健康资讯 很多人幻想房地产税继续拖，有些人甚至觉得拖着拖着就没影了。
他们完全不了解财税改革的严肃性，从营改增，到直接税。以及房地产税的紧迫性。
从立法上已经连续两届列入人大一类立法规划，到明年会第三次列入一类立法规划。
去年5月开地方试点座谈会，10月发布试点公告，万事俱备，就剩拉开抽屉，把试点办法发布。
明年，房地产税试点办法发布的概率是99%。
高房价是中国的另一种税收，近日著名财经人叶檀谈到房价，对于高房价的诠释和定义。
其实这种说法多年前，就有人提出，叶檀不过是老生常谈。高房价是货币大规模扩张（高通货膨胀）的一种表现形式，而且相当于一种高额税收，房价越高，土地价格越高，从这点看土地财政就是一种税收。
从相关数据显示，以往房地产的各类税收（房地产营业税，企业所得税；契税；房产税及土地增值税）和土地出让金占全国财政收入的45%，2016年营改增后，仍在30%左右。
看到这里，相信大家对于高房价就是中国的另一种税收，都有了自己的理解。对于房价涨易跌难，居高不下都有自己的看法。欢迎下方留言。
#房产# #房价# #今日头条#
再次善意提醒：整个楼市大网，十年前已经铺下；未来十年，楼市局面框架已成！
全国整体楼市而言，观察员其实一直都不看好的，除开了大众所认为的楼市分化、政策调控等等表面原因，其实是观察员仔细研究后，发现国家在近十年，早已对楼市经铺下了参天巨网！
针对楼市的参天巨网：
011年，国家提出了营改增试点，2016年底，全国普遍实行;前两年，全国房地产联网正在逐步实行，个税APP也开始推出;区块链技术，去年的两会着重强调，现在正在如火如荼的发展;数字货币，率先在雄安、苏州、南京、成都实行，接下来还会继续扩大试点范围;某些区域在试点政府提供房屋信息平台
可能很多人看不明白，那就认真多三四遍，这些一旦成熟成型，会是如下场景：
税费制度改革成功，地方将不会再依赖房地产和土地收入，作为发展的资金来源。
全国房地产联网，那么所有家庭在全国的房产将一目了然，无法逃避。再加上个税APP的完善，说句不好听的话，如果真要收房产税，那是分分钟的事，跑都跑不掉。
区块链技术具备治理社会的功能，如果国家再来整合房地产相关信息，提供资源平台。那么关于房产交易的安全、贷款等一系列的问题，也将迎刃而解，中介机构这个中间煽风点火的环节，大概率也不复存在了。
关于房价的根本原因，主要有两点，这里就不赘述，感兴趣的自己翻阅观察员问答：
《该不该把“积蓄”变成“房产”？》
简单说就是，如果这张严密而细的大网，随着时间的推移，真的成熟成型的铺下来了。到了这个时候，即使其他行业还没发展起来，暂时还没有可替代房地产的行业，人们也会理性很多了，至少想通过资本炒作房产的渠道，将无所遁形。
#今天读书了吗#税收与我们的生活密切相关，无论是买一件衣服还是购置一套房产，无论是工资奖金还是博彩中了大奖，无论是投资证券还是合伙创业，我们都要跟税打交道。你可能还会有这样的疑问：为什么一瓶饮料到了KTV就会价格翻番？为什么进口商品比国产商品价格贵了一大截？为什么二手房市场“满五唯一”的房子特别抢手？……这些困扰你的疑问，都能在本书里找到答案。本书通过丰富的知识和真实的案例，全方位地介绍我国各个税种，比较国内外税制的异同，并针对近年来中国税制改革过程中备受关注的热点——如“营改增”、环境税等，进行了全面的增补修订，使读者能够充分了解我国税务政策的最新情况，一本书轻松读懂中国税！
出售不动产可否将土地、建筑物分别计算增值税
企业（非房地产）营改增之前自建了厂房 和办公楼，目前要出售计算增值税。我是按转让房屋和转让土地分别计算的。房产是自建所以全额计算缴纳，土地则根据财税（2016）47 号文中“纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算缴纳增值税”。
但现在税务局要求我们土地和房屋一样按全额计算。我的税务方面确实不好，所以想麻烦你，我想知道税务局要求我们汇总计算是有什么文件吗？我觉得如果合并汇总全额纳税，那财税（2016）47 号这个条款不就没有意义了吗？非房地产企业营改增前基本都是自建办公楼和厂房了呀。
回复：
亲爱的学员，税务局说的是对的。你就出售房产要将“土地与房屋分别核算”问题，几次来信息反映你的苦衷，这充分说 明你钻了断章取义的牛角尖，进入迷茫区域而不能自拔，严重地说犯了“革命的幼稚病”。 你买了一个桌子，难道要把桌子腿和桌面分开核算吗？同理，你买房子的时候，是分别签土地合同和地上建筑物合同吗？地随房走这大概是个基本常识吧？
