2010年房贷利率

房贷利率降低了，确实有利于减少准备购房者的压力（注意这对已购房者没任何影响，因为是1月份才降息的，而银行是在1月1日调整已买房者的供房款），据推算，100万房子贷款64万30年的话，月供从降息前的3300元降到3280元左右，仅是减少了20元罢了。

不过过去十年时间，其实利率已经降低不少了，2010年的时候64万20年贷款的话月供大约4000元上下，而如今月供已经降低到3580左右，降低的幅度要大许多。

近20年房贷利率一览5年以上贷款利率

现在 4.4%

2017年6月 4.9%

2016年2月16日 4.165%

2015年10月24日 4.9%

2015年8月26日 5.15%

2015年6月28日 5.40%

2015年5月11日 5.65%

2015年3月1日 5.90%

2014年11月22日 6.15%

2012年7月6日 6.55%

2012年6月8日 6.80%

2011年7月7日 7.05%

2011年4月6日 6.80%

2011年2月9日 6.60%

2010年12月26日 6.40%

2010年10月20日 6.44%

2008年12月23日 5.94%

2008年11月27日 6.12%

2008年10月30日 7.20%

2008年9月16日 7.47%

2007年12月21日 7.83%

2007年9月15日 7.83%

2007年8月22日 7.56%

2007年7月21日 7.38%

2007年5月19日 7.20%

2007年3月18日 7.11%

2006年8月19日 6.84%

2006年4月28日 6.39%

2004年10月29日 6.12%

2002年2月21日 5.76%

1999年6月10日 6.21%

1998年12月7日 7.56%

1998年7月1日 8.01%

1998年3月25日 10.35%

1997年10月23日 10.53%

1996年8月23日 12.42%

1996年5月1日 15.12%

央妈喊你来买房

深圳房价(后十年涨势惊人):

1980年，1.0千元/平方米

1990年，4.5千元/平方米

2000年，5.4千元/平方米

2010年，1.5万元/平方米

2020年，8.8万元/平方米

……………………………

最近，20多个城市下调房贷利率，加快放贷速度，促进房地产业健康发展。#房价# #深圳买房# #深圳头条#

【全国居民购房杠杆率大降，创近10年新低！】

易居院最新数据：从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年，居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中，基本在31%-32%的区间稳定下来。2020年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，这有助于刺激居民贷款购房，居民购房杠杆率连续两个季度全国居民购房杠杆率持续下降，创近10年新低

这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。

观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年，居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中，基本在31%-32%的区间稳定下来。2020年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，这有助于刺激居民贷款购房，居民购房杠杆率连续两个季度小幅上升。不过下半年以后，多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等，对房贷政策进行了收紧，使得全国居民购房杠杆率下行一直持续到了2021年三季度。

2021年四季度央行等监管层发声不断，针对房地产金融政策表态，向市场传递积极信号。同时，央行着手指导商业银行等金融机构纠正过紧的房地产信贷政策，如金融市场司司长邹澜在央行第三季度新闻发布会上表示，“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行要求地方金融机构必须投放一定额度按揭贷款的政策支持下，2021年四季度全国居民购房杠杆率在连续下降三年半后终于小幅回升，但2022年一季度又开始重新回落。

2022年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，已创下2012年三季度以来的历史最低值。原因是今年上半年个人住房贷款余额新增额下降过快，且降幅超过全国一、二手房成交总额。预计随着三季度全国住宅成交量温和复苏，以及下半年个人住房贷款余额新增额大概率小幅复苏，下半年全国居民购房杠杆率还将继续下行，但趋势放缓。

#张捷财经观察# 上一次的08危机，就是美国先加息抑制“泡沫”，然后房贷利率暴涨，然后房地产崩盘，然后就是巨大的金融危机。美国这十几年可以不断经济增长，背后是房价也是一直的增长，我2010年写《房势》里面写过，房价的周期是18年，连续增长14年后下跌4年，从07、08年美国楼市的低点，现在正好要14年了，在增长周期末端是暴涨，现在看都基本符合。中国楼市要是以2005年调控开始的时间来计算，则也是差不多。

#基金小知识#过去十年A股市场经历了怎样的风格切换呢？

第一阶段，2012年到2013年初——大盘价值。2012年主要受2010年货币政策收紧和2011年国内经济形势的影响，我国利率处于高位，企业盈利大幅下滑，经济持悲观预期。

