健康资讯 新房坐落于海淀区世华龙樾，面积90平米，屋主对新家的要求是：结合美式、现代、轻奢等多种风格，融合在一起，打造实用美观，兼顾居家舒适度，合理利用反差，增强空间感，融入艺术感。设计师最终呈现家的效果，刚好也是屋主想要的家的样子。
#房小旗说房#
海淀近期成交信息参考
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成交小区：世华龙樾
成交居室：4居
面积：135平米
成交价格：1480万
我们家之前买了世华龙樾二里的房子，这个小区挺火的。我们当时是从朋友手里买的，没有特别多经验，所以她说什么就是什么。她是十一学校的老师，当时这个小区的开发商（城建）为了让十一学校在这里建一个分校，给了十一学校的老师部分优惠的房子。买的时候已经交房了，开发商也说房本很快会下来，当时是2014年，房子也写明了是商品房。但是，后面房本一直没有下来，一打听，原来是开发商在回迁房地块多建了一批房子，然后打折卖给了十一学校的老师。后面网签的时候，审核一直不能通过，所以房本一直不能办理。
直到最近，因为市政府在推动解决无房本的房子的历史遗留问题，开发商交了土地出让金和罚款，相关部门也开了会，终于能办理房本了。但是，开发商那边给了两个条件：第一，房本只能办给一手房东或者一手房东的直系亲属（我是二手房东），不能直接办给二手房东是因为这个交易还需要另外交税；第二，五年内不能出售，原因是当时这个房子是低于市场价卖给一手房东的，很多人有意见，限制销售是一个补偿条款，而且这批房子有四五百户，限制销售可以避免大量房子抛售。所以，这就是说房本会办到一手房东名下，而且五年内不可能转给我。
我想问的是：这个情况，我有什么风险？应该怎么规避？我的房款2014年就给了一手房东一半，然后签订了买卖协议。现在房价涨了那么多，五年以后会涨更多，我很担心一手房东会毁约或者跟我多要钱。我合同应该注意哪些条款才能确保我的房子安全，而且对方能够把房子五年后转给我呢？五年的时间太长了，除了一手房东反悔，我还怕业主离婚、过世，或者设定了居住权，到时候房子不能安全的过户给我。现在我的损失已经够大了，七年多了房本没办下来，现在又要拖五年。
回答：
1. 我觉得没必要太担心，你这种情况风险不大。
2. 这房子的性质应该是“三定三限房”，也就是定向安置房。所以只能先办理到原安置人名下，5年后上市，过户时不用再交综合地价款。也就没什么另外交税，和普通商品房一样正常过户。
3. 没有房本的房产从法律讲是不能交易的，行为不受法律保护。所以签订什么协议都没用，不可能直接规避风险。哪怕是协议经过了公证，内容也签了如果违约赔偿多少钱什么也意义不大。公证只能证明签订协议是双方自愿，至于交易物是不合法的，也就无效。
到时候房东如果违约，就算约定了高额违约金，法院也会按照“实际损失”来认定，不会太多。而且法院不能判定强制过户，谁都没这权力。
4. 但你这毕竟是从教师手中买的，人家有正式工作，还有较高的社会地位。那如果到时候违约，你可以采用一些“其他手段”来促成履行协议。
这比那些普通拆迁房已经强多了，有的为了还债而卖房的，那才是麻烦透顶。最怕的就是不在乎脸面和诚信的，那才不好办呢。
你这种情况不至于。因为一般来说，如果对方想反悔，那在现在办理房本时就会谈条件了，不加钱人家连办都不办。因为只要办了的话就有被强制过户的可能，而不办的话之后的一切过都无法进行。既然在办房本时没提加价，那就好说的多。
5. 2014年给了一半，这说明原业主这教师根本不懂规矩，完全没想坑你们。否则就要85%甚至90%了，至少70%以上，也得给。
6. 总之吧，甭琢磨太多了，如果人家真想违约，补签什么条款都意义不大。但从现在的情况看，对方还没有违约的意思。那就等着吧，到时候要不过户你会有办法的。
仅供参考。
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提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。
