融信内生增长力，踏上新赛道的融信

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1、融信内生增长力：问管理要红利：踏上新赛道的融信

金融界网站讯随着中央坚持“房住不炒”的主基调，住房政策一直处于收紧状态，房企高速扩张的时代已然远去，未来如何实现增长，成为了房地产企业难以回避的一道问题。

成立于2003年的融信集团，也曾经历过规模竞速的时代，但在大环境发生改变时，融信也通过近两年的主动管理，撕去了其“激进”的标签，在越过千亿规模的同时，将净负债率控制在了70％-90％的稳定水平。抛开杠杆与规模的压力后，如今的融信，也正探索着在保证财务健康的同时维持稳健增长的路径。

做到极致的深耕

2016年，融信在港交所敲响了上市锣，彼时，处于快速发展中的融信刚刚将总部迁至上海，并在长三角大力扩储，这在当时受到了市场不小的关注。几年后的现在，融信已然在长三角扎稳了根基，并成功将负债控制在了行业低位。

从首入杭州，到总部迁至上海，再到全面布局长三角，这几年的发展中，“深耕”一直是融信不变的主题。循着“深耕一二线城市”的战略，融信一路深入长三角高效能城市，在国内开发质量要求最苛刻、竞争最激烈的城市杭州打造了出一个区域深耕的样本。融信在持续深耕中，打开了区域的细分市场，并在这个市场中一步步做大做强。据了解，光杭州单个城市，在2019年就为融信的千亿销售额贡献了约400亿，充分展现出城市深耕的发展潜力。

深耕的另一面，是融信对长三角的持续看好，上半年，融信共实现合约销售603.6亿元，同比增长6.4％，业绩的逆势飞扬，长三角深耕功不可没。

作为在疫情中房地产市场恢复最快的区域，长三角向全国展示出了其强大的经济活力，在近期召开的长三角一体化发展座谈会上，区域一体化的战略重要性也得到了重申。近年来，“坚定看好长三角”的战略除了在融信管理层的发言中频频出现外，也展现在了企业的实际行动中，今年前7月，融信获取的20个项目中，就有12个位于长三角地区。

走过了规模扩张的时期，跨过了千亿的门槛，如今的融信，已不再急于把摊子铺大，而其不变的重心，则是对现有区域的持续深耕。融信表示，未来要把区域深耕做到极致，不断挖掘成本优势与管理优势，从而实现公司整体竞争力的提升。

“拉平”组织架构

深耕之中，融信在不断地发展，也在不断地做出改变。2019年，为了配合区域深耕策略，融信进行了一次组织架构的大调整，将原本由4大事业部及西南区域公司组成的“4+1”格局，裂变为了10个区域集团和公司，在组织架构层面上，朝着细分区域深耕迈出了一大步。

“扁平化”是本次组织架构调整的重点所在，融信管理层表示，随着城市公司的增多，“4+1”的组织架构内部日益复杂，区域管理力度也被分散，事业部的裂变可以加强管理颗粒度，加快决策速度，也将有利于内部资源的调配和集约化管理。

在融信对区域架构的职能设想中，集团除了在投融资上重点关注外，更多是作为服务型角色，为区域公司提供资源、确定导向、帮助其快速成长。但在区域的授权上，融信也不是一碗水端平，而是按照着不同区域的权益规模，进行了一类、二类、三类的分级，不同级别的授权力度也随之变化。对于浙江、福建这种较为成熟的一类区域，集团基本除投融资外已充分放权，而对于仍在发展中的区域公司，则有着相对更强的把控。

分级授权之下，不只是对管理效率的提升，也暗含着区域公司之间的相互竞争。融信希望，通过等级和授权力度的分化，加大公司内部的竞争氛围，在充分的竞争中，让区域团队更快地成长起来，最终推动各区域经营能力的提高。

强经营模式助推增长

无论是在长三角的持续深耕，还是对组织架构的大幅调整，在这些战略的意义中，都有着一处共同的指向，即融信一直在强调的强经营模式。“向管理要红利，向经营要效益”，这句话已不止一次出现在融信管理层的访谈里，于融信而言，身处存量时代，实现未来增长的突破口，在于经营能力上。