的确，财政部、国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、 收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）文件第三条第二项规定，纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。
但这里仅是指纯粹的土地使用权。转让“土地使用权”与“转让不动产”是两个完全不 同的概念。
出售地上建筑物，虽然也包括了土地使用权，但它就不是纯粹的“土地使用权”转让了， 而是不动产转让，应执行不动产转让的有关规定。正像前文所说，你买了一个桌子，总不能认为，自己分别买了四个腿和一个桌面，总要把桌子当一个整体来看吧？仅此而已。
根据总局《关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法公告》（国家税务总局公告 2016 年第 14 号）第三条，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（二）一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
（四）一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和 价外费用，按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按 照 5%的征收率计算应纳税额。
所以，销售不动产应执行上述第 14 号文件，与第 47 号文件没有一毛钱的关系。
#税##老板与税##财税#
一房地产会计向老板汇报，这个月要交300多万的增值税，老板气的要把会计开除，说会计肯定搞错了，这个月没收款，怎么会有税？打电话请我帮忙把把关。
经现场了解，会计还真没搞错。
他们是营改增之前的房地产老项目，增值税实行简易征收。在商品房预售阶段，收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。上个月项目总算竣工交付了，会计向业主开具了不动产销售发票。
由于开发项目已经交房，符合收入的确认条件，因此应当按规定以5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。原来只预交不含税预售款的3%，现在需要按5%计算，因此需要补税是正常的。会计并没有搞错。
同时我提醒老板和会计，在账务处理上，要及时确认销售收入，按企业会计准则的规定预提开发成本，结转完工产品成本，计算结转已销售商品房成本，提前测算好一季度企业所得税，做到心中有数。
#税务师#小伙伴，来练题啦~
《财务与会计》
【单项选择题】
长江公司2017年1月1日发行了800万份、每份面值为100元的可转换公司债券，发行价格为80000万元，无发行费用。该债券期限为3年，票面年利率为5%，利息于每年12月31日支付，债券发行一年后，可转换为普通股，债券持有人若在当期付息前转换股票的，应按照债券面值和应付利息之和除以转股价，计算转股股数，该公司发行债券时，二级市场上与之类似但没有转股权的债券的市场年利率为9%，长江公司发行可转换债券初始确认时对所有者权益的影响金额为（ ）万元。［已知，（P/A，9%，3）=2.5313，（P/F，9%，3）=0.7722］（2018年）
A．0
B．80000.0
C．8098.8
D．71901.2
【正确答案】 C
《涉税服务实务》
【单项选择题】
2022年1月税务师对甲公司（一般纳税人）涉税账务进行审核时发现：甲公司2021年10月将一批适用13%税率的自产货物（不含税市场价格为10000元）分配给股东，甲公司账务处理为：
借：应付利润 11300
贷：库存商品 11300
假设发现该笔错账时，上一年度决算报表尚未编制完成，对该笔业务正确的调账分录为（ ）。
A．借：库存商品 11300
贷：主营业务收入 10000
应交税费——应交增值税（销项税额） 1300
B．借：库存商品 11300
贷：本年利润 10000
应交税费——应交增值税（销项税额） 1300
C．借：库存商品 11300
贷：以前年度损益调整 10000
应交税费——应交增值税（销项税额） 1300
D．借：库存商品 11300
贷：以前年度损益调整 10000
应交税费——应交增值税（进项税额转出） 1300
【正确答案】 B
【答案解析】 将自产货物分配给股东，正确的账务处理是：
借：应付利润 11300
贷：主营业务收入 10000
应交税费——应交增值税（销项税额） 1300
题干中有两个关键词：上年度错账和上年度决算报表尚未编制完成，因此损益类科目应通过“本年利润”科目调整，正确的调账分录是：
