健康资讯 #北京头条#北京楼市：哪些房源和楼层尽量不要碰？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷，您好，上次您说过怎么挑选小区，列举了很多不能买的小区。那么京爷，能不能给我列举一下哪些楼栋或者楼层不能买呢？
回答：您好，没有绝对的不能买的房源或者楼栋，一分钱一分货，需要做到有所取舍。但是有些楼栋和楼层、房源还是尽量不要去选择的。京爷给大家列举一下，楼栋：靠近高压线，靠近变电站，靠近精神病院，靠近医院太平间，靠殡仪馆，靠近垃圾场，靠近铁路和主干道，靠近墓地，靠近污水厂，靠近加油站，靠近加气站等。楼层：管道层，设备层，腰线层，顶层，底层，地下室，有严重遮挡的楼层，有严重噪音的楼层，有凶宅的层。当然以上只能说尽量别买哈，预算不足又需要上车，价格合适的话，那也可以考虑的。详见星球资料《北京n大不能买的房产》
2、提问：京爷好，国贸工作，自住保值角度考虑，双桥和常营选哪里比较好？常营的柏林爱乐和北京新天地有何优劣？谢谢。
回答：你好，双桥和常营虽然似乎地段差不多，但是双桥-管庄一带周围界面比较一般，发展不是太好，口碑和热度也较低，而常营一直是东部年轻人置业的热点区域，居住性和升值性都相对好一些。柏林爱乐和北京新天地都是周围不错的小区，柏林爱乐热度、交通、生活配套好一些，选哪儿得看具体房源。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷您好！之前入手华严北里小区(不是中科院)，您看好这个小区的发展吗？从保值角度考虑，是否应该在满五之后换呢？谢谢！
回答：您好，这个小区属于老小区，地段还可以，交通不突出，学校是中国科学院附属实验学校，但成绩并不突出。总体来看，长远升值性一般。但是地段还可以，短期保值还ok。适合在附近板块上班的人购买。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：京爷，首套投资，升值空间选择海淀上地、马连洼、清河还是北部新区，求推荐小区
回答：您好，这是地段选择的共性问题。海淀上地、马连洼属于当前互联网高科技产业区，购买量和购买力都很好，清河不仅接受这些区域的外溢，而且还承接着城里的刚需外溢，北部新区则是未来规划中的高薪产业板块。前几个板块在房产价值上属于稳健型，后一个板块属于潜力型。选择哪里看您的喜好。不过我个人偏向于稳健型，后一个板块有一定的不确定性，而且价格也不低，可选择的房子也不多。上地、马连洼可以考虑带点儿学区的次新房，比如中海枫涟山庄，而清河如果可以上橡树湾，则是最好的选择。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
5、提问：京爷您好，210w，首套首贷，想请您帮忙分析一下，望京的蓝色家园一居怎么样，我看蓝色家园的租金还是不错的
回答：您好，这个小区的优点是交通方便，楼龄新，租金不错，当然租金不错是望京的集体优点，并不是它独有的。缺点也是有的，比如学校一般，小区空间受限，一居室户型朝向一般，居住体验不突出。整体而言，我认为这里是属于跟着望京大盘走的。买的话问题不大，不会亏。我认为也可以看看望京北，东湖渠那边，那边未来热度会高一些。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：京爷，本人在北面上班，最近想购买一套自住房，希望保值性好一些。这几周看了看北苑，想咨询一下北苑筑华年这个小区怎么样，性价比如何，值得购买吗？
回答：购买房产一方面要注重居住体验，另外一方面要注重稀缺性和性价比。这个小区比较新，品质中等，得房率一般，环境中等。不过筑华年这个小区处于老北苑，因为老北苑都是老房子为主，所以这个小区显得就相对稀缺一些。所以也是可以购买的，但是如果经济条件允许，尽量稍微加一些钱，可以够够新北苑的小区，毕竟学区、品质、环境都更好，未来升值潜力更大。可以看看我们的星球内部资料《北京什么房产在未来潜力最大》
7、提问：京爷您好，本人计划在明年上半年之前买房。 目前看中的是望京片区朝庭公寓。
请问那个小区如何， 有无其他同等小区推荐，谢谢
回答：您好，朝庭公寓这个小区楼龄新，品质倒还可以，地段、交通都很不错，在望京南是一个相对稀缺的产品。但是这个小区太小，没有小区环境，整体小区有点儿斜，户型一般，这些限制住了其发展。总体而言，这个小区还是可以的，同样的层次的小区有首开知语城等，都可以去看看。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
章哥您好，今天看您的文章说望京，高端太贵，手里全款有500多万，快60岁也贷不了多少，买个小户型投资为主，看了看北纬40度，价格努努力能够得上，您看合适吗？或推荐其他也行。谢谢！
回答：
1、 北纬40度，当然可以啊。望京是个大概念，本来就包括来广营地铁站。我是很看好这个板块的，觉得未来发展会更好。但是就这这么几个小区，推荐的话总觉得像个房托儿，所以没人问的话一般不提。
2、 北纬是个先被高估，又被低估，之后才走势正常的项目。这里2007年开盘，直接报价冲到14500，太高了，首开知语城二期也不过是1.5万啊，华彩才1.8万。结果二手房上市之后，价格可以说被打回原形，经历了2009-2010年的楼市疯狂之后，北纬才均价2万。当时周边环境确实很一般，就算是房子很好，但地段的价值不够，所以二手价格才是真正的市场评估值。
2010年北京的均价是2.2万，那北纬是低于大盘的。现在北京的均价是6.2万，而北纬已经到了7/8万。这也是市场的认可，完全体现了供需关系。所以这里和橄榄城一样，都是成为二手房之后才逐渐被发现价值的。
3、望京核心区已经没什么地方了，只能向外扩张，来广营是最重要的站点。前几天我听朋友说，以前地铁到了来广营下不去几个人，现在恨不得半车厢。产业的发展带动了人气的提升，所以这里的未来肯定很好。仅供参考。
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基本情况：海淀已有一个学区房，打算把手里另一个房子置换一下，主要考虑半自住半投资。未来还打算用这个再置换。
目前在预算范围700-750内的几个房子：1、石景山熙山府、金石、金玺.2、朝青国美第一城3、四惠东恒时代三期 4、望京首开知语诚。以上四个都是考虑两居，主要想从保值及未来升值空间的角度，帮忙分析一下。
回答：
1.便宜，指望着这种小区逆袭不太容易。
东恒二期是很好的，赢了大盘。但是贵啊，所有才看上挨着的三期了，可便宜自然有便宜的道理，都不傻的，价值早就体现在价格之中了。塔楼早就不受追捧了，一般都是次选，在居住习惯和越来越注重通风朝向的时期，没什么翻盘的可能。
知语城也是好板块里中等的，这和小区的关系不大，主要是这些年望京东和北边儿更强势，抢走了望京西和南部的份额。望京就这样儿，两级分化有点儿明显，比其他板块的贫富分化严重，这趋势大概率还会延续。所谓望京西这些小区在近些年中等，肯定不落后，就是没占到什么便宜。
2.所以这四个里也就剩下石景山了，其他的几个都有捡漏儿的意思，好板块里找便宜的小区，那排序就靠后了。还是在新板块里买品质更好的吧。
仅供参考。
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