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回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳
#买房问题请私信提问#
章哥您好，我想买海淀的学籍房，不追求中关村，上地等顶级学区，但也不能是学院路，上庄等垫底的学区，要求次新。目前锁定西三旗附近的安宁佳园，莱圳家园等800左右（含贷款）的2居3居。世华龙樾的回迁房质量行不行，商品房肯定这个预算拿不下了。要不就是四季青那边的北坞嘉园，看着房子挺新，周边环境也很好，但经济适用房是不是将来也不好出手？房屋质量会不会也不如商品房？这两个区域劳烦您分析分析，谢谢。
回答：
1. 北坞嘉园是按照二类经适房管理的性质，其实就是回迁房。这倒没什么不好出手的，看价格了，便宜了都好出手，本来就是回迁房的优势。质量也未必差，只是一般不会超过商品房而已。
这种产品就是自住为主的，就算是质量好，真有多少人会相信吗？就算是相信，真的会为这个多给钱吗？
所以如果是确定为纯自住，或者自住为主吧，回迁房和保障房都无所谓，物美价廉性价比高。就是升值什么的肯定偏弱，最好成绩也就是跟上板块大盘。
2. 我建议当然是莱圳家园了，无论是自住或投资都不错。升值在北京算不上最高的也在前列，这就不列举历史走势了，反正挺好。
安宁佳园也差不多，北五环外基本都不弱。其他还有上林溪和新硅谷什么的，板块里基本没有学区溢价，算是海淀性价比高且适合投资的板块。仅供参考。
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2007年地王，2012主体完工，中间遭遇一房二卖风波而烂尾，并于今年列入石家庄第4批“烂尾楼”整治名单，十年前就单价近三万总价500万起的石家庄二环内88栋联排徽式别墅朋友圈开卖。[震惊]之前风闻项目问题很多，并不只有一房二卖的情形出现，不知道这次是什么情况。
话说十来年前的500万可是真的不少了，当年同期销售均价35000元/平，总价470万元/套起北京世华龙樾一期的房子，现在售单价已经突破120000/平。所以说，这个房子贵，不止贵在过去和现在的价格，更贵在浪费的机会成本上。[泪奔][泪奔][泪奔]虽然有点儿事后诸葛亮的意思，不过，买房子和买股票有的时候还真挺相似，选对赛道才有机会做时间的朋友[泪奔]#石家庄身边事# #石家庄头条# #房价# #北京头条#
章哥您好，目前有西城区金融街一居楼房，还有两套在霍营的旗胜家园，想重新配置一下。1、现在出售市内房子时机是否合适？还是应该再拿一拿？2、旗胜家园的房子是不是也应该一起出掉？3、北京北边您有推荐的盘么？主要是我和父母居住，目前父母已经退休，之前看过西小口的世华龙樾的房子
回答：
1、 现在卖金融街的不太合适。任何一次行情，都是从市区向郊区传导，学区房向非学区传导，热点板块向普通板块传导。而金融街这三项全占，所以还不到时候。一般来说，等到热点板块涨到一定程度，甚至是涨到房源紧张的时候，其他板块才会被轮到，而五环外则是较晚的。所以再等些日子，现在卖还早了点儿。
但可以现在就开始看房，做准备。一旦房子卖掉，尽快买入，免得踏空。
2、 旗胜的无所谓，留着也没什么投资风险，并不吃亏。北京第一个两限房项目，质量应该不错。本来这里属于昌平的弃子，飞地，两区交界的三不管地带，所以才盖成保障房，否则也没人愿意开发。但盖成两限房也就无所谓了，反正也没什么学区，混在海淀圈子里也挺好。所以这里也是跟随大盘涨跌，没风险，换不换的就看准备买多大的房子了。
3、 世华龙樾不太建议，热门的学区房。别看多校的传闻挺多，但家长们照样把溢价炒的挺高。租售比上千，虽然在海淀不算太突出，但在清河这一带算是最高的了。既然卖掉了学区房，那就没必要再买一套了。居住性价比都偏低，不划算。
