健康资讯 福山 VS 牟平 怎么选？
根据贝壳数据显示，福山二手房均价8600元/平，牟平二手房均价8500元/平，两区价位处于同一水平。
如果选一个定居的话，个人更推荐牟平[笑]
原因有三，都是跟老百姓息息相关的。
1. 教育。牟平一中算是烟台数得上的学校，教育质量更高。另外，牟平可以参加四区八校统考，有机会上一中二中。如果孩子有上一中就水平，但没资格考，这不尴尬了么......[捂脸]
2. 医疗。牟平医疗资源更好一些。比如，滨州医学院附属医院，牟平中医院，以及在建的牟平妇幼保健院。福山虽有省立医院，但是...[捂脸]
3. 环境。由于各区发展定位不同，牟平的环境会更好一些。福山，以工业、物流和生活服务功能为主。牟平，以旅游度假为主。
你觉得呢？[大笑]
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烟台最新小区房价，烟台2021年5月的二手房挂牌数据，以下是部分挂牌的小区房源和房价数据，价格仅供参考，如有错误，欢迎指出!
区域 板块 小区名称 建筑年限 挂牌价格(元/㎡) 挂牌套数
高新区 科技大道 中海国际社区 2010 11831 574
莱山 迎春大街 绿色家园 2002 11420 404
莱山 三滩社区 大华上海滩花园 2000 11888 328
牟平 龙湖 龙湖葡醍海湾 2000 16394 321
牟平 龙湖 丰金檀珑湾 2013 7323 298
福山 福海路 星河城 2007 8430 287
开发区 福莱山公园 嵛景华城 1999 10300 268
芝罘 幸福 新世界花园 2005 10263 262
莱山 大学城 南山世纪华庭 2008 10236 256
蓬莱 蓬莱市 蓬莱碧桂园 2004 8481 234
烟台2021年3月210个热门小区均价、成交、在售龙虎榜，看看哪些小区买了流动性好、赚钱多？
1、城市：烟台市
2、城市级别：二线城市
3、3月二手挂牌均价：9789元/平米
4、3月二手均价环比上月：上涨1.16%
5、3月二手均价同比去年：上涨0.59%
6、租售比：出租42年可以收回购房成本
7、平均房价在全国319个主要城市排名：第85名
8、平均租金参考：19.6元/平米
9、3月烟台火爆热门小区及成交分析：
①芝罘热门小区挂牌套数2289套，成交最火爆——南迎祥路，均价22612元/平米，历史成交破331套；
②莱山热门小区挂牌套数4261套，成交最火爆由——绿色家园拿下，均价11475元/平米，历史成交突破690套；
③福山热门小区挂牌套数2295套，成交冠军——星河城，均价8460元/平米，历史成交高达247套；
④开发区热门小区挂牌套数4473套，成交冠军为嵛景华城，均价10261元/平米，历史成交高达195套；
⑤高新区热门小区挂牌套数2140套，成交冠军为中海国际社区，均价11949元/平米，历史成交高达363套；
⑥牟平热门小区挂牌套数2663套，成交冠军为丰金檀珑湾，均价7285元/平米，历史成交高达120套；
⑦蓬莱热门小区挂牌套数1951套，成交冠军为半岛蓝湾，均价6350元/平米，历史成交高达67套；
10、购房指数：★★★★（四星）
11、烟台近期房价走势分析：烟台近一年的房价走势处于横盘的状态，一年内房价变动幅度很小，近期有微涨的势头，未来六个月看涨，市场现在的活跃指数为14（满分指数100）；
12、如近期要在烟台购二手房，建议在二马路片区、解放路片区、南通路片区这前三个最活跃的交易区内进行置业！
数据统计截止2021年4月20号，仅供买卖双方进行参考、对比！
烟台2021年4月200个热门小区房价龙虎榜，未来半年烟台房价涨跌走势如何？
1、城市：烟台市
2、城市级别：二线城市
3、4月二手挂牌均价：11945元/平米
5、4月二手均价环比上月：上涨0.16%
6、4月二手均价同比去年：上涨0.84%
7、租售比：出租41年可以收回购房成本
8、平均租金参考：19.5元/平米
9、4月烟台火爆热门小区及成交分析：
①芝罘热门小区挂牌套数2211套，成交最火爆——南迎祥路，均价23259元/平米，历史成交破336套；
