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第2辑：高新区9个板块
枫桥、横塘、浒关、浒墅关经开区、科技城、生态城、狮山、通安、阳山生态区
数据来源：苏州房阿玛，3月14日统计发布
寒冬下，狮山依旧冲锋！
11月上半旬，园区、姑苏区和吴中区没有楼盘加推/开盘，新区有3家楼盘上新，共1113套房源。
1、览月阁
11月上半旬，网签数据最高的是新区览月阁，截止目前，该批488套住宅房源，已网签了130套（包含网签中），未网签383套，网签率25.3%。
买房人等候已久的核心区域，狮山终于迎来补仓，览月阁513套房源入市，备案均价被严格控制在38207元/平，户型面积105-235平，总价在336万-937万左右。
其中有47套顶底层价格在3.5万/平以下，而3.8万/平以下的房源基本以153、193这样的大户型为主。
上车成本不低。比如105平户型，有70套价格在4万/平以上，总价基本要420万左右。
2、锦绣雅著
锦绣雅著位于相城元和板块，11月初领证，截止目前，该批285套住宅房源，只网签了1套，网签率0.4%。
首批房源的整体备案均价30053元/平，成为了继仁恒溪云雅园和天境澜庭之后的，相城今年第三个整体备案均价突破3万的盘。
很多人质疑，这里也能破3万？且不说周围大多是老旧小区和安置房，板块限价3万，锦绣雅著的价格，在目前市场行情下恐怕很少有人能够接受。
而且项目南侧在建的上坤云栖四季，原本均价2.8万/平，如今降价2000元/平，在售均价只有2.6万/平，依旧难卖。
#苏州头条#是我落伍了，原来新区最强学区房狮山新苑在2019年成交价就已高达59000元./㎡了！
距贝壳网成交数据，近期狮山新苑有房源成交单价约51000元/㎡，但是在往后翻的时候，编者发现原来狮山新苑的二手房在2020年有多个房源均价破5万，而最高成交价在2019年就已出炉，且至今未被打破。且在当月内狮山新苑还连续成交多个破5的房源。再看近期该小区的成交记录，2020年还算是房价略跌了呢。
5年后苏州园区金鸡湖破15万！新区狮山破12万！全国预测篇（一）
历经三年不断完善创新！铸造接近完美的私人定制！
私人定制在买房卖房这一块：一直跑在其他人的前面，跑在其他人的前面这很重要的！
梦叔房产投资团队特意去一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察
梦叔房产投资团队不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！
梦叔房产投资团队属于实战派只说对你最有用的操作和建议
普通人要学会平静期建仓
上涨波动期出仓！
以下是梦叔部分回答：
1.提问：梦叔您好，银川海德悦府和丽景雅园，哪一个楼盘好
都不好，以上，优先丽景雅园
2.提问：梦叔，听说要开启笋盘投资了？
淘笋城市区域笋盘已开启！
梦叔房产投资团队所推笋盘必然是价值洼地，买到几乎都能赚
第三轮：南通，长沙，郑州，合肥，重庆，苏州，燕郊，长沙，杭州，珠海，东莞，深圳，无锡，南京，宁波，嘉兴，广州，北京，上海，徐州，常州，西安，成都，武汉，天津，贵阳，南宁，佛山，惠州楼盘等等国内均以开启！！
3.提问：梦叔，苏州新区科技城和吴江太湖新城，哪一个更适合投资
同等地段楼盘对比，短期，新区科技城比吴江太湖新城有投资价值
4.提问：星主，北京亦庄和天津河西，相比如何
