健康资讯 18岁大学来的北京，11年。女。29岁了，想买一套属于自己的房子。没打算结婚。工作在望京，在望京租房8年。想买500-550的房子。首付能在220w吧，看了几个小区的一居。都是朝北向。感觉不太好。东南，西南都可以。
望京的一居真的不太多。对地铁站没什么需求，平常开车多。向往将台，酒仙桥那边看看。感觉离望京近一些。可没去过那边，只是觉得老房子居多，没电梯。能买到小两居当然好，可也不敢期望值太高。一居两居都可以。看房真的是个令人晕头转向的过程。
向您请教，可以推荐几个合适的小区吗？因为宅，几年来没怎么出过望京。远了就去颐堤港逛逛。所以对将台，酒仙桥的房子。一点都不了解。希望章哥能给一下建议。
回答：
1. 220，包括了税费没有？一般首贷额度最高300万，买不到550的，500基本差不多了。让中介算好账，别轻易交定金签约。
2. 望京和酒仙桥，看自己重视什么了。自住为主的话酒仙桥更合适，虽然这些年没有超过大盘，但一般也不落后，尤其是房龄老的小区。注重升值的话再看望京，大多数至少不落后，品质高房龄新的超出较多。
3. 酒仙桥看看卡布其诺，就在颐堤港向东快到铁道的位置。保值算相对好的，小户型在500万左右，不比望京中等的弱。其他保值好的小区都比较贵了。
望京的话看炫彩嘉轩，公寓性质，在别的板块保值一般，但在望京被板块支撑的还不错。但不太建议长期持有，房龄老了之后有可能影响保值性。这种房租金也相对高，算投资房。其他的就基本都是老小区了，相对望京西的慧谷金色家园算不错的，房龄不短，但保值性不错。
4. 另外还一种方案，就是买在新北苑或朝青等板块的投资房，然后换租到望京。这样不耽误升值和将来置换，首选新北苑，次选朝青四惠（选择多些）。仅供参考。
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我家现有两套房，两个孩子（8岁女孩+4岁男孩）一套在朝阳酒仙桥附近的梵谷水郡79平（2004建成)估价460万。一套在798附近银枫家园，138平三居（2001建成）。估价830左右。本来买银枫是因为离工作单位近，想改善居住条件。但工作调动到了东坝（孩子也在东坝上学，应该会一直上到高三），所以银枫房子一直出租，一家四口住在梵谷两居。
现在犹豫是否把其中一套换成新房，比如东坝华越国际（下周开盘）的145平四居(用银枫房子置换）或100平三居(用梵谷房子置换）。换房原因是两套房子都比较老，是否换成新房比较保值？另外，工作和孩子上学都在东坝，换成三居或四居，比现梵谷两居的居住体验会改善很多。
问题是，无论置换方案1（用梵谷置换华樾国际100平）还是方案2（用银枫置换华樾国际145平）都需要贷款200—300万，每月承担比较大的还款压力，降低生活质量。同时，还要一边卖房，一边交新房定金，虽然开发商给2-3个月卖房周期，但终归是有不确定性，很麻烦。而如果不置换，到东坝租房，不仅没有还款压力，每月还净剩一套房子的租金。可是，又觉得以后老房子想置换新房的四居，是否更困难了？
今年已经40岁了，以后贷款年限也会减少。不知道您有什么好的建议？华樾国际在东坝筹建的使馆区，您觉得未来潜力如何？或者您还有何其它的方案。急等。
刚才有人说华樾国际未来的不确定性高，而且得房率比较低，建议用银枫的房子置换东坝的二手房，比如奥林匹克花园四期的151平四居，您觉得这个方案怎么样？您觉得银枫家园和梵谷水郡的房子卖掉哪套比较好？换成新房还是二手房比较好？在东坝(北京中学附近)哪个楼盘比较推荐呢？
回答：
1. 换成新房保值？没这种说法，房产的价值由地段决定，有就是由周边配套决定，至少70%。其次是产品性质和质量品质等等，和新旧有关系，但占比非常小，新房在前几年损耗期一般更不保值。
华樾国际是限竞房，也就是自住为主的政策性房产，投资性弱于纯商品房。如果是为了提升居住体验的话应该置换，房子毕竟是用来住的，新房肯定比二手房宜居。但房住不炒，别什么都往投资上靠，意义不大。
2. 华樾国际我不便评价了，看自己的判断吧，我一般只能从投资角度分析，自住用房凭个人喜好决定。只是提醒一下，新房和二手房是两个完全不同的产品，一个注重自住，一个偏重保值。在资金不是很多的情况下，很难做到什么优势都占，只能是相互取舍。
3. 东坝奥园，保值升值情况一直不错，超过酒仙桥的大多数小区。当然也老了点儿了，居住体验肯定不如新房。我觉得怎样不重要，这还是看自己注重什么，注重保值就合适，注重享受看个人喜好。
4. 银枫和梵谷水郡，如果都不住的话，留两居卖三居。在保值性差不多的情况下，两居的租金回报率更高些。
5. 北京中学附近，主要就是奥园和常青藤合适，都是在东坝配套不怎么样的情况下都跑赢了大盘，今后或许会更好一些。其他的我不熟，没什么合适的。
6. 总之这无非就是纠结新房二手房的问题，还是这句话，别太想着什么优势都占，还是看自己的主要需求取舍吧。注重自住享受就买新房，注重保值就买二手的。仅供参考。
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