②莱山热门小区挂牌套数3744套，成交最火爆由——绿色家园拿下，均价11420元/平米，历史成交突破698套；
③福山热门小区挂牌套数2190套，成交冠军——星河城，均价8430元/平米，历史成交高达250套；
④开发区热门小区挂牌套数4093套，成交冠军为嵛景华城，均价10300元/平米，历史成交高达199套；
⑤高新区热门小区挂牌套数1884套，成交冠军为中海国际社区，均价11831元/平米，历史成交高达376套；
⑥牟平热门小区挂牌套数2387套，成交冠军为丰金檀珑湾，均价7323元/平米，历史成交高达122套；
⑦蓬莱热门小区挂牌套数1751套，成交冠军为半岛蓝湾，均价6289元/平米，历史成交高达74套；
10、烟台近一年房价走势分析：烟台近一年的房价走势处于持续横盘小幅微涨的走势状态，近一年房价上涨100元/平米，整体二手市场活跃度偏低，活跃度最高峰为今年3月，活跃指数高达55（满分指数100），当月交易行情比较火爆；今年4月份市场活跃指数为14，二手市场热度比较冷淡，市场上客户购置二手房及置换二手房的热情一般。烟台这一年楼市走出了一条稳定横盘的直线，持续的在环渤海都市圈中闷声不动，下面继续深入区域进行涨跌分析。
11、烟台各区域房价环比涨幅走势分析：在所有热门区域中，从4月的环比来看，各区域基本都是下跌的状态；其中芝罘唯一上涨（环比涨0.1%）；蓬莱横盘；莱山下跌0.2%，开发区、莱阳下跌0.4%，牟平、福山0.6%，高新区下跌1.1%，龙口下跌1.4%；烟台在进入这轮横盘周期后，各区域基本都无一幸免了，价格基本都没有涨幅，而且近期市场成交量不高，接下来对烟台未来半年的涨跌走势进行剖析。
12、烟台未来半年房价走势分析：烟台楼市自从2018年9月楼市到达波峰，此后开始长达一年零三个月的跌幅周期，一直跌到2019年11月，从2019年12月至今开启横盘周期，算上前期跌幅的周期，整体已经连续31个月阴跌横盘，烟台业主和投资客这两年半的日子过的挺艰难的，而一般一座城市一轮楼市的全周期在四年半到五年半左右，跌幅横盘周期占据80%左右，而涨幅周期一般为一年到一年半左右，不会超过两年，烟台楼市后续涨跌走势如何呢？
13、从烟台近期房价走势来看，这轮横盘的趋势在近期还是保持稳定的走势，加上4月市场活跃热度不高，量未攀升的情况下，价格很难攀升。根据涨跌幅周期论，很大可能性烟台这轮阴跌横盘将正式度过鱼身中期阶段，转而进入鱼身后期的阶段，预测未来六个月烟台将保持横盘的走势，这时候买入的烟台房子将买在接近波谷上方左右的位置，卖出的烟台房子则处于未来半年的一个低位阶段，套现的业主可以适当预期调高一些，或者持有完整个跌幅周期，等待下一个涨幅周期的到来。后续待5月楼市完成整体走势后，可以对下半年烟台房价走势有更加清晰判断和预测！
14、近期烟台交易最火热的区域：二马路、南通路、解放路、三滩社区、迟家、黄海、毓璜顶、石沟屯、莱山、万科、大学城、高级中学、后七夼！综合自己的首付、购房资格、通勤交通等情况选择自己的心仪的区域和房子！
所有数据及未来走势分析仅供买卖双方进行参考、对比！
买对一套房，五年不白忙；卖错一套房，败家徒悲伤！
你的关注，让你从此站在上帝视角看楼市！
#房产大真探#
250套！端午小长假周芝罘区楼盘销量依旧稳居六区之首！
据腾策数据显示，端午周（6.14-6.20）六区成交均价10551元/㎡，环比下降0.8%；成交套数646套，同比下降5%。
其中芝罘区成交250套，成交套数最多。受春华小区、楚盛现代城、天赐椿城、新桥未来广场等老项目集中补签的影响，成交均价较上周波动较大，环比下降15%；
开发区成交均价13288元/平，成交均价六区最高，招商马尔贝拉、佰和荣筑等项目项目拉动开发区房价位居第一。
莱山区成交均价13191元/平，成交套数115套。区域内热销楼盘有华润中心、新华万科翡翠观海等。
高新区成交均价10862元/平，成交套数28套。区域内热销楼盘有保利堂悦、绿地德迈珑璟台、兴盛铭仕城等。
福山区成交均价9315元/平，成交套数89套。区域内热销楼盘有碧桂园凤凰云璟、天一仁和·宸璟锦里等。
