健康资讯 章哥你好，我和男朋友分别工作在丰台西局和苹果园地铁站附近，新婚自住，有大概100万现金，意向买石景山金隅滨和园的二手房。我在中介网上查询，大多为一类经济适用房。想请教您，这种房子买了有没有什么问题？
回答：
1、 买的话倒是没什么问题，就是最好选择转了商的或者业主能配合转商的，要不影响贷款。
2、 不过还是提醒几句吧，这里的房最好不买。
你们是刚需，现在有100万，确实买不了多大的房子，只能考虑总价低的。但我一直强调一个观点，就是刚需买房的第一需求不是舒适，而是保值。现在你们的钱虽然不多，但过几年之后积蓄和收入都是会增加的，那就会有置换的可能，甚至肯定会置换。那在这种情况下，这第一套小房就成为了你们置换的资本，必须强调保值。
3、 而滨和园的这个地段不太好，政府一般也不会拿好地段建保障房，还得留着卖钱呢。从地图上可以看到，这里被铁路、公路、公园、园区，几乎完全给隔离了，成了孤岛。进出这个板块的道路好像只有一条，很难与周边形成联动。那这种板块要想发展起来太难了，城市孤岛，不可能有什么大的配套建设，相当于自给自足，其他的都得去周边区域。
4、 这里除了老公房就是保障房，不能说保障房有什么不好，但其质量和品质是肯定不如商品房的。人们买这种房图的也就是一点：便宜。
那既然是图便宜，对价格来说就要有一个要求，就是升值幅度必须跑输大盘，否则就不叫便宜了。
也就是说，如果你们买了这里，居住没问题，但升值是肯定偏低的，这对将来的置换不太好。
5、 我能理解你们的难处，也不好说什么，只能说滨和园的居住没问题，但保值性不如周边的老公房。仅供参考吧。
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据中介说，西山枫林虽然是一类经适房，但是08年之前有一波经适房被很多政府内部人员拿到了，包括西山枫林也有石景山建委的公务员买到了，作为内部福利，所以建设质量、小区环境都还算不错的。中介这个说法是这样吗？
回答：
1. 西山枫林，有多少内部指标我不知道，但这里不是定向房，所以没什么特殊的，物业也中等吧。房龄不短了，保值也还行，但谈不上多好。四期应该相对更合适，也不吵，看看这里吧。
2. 老经适房中2003年之前的质量大多还不错，比如回龙观早期的就挺好，领导重视。还有就是那会儿房子不好卖，也没便宜多少，质量不好就更卖不出去了。包括天通苑被曝出的各种质量问题，也都是些小事儿，基础质量都不错。2003年起房子就抢手了，开发商自然犯不上较劲了。2008年之后就更甭说了，净是糊弄的。
真质量好的都是定向开发的，比如团购房、共建房、合作房什么的。西山枫林算不上，就是普通经适房，3600的那批。.
3. 给你看一份2010年的公务员内部福利表吧，这些大部分都是质量环境好的。其他的我没统计过。
禧福汇国际社区(外交部团购)。地点，双井桥东南。团购价：6000元/平方米，新房市场价：33000元/平方米。周边二手房价：30000元/平方米。
京投快线阳光花园(市政府团购)。地点，丰台区大红门西路。团购价：6000元/平方米。新房市场价：25800元/平方米。周边二手房价：23000元/平方米。
北京朝阳新城两限房项目——金隅景和园三栋楼座被农业部定向团购，数百套房源将以6000元卖给内部人员。周边二手房价15000元/平方米左右。
市发改委建委集资房。地点，六里桥西局，均价4000元/平方米，市场价30000元/平方米。周边楼盘：永翌公馆：29800元/平方米;第三区：28000元/平方米;周边二手房参考价：25000元/平方米。
央行银监会集资房。地点，宣武门康乐里，均价2000元/平方米。周边楼盘：四合上院：33000元/平方米;中信城：28000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米。
市铁路局集资房。位置广安门手帕口南，均价5000元/平方米，市场价32000元/平方米。周边楼盘：红山世家：40000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米。
市公务员集资房，位置刘家窑桥西南，均价4000/平，周边30000/平。
铁道部集资房，位置西直门铁科院院内，均价4500/平，周边40000/平。
公安部集资房，位置广渠门外，均价4500/平，周边35000/平。
