健康资讯 手里有资金180W左右，准备投资。爱人工作在在后厂村，本人工作在亦庄，目前家庭年收入120左右。现有美丽西园住房，一孩已上小学，预计明后年要二孩，顶复无电梯，总价750W左右，贷款余额250W左右，利率4%左右。请指点哪个思路合适或者有没有其他思路：
1、卖掉现有住房，改善居住，应该能买总价在1000W以内，但同样算二套，贷款增加量有限，但利率会更高，月供会增加不少，而且无法出租抵部分月供，非常犹豫，感觉不划算。
2、更倾向于直接买二套，资产总额、贷款数量差不多，月供能少一些。
2.1、亦庄三羊里和晓康家园，可以买一居，280左右，感觉附近小区太少，人气稍差，而且没地铁，基本就是孤岛，出行对汽车依赖性太强，优点是从五环到京东这块区域，全是工业园区
2.2、亦庄桥地铁附近，贵园小区，均价5.5W，一居总价在330左右，略高，难度有点大。
2.3、旧宫地铁附近，老小区均价4W，一居或小两居应该都可以，租金和贵园一居也差不多，不知道旧宫跟亦庄差距本质在哪，再过几年会不会进一步拉大。
3、有没有其他区域推荐.补充一下，个人感觉对于出行来说，亦庄桥和旧宫，地铁就差一站，几乎无影响，之前看过您这篇回复，是不是新发地搬迁，会带来比亦庄发展更多的机会？
回答：
1. 房子是用来住的，常规来讲，如果是动了升级改善的念头，那都建议是一步到位，没必要先投资过几年再折腾。置换成本一般是5%，约等于3年多的租金。也就是说，现在买了套房出租，那如果过几年再置换的话，3年多的租金就算白扔了，交了税费，未必划算。
所以考虑好，大多数人想的都是先凑合住，投资套小房过几年再看。但过几年都是忍无可忍的置换，要不然解不开心里这个结。几年下来不仅耽误了自住，也没得到什么收益，租金都交给税务局和中介了。
2. 三羊里和小康家园也不算太弱，从升值讲并没吃什么亏，只是略低于亦庄大盘而已。毕竟都是回迁房，投资的排序为最后。这种小区最好的成绩就是跟上大盘，不可能超出，否则就失去价格低的优势了，自然又会回落。
贵园也是回迁房为主，但这里是肯定没落后的，就是跟随，平均值。以后也这样儿，老小区了，走不出独立行情，不吃亏不占便宜。
旧宫，和亦庄差距在哪儿，一是距离、二是规划、三是学区。距离不用说，一步差三市，离亦庄核心区越远辐射力越弱。规划来讲亦庄肯定好得多，都是整体规划，而旧宫是旧改板块，虽然也不错，但不如一张白纸画出来的规整。学区这就不好比了，亦庄是城南第一学区，旧宫还算大兴，不好比。也未必进一步拉大，分什么房，房龄新品质高的就大概率不会，维护不好的老小区有可能。
3. 就在旧宫买呗，300万能买到了，亦庄北岸就挺好的，小户型社区，房龄也相对新，肯定不落后。新发地如果搬迁确实会带来利好，但要说超过亦庄可能性不大，毕竟还没看到规划呢。而且新发地市场看着挺有规模，实际占地不是很大，看看地图就知道了。没有大量的土地供应，不太好说超过亦庄，几乎不可能，也未必等得及。仅供参考。
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我是非京，刚满五年社保，我的需求比较简单，目前纯粹为了积分落户，想在城六区外买一套总价低的一居室，总价300以内最好，稍高一点也可以，长期出租，不会自住。
按照目前积分落户的形势，预计2032年左右才能排到，届时会出售掉，所以关心的就是10年后的保值能力，跑赢大盘，且流动性较好，届时容易出手，总价不太高。