虽然2012年2月开启新一轮降准、降息周期，但是2012年8月后，银行开始增加信贷投放，整体利率并未出现明显下行。流动性差，基本面差，因此市场呈现震荡下行的趋势，能够相对抗跌的是受益于通胀的食品饮料和高股息的银行。低盈利增长前景和高利率水平，市场风格以大盘价值为主。（安信证券研究所，林荣雄《大跌后的震荡市：高景气成长为王——中国股市行情复盘启示录系列二》，2022年6月26日）

第二阶段，2013年2月到2016年9月——由小盘价值转向小盘成长。2013年1月开始，新增社融增速跳升，新产业趋势出现，智能手机、影视、游戏、互联网等板块崛起，经济数据加速改善，企业盈利上涨，经济前景乐观；2013年到2014年10月利率水平仍然较高，市场风格由大盘价值转向小盘价值。

2014年10月，政策开始加码宽松，利率进一步下行，到2015年1月，利率跌破3.5%。与此同时，互联网、医疗等新产业趋势方兴未艾，中小企业盈利前景乐观，以及凭借国务院2014年5月颁布的《新国九条》对并购的支持，企业仍保持高盈利，市场风格由小盘价值转向小盘成长。

第三阶段，2016年10月到2018年10月——大盘价值。2016年9月开始，供给侧改革热火朝天，并购业务政策大幅收紧，中小企业盈利前景趋弱。

随着中小盘板块业绩弱化，投资者对中小企业投入资金进行大幅回撤，市场资金需求增加，利率上升。此时，高利率和低盈利使得市场风格从小盘成长切换为大盘价值。

第四阶段，2018年11月到2021年1月——大盘成长。2018年整体流动性较差，利率水平较高。但在“稳杠杆”的作用下，市场流动性得到明显改善。2018年10月底，十年期国债利率暴跌。

伴随央行刺激经济的政策告一段落、2020年新冠肺炎疫情爆发，经济下行压力加大。但由于疫情，央行难以持续收紧政策，因此流动性整体相对充裕。并且投资者担心中小企业业绩不确定性，更多选择大盘龙头。此阶段，市场风格为低盈利低利率的大盘成长风格。

第五阶段，2021年2月至2022年8月——小盘成长。2021年2月，全球供应链短缺推升原材料大宗商品价格暴涨，大型企业受疫情防控、反垄断等政策冲击，中小企业盈利空间上升。

并且，中小盘企业估值已经下降到合理偏低水平，海外需求对我国出口的拉动，国产替代的浪潮下，投资者专注小精尖的企业，小盘风格再度崛起。2021年以来，央行积极发力“宽货币”，全面降准后结构性降息等，利率维持低位。综合来看，小盘成长风格明显。

数据来源：wind

经济预期是否乐观、产业趋势、未来不确定性、投资者情绪、宏观政策等都是通过影响利率和盈利增长前景，从而切换市场风格。

（投资有风险，入市需谨慎）

回顾一下北京房价每一轮暴涨的路线图，预判2021年房价走势

影响房价走势的三大杀手锏：限购政策、信贷政策、降准降息。

第一轮（2008.10-2010.12）：不限购、不限贷、利率打七折，首付20%，2009年金融危机，4万亿刺激。

第二轮（2012.01-2013.12）：降准降息，放开认房认贷，置换需求入市，经历过上一轮暴涨被限购者上车

第三轮（2015.01-2017.04）：降息，利率83-85折，放开认房认贷，二套降至40%结清历史贷款算首套。

规律：

1、首付和利率：影响交易量，交易量上涨逐步带动价格上涨。

2、认房认贷：影响首付和利率，放开认房认贷鼓励大家买房，收紧认房认贷控制交易量，交易量下跌，买房者开始观望，逐步博弈只有降价才能成交，导致价格缓慢下跌。

3、连续多月网签量超过1.5w时会明显带动价格上涨，月内日成交超过800套3次+，开始回暖标志，日成交超过1000套，确认回暖指标。

再看2020年成交数据和信贷政策：

1、2020年有7个月成交量超过1.5w套，成交价格微升。

2、2020年10月份-12月份，已经连续出现日成交800套3次以上，10月和11月分别出现1次日网签1000套，12月出现2次日网签1000套以上。说明市场回暖已经不争事实。