融信认为，对区域了解的不断加深，区域团队的不断成熟，都将为经营能力带来提升，体现在开发、运营、销售等各个环节上，则是公司整体效率的提升与成本的降低，最终实现盈利能力的增强，而这便是管理的红利。

以融信的样本城市杭州为例，在极致深耕下，如今融信在杭州的营销费率已能控制在绝对的行业低位，加上管理优化中形成的高运营效率，公司在当地的项目开发中拥有了更大的利润空间，而这又进一步支持其在土地市场上多举几手，这就成为了融信的竞争力。

降本增效，内生增长，走在新阶段的融信，将经营能力的提升作为其实现发展的重心。过去的一年，被诸多融信人认为是经营效益提升最快的一年，这一年间，公司成功将负债率控制在70％-90％的健康水平，又在上半年的动荡中实现了销售业绩的逆势增长。不过，融信的转变仍未停止，在尚未清晰的环境里，融信仍在不断调整，不断探索，期待能在未来走出一条更为均衡、更为稳定的发展路径。

2、融信内生增长力，一匹被速度击垮的黑马

蓝光之后，融信又站在了风口浪尖上。

从2016年到2020年，融信的复合增长率是34%，从480亿以火箭般的速度，冲到了1550亿。

这是一匹不打折扣的黑马。

彼德·德鲁克说过：

快速成长的公司，多是未来问题成堆的公司，很少例外。

这匹黑马应验了德鲁克魔咒，融信一直备受质疑和争议。

当下，融信二级市场的债券价格大幅下跌，投资者纷纷夺路而逃。标普、惠誉纷纷下调评级。

更诡异的是，融信更换了上市公司在境内平台公司的审计师：

年报时节，更换审计师是敏感话题。

而且，换掉排名第5的天健，

顶替的是排名15位的中兴财光华。

本来财报就迟迟不发，又在发布财报前夜更换审计师。更头疼的是，更换行业排名相差10把椅子的审计师。

还有一个细节：新顶上的中兴财光华，恰恰也是华夏幸福的审计师。

4月15日，融信开了一个小范围的投资者会议，回应当下的滔滔舆情。

没有想到投资者早已架起了小钢炮：

为什么要换审计师?

为什么要换更弱的审计师?

为什么不更换排名更靠前的审计师，比如普华永道?

融信的答案是：省钱。

这是一场尬聊—融信穷到这种地步，请审计师的钱也要省出来?!

融信是不要要进入现金流的省钱极限模式?

这场发布会很快进入垃圾时间：

Q：融信2020年底的非标贷款情况？

A：融信从去年开始就零非标了，目前没有一家非标贷款，并且今年的话后续也不会再有非标贷款计划，主要原因是融资成本过高。

……

无论是中海、万科、碧桂园、融创，没有人敢说自己没用非标贷款。融信敢说自己，“目前没有一家非标贷款”，桂花只能跪了。

今年的融信财报数据，也跻身绿档。桂花又跪了。

这匹闽系黑马一边更换审计师，一边高调宣传财务稳健性。两者之间又有什么样的勾稽关系?

标普做了测算，融信约有约250亿元，毛利率低于10%的项目将在2021年交付。而且，还有约200亿货值，毛利率约在12%-13%的一批项目。

标普说得比较委婉：如果要测算这批约450亿的货值的净利润，会有多少亏损?

去年融信的毛利润掉了一半多(毛利率11%)，净利润减少约40.7%。

标普也在暗示：

融信的真实净利润率是多少?

到底有多少赔钱的项目在卖?

还有，土储也挂起了红灯。

融信待开发土储只有区区200万平米。去年消化的开发面积是103万平方米。

据此估算，目前土储不足融信两年开发。

分析融信财报，有一个最简单的笨方法：

只需要统计曾经那些地王项目的数据，

就能得出一个你想要的答案。

不过，桂花实在没兴趣去测算。

融信最后的融资道路，就是积极推动物业股上市，这可能是融信最后的倔强。

假如融信倒了，很不值得，完全是一次没有技术含量的失败。

公司辞典：

金茂 碧桂园 远洋 贝壳 万达 万科 旭辉 融创 世茂 恒大

龙湖 金地 招商 保利 泰禾 金茂 合生 金科 阳光城 新城

融信 蓝光 时代地产 绿城 首开 绿地 中梁 中骏 奥园 平安不动产……

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