单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，二选一，1：1，短期，首选亦庄，才能利益最大化
5.提问：梦叔，用什么贷款利益最大化呢？
我们内部资料里面有如何申请百万信用卡，注意查下
6.提问：梦叔您好，南阳唐河板块和卧龙板块，哪一个更适合本土作战投资
同等地段楼盘对比，短期，优先卧龙板块
7.提问：叔，常州西太湖和南京六合，哪里好
同等地段楼盘对比，常州没有南京投资价值高，但，这两个板块对比，同等地段楼盘对比，短期，西太湖比六合投资价值高
8.提问：梦叔，南昌红谷滩和厦门高新汉峪，纯投资，咋选
单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，二选一，短期，首选高新汉峪，才能利益最大化
9.提问：叔～经常听到别人说，（可以零首付，低首付买房，甚至几万元可以买来价值150万的房子），这是怎么操作的？可有相关资料可学习。
很简单，买二手房高评垫资或者开发商操作
10.提问：梦叔，现阶段如何十五天快速卖出房子？
很多人只关心怎么买好房，却忽略了怎么以自己能接受的价格快速卖掉房子，我们团队为此特意打造了一套方案，你翻阅我们精华帖内部主题，有关于这一个解答,能让你快速卖掉房子而且价格也不低
11.提问：梦叔好，杭州，合肥，宁波，无锡，苏州，南京，上海，珠海，东莞，天津，广州，武汉，成都，厦门，三亚，海口，纯投资，您看好哪里
只说投资：以上，同等地段楼盘对比，1：1，短期，依然首选上海，才能利益最大化
12.提问：梦叔，海口江东新区和长沙梅溪湖，谁的潜力最大
单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，短期，是江东新区
13.提问：您好请问房产代持协议是什么意思，可以发协议书看一下吗
你自己买不了房子了，用其他人名义买，但是权益是属于你的，留个邮箱我让助理发给你
14.提问：梦叔，中山市区二手房和中山三乡镇的二手房，以及两地的一手房，这两种怎么选好？
同等地段楼盘等相同情况下对比，短期，优先中山市区
15.提问：梦叔，我准备用dk付首付，会不会影响我买房按揭款的比例呢？
不是房贷不影响按揭比例，我们内部资料有如何申请百万信用卡，利率更低等等
16.提问：梦叔，怎么优化自己的资产？让自己立于不败之地?
很简单！！
18.梦叔：5年后苏州园区金鸡湖破15万！新区狮山破12万！全国预测篇（一）
房贷利率再次突破底线！房价不涨，放松力度不停！
*苏州疫情后的房地产市场返弹*“苏州的有钱人，是不是太多了些？”最近看豪宅争抢大戏，真的看麻了，真是比豪门宅斗剧还要精彩！狮山村346大平层，2000多号人抢
建屋天著181套联排别墅，633人拼运气
奥体万科232套房平层，多少人想要
满屏的钱味，有的想撒还撒不出去～不可思议！无法理解！
苏州的学区房是真的降温了。
隔壁的房产中介举了个例子：
苏州新区的狮山新苑，老破小区，但是属于新区实验的学区房。以前火的时候，买房的人直接先放30万在中介处，一有房子就买。
现在，狮山新苑的房源很多，可是成交却很少。以前都是涨价成交，现在是降价后成交。
你还想着买学区房吗？
在苏州买房选对板块比选对楼盘更重要～
买新房，大部分时候是板块在决定打新的价值。像园区、狮山的新盘个个都很好卖，哪怕是总价动辄5、600万起，仍不缺一茬又一茬的买房人。
而像运东、木渎、甪直这样的板块都需要依靠渠道联动才能带来销量。
