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- 1、公摊率和公摊系数一样吗：普通人想计算公摊面积有多难？公摊系数超过50%很正常
- 2、公摊率和公摊系数一样吗，你真的知道公摊吗
1、公摊率和公摊系数一样吗：普通人想计算公摊面积有多难？公摊系数超过50%很正常
曾经有个朋友在买房拿钥匙后跟我说，房子的面积变大了，要补交房款，怀疑是开发商故意加大了公摊面积，想去申请复验。
我对他说：“还是算了吧，房子的面积你是算不出来的，老实补交房款，到时如果转手，同样可以多卖点面积。”
我这个说的是实话，一名普通的业主，即使把全套图纸摆在你面前，房屋任你测量，你也不一定算得出房屋的公摊面积等相关数据。
因为每一户的公摊面积是无法直接测量的，所以一般是先测量计算出总的套内建筑面积和总的公摊面积，两者相除，得出该楼层的公摊系数，然后再根据每一套户型所占的面积比例来分摊公摊面积。公式为：A户型套内建筑面积/总套内建筑面积*公摊系数。这里面有几个专用名词，我在后面作一些解释。
那么要想计算出公摊面积需要怎么办呢？你需要具备以下三个条件。
- 整栋房屋的建筑蓝图（有时甚至需要整个小区的规划图纸）。
- 正确的测量方法。
- 正确的计算方法和计算规则。
首先房屋的建筑蓝图需要到房管部门申请查阅，而且需要有充分的理由，那么暂且相信你能做到。
另外就是正确的测量方法，只要用点心，你也可以学会。
- 难点就在于计算方法和计算规则。
下面我就重点聊一下关于公摊的计算方法和计算规则，我了解这些之前，我们首先要明白几个专有名词：建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积、公摊系数、公摊率。
这里要注意的是：不管哪一种面积，其计算规则都是外围墙体的中轴线所围合的区域，而墙体中轴线的尺寸我们是没法测量的，只有先测量房屋的净空尺寸后，再根据图纸查看墙体厚度后再计算墙体中轴线尺寸。
为了便于理解，我觉得有必要解释一下这几个名词：
- 建筑面积：建筑面积也可以称为产权面积，也就是我们买房时合同（或房产证）上所记载的面积。而一个小区的总建筑面积在土地拍时就已经确定了（根据容积率计算出来），在土地出让之前，规划部门就会给这块地设定一组经济技术指标数据：包含容积率、建筑密度、绿地率等。地面上总建筑面积＝土地面积*容积率。
- 套内建筑面积：很多人可能听说过套内面积、实用面积等说法，甚至会把这两个名词划上等号，但是这两称税并不科学规范。在相关规范文件中正确的叫法是套内建筑面积和套内实用面积，而套内建筑面积和套内实用面积也并不相等。套内建筑面积＝建筑面积-公摊面积。
- 套内实用面积：这个面积才是我们走进房子后所能直观感受到的面积，也就是我们房子内部的净空面积，套内实用面积＝套内建筑面积-套内墙体所占面积。
- 公摊面积：这个就不用说了，很好理解，就是公共区域所利用的面积，但要注意的哪些区域可以划分到公摊面积，这个就难说了，因为它不仅仅包含我们所熟知的公共过道、电梯井，设备房等，甚至还会包含不在该栋房的物业管理服务用房，当然，这个可以根据建筑蓝图来查看，原则上是给谁服务，谁来公摊
- 公摊系数和公摊率：这两个都是衡量公摊面积大小的一个数据，但计算方法不一样，结果也相差甚至远。公摊系数＝公摊面积/套内建筑面积，而公摊率＝公摊面积/建筑面积*100%（公摊系数一般用小数表示，公摊率用百分比表示）。在房管部门出具的验收文件中一般会以公摊系数来表示公摊的大小，而并不是公摊率。
最后我以一个具体案例来说明：
假设一套建筑面积为120平方的房子，公摊面积为30平方，那么其套内建筑面积则是90平方，套内实用面积＝90平方-套内墙体面积，大约在80平方左右（不同的户型墙体所占面积不一样），公摊系数为30/90*100%＝33.33%，公摊率为30/120*100%＝25%，如果是一些商住楼，由于其电梯和设备用房相对较多，公共前室也比较大，那么其公摊系数很有可能就会超过50%，如果是一些室内的商铺，其公摊系数会更大，甚至会超过60%。
下面是我自己绘制的关于各种面积的示意图（虚线框内）：
各种面积的示意图1
各种面积示意图2
也许有人会觉得上述的一些计算公式会比较小儿科。那么下面就来聊一下复杂的公摊法则。
上面说了，原则上公共区域的面积是为谁服务谁来公摊。
我们假设有这样一栋房子：一二三楼是商铺，四楼以上是住宅，而某一部电梯从一楼开始要经过所有楼层，那么一二三楼的每一间商铺都要对所在楼层的电梯区域面积进行公摊，另外还要对该楼层的过道和设备用房进行公摊。而另一部电梯却不经过二三楼（不开门），直接从一楼到达四楼以上的住宅，那么四楼以上的所有住房，不仅要对它本楼层的公共区域进行公摊，还要共同对一二三楼的电梯井进行公摊。怎么样，晕不晕？
所以对于这栋楼来说，并不是每一间房子的公摊系数都是一样的，只能说每一层的公摊系数是一样的，当然，对于一些纯粹的住宅楼，整栋的公摊系数一般会是一样的，但对于不同的楼栋，公摊系数又可能不一样。
我以上的举例，都是在实际中相对简单的情况，如果是一些更为复杂商住混合楼，想要计算公摊面积，不仅要看懂图纸，还要要弄清楚整栋建筑中每一个区域的使用功能以及为谁服务，最后在现场实际测量，才能计算得出。