借：库存商品 11300
贷：本年利润 10000
应交税费——应交增值税（销项税额） 1300
《涉税服务相关法律》
【多项选择题】
根据民事法律制度规定，关于自然人宣告失踪，下列说法中，正确的有（ ）。
A．自然人下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告该自然人为失踪人
B．战争期间下落不明的，下落不明的时间应自战争结束之日起计算
C．失踪人的财产应由其配偶、成年子女、父母代管
D．失踪人所欠税款、债务和应付的其他费用，由财产代管人从失踪人的财产中支付
E．财产代管人因故意或者重大过失造成失踪人财产损失的，应当承担赔偿责任
【正确答案】 A,D,E
《税法二》
【单项选择题】
根据印花税的规定，下列各项中，不属于印花税征税范围的是（ ）。
A．承揽合同
B．土地使用权出让书据
C．营业账簿
D．商标注册证
【正确答案】 D
【答案解析】 印花税法规定的征税范围不包括商标注册证。
《税法一》
【单项选择题】
某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入40000万元；2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元。该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。该公司在土地增值税清算时应确认收入（ ）万元。
A．90000.00
B．86190.48
C．87619.05
D．88543.69
【正确答案】 C
【答案解析】房地产开发公司在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=40000+50000÷（1+5%）=87619.05（万元）。
（更多好题请点击链接查看：网页链接）
国家税务总局哈尔滨市税务局第三稽查局税务行政处罚决定书
哈税稽三罚〔2021〕59号
哈尔滨***房地产开发有限公司：（纳税人识别号：912***76952239U）
经我局（所）对你单位2008年6月27日至2018年12月31日涉税情况进行检查，你单位存在违法事实及处罚决定如下：
一、违法事实
你单位存在少缴营业税和增值税的行为。
你单位存在少缴企业所得税的行为。你单位在项目完工时不积极进行成本清算，占总成本比例很高的施工费用未取得合法票据，在企业所得税申报表中乱列“成本”，导致开发项目真正的应税所得无法计算，影响纳税征管。你单位的企业所得税为查账征收，开发项目已完工，应按查账征收方式计算企业所得税，但你单位账目混乱，难以查账，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款第（四）项规定，对你单位按核定征收方式确定各年度应补缴的企业所得税。
你单位存在少缴土地增值税的行为。你单位未进行成本清算，土地增值税按核定征收方式进行计算。
你单位存在少缴城镇土地使用税的行为。
综上，你单位2016年5月前营业收入30445139.78元，2016年5月“营改增’后营业收入22857042.52元，合计53302182.30元。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项7“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税”、《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第十九条、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第十二条、《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第六条、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发﹝2009﹞31号）第六条、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第（四）项、《哈尔滨市地方税务局 哈尔滨市国家税务局关于调整房地产企业计税毛利率和应税所得率问题的公告》（2013年第2号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《哈尔滨市地方税务局关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告》（2011年第1号）、《哈尔滨市地方税务局关于调整全市土地增值税预征率的公告》（2013年第3号）、《哈尔滨市地方税务局关于调整全市土地增值税预征率的公告》（2015年第5号）、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条和第四条的规定，你单位应补缴各项税款如下：
