健康资讯 章哥您好，我在国贸上班 家人快退休了，想找一个带露台或者花园使用面积大一些，可以放东西的房子，预算在800万左右吧。看中的是亿城天筑的这套 最近也在东边找房 看到观筑庭院的这个跃层也不错（但是搜了一下，观筑庭院这个小区因为私挖地下室被报道过，特别怕被回填），还有京城雅居的这跃层感觉价格也很好…真的是看的房子越多越不知道怎么选。
回答：
1、 我一般只能从投资角度分析，自住需求凭个人喜好决定，但有违建的房子最好规避。不光是观筑庭园的被报道过，亿城天筑当年更著名，这还是花园洋房小区呢。买房子买的是家，是遮风避雨的安全港，那就没必要贪便宜买违规的房子，那很有可能买到是一堆麻烦。最好别有侥幸心理，中国政府的能力很强，只是想不想管的问题。
2、 我没看出来是否有保值的需求？如果需求不大，那可以买观筑庭园的，这里自住很合适，就是升值性一般。这里是2003年开盘的，最早叫源景苑，太拗口，所以花重金改了案名。
观筑在2003年就卖到了5/6000，最为四环内北欧风格的水系别墅小区，这价格真不贵。但谁也不知道朝阳区为什么就是不开发东南沿线，随着一次次规划的延期，观筑庭园只能带着两个回迁房小区站岗。最直接的比较就是公益西桥的城南嘉园，当年几乎同时开盘，才4000多，但现在两个小区差了2万块，观筑庭园严重的跑输了大盘。
就算以后十八里店整体开发了，那没个十年八年也未必能完成，而这里就更老了，粘不上多少光。所以这里只适合自住，升值性依然会较弱。
3、 京城雅居的性质也差不多，自住的成分更大，跟保值没什么关系。北京所有的别墅小区，跑赢大盘的一个都没有，勉强跟上的都屈指可数。这些产品不属于普通家庭用于保值的，而是有钱人买来消费的，和豪车游艇私人飞机的性质差不多。所以买这种产品要调整好心态，别以投资品来对待。将来涨的多更好，低于大盘也无所谓，反正得到了享受，毕竟房子是用来住的。
像京城雅居，最早就别墅180万一套，那可是将近20年前，能买得起的非富即贵。当时公寓倒不算贵，4000多块钱吧。直到2008年，这里的别墅仍然1.5万一平，公寓1.3万，远远高于大盘。但今天已经4/5万一平，而北京均价是6万多。所以，买在这里很适合居住，性价比高，就是升值很一般。
4、 相对来讲，亿城天筑从保值上没问题，丰科园附近，四环外唯一的花园洋房小区，得房率也高。前些年受周边的拖累，价格都有些被低估了。随着环境的改善、配套的完成和地铁的通车，这里应该会更好。
5、总之，从自住角度讲我没有建议，凭个人喜好决定。从投资保值讲，建议是亿城天筑。仅供参考。
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章哥您好，我想问您一下，总价在850万以内的，想买120平以上的，在三环附近的有哪些楼盘推荐呢？您觉得可以买南（东南 西南都含）三环自住嘛？请问您觉得建邦华府、亿城天筑和成寿路的中海城，哪个升值空间更好呢？
回答：
1、 那当然先选亿城天筑了，次选建邦华府，之后是中海城。
2、 亿城天筑紧邻丰科园，是周边唯一的花园洋房。也说不好这里运气是好是不好，反正从入住之后周边的工程就没断过，南边那条破路从没好走过。环境差，严重耽误了亿城天筑的升值，反正我感觉被低估了。
现在是已经好多了，华润城南边这条路也改善了，地铁快完工了，北边的商场在建设，西边的实验学校后年也该开学了，算是初步熬出头。
也就是说，这周边的配套基本补齐，现在只差公园。但这不会少，丰台规划了好几个呢。其他的医院、商场、学校、地铁公路都不错，又背靠产业区，未来肯定很好。
3、 建邦华府说不好，板块属于旧区改造。规划的很好，也有商贸新区的概念，但什么时候实现不知道。产业区需要很长时间的培育，像丽泽都12年了，也不过是初见规模。所以，未来就算很好，未必等得起。
4、 中海城是地段尴尬，两区交界之处尽量规避。虽然说分钟寺新拍了三块地，对中海城来说带来了希望。但这周期说不好，朝阳和丰台都有的是地，尤其是朝阳，未必真用财政在这附近投入什么。光靠开发商的代建，毕竟财力有限，人家也不是做慈善的。仅供参考。
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我家有两套房，一套在西城广外，一套在丰台万年花城一期，广外的这套是小两居70平，孩子上学在这边买的，现在孩子刚刚小学一年级，还有个老二。丰台那套目前老人住，每天过来我们这边帮忙接送孩子。
最近我和老公想把丰台的那套置换一下，看中了白盆窑的亿城天筑，一楼带花园的户型，未来用于我们自己和老人自住。但分析一下亿城天筑的房子一个是楼龄比较老，物业费高，且是自取暖。再一个关注了一下这边的房子总额还是比较高，一楼的房子交易周期特别长。
所以想咨询一下章哥，花城一期的房子置换到这边是否合适？房龄比较老，是否会存在将来想出售难交易的情况，以及房子保值如何？再一个想问的就是，我们现在置换花城的房子合适还是等8年后（老二升初中后）在西城换大的合适？但是换西城真得等多年以后啦，感觉时间太长。
回答：
1. 万年花城和亿城天筑，如果是为了自住就合适呗，房子是用来住的。但如果从投资角度就没必要了，万年花城的升值肯定不弱于丰科园，犯不上浪费这置换成本。而且一楼的房子就是自住合适，出租的话租金相对低，也不好租，买的时候也费劲，挂牌期长。
2. 亿城天筑不算老，和万年花城算同时期的，2006年的项目，那会儿我也在总部基地，经常过来看看。
物业费多少钱啊？这我不知道，再高能多少，2/3块钱呗。不过说实话，对于这种小区来说，物业费高点儿有益于保值。绿化面积大，得让物业有钱赚人家才有动力，而小区的品质只有维护的好才能更保值。
自取暖这看自己的情况了，我家也是自采暖，没觉得有什么不好，费用也不高。
3. 什么时候换看自己，这没有标准，反正得等用完了学位才能换呢，这会儿制定了方案也没什么用，几年后的行情谁也说不好。
4. 总之吧，如果是为了自住就换到亿城天筑，真正的退台式花园洋房，容积率才1%多点儿的低密度小区。以后城区没这种项目了，开发商赔不起。保值情况和万年花城的差不多，都挺好。但从纯投资角度讲意义不大。仅供参考。
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