健康资讯 章哥，我老公是北京人，我们和公公婆婆各住一套小两居，我们住的是回迁房，小区环境不太好。公公婆婆住在东高地地铁站附近小区，老破小，就是离地铁站近。目前家里手上有400万现金，也不想压力太大，如果买房算首套房，孩子目前两岁，也是考虑货币贬值，也没有太好的投资，想买一套改善＋保值的房。
目前考虑亦庄这几个楼盘，不知道买哪个？希望您给点建议，明月听蘭，橡树湾最便宜总价不到500万，万科城市之光，目前看了这几个楼盘，不知道选哪个。家人想选橡树湾，觉得价格便宜，未来有潜力升值，我有点纠结。，之所以往那边选是觉得亦庄和通州那边，未来房子升值的潜力大一些，我上班在国贸。
回答：
1. 便宜就有升值潜力，那鹤岗的更便宜，几万块钱一套，是不是更能升值啊？所以别以价格来幻想收益，没道理，还是遵循价值投资吧。
2. 北京这些年的郊区新房普宅都属于自住为主的，投资性偏弱。尤其是不通地铁的板块，全部跑输大盘，无一例外。所以除非是确定长期自住，否则不建议买马驹桥的，之前是所有项目都输了，橡树湾大概率也不会好什么。更何况质量不好确定，风险较大。
3. 明月听蘭那就是赌一把了，有可能升值还行。之前的循环园也改成绿色园了，算是利好。周边的几个项目也都不错，价格保持的还挺好的。
只不过这里的规模偏小，就300多户。时间短了好说，长了的话不好说是否能保值。物业赚不到什么钱，很难维持品质。要不就看万科的吧，应该还有房吧。小区规模大，又是万科的物业，只要地段不出问题，那自身保值就有保证。
4. 总之吧，一般不建议纯投资买新房，没二手房保险。尤其是不通地铁的板块，不太好能跟上大盘。相对来说万科这几个好一些，应该能做到保值。但我也不敢确定，只是说概率大而已，我就去过一次，不太熟。仅供参考。
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问：小两口一个在望京一个东高地，不到300W首付，想买700W之内的房，买房到底是靠近一方好，还是取中间点呢？
答：这是一个比较典型刚需问题。讲讲刚需首次置业思维上特别容易有的误区。
1 觉得自己暂时不需要学区
真实情况是，北京近十年的数据告诉我们，影响房价的所有因素里，板块和教育资源权重占到50%以上。北京的二套房置换成本是非常高的。找我们咨询的大量改善人群调研中发现，一般情况下，大多数首次置业都是在买入5-8年之后，且半数都后悔之前买的不够好，需求考虑的不长久。
2 各让一步，买两人中间点的距离
北京的通勤成本是非常高的，一个你看起来似乎比较均衡的通勤方案，比如朝阳东边。结果是两个人都会在路上消耗大量的时间。家庭和事业，工作和孩子是需要彼此有取舍的。如果不是预算非常充足到四环内随便的程度，建议一方兼顾家庭，一方事业。
3 对曾经上学工作或者居住过熟悉的地方优先考虑
如果你碰巧在东西海或者赶上了这轮互联网大潮。那么你熟悉的地方大概率会帮助你买的房子在近十年脱颖而出。但反之，那些就近买入房山，门头沟，顺义，大兴，通州的人，结果并不好。
4 忽略了大多数500万以上的二手房是没有办法贷足的，因为评估价大概率到不了你的成交价。且贷足了也会有一大堆差额个税，差额增值税。所以大多数情况下能帮你贷足首房首贷的只有法拍和新房。而北京90%的新房定价偏贵，法拍房大多数普通家庭望而生畏。
5 盲目迷信买北不买南的传说
十四五已经讲新能源，高端制造，科技兴国了。北京2019-2022北京涨幅最好的次新小区已经不在北边了，在亦庄河西的金茂悦。
6 被地段概念洗脑，宁可三环内老破小不要五环外远大新。
请记住，刚需买通勤，中产买教育，富豪买圈层。没有谁真的买房是为了离天安门距离更近。随着城市化进程和产业结构的变迁，环线对房价的影响越来越小。北五环的望京势能已经大于东三环的国贸。南五环的亦庄势能已经大于南三环大红门。
7 找十个中介盲目的看房，不如找一个买过无数套房的专业的团队。因为大概率中介会避重就轻的把他门店覆盖的板块和主推的新房都带你看一遍，甚至不太会希望你去其他区域成交。更不会帮你分析需求，优化需求，然后再制定目标。
我是王冠，您身边的买房专家，有买房问题找我聊聊！给您专业的建议，让您买对一套房胜过十年忙！#买好房找王冠# #北京头条# #房产#
章哥，我在天宫院地铁附近有套80平大两居，贷款已还完，家里领导工作在南四环，我在南六环，孩子2023年上小学，目前大概能凑够100万现金，能承受月供12000，想在丰台买套学区（重点考虑初中），求您推荐合适的小区：
1、把手里这套卖了去丰台买套大点的（最好是3居），我个人倾向于买在赵登禹附近，这样小学初中都解决了。
2、按目前的政策，我家孩子可以入学东高地二小。这样就能拿出200多万来投资，您看是直接在丰台十二中附近占个学区（不知道十二中有没有学区，），还是在东高地二小附近买个有潜力的二手房（不知道有没有），为了孩子上学方便接送，后期也是要换的，如果200多万有更合适投资的地方，这边租房子过渡也可以，求您推荐。
回答：
1、 丰台学区房，赵登禹在本区可以算，但也比较勉强，同级别的学校好几个呢，不算太突出。如果要求不是太高的话，这里算是性价比合适的。
2、 十二中也不能说完全没学区，以前是全区掐尖儿，前两年据说是只让在本学区内选拔，那如果在北大地或科丰学区的机会就大多了。但这只是理论上的，到底人家怎么执行的谁也不知道，教委也不可能监听密电吧，犯不上。
3、 如果是为了孩子上学，那还是北大地为好，这学区质量放到东西海也不算弱。就算没有十二中，二中也很强啊，至少在北京中等以上吧。常规说法就是高中约等于东城50，西城14，海淀20的水平。
再一个，在北大地上学补课也方便，消防队旁边的那栋楼里全是补习班。我前几年去过，火爆程度不弱于海淀，台阶上坐满了老头老太太，不知道的以为领鸡蛋呢。赵登禹一带我不知道在哪儿，应该没北大地方便。
北大地就是房子太老，跟东西海没什么区别，想买个好的都没有。只能是为了孩子凑合着，没办法。这看自己吧，占坑房也行，直接买大的居住也没问题。北大地的保值能力相当强，超过东西海很多学区，毕竟西南地区没有竞争对手。用各个时期北大地的房价做对比，升值率不仅不输于大盘，也不输于西海的顶级学区。
4、 200万纯投资，买在亦庄呗。旧宫的亦庄北岸，200万能买到开间，好租好卖，肯定也没风险。不过现在我不知道多少钱了，但也应该涨不了多少。仅供参考。
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