在这个需求下（通州没资格买），有两个问题：（1）您觉得是买在昌平亦庄这类比较成熟，单价更高的片区更好，还是图总价更低，去买更远的郊区呢？（2）您是否有更看好的区域，例如回龙观？后沙峪？长阳？德茂？如果有具体推荐的小区更好哈。
回答：
1.期望值有点儿高了，总价低但得跑赢大盘，相当于做生意的本钱小但得利润高。这种事儿不是太容易，否则做小买卖的就都发财了，全中国赔本儿的怎么还那么多啊？还是放平心态吧，郊区新区本来就有一定的风险，否则人家也不会指定这种地方才给职住分。所以一般能不落后就挺好了，非得追求跑赢，可遇不可求。
2.另外考虑得也有点儿宏观了，300万在近郊合适的不多，没太大的选择，不太好这么多板块的都考虑。从App上看是哪儿都有总价合适的，但实际上未必合适。
也放平心态吧，期望值越高，被忽悠的可能性就越大。北京没有洼地，更不可能给刚需留着。
3.亦庄不好买到了，核心区跟河西都没有，回迁房的小户型都不好买到。回龙观也够呛，这预算就算是能买到也是带硬伤的，自住合适，投资不建议。图稳妥就买地铁沿线相对成熟板块的，大概率都不落后。远郊或是不通地铁板块的基本都自住为主，图升值的话就是赌一把了，常规建议是先别想赚多少，得输得起才行。
4.看旧宫跟后沙峪吧，都差不多，一个靠着亦庄一个依托北四环。
花梨坎的蓝星花园，旧宫的亦庄北岸都有这价位的，亦庄北岸相对房龄新，十年后也不至于难出手，好租好卖。租金正常值，没落后，升值也都没落后，但指望着超出的可能性不大。还是这句话，预算有限的情况下期望值别太高，小心被忽悠。
仅供参考。
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章哥好，我是非京籍，北京社保，孩子是北京生源情况有点特殊，将来能落户北京，想给孩子买一套小房子，总价不超250万，买来以租养贷，因为用到房子的时候可能是十年以后了，怕到那时上不去车又不想浪费我们首房首贷的指标。看了很多十分纠结买在哪里，希望您给个建议，谢谢！
回答：
1、 250万的选择也还可以，但也得看工作在哪里，尽量买离自己近一些的，便于打理。
2、 如果在市区，可以买在南二环或南三环。比如南二环南站附近的金色世纪嘉园，20多平的开间。南三环的话如角门的左右坊，30多平的开间。这都是上车盘，好租好卖，租金也收益也偏高。
3、 另外也可以看看南四环新发地的银地家园或天伦锦城，现在能买到一居室。因为受到疫情影响，新发地市场搬迁，租金房价下跌很大。而这从长期来看却是利好，将来肯定会进行重新规划，现在是洼地时期。不过这周期我说不好。
4、 如果在郊区的话选择更多些，东部的话可以看顺义后沙峪，花梨坎地铁站的蓝星花园，小户型多，租金也偏高，和朝阳没什么区别。南部的话买在亦庄附近，旧宫的亦庄北岸，也是小户型社区，房龄还比较新，2008年的。房山也好选，除了长阳，从篱笆房地铁站到阎村，可选的次新盘很多，比如加州水郡就价格不高，3万出头。北部的话昌平南邵，路劲世界城也能买到，250万。这几个板块都是没什么投资风险的，虽然是郊区，都房价稳定，租金也都不错。
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目前在大兴枣园生活，自由职业，看了高米店那边的金地仰山西区的88平左右的小三居，大概510左右。但是觉得离地铁远了点，不知道后期保值怎么样。也看了您推荐的红木林，三居普遍超预算了，还有您说的旧宫灵秀山庄也看了，总价合适略微有点老，亦庄北岸三居也奔着540左右了有点超预算。