外交部集资建房，位置劲松桥项目名称：鹭港雅园，集资价：5800/平市场价30000/平。
中石油团购房，位置太阳宫地铁站，项目名称：太阳星城，丰和园，团购价8800/平，市场价28000/平。
中信银行团购房，位置菜市口，项目：中信城，团购价5000/平，市场价33000/平。
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#北京头条#北京楼市：当前投资机会不多了！
1、提问：京爷好，2021年，北京哪些房子还有投资的机会？
回答：当前，北京楼市二手房投资机会非常少，因为大部分优质资产都已经涨起来了。不过未来可以关注以下几个方面：1、通州，看重长远，因为限购的问题，现在涨得不多，所以可以关注，买核心区域即可。2、学区政策调整下的机会，比如西城德胜和月坛，现在有捡漏的机会。3、未来万一有政策下来，机会就会出现。记住，投资，一定是跟市场反着来。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京户，首付首贷，现有子弹100W，还能借60-100W，我俩年收入60。我在金融街，她在798（未来1年左右换到东西城或朝阳），主要考虑自住兼增值保值，以及交通方便，能兼顾双方的通勤时间。纯小白，关于买房的时间、地段小区、户型、朝向等，都想听下您的建议，我们踩盘好有方向和重点。另外，因为近3年内不考虑要孩子，所以暂不考虑学区，不知道这样考虑对不对，还是说再攒几年钱，最后一步到位买个带学区的。盼回复。谢谢！
回答：你好，您的情况，我认为可以考虑几个方向，一个是考虑学区，毕竟未来置换还挺麻烦的。你爱人在798，可以考虑就在朝阳，比如买入花家地西里，花家地实验；白家庄；芍药居，之类的，不过房子比较老，这点看你选择了。还有就是可以考虑上车西城学籍，比如广外，买个老小区，性价比还挺高，升值性也ok。一个是，不考虑学区，买一个居住性的两居，可以考虑丽泽附近的板块，比如西局、首经贸、草桥板块。买房时机的话，可以变看房，边观望，保持联系。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
3、提问：京爷，总价450左右，小孩1岁，暂不考虑学区，一个老人来带，得两居，首套，关注回龙观片区，看了国风美唐之类的都够不上呀，差的有点多。像田园风光雅苑，矩阵3期，新龙城，上奥世纪中心，紫金新干线等相对比较新点儿，也能够的上，这几个怎么样，能帮忙分析分析，现在适不适合上车，给点建议？
回答：你好，我说说我对这几个小区的看法。
田园风光雅苑：地铁房，落地窗，小区户型不错。居住人群素质还不错。配套也还可以。是一个可以考虑的小区。
矩阵3期：户型多样，离地铁近，配套齐全，环境中等，楼龄新，其实还可以。
新龙城：小区性价比不错，很多买不了金域和融泽的会考虑这，我个人比较推荐。
上奥世纪中心：这类小区不太适合居住，价格未来起不来，不是很建议考。
紫金新干线：小区倒是不错，地铁有些不方便，未来全看学校能否起来。看重学校的可以选择这里。
当前有合适的房源，可以考虑上车。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
4、提问：您好！亚运村板块未来房价走势如何，和望京比哪个好一些，学区稍微考虑一点，总价900内。
回答：你好，这两个板块都非常优质，但是不能单纯从板块来比较，而应该考虑单个小区，因为亚运村和望京都有不同类型的小区。总体来看，如果学区稍微考虑一点儿的话，望京的陈分学区可以看看，上升势头强一些。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
5、提问：你好！我在海淀小南庄有一套半地下室（学区房，小户型），现在价格有点涨起来，请问是现在出手卖掉还是继续持有？现在手头400，是再买一套两居还是卖掉半地下，买一套三居？由于孩子还在上小学，希望仍在小南庄附近购买，请问有没有推荐的购买楼盘小区？希望小区环境好点并有保值增值空间，希望推荐，谢谢啦
回答：你好，半地下室，可以乘机卖了，未来流通性不好。现在是出手的好机会。小南庄附近很多小区都是老房子，也有学区属性，居住体验都一般倒是，不过增值空间不错。可以看看大河庄苑、海淀南路24号院。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