3、当前处于史上最严认房认贷政策，抵押JYD（3.85%）间接破了二套（5.7%）信贷政策，首套公积金（3.25%）+商贷（5.2%）平均4.2%。

2021年房价走势预判，买房信号指标：

1、重点关注月成交量和网签量（1.5w分水岭），日网签800套和1000套指标。

2、降息、贷款利率是否下调。

3、认房认贷是否调整，关系首付成数和贷款利率，特别二套。

我是@京楼买哪，感谢你的关注。

澳洲恐实行全世界最高利率，澳人每月房贷恐涨$700！利率或从6月开始上调，12年来首次！

现在，金融市场预计，到2023年7月，储备银行的现金利率将攀升至2.25%，因为利率已上调九次。

在这种情况下，澳大利亚和新西兰将同样拥有发达国家最高的利率，高于美国、英国、欧盟和日本的贷款利率。

MB Super首席策略师David Llewellyn Smith说：“根据市场数据，澳大利亚正以一颗子弹的速度朝着发达国家最高的现金利率前进。”

澳大利亚最大的住房贷款机构Commonwealth Bank预计，2022年6月的利率将是自2010年11月以来的首次上调。

如金融市场预测的那样，如果可变利率随着储备银行的行动而上升，到2023年7月，偿还一套典型澳大利亚住房的借款人每月将额外欠700澳元的还款。

2月份，澳大利亚的房价中值为728034澳元。

有了20%的押金，一个欠582427澳元的借款人现在每月以2.39%的可变贷款利率向银行支付2269澳元。如果抵押贷款利率提高2.15个百分点，这些还款额将攀升至2965澳元。

澳大利亚去年的总体通胀率为3.5%，高于储备银行2%至3%的目标。

2010年买的第一套房子在基准利率基础上打7折，去年在房贷新政下毫不犹豫选了固定利率！

同时购入第二套住房，但又为了第二套住房满足公积金贷款条件，把刚转固定利率的第一套房贷全部还清了，公积金贷下了50万，其余房款当首付全部付清。

现在通胀明显，想想，感觉组合贷更合适！一方面享受公积金低利率贷款，另一方面通过部分商贷，能多抓点现金在自己手里比什么都强！

不知道各位还有没有更优的理财方式？

坐标广西南宁，楼盘名打码避嫌广告行为！

全球在见证新的历史，也在创造新的历史。

美国通胀持续8%以上，40年来新高；

美国10年期国债利率破4%，2010年以来新高；

人民币兑美元汇率7.24，突破了2020年5月的价位，创2008年以来新高；

英镑兑美元汇率突破1.03，1984年以来新低（英镑美元接近平价）

恒生指数接近17000，2011年以来新低；

ARK Invovation ETF回撤-76%；

中概互联ETF回撤-63%；

伯克希尔哈撒韦股价回撤-26%；

腾讯控股股价回撤-63%；

阿里巴巴股价回撤-75%；

Facebook股价回撤-65%#美元##期货#

人口加速往东南都市聚集！哪个城市才是真正的学区房？

今天和大家聊聊人口和教育的问题，认知看完必有收获。

01

第七次人口普查数据终于出来了！

从人口流向来看，“孔雀东南飞”已成既定的事实。

2010-2020年，全国新增7205万人，仅仅是广东+长三角，就新增了3978万人，占据全国新增人口一半以上。

这也是七普的第一大趋势：人口持续向东南沿海城市流入。

首先是广东增量最高，10年间大增2170万人，成人口迁徙最大赢家，目前广东人口已达1.26亿，是全国第一人口大省。

东三省是最惨的，十年人口减少了1097万；黑龙江减的最多，占645万。

而西部地区以前是人口外流大省，但最近十年随着西部的崛起，人口有回流的迹象，广西、四川、重庆、贵州、新疆，十年间人口都增长了三四百万。陕西也增加了两百多万，看看西安最近两年是拼了命地抢人就知道了。

