房屋买卖合同备案（房屋买卖合同备案的效力）

#保定头条# 【保定主城区10月底前，已网签的商品房买卖合同全部完成备案】保定市召开专题会议，就进一步加强主城区商品房买卖合同网签备案工作进行部署。要求10月底前将已网签的商品房买卖合同全部完成备案。

根据要求，对因商品房买卖合同网签备案不及时遭购房人投诉举报的房地产开发企业，将严格按照住建部、省住建厅相关文件规定，视情节采取书面警示限期整改、约谈企业负责人、暂停网上签约等措施，并依据《河北省房地产企业严重失信名单管理暂行办法》规定，对严重违法、多次违法或严重违约的房地产企业列入“黑名单”并向社会公布，实施重点监管、信用约束、联合惩戒等措施。

案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力。以房抵债商品房，未办理权属变更登记，不享有物权期待权，不能阻却法院的强制执行。

​最高院：​商品房备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力

看看购房网上备案单是什么样的，还有商品房买卖合同啥样的。请仔细瞧瞧

案号：最高人民法院（2020）最高法民再90号

不动产买卖合同为借款合同提供担保是否构成让与担保，需要审查不动产是否已经完成权利变动的公示，形式上是否已经将财产转让至债权人名下，如案涉房屋仅仅是预售备案登记在债权人名下，并未完成房屋所有权变动，该种关系不属于让与担保，不产生物权优先效力

最高人民法院认为，华盛公司与案外人泰德公司及平靖签订《商品房买卖合同》并将商品房办理备案登记在泰德公司、平靖名下的行为，系华盛公司为匀海公司向金信源公司的借款提供的非典型担保。理由如下：

首先，华盛公司为案涉房屋办理预售备案登记的目的是为案涉1650万元主债务提供担保。华盛公司认可其于2015年7月28日出具的《情况说明》以及2015年8月31日《情况说明》中载明的向平靖和泰德公司“借款”系本案主债务所涉1650万元借款，该陈述同平靖和泰德公司出具的声明中所载明的“办理登记在其名下的房产，是华盛公司为匀海公司所负金信源公司的债务提供的抵押，其仅代表金信源公司登记在其名下，金信源公司系该债务的实际债权人及抵押权人”内容一致，相互呼应，本院对此予以确认。

其次，华盛公司签订《商品房买卖合同》系完成《情况说明》中预售备案登记以担保案涉债务实现的意思表示行为。华盛公司在本案中出具相关《情况说明》中载明预售备案登记行为是为向平靖和泰德公司借款提供担保，而商品房买卖活动中，只有签订相应买卖合同后才能够进行预售备案登记。华盛公司出具《情况说明》之后，即同平靖和泰德公司签订了《商品房买卖合同》，结合华盛公司同平靖和泰德公司之间不存在其他债权债务关系这一事实，能够形成证据链条，认定华盛公司签订商品买卖合同、完成备案登记的一系列行为即是完成《情况说明》中所载的为向平靖和泰德公司借款提供担保之目的。

再次，金信源公司有权依照上述《商品房买卖合同》《情况说明》主张华盛公司承担担保责任。上述《情况说明》同《商品房买卖合同》之间存在关联性，结合平靖和泰德公司出具的相关意见，且该二者与华盛公司之间不存在其他债权债务关系，华盛公司应该知道平靖和泰德公司签订《商品房买卖合同》系代理金信源公司而签订。据此，平靖、泰德公司代理金信源公司和华盛公司签订《商品房买卖合同》并取得案涉房屋的备案登记，因华盛公司对该代理行为明知或应当知道，该代理行为法律效果及于金信源公司。

因此，上述《商品房买卖合同》《情况说明》的合同相对方实为金信源公司和华盛公司，即华盛公司将案涉房屋预售备案登记在平靖和泰德公司名下作为匀海公司向金信源公司1650万元债务的担保，该行为不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，金信源公司有权据此向华盛公司主张担保责任。