2014年1月至2016年4月应补缴营业税合计764620.60元（其中：2014年6月至2016年4月应补缴营业税合计674331.37元）
2012年奥迪A8抵账应补缴增值税2408.42元、2014年全顺车抵账应补缴增值税3689.32元、2016年5月至2018年12月应补缴增值税54949.17元，以上合计61046.91元（其中：2014年起及以后年度应补缴增值税合计58638.49元）
2014年至2018年应补缴企业所得税合计1192828.75元
2014年至2016年应补缴城镇土地使用税208897.76元
以上应补缴各税合计2227394.02元。
相关证据:询问笔录、水泉保利新区房屋销售收入汇总表、保利新城二期房屋销售收入汇总表、水泉保利新区应交税费明细表、保利新城二期缴税明细表、保利新城二期实缴、欠缴税费汇总表、科目总账余额表及年度销售收入明细表、征管资料、增值税及企业所得税纳税申报表等。
二、处罚决定
根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）第六十三条第一款规定，你单位在账簿上少列收入、进行虚假纳税申报造成少缴税款的行为构成偷税，拟对你单位处少缴税款一倍的罚款，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十六条规定，对你单位在五年内未被发现的税收违法行为不再给予行政处罚，因此，决定处罚款金额共计2134696.37元。
以上应缴款项共计2,134,696.37元。限你单位自本决定书送达之日起15日内到国家税务总局哈尔滨市双城区税务局缴纳入库。到期不缴纳罚款，我局（所）可依照《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第（一）项规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。
如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起六十日内依法向国家税务总局哈尔滨市税务局申请行政复议，或者自收到本决定书之日起六个月内依法向人民法院起诉。如对处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，我局（所）将采取《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。
税务机关（签章）
二Ｏ二一年五月二十日
市区的一家大型房地产公司对在售的住宅每平方米降价1200元，如果全款购房，每平方米降价1600元。在该营销方案实施之后，仅仅用了2个星期时间，就卖掉了约200套住宅，资金回流16500万元。
原来，该房地产公司在相关部门备案的均价还是每平方米8000元左右，但是，该房地产公司与业主签订了补充协议，约定在购房合同备案后30日内把业主多交的房款一次性返还。这200套房子，共返还给业主约3500万元，该公司按照13000万元缴纳了相关税收。该变相低价售房行为被紧急叫停，并被相关部门处以180万元的罚款。
我告诉该房地产公司的吴总，你们公司这样干风险很大，不仅仅是罚款180万元的问题，下一步还面临着补缴税款和税收滞纳金的问题，应补缴的税款如下：
一、增值税。
房地产公司与业主签订的售房合同价格是每平方米8000元，在相关部门备案的价格也是每平方米8000元，销售不动产发票上的售房价格同样是每平方米8000元，房子也不存在质量问题，另外，按照增值税的相关规定，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。
所以，这200套住宅的计税依据是16500万元，返还给业主的3500万元不属于商业折扣，应当按照“销售不动产”补缴增值税。
这200套房子属于营改增文件中规定的“房地产新项目”，增值税税率为9%；
应补缴增值税＝3500/（1+9%）×9%＝288.99万元；
2、城市维护建设税。
城市维护建设税是以实际缴纳的增值税为计税依据的，房地产公司适用的税率为7%；
应补缴城市维护建设税＝288.99×7%＝20.23万元；
3、教育费附加和地方教育费附加。
这两项附加税和城市维护建设税的计税依据相同，都是实际缴纳的增值税，税率分别是3%和2%；
