健康资讯 #北京头条#北京楼市：新型共产房，性价比极高！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，学院里天恒算上共产比例已经十万十一万了，周围房价似乎比这个低不少啊，这个感觉没有啥倒挂哇？
回答：其实主要是大家房产认知不同，在我看来：1、刨除价格这一因素，这么好的地段的新盘，本来就是非常有价值，海淀五环内新房供应非常少，都是老房子为主，新房显得非常稀缺。2、你用新房跟周边老房子比倒挂，其实是不合理的，应该跟次新盘比较，比如天兆家园、金晖嘉园、远洋风景，都12万左右了，而且年代还有差距，因此我认为这个盘十万十一万，自然是价格不贵。3、新型共产房，本来就是给你福利。反正，我要能买到，即使没有价格倒挂，我都会买。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
2、提问：hi京爷好，现在sfsd，首付300-500w，两口还未结婚，考虑买房，主要是品质和学区。永定府离上班地点还可以，这个可以入吗？但是学区好像不行，怕耽误孩子上学（结婚一年内要小孩）。还有，参与永定府有啥要求么？北京人，没到30，暂时单身，今年扯证。最麻烦的点在于，我家有个房子就在附近，应该同属一个学区。
回答：永定府肯定值得入手啊，单纯东西城+新房，就凭这两点，基本就值得入手。永定府的要求，目前还不知道细则，根据报道：永定府将采取公证摇号方式销售，公开登记（不少于5个自然日）、公开摇号、公开选房，由具备资质的公证机构全程公证。按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后，按顺序选房销售，全部摇号人数未超房源数量或选房后房源仍有剩余的，由企业公开销售。”如果还没有结婚，可以先不考虑学区。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》《新房看房选房攻略》
3、提问：京爷您好！最近在看房子，目标是买个两居的自住，兼顾一点投资，尽量能跟上大盘。看过合生国际和润枫水尚的房子，有点迷茫，请您指点，有几套感觉不错，但面积偏大。润枫西区的两居的面积小一点的客厅都朝北，东区朝向好的两居甚至有126平的，总价也就很高。所以，不知这样的房子将来的流通性怎么样？根据您的经验，在这两处小区里，这种大面积的两居是不是不如小一点的更容易易手呢？谢谢！
回答：你好，从小区来说，润枫的东西区都还不错，属于板块稀缺小区。不过相对来说，东区强一些，环境和管理也好一些，西区还靠铁路。从户型来说，东区的两居，客厅朝南，南北通透，属于经典好户型，而西区的则客厅朝北，比较尴尬。总体来看，东区的两居强，流动性好，因此相对紧俏一些。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：我们情况是这样的：孩子23年9月份上小学，目前石景山有一套房，想考虑置换或再买一套，若卖第一套，手里剩余子弹620万左右，不卖房子剩余子弹400万左右
1、置换：想买个三居，居住性好些+学区中等，最好有升值空间，在看的小区有学知园，建清园，城华园，师大北路21号院等
2、买二套：学区稍微好点，最好小两居，保值或能增值，看的小区有：羊坊店路16号院，小南庄社区、六建
您有好的建议和推荐的小区吗？
回答：你好，从房产价值的角度来说，石景山的小房子价值相对一般，我认为是可以置换的。海淀，只要是正常小区，哪怕是老小区、学区一般，升值性都比较突出。如果是置换到学区中等的，可以优先建清园，未来有地铁，倒也很方便，而师大北路21号院也可以重点考虑，管理尚可。如果仅仅是为了学区好点儿，那小南庄是个还可以的选择。其实也可以考虑直接置换到双榆树板块，选个公房，可以居住和上学兼顾，比如双榆树北里。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
章哥您好，我手里有450万的现金，再贷一些款投资买一套房，投资不自住。假期里看了润枫水尚西区南向一居67.26平，610万常楹公元南向一居室59.4平510万，这俩套您更看好哪个？谢谢
回答：
1. 两个都是很好的小区，但如果是纯投资，要是我的话哪个都不买，都不是合适的标的物。
2. 润枫水尚的面积偏大了，67.26的一居，自住很合适，挺舒服的。但在现在这种鸽笼化的年代，做成小两居都不为过。所以说这种户型更适合自住，买来不自住出租的话就不合适了。
朝青是年轻人居多的板块，可以说追求享乐，但这么大的一居室，租金收益率未必合适。北京的平均值是700，按道理一居室小户型在650以下为合理。但这大一居真算不上小户型，估计租售比大概率超过700。这自己算算吧，我是觉得不太划算。
户型大了出手就慢，所以一居室最大别超60平，50平以下才合适呢，那才是典型的上车盘，大了的话影响流动性。也就是说，大一居在升值上未必受影响，但出手时的挂牌周期会长的多，流动性弱。
所以，纯投资最好买小两居相对更合适，租金收益和流动性都强。
3. 常楹公元的小区我更喜欢，和太阳公元一个开发商的产品。但这是典型的改善型产品了，而纯投资最好别选板块中的高价盘，同样是影响流动性。没觉得常楹公元和长楹天街在这里显得鹤立鸡群吗？虽然说是物有所值，但单价偏高了。
在饭馆或商场里，甚至任何一个品牌的产品，最好卖的大多数都是中位数的产品，价格高了虽然不影响利润，但成了其他的中价产品的托儿了，营销的行话就是锚定物，或者说参照物。
人们到常营，大多数都不是为了高端享受来的，五环外还是刚需为主的。那在这里出现8/9万的单价，很多人干脆连房都不看了，看也是好奇来长长见识，当个中价盘的参照。
4. 总之，这两个房源也可以说适合纯投资，收益不会低，但都会影响流动性。如果是我，会在板块内选择小两居，租金相对高，流动性也好，升值收益率至少一致。仅供参考。
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