北京楼市行情，2月二手房网签量同比增长85.4%

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• 1、北京楼市行情：2月二手房网签量同比增长85.4%，北京楼市“小阳春”了吗？
• 2、北京楼市行情，北京楼市当前市场

1、北京楼市行情：2月二手房网签量同比增长85.4%，北京楼市“小阳春”了吗？

《中国经济周刊》 记者 贾璇 | 北京报道

“目前本栋楼内共有4户装修，多有打扰，请大家见谅。”3月中旬，北京朝阳某小区业主服务群内，物业经理如此说。据了解，春节后预约带看的房产经纪人越来越多，新装修的住户也非常多。“路边的花开了，春天来了，楼市的春天是不是也来了？”该经理笑着提问。

“今年全国重点10城3月二手房交易量或创近3年月度新高，交易动力强劲。”上海易居研究院研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析，如果北京二手房3月成交量能够延续2月的势头，可以预期北京楼市将迎来一波“小阳春”。

3月二手房交易量或创近3年月度新高

3月16日，国家统计局发布2月房价数据显示，北京新房、二手房价格环比分别上涨0.2%和0.8%，其中二手房价格涨幅排名全国第二。据北京住建委官网数据统计，2月二手房网签量为15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。

对此，多家机构表示，尽管数据大涨与此前基数低有关，但仍能从中感受到市场积极回暖的信号。

“去年都是中介给我打电话推销房子，最近换成我主动联系他了，看来楼市确实挺火。”准备置换房产的牛女士对记者说，受到疫情影响，她改善居住环境的计划搁置了两年，最近春暖花开，她打算多去实地看看。可此前一直联系的房产中介告诉她，最近如果周末看房，最好要提前预约。

这样的忙碌始于2月，从已经公布的北京楼市成交量数据亦可证明，尤其二手房网签规模更是亮眼。

不过，多位业内人士也指出，这个“成绩”多少有夸张成分。具体来看，今年2月为春节后的第一个完整交易月份，应该将其与往年3月进行对比。据北京住建委官网数据，去年3月北京二手房网签17085套，与今年2月的15315套，规模基本持平。可见当前市场的活跃状态是季节性的正常表现。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，北京这波复苏态势很大程度上是前两年疫情下积压的需求释放的结果，可持续性并不强，后续能否维持还要看政策、宏观经济以及居民收入等各项指标的情况。

一般来说，新房网签数据滞后于二手房，不宜作为短期楼市走势的判断依据，所以二手房的网签结果也通常被认为是楼市的“晴雨表”。目前，市场上普遍把北京二手房月度成交量15000套作为关口，超过此线则预示市场进入繁荣期，如果连续3个月超过此值，小业主进行涨价的可能性就会提升。为此，相较于2月，3月的实际网签结果格外受到关注。

从全国情况来看，严跃进对《中国经济周刊》分析，根据3月前20日交易数据进行类推，预计3月全国10个重点城市二手住宅成交套数为118742套，同比增长 79%。“今年3月二手房交易量或创近3年月度新高，说明交易动力强劲。” 针对北京楼市，严跃进认为，如果3月二手房成交量延续2月的高位，可以预示北京楼市迎来“小阳春”。

他进一步解释，实际上二手房成交量回升的情况，在上海、深圳等其他重点城市也存在。造成该现象的原因涉及多个方面，例如学区房需求明显增多、市区新房项目供给不足、去年3月基数相对低等。

北京中原地产研究部总监张大伟在接受媒体采访时也提到，受2023年北京入学人口刷新历史纪录的影响，预计3月二手房成交量有望接近2万套。

房子越卖越多？

走访中，北京朝阳区的一位房产经纪人向《中国经济周刊》记者透露，今年春节前后，公司系统里登记在售的二手房约为11万套，虽然2月成交量增长迅猛，但3月中旬在售的房源却只多不少，目前已经超过了13万套。“感觉房子越卖越多”。

严跃进也指出，近期挂牌量的激增成为交易量高的重要原因。此前观望情绪略强的房东入市意愿开始变强。他观察到，此类房源的挂牌价格一般会存在小幅下跌，说明市面房源的增加对房东定价也产生了一定影响。“市面上好房源增加，对于缩短交易周期、更快实现成交是有帮助的，容易带动交易行情上行。”

不过，上述经纪人提到，也有部分业主心理预期过高，导致这部分房源的挂牌价格上涨比较明显。尤其近期新挂牌房源的报价，较去年年末有明显涨幅。“不过最终成交的还是以高性价比房源为主。北京楼市的主流需求还是刚需和刚改客群，大家对于价格和品质都有自己的平衡标准”。

纵观北京各区不难发现，整体的楼市回暖并未带动全域。成交的热点集中在朝阳、丰台、昌平、石景山等区域，形成各区域间分化的态势。

中指研究院数据显示，从北京置业需求结构来看，90至140平方米成交占比提升，改善客户购房意愿相对较好。具体来看，大兴、昌平、顺义等区90平方米以下住宅成交套数超过300套，部分板块如昌平区回龙观、大兴区庞各庄等板块成交量相对较大；大兴、昌平、朝阳、顺义、丰台等区90至140平方米户型成交套数较高，丰台、朝阳、东城等区140平方米以上住宅成交热度较高。

至于房价方面，多位房产经纪人均向记者表示，虽然数据显示北京2月新房和二手房的价格发生了小幅普涨，但是自己负责的片区暂无明显涨幅，从春节开始便进入持续平稳状态。

市场暖意乍现，对于购房者来说，此时是否“出手良机”？对此，严跃进表示，“房住不炒”将是长期共识，对于刚需、改善型、高端改善需求者来说，现在房源较多、价格相对稳定、信贷政策宽松，可以积极入手。