应补缴两项附加税＝288.99×（3%+2%）＝14.45万元；
4、印花税。
销售不动产的应按照“产权转移书据”缴纳印花税，税率为万分之五；
应补缴印花税＝3500×0.05%＝1.75万元；
4、企业所得税。
房地产公司少计了收入3500/（1+9%）＝3211.01万元；
少计了应纳税所得额＝3211.01-20.23-14.45-1.75=3174.58万元；
应补缴企业所得税＝3174.58×25%＝793.65万元；
并且，被相关部门处罚的180万元，按照企业所得税实施细则的规定，是允许在企业所得税前扣除的。为方便计算，此处暂不考虑。
当然，企业所得税应在次年的5月31日前汇算清缴，到时候多退少补；
5、土地增值税。
按照当地的规定，房地产公司销售住宅，应按照不含增值税销售额的1.5%预缴土地增值税；
返还给业主的3500万元，补缴土地增值税＝3211.01×1.5%=48.17万元；
需要说明一下，如果该房地产开发项目在土地增值税清算时存在多缴情况，按照规定，多预缴的土地增值税是可以退的。但是，该房地产项目目前还未进行土地增值税清算，所以，这个48.17万元必须先预缴。
经过上述计算，不考虑其他因素，返还给业主的3500万元，需要补缴税金合计＝288.99+20.23+14.45+1.75+793.65+48.17=1167.24万元。
我告诉吴总，返还了3500万元，再补缴1000多万元的税金和税收滞纳金，另外再交180万元的罚款！你们公司为这个营销方案付出的代价太大了，不值得啊！
吴总说，代价是很大！但是，我和你的看法正好相反，我认为我们公司的营销方案是正确的！
我问吴总：为什么呢？
吴总说，我得批评你几句，你们搞财务的，只知道计算数字，却不知道看大局！
我们公司降价卖房之前面临的问题有以下几个：
1、我公司开发的项目销售低迷，周边马上又要有3个楼盘开始预售，一旦他们开始预售，我们公司的日子会更不好过；
2、资金紧张，早已经没有银行愿意贷款给我们公司，其他融资渠道的资金成本太高，我公司无法承受；
3、我公司的二期项目还未竣工，现在急需11000万元支付工程款；现在仅用了2个星期时间就回流资金16500万元，正好解决了公司的燃眉之急。
所以，综合上述因素，你还会觉得我们公司付出的代价高吗？
唉，怪不得您是老板，俺们是打工的呢！
一房地产公司上年交税4600万元，现在又要补1800万元，老板很生气，说哪来这么多税。又担心会计搞错了，让我帮忙把把关，想想解决办法。
经了解，该公司开发项目为学区房，而且旁边还有公园，所以去年5月份开盘预售，到年底收款9.8亿元。
我告诉老板，会计真没有算错。
销售收款9.8亿元，应该缴纳增值税等4800万元了，其中：
增值税在预售阶段按不含税预收款金额的3%预交，应预交增值税=98000/(1+9%)*3%=2697.25（万元）；
应交城市维护建设税=2697.25*7%=188.81（万元）；
应交教育费附加=2697.25*3%=80.92（万元）；
应交地方教育费附加=2697.25*2%=53.94（万元）；
咱们这个地方，对于土地增值税，住宅按预收房款的1.5%预交，其他类型房产按预收房款的2%预交。呼就全部按住宅计算，应预交土地增值税=98000/(1+9%)*1.5%=1412.27(万元）；
另外还有销售鲉印花税及水利建设基金，大约为110万元，再加上土地使用税，大约就需要交4600万元，这还没包括企业所得税。
会计说对，企业所得税平时一点都没有预交，所以现在企业所得税汇算，需要补交1800万元。
老板说，现在是预售，又没有交房，怎么会交企业所得税，等项目完工了，工程竣工结算做好了，工程款付清了，这样才能知道项目赚了多少钱，应该交多少企业所得税。
我说老板，你说得很对，但税务机关不能这样等啊，否则每一个项目都要等几年，咱们的财政等不起。所以，税务机关对房地产开发企业预售房产专门有规定。咱们这个地方，在商品房预售阶段，对于收到的预收款先换算为不含增值税收入，再按10%的预计毛利率计算预计毛利额，减去公司的日常费用等，来计算公司应缴企业所得税。在商品房竣工交付后，再按实际成本计算项目的利润，同时把原来计提的预计毛利冲回。
咱们项目上年预收款98000万元，预计毛利额=98000/(1+9%)*10%=8990.83万元，再减去日常费用支出1800万元，加上招待费等按税务规定口径调整金额，就应当交纳企业所得税1800万元，会计算的没错。
在商品房预售阶段，只要预收房款定下来了，预计毛利额也就确定下来了，所以，如果想少交税，只有增加费用支出。