要看懂房地产，我们都知道长期看人口，中期看土地，短期看金融；对应的是需求，供给，货币。

人口的流动趋势就像是一张经济的晴雨表，跟我们买房想要获得的预期收益是息息相关的，也是最核心的。

未来，人口聚集的效应还会越来越集中，人口往经济发达的城市流入是不可逆转的趋势。

我们看到从2009年-2019年间，基本大部分的一二线城市人口都是增长的。

02

购房者又要哭了！最近多城利率纷纷上涨，尤其楼市火热的城市。

最新跟进的是深圳。

调整后，深圳建行首套房贷款利率执行5.10%，二套房贷执行相当于5.60%，相比之前分别上调15BP和35BP！

而广州今年来已经三次上调房贷利率，目前首套房贷利率调整为最低5.40%，二套房贷最低相当于5.60%。

另外佛山、珠海、中山、东莞、惠州等，大湾区的热点城市，房贷利率无一例外，全线上涨！

惠州某国有大行，直接把二套房贷利率调到接近7%！

成都的首套利率最为吓人，年前大部分银行首套房商贷利率还在5.88%，到今天大多都在6%以上了。

这图还是4月份的，5月份的成都首套已经破6%了。

还有包括长沙、昆明等楼市温热的地方，房贷利率也在上涨，东北地区，大连哈尔滨也在上调……

据贝壳研究院最新发布的60城主流房贷利率走势图显示，去年8月份前后是本轮房贷利率的最低点，随后一路上涨、直至目前没有停歇的迹象。

截止到4月18日，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。

对于广大购房者来说，房贷利率上涨他们能感受到的切肤之痛。

请大家记住，房贷利率跟房价的关系是正向的关系，房贷利率的上涨说明楼市过热，房价有上涨压力。

上面聊完最近一周的市场热点事件，下面聊聊买房干货，助你成为房产投资大咖。

03

我们平时似乎感觉在我们身边大学生遍地都是。但从数据上来分析，这可能是个典型的“幸存者偏差”。

实际上，能考上大学的人，远远没有大家想的那么多。以2018年的数据为例。

当年，每年全国出生人口大约1900万(100%)，其中，全国参加高考的人大约是920万人（48%）。

其中，本科录取人数约占16%。

也就是说，不管孩子被什么本科录取，就算是最普通的二本，你也已经是全国同龄人中的前16%了！

一本录取人数约占6%。

211高校录取人数约占2.4%。

985高校录取人数约占0.8%。

也就是说，考上211、985高校，实际上已经战胜了全国97%的同龄人了。

高考，全称是国家高等教育入学考试，但它本质是“省内录取”，各大学在各省的考生录取率是不一样的，而且差别还很大！

各省高考录取率才能最真实的代表该省高考难易程度。

在参加高考的总人数中，一本录取率低于10%，一共3个省份，河南7.8%，广西8.4%，山西9.8%。

而录取率最高的则是三个直辖市，北京30.5%、天津24%、上海21%。

也就是，在广西、河南、山西，就算同样的水平，你考上一本机会只有北京的四分之一不到。

对于国家人口是财富，但是对于广西、河南、山西的考生，人口就是压力，甚至是噩梦。

因为他们付出同样甚至几倍努力，就是因为生于不同的省份，却拿到不一样的大学录取结果。大家都说高考是中国人最公平的竞赛，但对于那几个省的孩子来说，这却是最不公平的比赛。

所以全国来看，哪个城市的房产是真正的学区房，大家懂了吧。

财联社5月3日电，澳洲联储将基准利率从0.1%上调至0.35%，市场预期为上调至0.25%，为2010年以来首次加息。

美国十年期国债收益率飙升至高位，逼近3%，每一次出现这种情况，对应一次危机，比如87年股灾，96年八月起的亚洲金融风暴，2000年纳斯达克泡沫，2006年房地产泡沫破灭和次贷危机等。接着估计又是一轮量化宽松放水救市，财富转移分配。

美国的抵押贷款利率上升至5.11%，为2010年4月以来的最高水平。美国房产交易量却在显著下降。根据华尔街见闻报道，周三，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国3月成屋销售总数环比下降2.7%，至年化577万户，创2020年6月以来新低。3月成屋销售同比下降4.5%。分地区来看，除西部地区3月份的销售量保持稳定，东北部、中西部和南部地区的销售量均下降。

预计交易量在高贷款利率下会继续下滑，进一步带来美国房产业风暴。是不是熟悉的味道？

#美股##美国##投资#

#中美国债利差倒挂意味着什么# 【12年后重现！#中美10年期国债利率倒挂#，意味着什么？】4月11日，美国10年期国债收益率上行5.5bp至2.76%，中国10年期国债收益率持平为2.75%，中美10年期国债利率出现2010年以来首次倒挂。这是一个标志性事件。

北大光华管理学院应用经济学系副教授唐遥接受每经记者采访时指出，当前的局面是，美国处于一个快速加息的进程中，而中国市场上，呼吁政策上降准降息的声音较高。在国内经济形势较为复杂，新的下行压力加大的情形下，中国货币政策肯定是以内部需求为主，不会针对汇率有过多的操作。

中航证券首席经济学家董忠云接受每经记者采访时指出，近期美联储鹰派信号不断，带动市场加息预期持续增强，美债收益率相应提升，而我国在稳增长压力下，市场对货币政策宽松抱有预期，长端利率稳中有降。