目前准备首付400左右，想买个小三居，总价税费加中介费控制在520左右，章老师有什么推荐的吗，实在是不知道如何是好了。天宫院那边也看了，小区环境挺好，看的万科橙的房子，全是小三居户型，总价430左右，就是远了点，而且整个小区全是小三居同样户型，就怕以后出手卖不上价。
回答：
1. 金地仰山，维护的还行。就是密度大了点儿，西区的租户比例估计也相对高点儿。买的话注意慎选西边的，传说有噪音，我也不知道什么情况。保值情况也还行吧，当初红木林开盘1.9万的时候，这里西区高板也这个价，东区洋房高点儿，超出15%吧，2.2万左右。现在有点儿倒挂了，稍弱点儿。
2. 我不好推荐，找房得问当地中介，我没房源的。而且自住用房我也不合适推荐，其他保值什么的问我还行。
这就看看天宫院呗，大多数保值都挺好的，不落后。所有人买房其实都这种心态，想买的够着费劲，能够得上的觉得不值。这就多看几套吧，反正现在也没什么太大波动，估计怎么也得春节后才有什么变化呢。
万科橙没什么卖不上价的，当年周边都差不多价格，万科橙从精装改为毛坯是2.3万，现在不也翻番了吗，和大盘走势基本一致。以后大概率也这样儿，不可能别的都涨，把这里甩下，凭什么啊。这看自己的判断吧，仅供参考。
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北京集体户，目前不在北京发展，想买个总价300万的房子，落户+投资。了解了朝阳，通州，朝阳的炫特嘉园开间，或柏林爱乐小户型，不太喜欢炫特那种两梯十几户的布局，这种投资有没有问题？通州有中介推荐了华远铭悦园的两居，看是限竞房，是不是不建议？通州京贸城的小户型适合吗？另外问一下章哥亦庄有推荐的吗？
回答：
1. 炫特是带有公寓性质，户数多密度大面积小，谁也谈不上喜欢。但谁让北京房价这么高呢，很多刚需上车不得不买。朝青本来就是年轻人居多的板块，资金不多又想住在这儿就只能忍着呗。
所以这算得上投资盘，租金高，升值基本跟随大盘，如果社区品质不降低那就能做到保值。不过不建议长期持有，毕竟这种开间的购买人群较窄，只适合单身或没孩子的，再有就是投资客，在没有学区加持的情况下抬不高。
2. 柏林爱乐也差不多，相对好一些，不算是公寓小区，就是普宅。相对就买这儿呗，更稳妥些。也是跟随大盘，占不着什么便宜也不吃亏。
3. 铭悦园不是限竞房，是限价房。限竞房是2018年才真正上市的，差着年代呢。限价房就是保障性住房，自住合适，本身也不是用来投资的，利用政策炒房不合适。所以投资的排序靠后，最好成绩就是跟上大盘。
4. 京贸城是哪儿啊？京贸国际城吧？300万买的到吗，够呛吧。最小户型好像都快60平了，至少300多奔400了。要能买到就合适呗，别有硬伤就行。我觉得不太可能买到合适的，试试吧。
5. 亦庄买不到了，上海沙龙的半年前300还行，现在奔400了，肯定买不到。其他的就是老房了，也不好买到，都涨了，没推荐的。要不就看看旧宫的，亦庄北岸涨的应该还不多，小户型社区能买到。
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我目前在望京上班，有购房资格。对象买了房，想着领证了会浪费一个名额，所以打算买一个小的，总价300，首付130左右那种。由于我不喜欢远距离通勤，买后大概率是出租，希望能保值，父母退休后来京可以卖掉再换。章哥有什么建议么？
回答：
1. 300，谁都不喜欢远距离通勤，但可也得买的到近的啊。市区是买不到投资合适的，买到这价格的没问题，但肯定都是保值弱的。
2. 一般几个选择。可以先看亦庄附近，但核心区买不到了，比去年涨了30%，上海沙龙的小户型从300涨到了400。看看北边旧宫的亦庄北岸，小户型还能买到。2008年的奥运盘，小户型社区，好租好卖。