同时，多位业内人士提醒购房者和业主，应警惕近期高成交量带来的“炒作”风气。应该审慎冷静，切勿跟风抛售，一切从自身需求出发，按需买卖。

责编 | 郭霁瑶

2、北京楼市行情，北京楼市当前市场

1、提问：京爷您好，本人刚需，因为预算有限，为了上班方便故最终想选择潘家园或劲松板块。请问华威北里和嘉禾园均为1998年的板楼，哪个保值和居住属性更好些呢？另外小阳春对潘家园是否影响不大啊？业主心气很高是应该等等还是直接上车呢？感谢

回答：你好，华威北里属于大社区，交通配套都还不错，小区管理和环境倒是一般；嘉禾园小区空间相对小了一些，管理和环境也一般，不过未来会有地铁，也算是个不错的利好。我认为两个小区半斤八两，都属于刚需上车盘，不算好，也不至于不能买。长远看，我认为可以优先选择华威北里内部独立管理的一些楼栋，整体保值性和居住体验会强一些。小阳春对潘家园会有影响，但没有其他区域大，毕竟这个区域一直来属于滞后一些的区域。现在有合适的房源，价格相对合理，就可以考虑上车。什么是价格合理呢，我认为可以这么考虑：1、如果是北京热点区域、好地段，价格毕竟有上扬趋势，稍微比最新同户型成交高一些些是可以接受的；2、如果是北京一般区域，那尽量和最近成交价持平，或稍微浮动一些，毕竟当前北京二手房整体价格没有太明显的上涨。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价

2、提问：京爷，请教 500万左右 ，全款二套，纯投资 ，考虑5-10年可能会卖掉。综合考虑房租收入和房价增幅，哪里比较合适？公寓是不是好的选择？放到这个时间长度， 房子能否还跑赢大额理财，比如年化5%。

回答：你好，500万左右 ，纯投资，综合考虑房租收入和房价增幅，那基本上就锁定热点板块了。比如咱们可以考虑海淀这边的一些次新一居室：就业板块的上地西二旗区域，比如当代城市家园、上林溪一居室，五环内稀缺次新房，如逸成东苑一居；或者看看朝阳热点板块的次新一居，比如望京的次新澳洲康都、亚运村的紫薇天悦、双井附近苹果社区南区等。公寓自然不是太好的选择，流动性很差，即使是70年产权的公寓有时候也会有所限制。未来收益完全看行情，时间拉长，5%应该还是可以的。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

3、提问：京爷您好，被中介推荐了学院南路15号院1号楼的三居室（1000多点），如果从投资加自住考虑（送孩子上学），5年后满五唯一后卖出，适合现在出手么？多谢

回答：你好，小区倒是还可以，楼龄也算新，保值性还可以，小区小了点。纯投资的角度来看，倒不会太突出，主要是因为出房量少，关注低，价格刷起来难一些。详见星球资料《楼层、朝向价格体系构建》

4、提问：京爷您好，sfsd，总价在800左右，俩人工作地点分别在丽泽/国贸，看了华龙美晟，首开璞瑅，中海城和珠江骏景的两居，求问京爷如果希望兼顾通勤时间的情况下，建议选择哪个小区或者还有什么其他推荐呢？

回答：你好，以下是我对这些小区的理解：

① 华龙美晟，次新，小区环境和品质倒不突出，但在周围还是有一定的性价比，而且未来永外教育和界面有改善的趋势，因此这个盘表现还不错，未来我也看好。

② 首开璞瑅，属于方庄比较优质的盘了，楼龄、小区环境在周围有稀缺性，也是完全可以考虑的。

③ 中海城，在周围属于代表性的盘，口碑还可以，只是板块界面差了一些。

④ 珠江骏景，属于附近的热盘，居住性和升值性也还可以，交通也方便。

这里面，我认为如果考虑交通方便、升值性和学校，华龙美晟是完全可以选择的。如果看中品质和环境，就选择首开璞瑅。也可以看看新奥洋房、中海紫御公馆，可能朝向会差一些，但小区品质、环境和升值性不错。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

5、提问：京爷您好，最近在看天阅山河的新房，有点纠结于是109和135的户型，109户型得房率高，套内有85平左右，然而做三居实话说感觉有点勉强，两个次卧有点太小了，而135户型也是三居，虽然一梯一户，赠送个12平米的电梯厅，但套内面积实际没增长太多，才96平，卧室也不算大但使用起来也不憋屈，不过总价多了200万，相比109户型还是要努力够一够才行，就很纠结…..希望您可以给一些建议，谢谢

回答：你好，居住，那肯定是135户型舒服一些。不过我有些担心这附近的购买力可能不会太高，如果总价太高，未来可能会有些撬不动,。当然，这取决于丽泽的发展。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

6、提问：京爷好，想问问两居，博雅西园和源屋曲1200上下的100平左右两居，品质都还不错，请问您怎么分析？博雅西园带大露台，面积更大一些均价更低，源屋曲是西城，毕竟是城内。请问怎么选？

回答：你好，两个小区都还不错，都是可以选择的。从稀缺性的角度来看，源屋曲会更强一些，毕竟西城次新房实在太少，当然也可以看看广外其他几个次新，比如朗琴园、欧园、信和嘉园等，都是不错的。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》以上内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

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