老板说，公司就30多人，正常一年也就几百万元的费用，上年费用1800万元，包含销售代理费广告费等大约1000万元。早知道这样，就让代理公司多开点发票了。
我说那更不行，那属于虚开发票，万一被税务查到了，就不仅仅是补税的问题了。
我告诉老板，目前房地产开发企业平均税负率大约在10%左右，咱们公司已经交了4600万元，再交1800万元的企业所得税，税负在6.5%，正常情况下，后期在房品房交付后，增值税应该差不多了，营改增之后的新项目，增值税基本上在3%左右，但还会再交企业所得税，土地增值税需要进行清算。所以，想降低税的话，建议重点还是要关注项目的成本支出，因为项目预售的差不多了，相关费用支出也不会有很多了，所以成本支出才是重点。
老板说，我明白了，找施工单位多开几千万的发票应该差不多了。
我告诉老板，建议还是通过合法的方式节税，找施工单位多开发票风险太大了。那是几年前的老办法，现在已经不行了。
近日，望城区新房退契税的消息在微信群和朋友圈频频出现。观哥开始不以为意，不过昨天望城税务局发布了“温馨提示”，道明了原委。
温馨提示
纳税人朋友：
今年以来，我们开展了“营改增”后全区一手房契税缴纳情况清理复核，发
现部分房地产开发企业未及时根据项目施工许可证时间到税务局进行备案，导致部分购买一手房的纳税人因购房时契税计税依据(合同不含税价)适用不当，多缴契税。
此项退税工作我们一直有条不紊地推进。近期，我们关注到有部分自媒体发布文章称“2017年7月以后在望城区购房可退契税”，相关表述不准确，对市
民造成了误导，也接到了一些市民关于此问题的电话咨询。
现就退税相关问题提示如下：
一、适用退税的对象
购房合同价除以1.05的结果等于“契税计税依据”，且所购房屋楼栋的开工日期在2016年5月1日之后(开工日期可向房地产开发企业咨询)的购房者，可以退还多缴税款。
二、办理退税所需信息
(一)购房人的姓名和身份证信息。
(二)开户名为购房人的银行卡信息(银行卡号、开户行)。若房屋为多人共
有。务必提供开户名为购房人的银行卡信息(非共有人的银行卡信息)。
三、退税办理方式
(一)自行前往办税服务厅办理。
(二)将购房人的姓名、身份证号码和银行卡信息(银行卡号、开户行)报
送给房地产开发企业。由房地产开发企业收集后。统一办理退税手续。
目前，我们正在逐一与房地产开发企业进行核对。您也可耐心等待房地产开发企业联系您。
四、其他问题
如在2021年6月30日前仍未办理退税，我们将会通过原缴税路径返还多缴税款。
若您缴款时购房人姓名与缴款银行卡账户名不一致或使用现金缴税，将无
法通过原路径返还方式返还，请务必及时办理。
办税服务厅地址:长沙市望城区望府路198号雷锋政务超市二楼
咨询电话:880777588817757
#长沙身边事# #长沙爆料#
房地产公司因为拖欠总包单位7000万元工程款，总包单位通知房地产公司，再不支付工程款就停工。房地产公司的老板刘总让财务总监抓紧时间去融资，财务总监说，从银行贷款是不可能的，民间借款利息太高而且风险太大，看来只有向总包单位去借款了。
刘总说，你没搞错吧？总包单位会借给咱们吗？咱们欠他们的工程款还没付，现在借他们的钱付他们工程款，他们怎么可能会愿意？
财务总监说，你放心吧，总包单位一定会答应借钱给咱们的！
首先，咱们公司现在确实拿不出来7000万元来支付工程款，如果总包单位要停工，那就是两败俱伤，我相信总包单位也不愿意这样。
其次，咱们公司开发的项目还有3栋楼未完工，如果总包单位现在停工、然后起诉咱们公司，大不了咱们公司破产。这3栋楼虽然是他们建的，但是咱们早都把房子卖出去了，而且大部分都已经收了全款，所以，即使咱们公司现在破产清算，就这3栋楼而言，总包单位也没有优先受偿权。总包单位借钱给咱们来支付工程款是他们最好的选择！
刘总说，你说得有道理，但是，据我所知，总包单位现在也没有钱啊，咱们找他们借钱的话，他们要去先去借钱，这是要承担利息的，他们能愿意吗？
财务总监说，这样吧，按照现在的市场年利率15%计算，借款7000万元，一年的利息就是7000*15%=1050万元，咱们按年利率20%付利息给他们，然后让他们把收咱们的利息费开成工程款发票给咱们。
刘总问，总包单位会答应咱们的要求吗？这样做对咱们公司有利吗？
财务总监说，你听我给你分析一下：
一、总包单位肯定会答应咱们的要求。
总包单位一边承担1050万元的利息成本，一边收7000*20%=1400万元的利息收入，应缴纳的税收如下：
1、增值税。
总包单位把利息费收入开成工程款发票给咱们，适用的增值税税率为9%，另外，按照营改增文件的规定，贷款服务不得抵扣进项税额。
应交增值税=1400/（1+9%）*9%=115.60万元；
2、城市维护建设税和附加税。