二手房市场就更加明显了！在去年的严格调控之下，苏州只有核心区价格依旧坚挺，其他板块降价不说，还没人接盘！核心区域是经无数买房人试过深浅的，更经得起市场的考验。
所以在预算足够的情况下，尽量往核心区靠近。
#买房# #苏州买房#
今年狮山核心区没供地，如果明年土拍，最早新房也要1年半才能入市了。
接下来二手房库存该消化一波了，懂我的意思么？[微笑][微笑][微笑]
（市场）11月苏州14个纯新盘要开！奥体、狮山、高铁新城等大热板块上新！
金九银十已近尾声，这两个月苏州楼市大批楼盘降价，甚至有楼盘现在售价比往日售价低出一套首付款的价格。如果说“降价”是苏州金九银十的关键词，那么“新盘井喷”可能是苏州11月的关键词。
据不完全统计，今年11月苏州楼市共有18个楼盘将开盘，新盘占比超7成，共14个。新区开盘项目较多，约6盘，相城区5盘、吴江区3盘、吴中区2盘、姑苏和园区各1盘。下面来看详细情况:
新盘占比超7成，众多热盘将入市
新区狮山一直是购房者重点关注的版块，目前区域新房仅有春和景明和滨河四季云庭两个项目在售，且滨河四季云庭仅剩几套底复。
今年11月份，大家关注已久的狮子山澜庭（澜院）和览月阁终于将入市。狮子山澜庭（澜院）与览月阁均位于狮山核心商圈，周边学校、商业、交通等配套都十分完善。同时，两项目均为狮山的限价盘，周边二手房售价已超48000元/㎡，而览月阁首批房源备案价仅为38000元/㎡，是区域有名的倒挂盘，此次开盘是否会被疯抢呢？
除此之外，新区太湖科学城的泊印澜庭、保利时光印象都将于11月首次开盘，保利时光印象房源开盘总价约160万起，适合刚需一族置业。
相城有5大新盘将要入市，铂悦湖前、铂悦春和万象作为旭辉铂悦系新品，自案名发布以来就得到了诸多的关注，尤其是高铁新城的铂悦春和万象，作为区域少有的纯新盘，项目临近南师大附属学校，靠近轨交2号线和吾悦广场。不知这两个项目能否如铂悦系其他项目一样实现现象级的热销。
园区奥体一直被大家心心念念的斓公馆实体样板间即将公开，首批房源或将于11月入市。项目地处奥体核心区位，距离之前大热的林溪雅园仅有700米的距离。
值得注意的是，斓公馆除了两幢住宅自带的底商外，项目还配建有单独的商业体。据了解，这是一个崭新的商业MALL的形式，涵盖高端商业、酒店等，商业部分将与住宅部分同期交付，业主入住后生活便利程度还是很高的。
最小78㎡，低门槛上车盘集中加推
从产品来看，此次加推项目多为高层和小高层的混合住宅项目，仅狮子山澜庭、山云轩、苏州樾府为纯低密洋房项目，太平铂悦湖前为低密叠拼产品，狮山览月阁为超高层项目。
从11月开盘楼盘户型的建筑面积覆盖较广，78-140㎡之间，小三房、大四房都有，购房者的选择空间较大。
其中，吴江运东恒力健康城加推户型是11月开盘项目中建筑面积最小的，约78㎡，户型为3房2厅1卫设计，次卧阳台与客厅相连。按照周边新房均价20000元/㎡计算，项目总价约160万起，很适合刚需一族上车。
园区斓公馆首次开盘房源最小户型仅85㎡，相比周边140㎡的纯改善新房项目，斓公馆的小户型很亲民。同时，斓公馆体量较小，仅有258套，该项目只打算接受400组客户预约，竞争激烈。
目前斓公馆周边二手房挂牌价约32000-71000元/㎡。按照项目放风均价36000元/㎡来看，倒挂最高可达35000元/㎡，它可能是最后一个低总价入驻奥体的机会。
相比今年10月，11月开盘的低总价房源明显增多，新盘占比量也有明显的增长，各区域的热盘也将在11月份集中亮相并开盘，其中不乏奥体、狮山、高铁新城等核心版块。