这我也不用推荐什么，五环外房龄较新的不算少，橡树湾什么的房龄也不算老。这凭个人喜好选择吧。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：朝青板块，高性价比小区排行！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，首房首贷，首付预算320万，强依赖地铁通勤，上班地点分别是月坛和望京，同时考虑保值性，目前在纠结是买到回龙观还是惠新西街，看的小区回龙观主要有龙泽苑西区、龙腾苑四区、新龙城、首开智慧社，惠新西街附近目前看到一个稍微中意的是惠新北里，想请问京爷这两个片区、这些小区应该怎么选？感谢
回答：你好，回龙观在于高薪产业外溢，升值性还不错，而惠新西街在于地段和交通都非常不错，两个区域的升值性短期看差不多了太多。在这种情况下，我还是建议考虑上班地点中间的地段，更建议惠新北里多一些。另外，其实也可以考虑望京的2000年左右的小两居，升值性也很不错。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷您好，大孩八岁，正怀二胎，想置换城六区内的三居，兼具保值增值，学区中等就行。看中了智学苑房子的价格和户型，就是房子是02年左右的，请问智学苑怎么样？还看了西三旗世华龙樾和田村金隅瑞和园的三居，房子很新，就是面积小，80多平的小三居，请问怎么选择好？把住的房卖出去，能到手六百多点，所以预算不超七百五。谢谢
回答：你好，智学苑交通和地段不错，不过相对于周围来说楼龄、品质、管理差了一些，因此价格相对低一些，如果预算有限，也是可以考虑上车的。西三旗世华龙樾和田村金隅瑞和园的三居，可以优先考虑世华龙樾。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
3、提问：京爷你好，570万总价，考虑品质还不错次新房，在朝青板块，求推荐几个不错的小区
回答：你好，570万，考虑品质次新，那就是一居了。第一梯队，考虑天鹅湾。第二梯队，考虑华纺易城、青年汇、润枫水尚，然后再考虑珠江罗马。当然实在要两居，那可以考虑国美第一城，品质相对一般，升值性还不错。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
4、提问：京爷好，想投资柏林爱乐一居，房源挂的很多，升值性和将来出手会不会周期慢。您对小区了解吗，一居户型多，能不能指点几个可关注户型
回答：你好，这个小区一居室有一定的价值，略微跑赢大盘是问题不大的，但是房源不少，而且常营板块并非标杆，所以不是在投资意义上的顶级标的。小区其实挺不错的，是周围的一个热盘，可以买入，这个小区尽量选择不临街的户型。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：总价不超过600w，未来5-7年从升值角度看，哪个板块最值得购入？您推荐哪些小区？谢谢
回答：你好, 每个板块都有其定位, 具体到房产就是就是价格段. 不过总价不超过600万, 在不少热门板块都能找到合适的房产, 比如望京的次新一居(澳洲康都), 或者2000年左右的小两居(利泽西, 南湖东园); 朝青的青年汇, 华纺, 国美; 回龙观的国风美唐, 公园悦府之类的. 或者海淀, 朝阳热门板块的次新一居. 以上长远看都没有问题. 详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
6、提问：京爷您好 我今年买了套二手房 通过绿中介交易的 但是卖方是个北京老炮十几年都未交过水电暖物业费 我应该怎么处理呢？绿中介只是一直沟通，但是时间进程缓慢。
回答：你好，这种情况只能把物业保证金扣除，并进一步协商沟通，最好是跟商圈经理或者其他领导沟通好一些，直接跟经纪人沟通可能效果相对一般。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
