在小区园林还像那么回事，虽然物业也不给力，但最起码还能让人接受。而中骏四季花都呢，三居室有89的户型，主要吸引了很多外地投资客选择这个小区，而刚需改善基本不会选择它，这就是它的问题。虽然距离地铁站在1km内，但产品和天洋城、燕京航城没有本质区别，都是大高层，都是同质化严重的小区。目前的差距在于配套不好。值不值的没标准，看自己的喜好了。这个板块楼市两级分化，新贵们都抢房龄新品质高的，当然老小区也不算吃亏，毕竟板块好，就是排序靠后。楼市从来都是强者恒强，除非物业导致品质降低，否则大概率还是受追捧。
3、考虑到教育问题，君汇周边配套就欠缺了，建议重点考虑神威大街站附近吧，这个板块的二手可选择空间也不大，另外不用担心两居不好出手的，中等户型到什么时候都不落伍。这没必要纠结，到不了那程度。当然，您这个预算是可以选到3居的，放心大胆的选就可以了。
4、如果教育需求小于地铁和升值，君汇这个产品，未来是这个板块的领跑者，距离地铁站700米，小区品质高，刚需改善会优先选择它。也就是说，像活力区这么优质的板块，好地段的高品质住宅的价值会更高，以后会对那些普通小区形成质的打压。所以，买房预期也很重要。