同时，今年10月存在多个项目大幅降价开盘的情况，如绿地理想城、中南春风南岸、苏州湾藏璟、运河与岸等，这些项目以特价房、工抵房、一口价房源等多种形式拉低房源总价，最高优惠百万元，很大程度上实现了以价换量。
周边配套绝佳
房价却一直不涨反跌
中介详细分析苏州闹市区住宅房价为啥不涨反跌！
天都花园位于高新区狮山竹园路25号，分为南区和北区，南区为大体量高层住宅，北区为小高层，小区交付时间为2010年。
值得一提的是，泉屋与美罗商城距离小区仅500米距离，遛个弯的时间就能到。
地铁一号线也在附近，周边还有不少公交站台，出行十分方便。
然而如此优越的配套，小区的房价却三年来不涨反跌。但根据安居客数据显示，天都花园南区的挂牌价为38152元/㎡，相比于2019年的4.12万/㎡，足足降了约3200元/㎡！
不仅如此，小区还有许多挂牌价在3.3-3.5万/㎡之间的房源，最低的甚至只要32588元/㎡！
房龄老、墙皮脱落
小区绿化环境堪忧
天都花园南区于2010年交付，从外立面来看，小区楼栋外墙的损坏痕迹非常明显，墙皮脱落、渗水鼓包、整个外墙呈现出一种灰蒙蒙的颓败感。
近景或许能表现得更直观些。
大概是刚下过雨的缘故，小区的绿化带和道路上堆积了许多落叶。
小区整体的绿化看上去还算可以，但个别绿化带出现了已经枯死的植物。
休闲区的石凳看上去许久没有打理，氧化痕迹明显。
景观喷泉看起来也弃用多年，水池里沉积了不少淤泥和落叶。
石板路一侧的绿化草地上长满了野草。
小区内部也安装了宠物拾便袋存放处，但我打开发现里面铺了一层灰，并没有袋子。
有业主在自己的小院里种植了丝瓜，如今藤蔓已经蔓延到了道路两侧的景观树上。
楼栋入户门前停放了不少非机动车辆，看上去有些许杂乱。
入户大厅看起来有些破败，天花板上的墙皮也脱落了一块。
但小区的垃圾处理做的还不错，我逛了一圈发现有不少清洁屋，小区内部也没有垃圾随便乱扔的情况。
东侧的景观河风景也很好，在这里就能看到天都大厦。
房龄老、面积小的房子卖不动了
品质好的次新小区更受欢迎
纵观整个狮山二手房市场，已经能够很明显的感受出两次分化的趋势来。
一方面，像天都花园这样房龄老，且内部环境一般的小区，即便占据着如此好的地理位置，也很难再卖出高价。
另一方面，人们对于房屋的改善需求不断上升，两房户型不再纳入许多人置业的考量范围，短期内想要成交大概只能靠降价。
不仅如此，拆迁小区的房价也是一路下跌，新创竹园2019年挂牌最高单价达到4.03万/㎡，61㎡的小两房成交价也在4万以上；但如今的挂牌价一路却下跌到3.68万/㎡，同户型最低3.6万/㎡就能入手。
另一头，位置好、品质佳的次新小区房价却稳步升高。
荷澜庭从2017年成交价32759元/㎡开始一路高歌猛进，到如今挂牌均价达到70419元/㎡，上涨了两倍不止！
还有龙湖狮山天街、佳兆业、狮山御园、路劲香港时光等等品质优良，内部环境优美的品质次新小区房价不跌反涨，始终在狮山的二手房市场保持着不错的竞争力。
因此，天都花园价格的下跌不是偶然，在未来的二手房市场中，只有好的产品才能真正吸引买房人驻足。
佛山狮山镇别墅，建面181㎡实际上实用面积超过460㎡，项目三面环湖，坐拥10万㎡自然生态湖泊，内部保留自然山体，依山傍水，独拥2公里6米宽环湖绿道。毗邻3万㎡的力合广场（大润发已签约入驻），全方位满足您的衣食住行。开车10分钟畅达狮山中心商圈，尽享长华国际中心、和信广场、奥园广场、狮山广场、腾大广场等大型购物购物中心。
