健康资讯 章哥您好，我们去看了草桥的房子，但是草桥那边的房子比较贵，基本上需要500大几十万，接近600万房子，超了我们预算太多，中介后来带我们去看了在南四环边上的新房玺红印，感觉缺点是那边离地铁站有点远，章哥，我们现在比较迷茫，您能帮忙分析一下新房和二手房买哪种比较好，如果二手房的话还有哪个区域可以去看一下么？希望能得到您的解答，非常感谢
回答：
1、这中介有点儿不太厚道，明知道你们是刚需上车还领着去看郊区限竞房。
不过这也无可厚非，人家就是干这行儿的，都是商人，利润第一。我要是干中介也会这么做。二手房费劲巴拉的也不一定能成交，佣金还低。而新房的提成多高啊，也省事，领过去就能等着拿钱了。人家中介小哥是靠佣金生活的，当然得赚更轻松的钱，谁管你是否合适呢。
2、我一直有个观点，看你们是否认可。就是刚需的第一套上车房不应该是享受，而是保值。这套小房将成为你们日后置换的资本，必须保值。而享受虽然是人生追求的，但在资金还不是太多的情况下，晚享受几年并不一定吃亏。
3、北京所有的新房定位都一样：改善盘。只不过开发商为了好卖房，给限竞房又添了点儿概念，刚需改善盘。
其实这种房的目标群体应该很明确，就是已经度过了初级阶段，具备了更高的经济实力，不是太在乎保值升值，而更重视居住体验享受的改善人群。
新房的保值性弱，限竞房这种政策性住房更弱。如果你们以后不打算置换了，至少是七八年吧，那买限竞房合适。毕竟居住体验比二手房强。但如果还想置换，那这种房就不合适。在过几年置换的时候，一般都没有同等二手房的保值性强，也就减少了置换的资本。
4、李嘉诚说过一句话，房产的价值由什么体现，地段、地段，还是地段。熙红印这地段没法说什么，中介肯定跟你说将来会很好，发展会很快什么的。有可能，这就看政府的财政投入了。
但提醒一点，这里是两区交界板块。而所有郊区的三不管地带，一般都发展的比较慢，毕竟哪方也不愿意为他人做嫁衣裳。各区政府一般都没这么大公无私，宁可牺牲本区人民的福利，也要先帮助其他区的买房人赚钱。可以赌一把，但风险比较大。
5、既然已经看到了大兴，那就看西边的西红门吧。五环内，板块成熟度高，又是宜家的商圈，不用怀疑人家的选址能力了吧？可以看看礼域府和世嘉博苑等小区，算是板块内保值升值强的。
再向南到高米店枣园就多了，很多房龄较新的，都适合自住+保值，肯定比限竞房强得多。这我就不推荐什么了，凭个人喜好选择就行。仅供参考。
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跟你们说说，我找的第一个房产中介有多不靠谱，我差点就被骗了还得给他数钱呢！我严重怀疑他是邻居派来坑我的。
我跟邻居聊天，说想换学区房，但是两眼一抹黑，不知道该找谁，该去哪看房。邻居就推荐了她的“御用中介”，说正好平江那里有新房，对应草桥中学。
去看房的时候，这位中介几乎不说话，我有疑问他也几乎不回答，只有售楼处的销售在跟我说，一直夸他们新房有多好。“事出反常必有妖”，如果小区真的那么好，为啥价格不高呢？
直到后来我在头条上求助大家，才知道那个小区离墓园很近，房子开盘将近一年也没卖完，而且小区对面已经规划了新的学校，所以草桥中学很有可能上不了。这些问题，中介从没有跟我说过，只是说地段好，价格低，装修好之类的，其他的再也没说了。
这是他第一个不靠谱，还有第二个不靠谱。
我跟他说，我看不上这个小区，能不能给我推荐别的小区。他不管三七二十一，直接建议我卖房，去买甪直那边的新房。
我有些生气，我疯了吗？人家换房都是朝好的地段走，你却让我把这边的卖掉去买甪直的期房，那边配套设施之类的都没有，我为啥要放弃这边好地段的，去买那边的偏僻小区？还有，我家孩子上学怎么办？这边的学校我都觉得不好，而那边现在连个学校都没有，我去那儿孩子怎么办。
第三个不靠谱，我说我不想卖这套房了，你给我推荐一个老破小吧！然后他就把我带去看了一个“散盘”，小区大门可能还没有农村自己家的大门大，还特别破，我都不敢相信这是对应振华中学的学区房。
后来有懂行的朋友告诉我，那边是分“正规盘”和“散盘”的，你看的都是散盘，买那里以后不好出手的。
但那时候我什么也不懂，我就跟中介说自己看不上，破的太厉害了，超出我的承受能力。于是他看似“漫不经心”地给我介绍了一个新盘，价格便宜的厉害，单价才1万1左右，学区房，小学、初中和高中一体化，孩子只要学习不是很差，就能直接初中升高中。
我啥也没听进去，只听见了初中直接升高中，这可是我最在乎的地方，于是我说想去看看。事实证明，便宜能有好货吗？这个小区就是乡下，苏州最偏远的地方，与浙江交界，一眼望去，全是青青的田野，孤零零的一个小区站在田野当中，“遗世而独立”，想买东西都找不到超市。
@想去上班的豌豆妈妈 我真的不敢相信他了，这给我介绍的都是啥？是我太挑了还是他不够专业？我俩沟通有问题呀，为啥他介绍的都没有让我满意的呢？
后来我才知道，不怪我挑，也不是他不专业，而是他主要做“新房”，二手房几乎不做。什么意思呢？我来解释一下。