金信源公司和华盛公司该种交易模式，符合《民间借贷司法解释》第二十四条规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”的情形，一审法院据此确认华盛公司与案外人泰德公司及平靖签订《商品房买卖合同》并将商品房办理预售备案登记在案外人名下为债务提供担保的行为在各方之间成立非典型担保，并判决金信源公司可在匀海公司未按期偿还案涉1650万元债务的范围内有权申请拍卖华盛公司提供备案登记的案涉82套商品房，就其所得价款实现债权，具有事实和法律依据。

最后，本案中，华盛公司为匀海公司向金信源公司的借款设立的担保系非典型担保而非让与担保，不产生物权优先效力。金信源公司主张，其与华盛公司之间成立让与担保关系。本院认为，让与担保的设立需要不动产已经完成权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。但是，本案中案涉房屋仅仅是预售备案登记在平靖和泰德公司名下，并未完成房屋所有权变动，该种关系不属于让与担保。金信源公司的该项主张不能成立。

【裁判要旨】

1.网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。所以，不能依据购房人购买的房产没有办理网签备案手续即认定其不符合房屋买卖常理、存在虚假买卖可能。

2.商品房消费者购买商品房时，购房人是否对房屋未办理网签备案手续存在过错，不影响依据《执行异议和复议规定》第28、29条规定对当事人的权利义务予以认定。#法律小讲堂# 案号：（2021）最高法民终447号

房屋买卖合同纠纷，范晓伟律师获得胜诉，起诉开发商，逾期交房，判决交付违约金、办理网上备案手续。山东省泰安市，岱岳区人民法院，作出公正判决。

大连应该对在大连行政区划内购买新建商品住房的 凭网签备案的 商品房买卖合同 户口簿 出生医学证明等分别给予一胎家庭2万元 二胎家庭4万元 三胎家庭8万元的一次性购房现金补贴。

个人在大连行政区划内购买新建商品住房 且在线上 线下房展会期间对商品房买卖合同网签备案的 按照实际缴纳契税额100%进行现金补贴。

对个人在大连行政区划内购买二手住宅且在线上 线下房展会期间对房地产居间服务合同网签备案的按照实际缴纳契税额55%进行现金补贴。

一开发商每平方米降价500元，三天卖出100多套房子，结果发现因售价低于备案价导致商品房品买卖合同无法备案，降价促销活动被迫叫停。

对于已经降价售出的这100多套房子，开发商书面承诺，按备案价签订买卖合同，对于客户多缴的每平方米500元购房款，在合同备案后10日内无条件退给客户，这样，问题总算解决了。但是开发商因此却多缴了不少税款。

商品房销售合同，后期开具的销售发票，售价都是包括这500元差价的，但是这500元差价最终开发商退给了客户，并没有真正得到。

这100多套商品房共约12000平方米，每平方米差价500元，总差价就是6000万元。开发商因此多缴的税款如下：

1、增值税

房地产开发企业一般纳税人销售商品房，增值税率为9%。6000万元的差价，需要多缴增值税=6000/(1+9%)*9%=495.41(万元）。

2、城市维护建设税

因为在县城，城市维护建设税的适用税率为5%，多缴城市维护建设税=495.41*5%=24.77(万元）。

3、教育费附加及地方教育费附加

多缴教育费附加=495.41*3%=14.86(万元）；

多缴地方教育费附加=495.41*2%=9.91(万元）。

4、土地增值税

土地增值税在商品房预售阶段按规定预缴，在项目完工达到清算条件后再进行清算，多退少补。当地规定的预征比例为不含税预收款的1.5%。

在预售阶段多预缴土地增值税=6000/(1+9%)*1.5%=82.57(万元)。

5、企业所得税

多交企业所得税=（6000/1.09-24.77-14.85-9.91-82.57）*25%=1343.12万元。

合计多交税款=495.41+24.77+14.86+9.91+82.57+1343.12=1970.64万元。

当然了，该项目还要进行土地增值税清算。在清算时，作为普通标准住宅，如果按规定计算的增值率低于20%，免征土地增值税；否则，需要按30%-60%的超率累进税率计算缴纳土地增值税，那结果就更有点吓人了。

