健康资讯 2022年十大幸福公司出炉，万科算是房地产行业不幸中的万幸了[思考]
（图源：财经十一人）
【万科人事布局调整区域负责人大换防】
12月16日，万科内部发布人事变动通知，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO；原万科上海区域第一副总、杭州公司总经理吴镝成为新任万科上海区域区首。
对于此番调整，万科表示，行业正面临挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。万科方面指出，张海不再兼任上海区域区首，是为了全身心投入集团开发业务的整体提升工作。过去十年上海区域在张海的带领下屡创佳绩，近年更是成为业绩第一的区域，是带领开发业务突围的最佳人选。（界面新闻）
｜点评｜
大公司的人事变动，历来备受关注，一方面可以从中窥探公司的经营动向，再者外界对于关键人物的升迁去留也津津乐道。从目前万科上海这则人事变动来看，其实并没有什么“瓜”可以吃，不管是张海的卸任还是吴镝的升任，都属于比较常规的操作。
不过，从近些年不断加强对于开发经营本部职能的建设来看，万科其实有意加强各区域间一盘棋的建设。尤其是万科开发经营本部不仅管理七大区域，长租公寓事业部和海外事业部也在其统辖之中，在房产行业大变天的背景下，让一位“老臣”全身心投入到这个部门之中，也能看得出万科在精细化运营方面做出的努力。
万科追责北方公司警醒了谁？
万科追责万科北方、北京公司原负责人刘肖、张建新等人，分别扣罚奖金1000万、250万，下手可谓狠。
犯了什么错？从公开披露的情况看，无非是投资、财务、营销等方面的违规违纪。
万科过去是民营企业，现在算是有国资背景的混合所有制企业了。在房地产最困难的时刻，突然祭出重拳，“刀刃向内”，是郁亮杀一儆百“削藩”以整肃朝纲，还是迫于某种外部压力的被迫之举，决策君不得而知。
房地产圈内的诸多“潜规则”，无论是投资还是营销，大家都心知肚明，不是什么秘密。财务出身，当了这么多年总经理、董事长的郁亮定不会陌生。这个时候下重手，无论事出何因，都是值得肯定的。尤其是值得某些央企国资房地产企业学习！
有些房地产投资项目为什么会一塌糊涂，得从拿地、投资的根儿上论起，远远不是后期市场变化所能解释或遮掩的。前期投资决策错误，或者通过什么交易拿了地，赔本是大概率事件，后期无论怎么高明，也难以扭转局面。如果后期再错上加错，富了和尚穷了庙，那损失就会进一步扩大，加剧国资流失。今天，房地产市场已经发生剧变，企业应该采取什么样的拿地策略？是应该更理性，还是片面追求数字和排名、搞形象工程而冒进、大干快上，拿地反倒比过去多多了？万科追责这事，也很有警示意义。
所有的企业，无论国资还是民营企业，建议都向万科学习学习。过去房地产过的是好日子，现在呢，用冯仑的话说，是过正常日子了，有些毛病如果还不根除，企业是很难搞好的，国有资本流失到蛀虫体内，或者丧于一些狗屁不懂的外行手上的可能性是很大的。要通过完善制度、严厉追责来弥补这种缺失和风险。越是艰苦的时候，就越是应该让企业当家的、管事的，有敬畏，有依规，有几把真正会干事的刷子。
点到为止，不多说。
2021年房地产公司土地储备排行，融创第一，万科、金地四平八稳。
知道万科为何一直不涨吗？爆雷了！
万科披露的半年报显示，2021年1-6月，集团实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中房地产开发业务结算收入1443.3亿元，占比86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
净利润同比只下降了11.7%，不愧为地产一哥。即便如此，这也是地产败相显露的开始。
要知道，房地产红火的时候，房地产股都是捷报频传，利润年年大幅增长，日子过得滋润潇洒。如今，连地产一哥业绩都开始不增反降，可见，房地产行业有多么不景气。
特别是，万科的营收在增长，虽然增幅已经大不如前，但利润降得更加厉害。说明什么？说明公司包括拿地在内，综合成本不低，但房价却在房住不炒的严控下，不能水涨船高，利润率严重收窄。盖房子不赚钱，已经成为现实。
虽然利润下降，但万科不愧为地产一哥。比起其他激进的房地产开发商，比如恒大、泛海、华夏幸福等等，万科行事非常稳健。在地产寒冬到来时，公司坚持现金为王，不仅很少借钱搞项目，集团净负债率只有为20.2%，而且手持货币资金高达1,952.2亿元。
如此多的现金在手，如此低的负债率，不仅可以让万科从容渡过寒冬，而且也非常方便公司以低价，甚至极价格收购其他濒临绝境的房地产公司优质资产。大家想想，是不是凡是有大型房地产公司要出售资产，通常都会有万科在内的收购联合体的传闻出现？
