健康资讯 家庭现有东三环老破小自住，另有大兴保利茉莉二居出租，明年中到期。考虑明年要小孩。大兴上班路程较远，考虑有小孩后可以兼顾上班和照顾小孩，打算置换保利的房子到市区，总价预算650-700左右。陆续看了几个小区，主要集中在四惠、朝青、望京片区，也看了东城永外。
1、 综合预算，目前比较倾向的小区包括都会华庭、海华堂、朝阳无限、朝阳雅筑等，片区其他几个好的小区（东恒、远洋）预算范围内的房比少，请问这几个小区有什么优劣势，是否还有其他小区推荐？
2、 也考虑在东城买上车房，永外片区，周边环境实在一般，或者望京的“学区房”，够得上的主要是南湖东园的几个小区，都是老公房，品质一般。小孩上学最早也要2028年左右，是否需要现在一步到位考虑学区房？还是之后再置换？置换成本和周期也需要考虑。
3、东城上车学区和朝阳有多大差距？
4、这个预算，还有没有其他楼盘推荐？谢谢！目前主要看的是朝阳区，丰台是否有学校和居住环境相对不错的小区推荐？
回答：
1. 东恒指的是一期或三期吧，远洋可能也是以二期为主。如果是这样的话，那这些小区的优势就是经济实惠，价格相对不算高，租金收益还不错。劣势是升值一般，大概率赶不上茉莉公馆。
推荐的话，尽量选择板块内房龄较新、规模大些、品质较高的板楼小区，保值性或许更好些。比如东恒二期、远洋一期、爱这城、华纺易城等等。
2. 永外和望京，如果从整体资源来说，当然是东城更好。具体到学区的话，永外到现在为止还比较一般，除了一师附小的都不算太好，只能寄希望于资源均衡的政策利好。另外永外的升值保值等等也不如望京，溢价更是高一些。
望京的溢价中等，东园的陈分学区也算不上高，性价比也就不算弱。所以常规来讲，如果是准备学区房，陈分的相对性价比更高些。
现在是2021年，2028用学区房，买在望京呗。将来用得上学区房就用，用不上的话就置换，大概率就是损失个5%的置换成本，从溢价来讲是划算的。
3. 东城和朝阳，在高分段没什么差距，也就是朝阳的几所头部校都不弱于东城。朝阳的整体资源则落后于东城很多，普通校到了东城大部分都算渣校，很难说赶得上永外。所以如果在朝阳买学区房的话，也就陈分等几所名校，选择性不大。
4. 700万，朝阳其他学区如朝外、80、人朝、陈经纶、清朝、帝景嘉铭都不太好推荐，品质较好的商品房比较难。而且或是溢价高，和东城差不多；或是保值好的单价高面积大，豪宅性质；或者都是老房，不好推荐。
丰台的话只有北大地学区好，也全是老房，连带电梯的都不多。其他学区居住环境和保值好的有，但学校都普通，不好和朝阳头部的比，跟东城更不太好比。仅供参考。
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