牟平区成交均价7073元/平，成交套数108套。区域内热销楼盘有海伦·国际城、招商依云水岸等。
从全国市场看，5月全国70城房价出炉，房价上涨幅度基本保持平稳，一线城市房价仍然坚挺，二手房监管成亮点，新房市场供不应求导致未来房价将保持上涨态势。作为二线城市的烟台，预估未来的房地产市场将会平稳发展，看好早下手。
人性弱点之贪心不足蛇吞象
房地产市场从大的方面分为三级，一级市场指的是土地市场，二级市场指的是开发市场，三级市场指的是二手房市场。任何一个房地产公司，要想搞开发，首先考虑先拿地，即一级市场，由此诞生了一个专业的细分市场领域---房地产土地投资。凡是大的品牌公司，都非常重视这个细分专业领域，而且这个岗位也是人才难求。在这个领域中，也分为公开市场，即各个地市的国土局公开的土地招拍挂，经常被各个大公司之间相互挤破头，导致土地价格一涨再涨，最终这些成本转嫁到房价中，由消费者承担。这种方式特点就是简单粗暴，考察一下当地市场、做一下测算，控制好风险止损线即可，但是还是有竞争激烈、成本高、收益偏低等问题。还有一种是收并购方式，即二手土地，这个过程很复杂，涉及到土地，规划、工程、法务、债权，股权、市场、营销等各个方面，这种方式目前比较流行，个别品牌企业这种方式占比达到60%以上，与勾地方式一样，是其获取土地的主要方式。部分品牌房企如上市公司，会有并表要求，他们要么是控股，要么是小股操盘（有并表要求）。当然，还有一类是专业化的以轻资产运营为主，主要是做品牌代建的，又分为两种，一种是融资代建，即带资代建，另一类是纯品牌代建，输出的是品牌及管理。举个栗子：一个地方企业没有品牌效应，建的商品房价格是是9000，而同地段品牌企业的销售价格是11000，如果地方企业与品牌企业达成代建协议，可以挂他们的品牌，这样的销售价格与其他的品牌销售价格就接近至于要高出很多。
说了这么多，仅是简单普及一下房地产的土地市场有关知识。因为我在这方面积累了相应的经验，与有关方面的企业与人物打交道也比较多。今天主要是讲收并购中遇到了一个小例子，来验证一下人性的贪婪。
2018年，朋友给我介绍烟台牟平城区的一块地，面积不大，50余亩，位置也可以，地块方方正正，净地，规划设计条件也是可以的。经过地勘后，初步评估为短平快的小项目，一年即可完事，我认为该地块可以谈，于是让朋友约地主见面聊一下商务条件。朋友见我对该地块的意向度还是蛮高的，于是直接报出了7600万的总交易对价。我一听当场回绝。我与朋友讲了一句话：不是地主疯了，就是我疯了。朋友不解，我给他简单分析了一下：
彼时牟平城区的土地市场一般的价格是100多万，也有近200万的，那是位置决定的。这块地价已经远远超出了其位置决定的价格，这是其一。其二，这块地原地主已经拿了4年了，4年前的拿地价格要远低于报价，原地价与成交价之间有溢价的，要看溢价与原地价的比例，比例越高，产生的土地增值税越高。三是周边的市场销售价格决定了项目的收益率，而根据收益率倒推地价就行了，无法满足这个交易对价的。
分析完了，朋友也明白了，我也觉得没有见面的必要了。过了很长一段时间，朋友又打电话给我，说是与地主见面，我回复没有必要，朋友一再坚持并说地价不对，要低很多，还是见面聊一下。
见了地主细聊，我才知道，原始地价是3800万，对方要价是是4600万，中间部分是这几年的资金成本。地主原来找他朋友帮忙介绍收购公司，地主的朋友觉得不能白干，于是在地主报价基础上加了400万，报价5000万，然后他又找他的朋友，他的朋友也觉得不能白干，自己也要赚点，于是加到了5500万，他的本意是收购方肯定会要求落价的，在这个价格上落个一二百万，自己还能白赚个二三百万。无奈这个朋友门路不行，很长时间没有找到收购方，于是让他朋友也帮忙找，他朋友于是又加价到5800万，这样一路找人，一路加价，最终加到了7600万，中间倒了八手，即八个人，扒了八层皮。
2018年下半年，牟平区的市场不太好，存销比太高，去化难度加大，周期拉长，风险也相应提高了，于是牟平区没有成为我们的重点拿地地区，该项目也就没有继续谈下去了。地主气得直拍大腿，我也告诫他：好好一桩生意，被一帮门外汉给搅了，以后再谈大事，找对人。
