健康资讯 上次问过您太平桥小区的情况，您建议说次新更保值，我们就又提了提预算，580-600左右。太平桥东里能够上带电梯的小三居，刀把型的户型，一个房间朝南，其他朝北。然后近期又看了首科花园和糖人街，首科花园d区两居超预算，都650了，然后朝向都朝北朝西。糖人街有600出头的小两居，但朝向也不好，朝西南或者东南，但这个南向是在凹里，晒不到阳光。
现在想请教您：1、是不是即使是这种朝向非常不好的糖人街小两居也比太平桥的小三居要保值？2、糖人街单价比首科花园还贵，都接近8万了，这是为什么呢？因为糖人街人车分流？期盼您的回复，感谢！
回答：
1、未必，房子是用来住的，越宜居的越保值。有投资豪宅小区地下室的，但没什么太好的收益。因为人们既然能去看不错的小区，就准备了相应的预算，惦记着去捡漏儿的不多，也犯不上非得去LV店里找麻袋。
而如果是普通小区里宜居的房源，反倒能给人以眼前一亮的感觉。虽然未必在升值上占便宜，但流动性至少不吃亏。
所以首选是品质小区里的好房源，然后是普通小区的好房源，之后是普通小区的普通房源，再之后才是好小区里的次房源。任何产品、投资或行为都要尽量做到“门当户对”，否则就是“错配”。
2、糖人街的价格比首科花园贵，这我不知道，之前是一直都差不多的。这问当地中介吧，他们更熟悉。但这和人车分流没什么关系，停车位充足才更吸引人。具体的我不清楚，好久没去了。
3、这具体的户型还是问当地中介吧，我这纸上谈兵的说了也意义不大，不到现场的话看户型图都没有，只是做个参考而已。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
我们目前手上有两套房，一套广外的老破小上车房（孩子24年上学），另一套是房山良乡大学城地铁旁的两居（现在卖到手300左右）。目前考虑房山的保值差的情况，想换到城里，总预算是500左右（卖的300+贷款100+手头的，不包括中介费和税费）。
有三个方案：1. 房山的置换成丰台太平桥的两居或者小三居，这预算房子都是八几年的，带电梯的户型差，不带电梯的户型好点，但这个位置就是孩子在广外上学能自住，但到孩子上初中可能距离远就无法自住；2. 房山的置换成丰台的保值好的板块纯投资（因为丰台在我们通勤的中间点，所以目前置换只考虑丰台），老看您的文章，我们去看了怡海花园和万年花城的房子，怡海花园可以买南北通透的两居室，板楼，万年花城只能是朝向不好户型不好的一居室；3.等孩子上学后，把两套都卖了，合在一起在西城买个能自住的（鉴于北京新生儿出生率的持续走低，其实是不想再买西城的了，这个方案不太想考虑）。
请问：1. 良乡大学城的房子是不是确实保值性差？2. 因为我们这次置换添加的资金并不多，是否适合置换？因为置换成本也得十几二十万，但又怕越等越买不起。3. 中介说西城和海淀上学的有不少学校附近买不起自住的都买在太平桥自住，不知道是否属实？太平桥的房子我看了近一年的成交价，几乎是没有涨，所以太平桥是不是只能纯自住，升值都赶不上北京大盘？4 现在就是到底自住还是投资还是很纠结，感觉如果太平桥能同时满足自住+升值（能跟上大盘的升值就行）肯定就不纠结了。
回答：
1.良乡大学城的，房山保值相对好的以长阳为主，再向西的看什么小区了。我水平不行，猜不着是哪个小区，没建议。
2.如果卖房后增加的资金较多，包括现金和贷款超过原房总值30%以上就算合适，否则的话意义不大。比如说现有房子价值400，卖完后到手300，那资金+贷款买600的算合适。但这也不算是标准，只是根据税费成本做的投资测算模型，看自己的情况吧。
3.海淀西城的买在太平桥自住，有可能吧，上学之后换过来的。但一般不会太多，老房没什么吸引力。
近一年北京也没怎么涨，多数都是持平。老房一般不会亏，就是排序靠后点儿，确定是长期自住再买。将来你出手时，买家也会这么犹豫的，所以老房占不到便宜，基本就是和大盘相比不亏。
4.自住+升值，大概率能做到跟随大盘，否则也不会从3/4000涨到现在的7万多。但别期望值太高，老房在传导上肯定在房龄新品质高的后面。一般都是威尔夏这类的先涨，然后是首科花园一类的，再之后才是老小区。
仅供参考。