东边的看两种，一是朝阳常营，苹果派的不到300万，年轻人社区保值相对好，肯定不落后大盘。或者是草房的保障房，规模大配套全弥补了劣势，在这些年也没有落后大盘，只是注意税费。再一个看顺义后沙峪，花梨坎地铁站旁边的蓝星花园，也能买到小户型。
北边看昌平的南邵，现在能否买到我说不好，看看吧。南边看天宫院，融汇和云立方都能买到小户型，和南邵的升值差不多，都是肯定不落后。将来还有可能略超大盘，理论上有风险，现实中没什么。
西边看房山长阳，小区多，这就找当地中介看吧，首选商品房，都差不多。
3. 也就这些建议，没近的，市区不可能存在又便宜保值又好的投资房。仅供参考。
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北京有西红门也有东红门，有南红门为什么没有北红门？这么多“红门”只留下了地名，您知道它们都是怎么消失的吗？
明清时期的皇家苑囿南海子，方圆160里，其东西南北4个方向各开有一个门，分别称为东红门，西红门，南红门，北红门。可今天怎么没有一个叫北红门的“苑门”呢？
原来，清代乾隆年间，在南海子原有4门的基础上又增开了5个门，其中在北红门东边，开建了一个门称为小红门，因此原来的北红门就改称为北大红门，后来简称为大红门，现在也一直这么叫。
北大红门建于明代永乐12年（1414年），是一高两低的三洞门，门楼上为蓝色，琉璃瓦顶四角飞檐斗拱，是明清两代帝王游幸南海子的必经之门，就位于今天永定门外木樨园的南侧。大红门毁于水灾，留给后人的只有南四环上的大红门桥、大红门东桥等名称了。
小红门，是南苑北侧另一主要出入口，是海子里通往北京的一个重要关卡。小红门规制较小，只是一个稍大的门洞，原来有一门楼，曾建在现今小红门五岔口偏西一点，解放后拆除了。
皇宫后妃就是从小红门进入南苑。距离三环路不远处有个分钟寺，据说早先叫做“粉妆寺”，清宫后妃去南苑围猎时，先在寺内休憩梳洗，然后自小红门入苑。
昔日的东红门，位于今天马驹桥附近，东门规制仅有一个门洞，起初修建在凉水河的南岸，后来海子墙“土墙易砖墙”之时，将其移至凉水河北岸，曾经的东红门位置，变成了辛屯角门。至此，东红门不复存留，只留下了一个地名。
西红门，是明朝永乐12年（1414年）建造南海子皇家院囿时所建的西侧红门，西红门有一大一小两个门洞。
南大红门修建于明永乐12年，与南海子皇家苑囿一起建成。因明清两代帝王南巡京畿经常出入此门，因此也辟建成一高两低的三洞门，地位仅次于北大红门，位于南海子墙中部，现南大红门村北的南六环路上，遗迹早已荡然无存。
清代南苑在原有4座大门的同时，还增加有9座苑门。其中在大红门稍东增建小红门（今朝阳区小红门），西北建镇国寺门（今丰台区镇国寺），东北建双桥门（今大兴区亦庄），西南建黄村门（今大兴区黄村），东南建回城门（今大兴区青云店）等。
除了以上4座大门9座苑门外，又在马家铺，马道口，潘家庙，高米店，刘村，三间房等地开辟了12个角门，专为附近居住的海户进苑值差出入所设。这些角门也早已无存，只留下了马家铺东侧的“角门”地名，今丰台区的角门北路也是由此名而来。
红门、苑门、角门和海子墙均毁于一场大水。清光绪16年（1890年），永定河水决堤泛滥，海子墙大部分被冲倒，海子门被冲走。到解放后，只剩下几小段海子墙基存留。1970年代，平整土地，改造沙荒，修建京开公路，剩余的几段海子墙也被推平了，南苑苑墙从此全部消失，留给世人的只有这些地名了。