不看了首付5万买了
从2016年开始看房看到现场，不知道有多少心酸，其中心酸难受只有我们自己心里知道，那时候看狮山6-7千，觉得太贵了房价肯定会跌，加上朋友都是房子会跌，今年再去狮山看1.7万1.8万，要是买了就涨几倍了，现在都是个身家百万的小富婆了哎……真的死心了不想买房了，今年已经是决定回老家湖南买了
昨天突然看到我表哥朋友圈说佛山有首付5万的房子….我果断联系了他，原来我表哥在佛山买了房子而且去白云才半个小时，要我表哥推了销售微信给我，和他简单聊了一下，看了资料和视频项目真的不错，加上前几年的历史，我今天开车过去看了，真的挺不错，旁边还有万科保利碧桂园，就首付5万买了，我正好在白云上班开车也不远#佛山头条# #遇见魅力佛山# #激发广州新可能#
6.提问：梦叔，苏州平江新城和新区狮山，哪一个更适合投资
单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，短期，新区狮山比平江新城有投资价值
很多家长说，桂城的房价涨了
无论是一手房，还是二手房
南海实验中学的大学区制，还是地段为王
以前，很多家长买西樵，金沙，狮山的房子
读桂城的私立学校
现在，这条路，难了
只能买狮山的房子，读狮山的私立了
三水积分入学1000个位置
三水购买的学位，基本，满足5%的民办学位
狮山和北滘谁才是佛山实力最强的镇街？
很多人都说狮山是第一镇，我觉得有点胜之不武，狮山只能排第二，要知道狮山合并了官窑，松岗，罗村，小塘，5个打一个，还好意思说自己是第一吗？2020年狮山镇人口96万，gdp1119亿；北滘镇人口37万，gdp670亿！北滘镇这个体量排在顺德第一，佛山第二，美的、碧桂园在北滘镇，佛山一汽大众在狮山镇！经济总量只有狮山的60%，人口总量是狮山的32%，但北滘镇92平方公里，而狮山镇有336平方公里，狮山的面积是北滘的3.6倍。
狮山GDP胜在总量，而北滘镇胜在质量，经济实力按人均和地均来衡量，北滘比狮山更强。
产业方面，北滘本土诞生了美的碧桂园两家世界500强，而狮山本土并没有很牛的企业！
北滘今年通广州地铁7号线顺德段，明年通佛山地铁3号线，而狮山3号线要到2023年才能通，北滘比狮山更靠近广州主城区。还有广州南站的加持，北滘才是佛山的第一镇街，你同意吗？
#苏州城建# 苏博西馆属狮山公园东区整体规划的一部分，另两组功能区分别是科技馆区和剧院区
目前项目土建已经完工，计划九月底试运营，十一向公众开放
苏州牛年学区房需求爆发式增长！春节后学区房不仅带看量飙升，而且短短两周成交近3000套房，其房价更是领涨全市，特别是三区统考的学区房个个站稳3万+ /㎡，甚至有35个小区房价超5万+/㎡，其中狮山顶流学区房半月涨价15万，房价涨幅超35%！与此同时，占据着苏州楼市学区房第一梯度的园区、狮山、姑苏，新房基本属于“买不到”系列，而科技城、高铁新城、吴中太新、吴江太新、青剑湖等板块最新崛起的第二梯队学区房也是全靠抢！
1-2月苏州楼市表现火热，除了学区房贡献极大之外，优质房也很给力，其中：
1、二手房均价同比去年下跌近2000元/平米，跌幅近7%，开年后1-2月成交量已超过1.5万套，现余全市库存8.5万套左右。
2、新房均价基本与去年持平，保持在2.7万/平米左右，开年后1-2月成交超1.1万套，目前全市待售量仍然有6.5万套左右，同时预计3月份超35家楼盘入市，最贵要卖4万+/㎡！