商品房降价促销，一定要提前和相关部门沟通好。

2016年8月9日，金女士在成都环球贸易广场购买了一套房屋，并在同月进行了网签备案，该网签商品房买卖合同摘要显示，其购买房屋用途为住宅。

然而，令金女士没有想到的是，当地住建局根据开发商提交的测绘成果资料认定金女士购买的这套房屋用途却为公寓。

2018年9月，金女士向青羊区人民法院提起诉讼，请求法院判令住建局将案涉房屋用途恢复备案为住宅，但被法院驳回。

无奈之下，金女士提起上诉。二审法院认为，本案中住建局将案涉商品房预售合同登记备案信息中房屋用途从住宅变更为公寓，符合法律规定，并无不当，便驳回上诉，维持原判。

当地市场和质量监督管理局经调查核实后，对涉案项目公司隐瞒重要事实、实施合同欺诈的行为，作出了行政处罚决定。

您或许要问为什么？我们一起来梳理这其中的关键。

一审中，项目开发商陈述称，案涉房屋规划用途从住宅变成公寓，没有实质区别，均属于住宅类房屋。

金女士两次败诉的原因可能是对公寓和住宅的概念的理解产生了误区。实际上，土地属性才是区分是否为住宅的关键。

住宅为70年产权，但日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为了与普通住宅区别开来，被明确为“居住公寓”。本案中，金女士购买的房屋就是这一类“居住公寓”。居住公寓虽然带有“公寓”两个字，但由于是和住宅在同一片土地上盖起来的，产权性质和住宅一样，都是70年产权，可落户，所适用的购房条件和住宅也是一样的。

房产证如何办理？

2017年我在帝城国际小区购买商品房一套！在办理房屋贷款过程中，开发商提供给我一份商品房买卖合同和一份备案证明！公积金贷款办理过程中，住房公积金中心需要我把商品房买卖合同和备案证明提供给他们。

然后我手里面就什么都没有了！今年开发商准备给办理房产证，需要我提供备案证明，因为我手里没有备案证明了，所以我就找到开发商说明情况，

并打电话咨询住房公积金管理中心！！！住房公积金管理中心说我提供的那份证明在档案里面，是必须放档案里面的。应该是开放商少提供了一份证明给我。

开发商这边说他们只提供一份证明，其他的已经在备案了，不需要我提供，给我的那份是我自己留存的！现在的情况就是，我没有备案证明就无法办理房产证，请问这个问题如何解决？？？

【商丘市委督查二室回复】：

网友您好！现将市自然资源和规划局办理情况向您反馈如下：

帝城国际小区位于睢阳区河湖路北康林路西，由商丘市帝城置业有限公司开发。您按揭购买帝城国际商品房一套，

2017年已办理预告登记和预抵押登记，办理预告登记时已提交过商品房买卖合同和备案证明，具备办证条件。

办理不动产权证时不需要再提供商品房买卖合同和备案证明。因开发企业工作人员工作失误，通知您提交商品房买卖合同和备案证明。

现市自然资源和规划局工作人员已将办理情况通过电话告知您，您表示满意。

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补贴对象自本通知下发之日起至2022年12月31日期间在宜昌市购买新建商品住房并完成《商品房买卖合同》网签备案的自然人。补贴标准购买新建商品住房且取得不动产所有权证的，按每套2万元的标准给予房屋所有权人购房补贴。申领条件房屋所有权人取得不动产所有权证后6个月内申请购房补贴，申领时间从不动产所有权证核发之日起计算。

还是网友睿智一个宜昌网友仔细研读下宜昌的买房补贴二万的政策，发现改政策确实需要满足几个前提！到年底要拿到证，很多房子年底能不能交房都是问题！这就限制了很大一批楼盘！然后交房即拿证，又限制了很大一批！说来说去，宜昌城发建投房投城投很多项目都是现房，也和房管局开展了交房即拿证的试点项目。然后一个网友神补刀，这就是给建投几个房地产公司去库存的，因为截止年底能拿到房产证的肯定是现房，利好谁一目了然！东爷还是那句话，买到便宜就是