健康资讯 北京望京南湖中园的某单元门
有一个疑问，这是怎么把铁棍插进去的？
#人民日报：稍有动摇或错失防疫先机#
孩子26年入学，目前名下只有一套佳运园的房子，目前值400万+，还剩160贷款，预计25年还清。公积金我和我老婆目前都是上限，除去开销之外每年能攒60万，我目前还有首套首付资格，可以办理假离婚。买房思路如下，请章哥帮忙指点：
1、26年入学前买海淀，25年通过我的首付资格首付款400多万，最多估计500万（借钱），买上地学区公房。
2、26年入学前买海淀，23-24年通过我的首付资格首付款300多万，最多估计400万（借钱），公房买上地学区、万寿路学区-太平路小学（太平路48号院、十一教工楼、铁建大院）、永定路学区-玉泉小学（玉海园）、清河学区-实验二小（阳光北里）、八里庄学区-海淀实验（核二院、工商大学）、八里庄学区-人大附（世纪城商品房小一居，不知道烟树园、今夕园为什么相对没那么贵？）。
3、26年入学前买朝阳，目前朝阳还是存在单校划片，买亚运村安慧北里2居。后续看孩子情况，如果有资质，可以中考转到海淀。
4、26年入学前买朝阳，买南湖东园二区或者利泽西园。
5、继续在佳运园居住，小学3年级左右暂够首付换房，转到上地学区.首付有限，以上学区是买公房合适还是纯商品房合适？用感觉纯商品房贷款额度低，投资利率低。不过25年后孩子人口减少，流动性变差，不知如何买房合适！
回答：
1. 现在刚2022年，考虑的早了点儿吧？明年是最高峰期，2024年应该入学数量下降不多。但有可能出现入学后就卖房的情况，所以相当于高峰期过去了。这到时候看吧，常规判断是溢价率会降到15-20%左右，上地这种学区的小户型在25-30%左右，也就是降10-15%。再多一般不会了，毕竟是海淀学区。
2. 烟树园和金夕园都是回迁房为主，商品房少，所以价格低一些。远大园的二四六区也都有些回迁房，还有晨月园也是。
3. 朝阳的相对溢价低些，也就是海淀的一半吧，望京的可能更少点儿，我没算，不会高。一般是建议利泽西园，北边就算多校也稳妥点儿吧，没南边学校多。
4. 能小升初入学就尽量，中途转学一般就不能直升了，而到上地图的不就是点招不行还有个直升的盼头儿吗？能买到的品质高的商品房当然尽量了，总价越高越高，越高受到学区的影响越小，因为家长们大多都争抢总价低的，对高总价的影响小。这看自己的预算吧，别强求。公房的选择余地就小了，未必好找。到时候看房源了，让中介给算算账就行。仅供参考。
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章哥，我家孩子现在一年级，马上二年级。当初没有选择去海淀东城西城，而是来到了朝阳（朝阳实验润泽），现在非常后悔。小升初的话，东西城或者朝阳还有什么好的初中，可以通过买学区房转过去的吗？我现在现金大概还有三四百万。买哪里合适呢？
回答：
1. 润泽，对口中学是朝外来广营，要说也挺好好了，只是和朝外本校不太好比而已。
2. 小升初跨区到东西城，好中学的难度比较大。3/400万，二套资格，能买500多万的房。北城不好买到了，现在这行情连占坑儿房都难，有总价低的也未必能贷款。
这预算在东城的龙体合适，房龄新的多，好贷款。而且全学区中学无坑，随便派也不算差。东崇前也差不多，肯定能买到房，学校也都挺好。但这却又有被派到天永的可能，毕竟离的太近，而天永的普通校那就很普通了。我同学现在就住永外，也正发愁孩子中学呢。
所以考虑好，以朝外来广营是有进入朝外高中的可能的，而到了东西城一旦派不好还不如在新北苑呢。
3. 朝阳相对好说一些，如果能买到，那直接小学转学更踏实，万一到小升初时真多校就白买了。先问问朝外本校吧，要是有学位就赶紧买慧忠里，500多万能买到一居室占坑儿房。买了就赶紧办转学，加快速度或许来得及，来不及就寒假。
其他的，人朝西区估计没学位，东区房价太高够不上。80中的不好买到，老房贷款困难。帝景也买不到，够不上。嘉铭东区也够呛，西区意义不太大。看看陈分吧，利泽西园难度大，南湖中园二区肯定能买到，500多万能买小两居了。
4. 总之吧，我建议是先问朝外本校有学位没有，能不能转，有就尽快买慧忠里。然后看陈分的，其他的不太好买到。朝阳在高分段和东城是差不多的，能有确定性的就没必要去冒险。仅供参考。
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