健康资讯 #北京头条#北京楼市：高层建筑哪些楼层最佳？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公#众#号提问精选：
1、提问：京爷您好，我想问几个问题：1一个月之内望京或者顺义的房价还会涨吗？2.我现在有三个选择犹豫不决：第一个是花家地西里三区87年的70平正南正北不带客厅的三居室，480万。第二个是花家地西里三区95年的两居室没有客厅62平朝西南，450万。顺义花梨坎地铁站旁的空港吉祥花园1第三个是110平三室两厅两卫，500万。家庭人口结构是，祖孙三代四口人，孩子四岁。犹豫的是7-9年内出手，哪个升值或保值好一些，会不会贬值？
回答：你好，1、现在已经开始平稳趋近下行。2、花家地的逻辑在于小学还不错，板块也属于泛望京板块，所以升值性不用担心，空港吉祥花园板块还是比较受限的。如果考虑居住，空港吉祥花园可以看看；如果看重学校和升值，花家地西里也是可以考虑的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷您好。麻烦问一下 马连洼的菊园竹园这几个园怎么样 买的话长期持有有没有价值。还有听说菊园小区地下埋有高压线。这对生活有影响吧。他们这几个园里面有商品房 有公房还有经适房 房屋什么属性和房屋质量没什么关系吧。想麻烦您问问想买小二室的。马连洼有什么好建议吗。谢谢您。
回答：你好，这几个园还是有一定的价值，可以重点考虑梅园，竹园也可以考虑，不过交通差了一些，兰园管理还是差点儿感觉。菊园小区地下埋有高压线，这个倒还好。房屋质量不会有太大的差距，不过物业有区别，对小区的维护效果不一样。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷你好，请问海珀云翡这个楼盘怎么样，值得购买吗，谢谢。
回答：楼盘问题不大，交通差一些。前段时间性价比低一些，因为价格高，现在降价的话有些价值。
4、提问：京爷您好，想咨询投资属性二套房的选择建议。
1.今年买的话总价只能买450以内，明年的话，总价可以增加至550。请问您建议什么时机购买？
2.如果都是85-90年的电梯小两居，明光北里，安贞里，光华里，这几个小区哪个升值空间更好？
多谢多谢！
回答：你好，1、当前，我认为不是好的投资时机，可以变观望，一般投资在市场平稳或者偏凉的时候进行，或者市场交易量刚起来的时候。现在略显尴尬。2、这些小区都没啥突出学区，都相对一般，不过明光北里在海淀，还是相对地段好点儿。具体看房源吧。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
5、提问：京爷您好，1100的预算，望京片区，主要考虑保值增值房租因素，求推荐小区，谢谢!
回答：你好，望京是比较火的板块，也是一个比较有意思的板块：各类层次的房子都有。从历史升值性角度来看，升值性最好的是次新，如果带点儿学校的小区则更好；其次是管理好点儿，2000年左右的老小区。很多人可能以为房产总价高，升值保值表现好，或者以为板块选对了，各类总价房产都表现好。这其实是有误解的！对于次新学区房，不同总价的房产，表现都不错；而对于2000左右的老小区，低总价的房产反而表现更好一些。这个也比较符合市场心理：次新品质大家都想要，所以各种总价都有人接，但对于老房子，大部分都是刚需为了上车用用，所以一居两居的低总价表现比较好。1100万，如果考虑升值保值，那尽量还是选择前者，也就是次新品质小区，哪怕是两居室都没问题。这里面比较推荐上京新航线、澳洲康都等。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
6、提问：京爷好，想咨询下总高31层的次顶层30层这样的楼层怎么样？可选择吗？会不会楼层太高，着火了云梯上不去的情况。小的最高住过26层，30层还没有挑战过。
回答：你好，我认为是可以选择的。现在新建商品房高层还是比较常见的，楼层高优缺点都有，优点自然是视野好，私密性、采光和通风都不错；缺点是，等电梯的时间可能会长一些，现在有些新建的商品房也有一些相对智能的电梯，会让高层电梯等待时间少一些。总体来看，还是可以选择的。一般来说31-32高层建筑，选择12-次顶层都是可以的。详见星球资料《楼层、朝向价格体系构建
今日分享陆家嘴附近潍坊新村街道的明珠小学a学区的东明广场。
先简单介绍下明珠小学a。
明珠小学a在浦东乃至全市都是一个神奇的存在，顶级学区，在浦东是“公办第一牛校”。
是披着公办外衣的民办小学，可以突破公立小学教材限制，进行超纲教育，是妥妥的超级鸡血学校。
教学成果连续几年蝉联上海第一，在民办摇号和公民同招之前，明珠是上中四子张江、上宝、华育、上中东四校的第一大生源提供地。
明珠A对口的小区大部分对口华东师范大学附属东昌中学南校（潍坊校区）。
2021年招8个班，入户一年以上即可。
下面重点介绍东明广场。
为什么介绍他呢，在于他的特殊性。
张杨路628 弄分为两个小区：1-3 号叫东明广场，5-8 号叫繁荣昌盛。
东明广场有2 种面积，2t4h，分159 平和145 平。
繁荣昌盛有4 种面积，2t8h，110 平3/2/1，61 平1/1/1，82平方2/1/1，79 平方2/1/1。
628 弄住宅房户口全部对口明珠A 学区。
小区小，停车紧张，环境较差，近几年整改后好很多
重点来了，
东明广场3栋楼，约300户，其中公司产权就占了一半。
因此，每年都能看到一些公司产权房，以低价卖掉。（现在已经卖得差不多了，能出来的不多）
在过去十多年以来，东明广场的房价一直被国企抛盘 打压。
导致东明广场虽然区位极好，离商圈和地铁最近，但小区价格总是落后于同学区的其他小区。
沿着张杨路一路看过去，会发现东明广场3房在板块内几乎没有竞品。
加上地段好，附近上班族，明珠a陪读需求大，房子相当好租。三房整租租金在16000左右。
所以，关注明珠a的家长不妨重点关注东明广场这个小区
顶级小学明珠a，东明广场不怕无人接盘。即使后面存在多校区划片的风险，这一板块附近的学校既有兄弟学校明珠B，也有都不错的福外，菊园，竹园等。
东明广场私人持有的房子，基本没有价差，入手意义不大。
要重点关注公司盘出来，那价差会相当的大。
有套利空间。
不过，这种产品一出来就会被抢，完全拼运气和手速。
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