2、公摊率和公摊系数一样吗，你真的知道公摊吗
在国内买房，永远绕不开一个词：公摊。放眼全球主要经济体，只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。
和台湾比起来，大陆可要幸福多了。台湾的平均得房率，只有区区50%~70%，买一套房子，一半都是公摊，近10年的新房，平均会摊掉35%的建筑面积。
使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总合
真正可以摆家具的的面积，香港叫“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。
使用面积不包括：1、突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道；2、阳台与一般门洞口、屋顶平台、吊柜；3、住宅户内楼板有挑空部分, 则挑空部分不计入使用面积；4、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
套内面积（实用面积）=使用面积 墙体厚度 阳台
在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算，但不包括阳台。
建筑面积=套内面积 公摊
所谓的公摊，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上，分别有多少面积。国内每个地区对于公摊具体怎么算，还有不一样的规定。像是楼梯、大堂、电梯井，统统都算在公摊里。
全国除开重庆是计算套内面积之外，都是按照建筑面积计价，房产证上标准的也是建筑面积。
为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系，这还要“感谢”精明的香港地产商。
香港开发商的无限创造力
李嘉诚与他的长江集团因为“首富”的身份，时常无辜中弹。前段时间李嘉诚宣布退休，一篇《“公摊”发明者都退休了，“公摊”什么时候才能退休》的网文直接把锅推到李嘉诚身上，而且还有大量转载。
实际上，李嘉诚虽然对房地产影响很大，但他并不是“公摊”的发明者。
1952：分层出售五十年代的中环唐楼，战后的唐楼多为5层，没有电梯，每栋楼的占地面积很小
在此之前，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的，买得起楼的，不是有钱人就是大公司，普通人只租房，轻易买不起房子。
吴多泰博士（1991-2005），生前曾为香港国际鸿星投资集团有限公司董事长、全国政协委员
国际鸿星投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢，于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。
不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦
因为这种做法史无前例，在注册时，由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权。
这在当时是完全创新的模式，用这种方法，他在1952年把两栋楼拆分成10套出售，几天内就卖完了。
可是即使拆开卖，这些每层1000呎（差不多90㎡）的公寓，一套售价2万港币，普通香港人一个月工资不过两三百元，根本不可能一次性拿出那么多钱来买房。
第二年，在香港这片神奇的弹丸之地上，又产出了另一个革命性的发明。
1953：卖楼花
不亚于房产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦
分层出售虽然把买房的门槛降低了，但是仍然很昂贵，普通大众还是买不起房，房地产市场也并不火热。
当时霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地，要建100多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼。
为了加速资金周转、减小资金压力，他在和律师开会后，决定在动工前就向大众卖期房，并且支持分期付款，随便付上10%~30%的首付，就可以预定一套公寓。
除此之外，他还发明了“售楼说明书”，即我们现在所说的户型图，连夜印刷后散发给市民。
香港市民抢购楼花
这种现在我们觉得稀疏平常的做法，恰恰是霍英东的全球首创，在当年造成了轰动。四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而来，买到名额的人随便转手就能加价卖出。100多栋唐楼、超过1200户公寓很快就售完了。自此，这种卖期房加分期付款的方式，就被香港人称为“卖楼花”。
现在的香槟大厦已面临收购拆除的威胁
尝到了卖楼花的甜头后，霍英东又建起了8层楼高的香槟大厦，是当时全九龙最高的楼。不但如此，他还打算把每一层楼再一分为二，分开出售。