6、提问：您好，首付200-250，昌平有什么保值的小区推荐吗？也考虑孩子上学
回答：回龙观上涨预期比较大，可以选择，而且里面的几个小区，如融泽、金域之类的，次新，选择完全没问题。另外，我认为学校会慢慢变好，毕竟是学历较高的码农后代。
#北京头条#北京楼市：大厂被压制，望京接下来是失落的十年？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，想咨询一下您丰台有什么总价低保值升值性好的上车盘吗，首付140左右
回答：你好，丰台区域比较好的板块是丽泽和丽泽外溢（如西局、首经贸、草桥一带）。但140万首付，预算差了点儿，因此，可以考虑一居室，比如万年花城、三环新城之类的。或者看看望园西里这样的小两居、南庭新苑这样的，升值性说不上多好，但流动性还可以，刚需上车性价比高。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷好，18年的时候在龙湖西区买了一套房子，前几天问中介，说我那边的房子下跌了大概百分之五左。目前我和我媳妇都在北边工作，没有小孩，家庭年收入100w左右，而且短期内没有换房的需求。想问一下，龙湖对跃的房子是改继续持有，还是出手？我自己打算再拿两年观望一下，满五之后再出手，这样手里也能攒更多的钱。要是现在卖的话算上中介费、税费、理财的钱，得亏不少钱，心疼。而且现置换的话，首付只能拿300，二套房子北边似乎也没有太多的选择。
回答：你好，首先，卖是肯定要卖的，这类产品未来升值性也不会太好，所以勇敢一些吧。及时止损要克服心理这一关，但一定要去做。当然因为你们家庭收入尚可，所以倒是可以考虑等一两年。理论上这一两年北京应该没有大行情了，所以倒还是可以稍微等等。不过还是得好好观察一些市场走势，如果有放水行情的话，一定要赶紧置换。详见星球资料《北京这些小区跑输大盘》
3、提问：京爷，你好，你对未来的德胜房价走势怎么看？
回答：你好，德胜房价涨了一些，但后劲我认为不足的。在我看来，今年学区操作动作以来，给不少人有一种震慑作用，很多人怕去追高了。咱们可以做一个假设：如果德胜持续大涨，还会有人接盘吗？我认为不会的，大家都会担心高位接盘。近段时间涨价的原因是价格实在太低了，性价比出来了，不少人入场了，低价房消耗了，但价格起来了一些，后续价格难以持续大幅高涨。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
4、提问：近期互联网教培和大厂受到很多压制，裁员比较多。对于望京的影响会有多少？海淀除了互联网还有高科技产业和大学，那望京呢？下一个十年会不会是失落的十年？望京的产业多元化和后劲与海淀和亦庄会拉开距离嘛？
回答：你好，望京确实聚集了很多在线教育产业和互联网大厂，这一波中确实会受一些影响。在线教育在望京倒是分量小一些，主要关键还是在于大厂。我个人觉得大厂依旧会是就业大户，薪资还是会高一些，未来确实有不确定性，爆发性可能会差一些，但短期我倒认为还好，未来得看政策走势了，这个我没法评判。当然，未来还有一个趋势是，北京落户政策放松了，互联网的落户人数会增加不少。总结来看，我认为望京短期没什么问题，长期得看政策，短期来看爆发性可能会没那么强了。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
5、提问：换房也要年底解决吗？避开小阳春？
回答：你好，半年以后的事情没法确定，不过季节性的规律至少还是会有的，价格微扬的概率还是较大的。因此，对于换房，我建议是: 1、同时操作，这种属于无脑操作，没啥风险，也省心；2、先买后卖，这种需要一些踩点技巧，也考验心理，也就是买一个能给长周期的房子，然后到小阳春再卖，这种收益会高一些。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
6、提问：首房首贷，总价1300w上下，买个3居或大两居。俩人在国贸和三元桥附近上班，。新房和二手房皆可。目前有几个看好的：
棕榈泉：房子挺好，符合价格的三居不多还没学区。
凤凰城：感觉房子格局不如棕榈泉，但是有个人大附朝分，不知道还有没有其它的。
东三金茂：新房，户型都不错。要引进首师附小和附中，感觉不错，但是不知道实际如何。周边不确定性高。
麻烦帮我把把脉，如果有其它的也烦请推荐推荐