一般的新盘都会和中介合作，提成点不低，不好卖的楼盘提成点更高。他做新房，只需要带客户去看房，剩下的交给售楼小姐就好，不用像看二手房那样麻烦，房东和买家都得沟通。
那么现在就能解释的通了，我要买学区房，没问题，带我先去看新房，满意最好，不满意下一家。我说买不起大的，那就带我去看最破最烂的小区，我肯定忍受不了，这时候趁机给我推荐新楼盘。
他不需要管我的真实需求，只需要逮住我说的一个点，顺杆爬的给我介绍新楼盘就行。我看不上，那就下一个，新房那么多，总有一款适合我。
只是我也做过销售，深知想成交就得满足客户的真实需求，太有功利心，会让客户产生排斥心理。他这种行为让我感觉自己随时都会被他骗，不敢说出自己的真正想法。
现在出去看房，真心觉得是一种煎熬，“买的没有卖的精”，你觉得你聪明，人家比你更厉害，看房买房就像在出演一部“宫斗大剧”，不斗几个回合，就得“死无葬身之地”。
#我要上微头条# #买房# #套路#
章哥，本人在洋桥有一套两居，装修还行，19年初410购入后装修，全部成本近450万。现在预计可卖430左右亏20。在成都有一套学区房年后大涨，现可卖330万左右。您看成都是否要出手卖掉？北京洋桥附近是否需要置换还是等等？置换到哪里比较好？章哥，我看北京房价有普涨，但是洋桥附近没什么涨幅。请问是否要持有一段，未来会涨吗？我看有很多二手房没卖出去。
回答：
1、成都的房子我哪儿懂啊，好多年没怎么去过了，不敢建议。
2、洋桥这就是典型的自住板块，南三环沿线都差不多，自住合适，投资一般。如果是普涨的话肯定不会把南城甩下，就是传导的时间靠后。草桥等地已经上涨，洋桥就踏实等着吧，大概率不会少什么。但肯定不超过平均值，这么多年一直这样儿，否则也不会价格偏低。
3、这没必要在这会儿纠结，意义不大，等着就是了。现在就算是置换到更好的板块，也等于是拿还没涨过的去换涨了一轮儿的，怎么都是吃亏。南城没那么弱，就是配套齐全的普通生活居住区。时间长了或许和北城朝阳等地有些差距，短短几年无所谓，差不了什么。
房子是用来住的，这又不是炒房，没必要这么折腾。尤其这种时候不合适，弄不好就拿着钱踏空，风险更大。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：普通人，可以这样准确把握市场冷暖！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，有什么办法可以知道北京楼市的冷暖？最近北京楼市究竟如何呢？
回答：传统看楼市经常使用真实成交价和挂牌均价来表征楼市。
①真实成交均价——在长周期中代表着真实房价数据，但该价格一般是半个月前的成交数据，具有滞后性，并不能代表实时价格变化。而且最近成交价被关闭了。。。。
②全部房源挂牌平均价——具有实时性，但干扰因素多，比如房源突然增多、特殊房源释放，都会造成挂牌均价出现突变，往往出现与成交价格不一致的现象，有时候较难分清是涨是跌，价格趋势精准度不够高。
③楼市信心指数，这个数据能够表征当前二手房业主心理实时动态，也就是我们常说的预期，可以相对实时准确地代表当前楼市冷暖以及未来短期走势。我们最近也发现，北京楼市信心指数确实有向下的趋势，表明未来短期内北京楼市至少不会有大涨的行情了。详见星球指数
2、提问：京爷您好，麻烦问一下购买法拍房有哪些注意
回答：你好，目前来看，法拍房主要需要注意以下几个事情：1、性价比，当前很多法拍房拍出来并不便宜，而且很多都是非普，你在买的时候要横向纵向比较。2、腾退是一个大问题，目前户口问题倒是没了，但什么租约啊，物业费拖欠之类的比较麻烦，你需要通过各种渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能帮你解决关键问题，难搞的问题，他们也搞不定，自己去参加拍卖也可以。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
3、提问：sfsd，单身，朝阳门工作，首付400左右，接受贷满，以未来5-8年时间为限，从流动性和增值性角度看，您推荐哪些板块的哪些盘？本次购房的主要诉求是先上车，实现保值增值，能兼顾自住更好，以便下次置换。之前看您的回答，会有“中长期来看，某某板块有较大优势”这样的表述，请问这里的中长期大概指多久？多谢
回答：你好，从流动性何增值性角度来看，我建议考虑东部热点板块的次新房，这也是历次涨幅收益最高的标的。比如朝青板块的青年汇，能买个两居，虽然小区品质不算很突出，但是板块好，又是次新地铁房。而且700万以内的次新两居，在东部五环内，并不是太好找，所以有一定的稀缺性。你按照这个逻辑找下去就可以了。我们一般说的中长期指的是七八年左右以上。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
4、提问：京爷好！我有一套一手的北苑华贸城52平loft，如果从保值增值的角度考虑，是继续持有好还是卖掉换个其他区域的次新房例如望京更好？