万科爆雷了，投资者对股价的看法却分歧很大：
看多的认为，万科还能赚这么多钱，资产质量也不错，手持现金非常多，周一涨停。
看空的认为，最近凡是业绩爆雷的，股价都会直接跌停，万科再好，也是业绩爆雷，明天妥妥的跌停。
你觉得哪种可能更大？
【房地产行业标杆企业万科业绩缩水】
6月7日，万科A发布2022年5月销售业绩。
——2022年5月份，公司实现合同销售面积187.5万平方米，合同销售金额人民币307.6亿元，同比下降46.6%。
——2022年1月至5月份，公司累计实现合同销售面积981.1万平方米，合同销售金额人民币1681.1亿元，同比下降41.4%。
原因：
——藏不住的表外负债，随着表外负债的不断涌现，非并表项目的亏损加剧，业绩已经回天乏术，需要逐步调整财务报表。
——开发项目赚钱不易，一旦拿了高价地，市场预判错误，可能动辄亏损数十亿，赚钱不易，亏钱易，跟散户炒股一样。
——近几年，房地产套的不仅是购房者，还有部分开发商。
#万科内部倡议节衣缩食 筹备过冬# 万科明确表示，房地产黄金时代已经过去！节衣缩食的提法虽然略显夸张矫情，但这种态度显然是值得称道的！
在万科最新发布的上市公司公告中，1~10 月万科累计实现合同销售面积3204.5万平方米，同比下降11.76%，合同销售金额5210.7亿元，同比下降4.4%。从这个数据可以看到，合同销售金额下降幅度远远要小于销售面积的下降幅度。
如果仔细分析其中原因，不外乎以下两点：第一，或许是住宅销售的比例要大于商业地产的销售比例，住宅销售价格比较坚挺，所以减缓了销售金额下降的幅度。第二，房价坚挺区域的销售面积占比较大，减缓了销售金额下降的幅度。但是不管哪种解释，都毫无疑问的表明，全国房地产市场趋冷的现实。10月单月，万科实现合同销售金额419.5亿元，继续下降，同比下降幅度约19.7%。
今年7月份以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑，40个典型城市的新建商品住宅成交面积同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”。
所以，针对这种情况，万科提出了应对的计划。万科要求管理层以身作则，勤俭节约，杜绝浪费，合理规划差旅出行、人走关灯等。头条热榜
【万科董事长郁亮：房地产黑铁时代来临！节衣缩食，飞机不坐头等舱！】
万科董事长郁亮又说大实话了，当年就说过一句：活下去。很多人包括很多地产商都不以为然，都觉得是在吓唬人，结果是什么呢？看看2021年暴雷的这些房地产商，哪一个不是资产上千亿的大房企，还有恒大这个万亿房企（负债）。
郁亮的讲话透露了三个重要信息：
1、房地产从黄金、白银、青铜时代一路走过，现在是最底层的黑铁时代。意思就是房地产越来越的利润越来越低，挣钱越来越难了。
2、节衣缩食。以前地产商老板的生活简直可以用奢靡来形容，以后可能要过“苦日子”了，郁亮作为万科的董事长，坐飞机居然已经不定头等舱了。
3、抛弃房价上涨的幻觉。以前无论什么样的房子都能把价格慢慢地涨上去，以后不可能了。
4、房地产开发将进入薄利多销的阶段，楼盘的质量和品质不断提高，利润不断下降，2%的利润率可能会成为常态。
总结一下：中国的房地产行业进入了一个必选题的环节，要么活下去，要么被淘汰，没有第三个选项。
这是国内目前最好的房地产开发商之一说的话。#楼市爆料##万科郁亮对房地产的最新判断#
11月26日，万科称暂且看不清明年地产行业大势，但公司已经将明年的最低经营目标较今年做了下调。我认为，在现有房地产背景下，其实路线已经非常清晰，万科说看不清并非真的看不清，他们已经知道怎么做。郁亮也都已经说过“（地产开发）行业仍然有机会，我们并不悲观”。但同时他也说过，节衣缩食过冬，进入战时状态，其实这正是应对市场的反应。他心里能没数吗？其他房企呢？
【郁亮：万科股价受到影响，我们主观上都有责任】
对于今年以来万科的股价浮动问题，万科董事会主席郁亮补充指出，“我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素，而且不管怎么样，我们在主观上都有责任，我们在行动上都应该要去回应股东这种关切。我们希望能够在包括大股东在内的所有股东支持下，万科能够做得更好。”
2021年1-7月中国房地产只有万科一家拿地过千亿，万科一直是我非常认可的房地产公司，企业风险控制得非常棒，中国恒大已经没有了昔日的霸气了！