如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式行不通了，电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。
霍英东和英国律师一合计，就按照“公共契约”的形式，大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权。
自此，“公摊”的形式就奠定了基础。因为当年的楼房不能拆分出售，相当于大家合伙凑份子买楼，公共区域自然也需要摊派。房屋买卖按建筑面积计算，就成为了香港楼市的传统。
1980-2010：发水楼广东人说“发水”，意思是买两斤鱿鱼，一斤都是水。
八十年代香港进入了房地产热，首付一成就能上车，“发水楼”也开始成为主流。
所谓的“发水楼”，就是房屋面积严重注水，买房花了很多冤枉钱。市民叫苦不迭，房地产商却赚得盆满钵满。
与实际缩水57.2呎的发水楼
为什么会这样呢？
政府限制了每块地的建筑面积上限，比如占地1000㎡的地，最多只能盖5000㎡的建筑。这样楼不至于建得太高。
但这个规定留下了后门：当时香港停车位紧张、居民活动的公共空间很少，所以每个楼盘里的停车场、会所就不计算在限额里了。
不过这些政府的“优待”，被房地产商钻了空子。他们造了很多大大的停车场、会所，变相增加了能够卖钱的面积，然后统统计算到公摊面积里。
末代发水楼海誉，飘窗比房间还大，港媒直呼“贱到死”
不仅如此，香港的设计公司还首创了外挑式窗台（飘窗）。
窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里，但都会计入实用面积，相当于香港市民要花钱买窗台！
最夸张的楼盘，一间房间里，飘窗的面积比房间面积还大，只能把飘窗当床用。
大陆的学习与创新中国的房地产改革，包括70年产权，都是从香港学的。
最初考虑到中国的土地都是国有，假使土地租赁到期需要收回时，也会根据每户的建筑面积，把包括所有的公共区域都一同折现进行补偿。
因此建筑面积计价的模式，就和整个房地产交易制度从香港传入广东，再发扬光大，并且还和国情相互结合，发展出中国特色的“偷面积”。
所谓零公摊，并不是真的没有公摊，而是通过“偷面积”的方式补全。偷面积也不是开发商良心发现，只是他们赚钱的另一种手段。
飘窗作为偷面积的经验也被带入国内
偷面积的意思，是钻法律的空子，做出一些例如飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间，或者增加只计一半面积的阳台，后期可以封成房间。
这么做的原因，和香港开发商“发水”的理由如出一辙：在规定的建筑面积内，盖出更多可以卖钱的面积。
而且开发商需要根据建筑面积交纳各种费用，偷面积实际是开发商在为自己省钱。
对于毛坯房来说，偷面积反而增加了很多装修成本。
另外，每个地方的公摊算法也不一样：比如有的城市，只需要摊所在楼栋的公共区域就好；但在有的城市，连门卫岗亭都要算入公摊里。
每个地区的相同建面户型是完全不能拿来比较的。
有的地方，120㎡建面可以做出四居，但有的地方，120㎡建面就只能紧巴巴地做个小三居。
奇偶层阳台错开的阳台也是偷面积的产物
例如成都奇偶层阳台错开的公寓非常多，因为按成都的规定，阳台上面超过2层楼高度，就不算建筑面积了。
这种为了偷面积做出来的户型，因为总有一个房间上边被阳台遮挡，采光非常差，实际的居住体验并不好。
而保利在南方的一些精装楼盘，会有大量的花架（实际就是梁）。在装修时把阳台改成房间，把花架改成阳台，交房时的实际赠送面积能达到1/3。
蓝色部分半赠送，红色部分全赠送，其中有两个卧室是全赠送送出来的
其实国内也并没有说，住宅必须按照“建筑面积”出售，法规规定得很含糊，建筑面积或者使用面积都可以，具体的可以由地方再规定。
对于开发商来说，自然是按照建筑面积计价更有利。在售价完全一样的情况下，按“建筑面积”计费会比按“使用面积”显得每平米的售价更便宜。
建筑面积的计算方式也波及到了装修行业。第一家整体装修从最初便是按照房产证上的建筑面积计价的，因此现在的整装服务，也只好全部按照建筑面积收费，否则同样按平米计价，就会显得自己比别人更贵。
1996年北京就尝试商品房按使用面积计费，但没有得到落实。而重庆则是在2002年明文规定要按照套内面积计价，房产交易时不再使用建筑面积。
在这件事上，买二手房比新房更“现实”。大一些的中介机构，在二手房房源信息上都会同时标注建筑面积和使用面积，而且二手房也是整套出售，建筑面积只是写在房本上的一个象征性的数字了。
建筑面积和使用面积的区别可能现在还对这两个概念模糊，我们在区别下：
1：建筑面积大于使用面积，建筑面积减去室内墙体面积既是套内使用面积
2：使用面积不作为购房价格的计算，购房价格均依照建筑面积的大小来计算。
3：包含的空间部分不同，建筑面积包含使用面积、内墙面积、外墙的一半面积以及分户墙的一半面积的建筑面积。套内使用面积包括不含内墙、外墙等所有占地面积的，它厨房、餐厅、客厅、卧室、等可使用的净面积之和。
下文，我们将介绍房地产“偷面积”的一些套路。
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