城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加都是以实际缴纳的增值税为计税依据的，税率分别为7%、3%和2%。
应交城市维护建设税和附加税合计=115.6*（7%+3%+2%）=13.87万元；
3、企业所得税。
因为总包单位取得的利息费发票不能抵扣进项税额，所以，他们应当以含税金额计入财务费用。
所以，总包单位增加的应纳税所得额=1400/（1+9%）-1050-13.87=220.53万元；
应交企业所得税=220.53*25%=55.13万元。
另外，据我所知，总包单位这几年都是亏损的，所以企业所得税根本就不用交，但是，现在咱们是测算，所以不考虑他们的未弥补亏损的因素。
综上所述，按照咱们的方案，总包单位净挣1400-1050-115.60-13.87-55.13=165.4万元，所以，总包单位肯定会答应咱们的要求的。
二、对房地产公司是非常有利的。
如果房地产公司去借款7000万元，一年同样要支付利息1050万元，同样不能抵扣进项税额，只能减少企业所得税1050*25%=262.5万元。
现在，房地产公司拿到了1400万元的工程款发票，可以少交的税收如下：
1、增值税、城市维护建设税和附加税。
因为总包单位把1400万元的利息费开成了工程款发票，房地产公司拿到这张9%的增值税专用发票后，可以作为进项税额全额认定抵扣。
可以少交增值税115.60万元；
可以少交城市维护建设税和附加税13.87万元；
2、企业所得税。
因为由利息费发票转变成了工程款发票，所以，房地产公司应当以不含增值税的金额先计入开发成本，再结转到开发产品，最后计入主营业务成本。
房地产公司减少的应纳税所得额=1400/（1+9%）-13.87=1270.53万元；
可以少交企业所得税=1270.53*25%=317.63万元；
3、土地增值税。
按照土地增值税清算管理办法的规定，在土地增值税清算时，这张1400万元的工程款发票，应当以不含增值税的金额计入扣除项目，并可以加计扣除30%，按照最低的土地增值税税率计算，房地产公司最终可以少交土地增值税=1400/（1+9%）*（1+30%）*30%=500.92万元。
综上所述，房地产公司虽然多付出了1400-1050=350万元的利息费支出，但是，却可以带来115.60+13.87+317.63+500.92-262.50=685.52万元的税收收益，是非常有利的。
刘总说，好，就按你说的办，我这就去找总包单位谈，争取让他们答应咱们的要求！
费县住房保障中心给你解释的为啥房价高
刘杏代表：
您提出的关于抑制房价过高的建议收悉，现答复如下：
首先感谢您对费县住房保障中心工作的关心和支持，我们根据您提出的“抑制过高房价，促进人居鹭港发展”的具体内容进行了认真研究和讨论，现将答复向您报告如下：
一、造成房价过高的因素
1、由于土地资源的稀缺性和不可再生性，我县土地成交价屡创新高。此外，相应的土地出让金、税费、营改增后建材价格增加等使开发商开发成本上升，为保持原有利润，其房屋售价同比例上升。
2、房地产市场的高额利润导致外地房地产开发商到我县投资开发，各开发企业竞争加大，造成土地成本上升。
3、随着人口增长、城市化进程发展、教育资源配置不均、农村剩余劳动力过多等现实问题，我县乡镇居民的涌入，导致县城住房需求增加。
二、针对房价过高问题，将采取以下措施相对抑制房价
1、针对我县涌入的外来投资开发商，我们会严格执行房地产开发管理方面的法律法规，加大对我县中小开发企业的扶持，提高竞争力。
2、促进乡镇土地开发，完善其配套设施建设，使乡镇居民生活得到基本改善，实施住房需求分流。
3、尽快落实两河治理和棚户区改造后的新小区楼盘相关不动产证手续的办理情况，让部分闲置住房能正常交易，缓解我县住房供不应求的压力。
4、合理增加二套或多套房首付款比例及银行利率，抑制炒房等行为的发展 ，避免大量商品房恶意闲置造成资源的浪费。
5、增加面向中、低收入家庭廉租房、公租房建设投入以及相关试点工作的推进，对住房申请资格严格把关。
6、严控预售环节，对开发商预售价格异常、提前预售、暗箱操作等行为实行延缓销售、停售等强制措施，实行预售价格调整报备与控制，严禁开发商随意调价。
再次感谢您对费县住房保障中心工作的关心和支持，希望继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。您对以上答复有什么意见，请及时反馈给我们，以便我们进一步改进工作。
中秋节要到了，建筑公司老板刘总找房地产公司催要拖欠的4000万元工程款。房地产公司的吴总说中秋节后再付，刘总不同意，对吴总说，节前一定要拿到钱，否则就停工。