回答：你好，华贸城52平loft，表现不算突出，这次涨幅应该是落后于新北苑整体大盘的，涨幅应该是10%左右。望京整体涨幅大概在20-25%左右，如果是次新，涨幅最高达到了30%，在北京也是比较领先的。事实上，同等情况下，望京这边一直领先于新北苑。而loft不是主流产品，也会吃亏一些。总体来看，我认为是可以置换到望京这边。操作上，可以考虑先卖后买。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：您好, 为什么安慧里的房子比安慧北里的房子便宜呢？安慧北里的安逸秀雅值得买吗？哪个会更好一些呢？
回答：你好，你说的是安慧里比安慧北里各种园便宜吧，其实本质上还是学校的问题，一个是普校，一个是大家默认的xuequ房，差距肯定大。如果要上学，可以考虑各种园，不过未来政策不确定，如果不是为了上学，可能不一定要凑热闹。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷好，想问下550万左右买两居南向房屋在哪个板块买升值潜力最大？能否推荐几个小区？
回答：你好，如果是南向的两居，可以重点考虑以下几个区域：1、回龙观的几个新盘，或者地铁次新如新龙城。2、通州，核心区，如京贸国际城等次新。3、丽泽外溢，草桥欣园等。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》
#北京头条#北京楼市：为什么商住价格起不来？有望捡漏吗？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷，您好！我想咨询您个问题。我之前看您讲过，住宅商用的楼是个价格洼地。朝阳凯旋城也有这样的，说是今年刚不允许注册公司，目前办公为主，个别居家。对口的小学中学是陈经纶嘉铭。没有天然气。现在价格很低，您说这种可以买吗？是不是变成居家为主时间不好说啊？可能十年或者多少年？
回答：你好。一直来，这类产品升值性都比较一般，因为有办公、人员杂、有些得房率低、没燃气，总之居住体验不行。每一个居住体验不好的因素都会反应在房价上，价格起不来是非常好理解的。当前来看，这类小区在清退商业，未来有改善的可能。不过清退商业并不容易，因此改善和市场认可是一个相对漫长的过程。我一贯态度是：这类小区有变好的可能，但有赌的成分在里面。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷您好！我想买一套总价330-420的房子，投资，兼顾出租，您觉得哪里比较合适？长期持有10年左右
回答：看看望京一居室、朝青一居室、东城西里学区上车盘，都是不错的选择，升值性好，租金不低。或者看看通州核心区。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷你好，预算500万左右，考虑租房升值，10年内应该不考虑换房，是考虑双井九龙山一居好，还是丽泽草桥的两居，有没有可以推荐的小区？
回答：你好，这两个板块都是非常好的板块，如果自己住，可以考虑丽泽草桥两居，环境还不错，投资的话，双井、九龙山一居稳健一些。草桥可以看看草桥欣园；九龙山、双井可以考虑金港国际、东方雅苑之类的南向一居室。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：京爷你好，新人首问，sfsd刚拿到资格，子弹最多400望京工作，朝阳从北向南看了一圈望京 太阳宫 朝青 双井，现在够得上就是国美 、望京新城这种小区了，但家里觉得新房好看上奥海明月大户型(只剩140的了..)，但我担心大户型保值 以及后面不好出手。问题来了：二选一如何选。自住婚房兼如果能保值最好了
回答：奥海明月，我认为小区的刚需户型可能会更吃香一些。不过毕竟是新房，居住体现肯定比望京、朝青强。从长远的角度看，望京、朝青升值性不用担心，是非常确定性的，也相对更强一些。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
5、提问：现在在东恒时代一期有一套96平双南向卧室，满五唯一，户型在小区内稀缺，租金收益尚可，买房到现在也涨了不少了。想请问京爷四惠东恒时代一期小区涨幅空间，是否应该现在卖掉换房？谢谢
回答：你好，当前来看，房源稀少，涨幅比较明显，如果你要买的房子没有合适的，还是不要着急卖，因为未来还有涨幅。总体来看，东恒时代一期这个小区品质虽然一般，但是地段好，升值性还是不错的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：请问，我看丰台4号线成交的都是2000后特别是2003后的为主。2000年前的老房子，特别是再过3，5年，是不是就卖不出去了。。
回答：您好，北京正常地段没有卖不出去的二手房，都是价格问题。楼龄老、管理差的小区，未来涨幅就相对吃亏，保值能力相对差。所以有条件还是尽量2000年以后的次新房，如果要选择老房子，那就一定要选择管理好的小区的没有明显缺陷的房源。