江海证券首席经济学家屈庆接受每经记者采访时指出，此次中美10年期国债利率倒挂，但之前在短端已出现倒挂。倒挂本身说明，美国聚焦于抗通胀，我们中国尚受经济压力影响，货币政策节奏有所不同。

中美利差倒挂对人民币汇率产生怎样的影响？植信投资研究院高级研究员常冉接受每经记者采访时指出，中美利差倒挂不一定导致人民币汇率贬值，国际收支的“经常账户”与“金融账户”是直接影响人民币汇率升贬值的主要渠道。（每经，泽塔）12年后重现！中美10年期国债利率倒挂，意味着什么？ | 每日经济新闻

数据显示，2020年，我国居民的金融资产比例已经提高至33.7%，较2010年提高了10%，参考美日欧等发达国家居民资产配置结构变化趋势可以发现，利率水平不断走低的过程中，金融资产特别是股票资产在资产配置结构中的占比会不断提高。

从2021年政策对于一些行业打压，而对资本市场明显支持的态度来看，中国股市在注册制变革的大背景下，已经进入到一个前所未有的新时代，不管A股前期对你伤害有多大，或者让你多么伤心，你现在都必须多看它一眼，不然你可能将错失中国资本市场有史以来的超期繁荣发展期，永远3000点的故事也将成为历史。

负利率时代，钱越存越穷。目前五大国有银行一年期存款利率1.5%，2021年6月CPI为1.1%，加上房价，肯定是高于存款利率5倍以上。实际CPI高于一年期存款基准利率意味着“负利率”，钱越存越穷。现在的100万元，在10年之后的财富比例可能相当于今天的13万元到35万元之间，买房依然是最好选择。负利率时期中国房价持续上涨，历史告诉我们，过去的6次“负利率”期间，房价都大幅上涨。1992~1995年，全国商品房价格由995元/平方米上涨至1591元/平方米，累计涨幅达到60%。2003~2005年，商品房价格由2359元/平方米上涨至3167元/平方米，累计涨幅为34%。2006~2008年，商品房价格由3367元/平方米上涨至3800元/平方米，累计涨幅为12.8%。2010~2012年，商品房价格由5032元/平方米上涨至5791元/平方米，累计涨幅为15%。2015年-2017年，2020年-2021年一季度。

深圳房产近10年重要调控政策时间轴:

2010年10月01日:限购令(限数量/深户或社保1年)

2016年03月25日:社保1年改3年2016年04月01日:上调评估价

2016年05月01日:营业税改征增值税2016年10月04日:社保3年改5年2017年10月08日:再次上调评估价2018年01月19日:新房限价出售

2018年03月01日:利率上调10-15%，部分银行停贷

2018年03月28日:三价合一(成交/评估/网签价)

2018年07月31日:限售(公寓5年，住宅3年企业禁购)

2018年08月03日:房改，安居房居住满15年才可出售

2019年08月20日:LPR利率实施

2019年11月11日:豪宅线取消，144平以下(含)满两年可免征增值税

2020年01月19日:新版征信上线

2020年07月15日:新深八条，深户3年，豪宅首付上调10%，免增值税2改5年，豪宅线750万，评估价上调

2020年09月10日:银行国土局结婚证联网2021年02月08日:政府指导价出台(最新)

未来十年中国利率水平将进一步降低

对标东亚经济体以及全球经济体的发展，当一个国家度过刘易斯拐点，其资本回报率将持续下滑，对应的利率水平也将持续走低。

刘易斯拐点就是劳动力转移后开始工资提升的那个时点，中国大约是2005年前后，也就是说2010年到2017年，中国实际利率应该下跌，但现实是利率提高了，主要原因是中国的房地产和城投拉高了利率。面对未来10年，利率水平将持续走低，主要原因如下：

1、中国保持较高的储蓄率，提供源源不断的资本供应，是拉低利率的一个因素，资管新规后，部分绝对风险厌恶的资金将向存款挪移。这一逻辑将持续强化。

2，过去，城投借款因为规避信贷政策和刚兑不在乎利率，房地产拉高了地产企业和居民的加杠杆预期，因为都想着涨价，也不在乎利率，这两个因为在未来2年将消失。社会利率水平下降。

3，根据全球的例子，随着企业资本收益的降低，利率水平都是下滑。

利率水平下滑将导致：

1，一定利好债券的长期投资，锁定长期利率是性价比最优的投资。

2.各类资产价格在利率的变动时会有不同的表现，整体大概率带来资产价格的上涨。

3.考虑到中国资本市场的改革力度与资管新规，中国长期结构性牛市可期。随着指数的改革，指数失真也将改变。