健康资讯 我现在自住南四环外公租房，父母住知春路，我工作在安贞，现在有400w现金准备买房自住，单身，不考虑学区，加上公积金每月的还贷能力1w。
有三个需求：
1.距离安贞通勤1小时内；
2.停车方便，离地铁不远；
3.能保值。
现在我们有两个想法：
1.用父母的资格全款买，父母60+不知还能否贷款，这样能保留公租房（父亲更倾向于此，因为他想过过一人世界）；
2.用我的资格贷款买（我和母亲更倾向于此）。
疫情前看了安贞、健德门附近的老破小，实在下不去手。安贞富仁名苑，97年建成，有个一居室64平510w，看这个小区成交量不是很高，不知是什么情况。
想问下您的建议，综合我家这种情况，全款买还是贷款买合适，通勤1小时内有其他推荐的小区吗？
回答：
1.用父母的资格，能贷款，最多187万，月供就是1万左右。一般69岁以下都能贷满年限。能用父母的资格就尽量，保留着自己的首贷资格，或许将来能发挥更大的效用。
2.用你的资格也行，就是1万的月供贷不满首贷额度，有点儿不太划算。这看自己吧，自己觉得值就行。
3.疫情前看的，那现在都2022年了，两年半了？是指的哪次疫情啊？不过无所谓，反正富仁名苑也没怎么涨。1997年的，那就是交通部或机床厂的老公房了，其他的几栋房龄更新。成交量不高就是因为大塔楼呗，社区绿化什么的也普通，不太好再受到追捧，那个年代过去了。所以升值什么的也普通，排序靠后，更适合自住。
4.全款还是贷款，看自己的承受能力了。或者说如果用父母的资格那就贷款，用足额度。用你的名义的话，不愿意贷款就全款也行，留着贷款资格以后用。
5.其他的我不好推荐，自住用房还是自己选吧。我也很少出门，都闹不清地铁什么时间。涉及投资保值的问题再问我吧，找房还是中介有房源。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
章哥你好，我首套房，手头有150万，想买个400多万的，工作在北三环安贞附近，这边房子老破小比较多，买房主要为了自住和保值，但是后面可能会有单位的公租房，是个不确定因素。一个想法是在安贞这边买，上班近，又怕老破小不保值；另一个想法是在芍药居北里买，这边有人大附小，家里现在还没孩子，打算一两年要，而且价格也贵点，还牺牲了通勤，但是觉得可能会保值些。想问下这两个地段哪个更合适？谢谢啦
回答：
1、 150万买400多的，这可只是理论上的，150/0.35=428万。现实中二手房有各种税费和银行评估价，不太容易高评，都得看具体房源再算账。所以先别把杠杆算的太满，留出些余地为好。更别轻易签约交定金，免受损失。
2、 芍药居北里，不到400万就能买到小两居。但既然还没孩子，太早准备意义不大。一是溢价高，之前的租售比在800以上，20%的溢价。弄不好最近可能更高了，学区房抢手。溢价高了居住的性价比就低，人家老住户无所谓，反正当年买的便宜，对新入手的不划算。
二是这学区也说不太好，主要是入学孩子太多了，很难说成绩是否能保持。还有凤凰城正在盖学校，应该也是人朝。而且还有可能再盖一所分流，那这学区房的价值可真不太好说了。
3、 老破小到没什么不保值的，越老越破才越保值呢。本身都快没价值了，想跌都没的跌。其价格中所体现的基本都是地段的价值，反倒更稳妥，租金也高。缺点就是流动性弱，贷款太费劲，你这还想高评的，老破小很难做到。一般都是长期持有的才建议买老公房，过几年想置换的不是太合适。
4、 总之，不建议买学区房。如果买老公房，最好买1990年之后的，相对好的多，出手时容易些，不吃亏。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
夫妻俩都38，两娃，老大一年级，老二一岁不到，老大在西城德胜学区上一年级。手里有现金加上抵押贷款800左右，自己房票已用完，用老人房票打算在学区房旁边买个能自住的三居室，这样可以将来和老人分开住也互相照顾得到。
看了一圈这个预算只能德胜旁边的朝阳安贞那一片小三居，户型还不错缺点就是楼龄老，将来不知道能否保值。如果不买自住纯粹投资用，只能租房十几年体验感太差，您觉得是买个能自住的房子好还是投资好，或者就是钱放理财利息拿来租房？请给点建议。
回答：
1、老公房的劣势除了居住体验之外就是房龄长，影响流动性，如果银行限贷就更影响了。其他的没什么，保值肯定是跟随大盘，这么多年来一直如此。比如安贞西里，其实和德胜学区房在基础保值上是一样的，所差的就是学区溢价。在2014年之前，裕中和安贞西里一个价，就是三帆附小的政策公布后才导致裕中暴涨的，半年时间就形成了溢价率。
所以如果是我就买这儿了，没溢价，居住的性价比高。只是流动性弱，出手的时候挂牌期长，更适合长期持有的，不动不动就卖的也就无所谓流动性了。
2、理财吃利息，那考虑好吧。反正利息是一直呈下降趋势的，20年前动辄10%以上，之后就逐步降低到5%，现在大额存单也就4%到头儿了吧，好像还在降。毕竟欧美日本动不动就零利率负利率，中国坚持到今天已经很不错了。
也别失去信心，按前央行行长周总的原话是：“中国可以尽量避免快速进入负利率时代。”所以吃利息也行，怎么的也还能再吃几年，等没利息了再考虑保值或许也不晚。
3、租房也行呗，只是提醒一下，反正在之前这20多年里，北京的房租涨幅和人均收入的增幅是一致的。2001年就是一个两居室的平均租金，约等于普通人的实际到手月薪，1000多块钱。到现在还一样，两居室均价7-8000，平均工资也是7-8000。也就是说，普通人增加的工资，基本上都被房租吃掉了。
4、这外人不好建议，只能自己定。反正现在是全国救市，中国第四次救市，前三次都成功了，北京房价从3000多涨到了6-7万。这次看着办吧，北京没出台任何政策也没跌，是否上涨没谱儿。在我看来暴涨是不可能了，也就是当个抵御通胀的工具。或者这么说吧，如果相信现金不会变毛，那就存银行，不相信的话再考虑保值什么的。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