经过几天的交涉，吴总对刘总说，你别停工，我帮你联系一家小贷公司，由他们借钱给你，无论利息多高都由房地产公司来承担，到时候你把利息加到工程款里，一起开发票过来就行了。
刘总说，欠钱的是你们房地产公司，凭什么让我去借钱啊？你现在都欠着工程款，后期欠的工程款可能会越来越多，这不是在“滚雪球”吗？不行，你们去借钱，回头直接把4000万元工程款给我就行了。
吴总说，你这不是在解决问题啊！如果你不同意我的方案，那你停工好了，但是你要想清楚，咱们的工程是县重点项目，一旦停工，不只是房地产公司损失，你们建筑公司也会有损失。
刘总搞不清楚房地产公司为什么要这样做？
其实这个问题很简单：
一、房地产公司不是想拖欠工程款，而是确实没钱。
众所周知，这家房地产公司在建的这个项目销售情况不好，又拿了一块400多亩的地，资金肯定紧张啊。
二、出于税收方面的考虑。
1、如果房地产公司去借款。
按市场行情，小贷公司的贷款年利率一般是18%，4000万借款，一年的利息就是4000*18%=720万元。
如果房地产公司借款后交给建筑公司，小贷公司的利息发票直接开给房地产公司，按照营改增文件的规定，贷款服务不得抵扣进项税额；另外，房地产公司进行土地增值税清算时，利息不单独扣除，而是作为开发费用，直接按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的5%计算扣除的。
所以，房地产公司拿到利息费发票后仅能抵减企业所得税720*25%=180万元。
2、建筑公司去借款。
这种情况下，小贷公司把利息费发票开给建筑公司，建筑公司再开720万元的工程款发票给房地产公司，那么，房地产公司至少取得以下税收利益：
抵减增值税=720/（1+9%）*9%=59.45万元；
多交城市维护建设税=59.45*5%=2.97万元；
多交教育费附加=59.45*3%=1.78万元；
多交地方教育费附加=59.45*2%=1.19万元；
抵减企业所得税=（720-59.45+2.97+1.78+1.19）*25%=166.62万元；
抵减土地增值税=720/（1+9%）*（1+30%）*30%=257.61万元。
房地产公司合计少交税收=59.45-2.97-1.78-1.19+166.62+257.61=477.74万元，与房地产公司去借款，中间差了477.74-180=297.74万元。
那么，这样操作会给建筑公司带来哪些问题呢？
一、风险。
正如刘总而言，房地产公司这是在“滚雪球”，如果房地产公司后期的销售情况好的话还好，一旦房地产公司的销售情况不好，能付给建筑公司工程款就不错了，还指望他们付利息？
这个风险是巨大的，而且只能定性，目前无法定量。
二、损失税收利益。
同样，建筑公司拿到720万元的利息费发票依然不允许抵扣进项税额，但是开出去的增值税专用发票应交的税金却一点也不能少！
多交增值税及附加税=59.45+2.97+1.78+1.19=65.39万元；
少交企业所得税=65.39*25%=16.35万元。
合计损失税金65.39-16.35=49.04万元。
看到这里，可能很多人会说，刘总肯定不会同意房地产公司的方案！可是我却要说，刘总肯定会同意，因为他没有选择！
一家房产开发公司10年前出资10000万元拿了一块开发用地，现在准备以15亿元的价格转让给第三方，咨询怎么做税负最低。
我告诉老板，直接以股权转让的方式转让给对方是目前比较流行的做法，但是这种方式对方的税负会畸高。
贵公司名下只有这一块地，而且一直没有开发，债权债务也相对简单，因此，对贵公司而言，可以采取股权转让的方式，直接将公司100%股权转给对方，对公司而言，只需要缴纳以下税收：
1、印花税
依据印花税法规定，股权转让合同应当缴纳印花税，税率为股权转让金额0.5‰。15亿元的股权转让价格，应当缴纳印花税75万元。
2、企业所得税
根据企业所得税法及实施条例规定，企业转让所持股权产生的所得或损失，应当并入企业应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。股权转让收入扣除为了取得该股权发生的成本，为股权转让所得。
本次股权转让应缴纳的企业所得税=（150000-10000-75）*25%=34981.25万元。
合计缴纳税收=34981.25+75=35056.25万元，最后，贵公司净赚大约11.5亿元。
但是，这种交易，往往需要综合考虑买卖双方的利益。如果采取这种方式的话，因为贵公司取得土地的原始成本为一亿元，所以对方接手之后，尽管对方出价15亿元，但是在后期开发过程中，无论是增值税，土地增值税，还是企业所得税，土地的原始成本只能按一亿元计算。如果按商品房平均售价两万元测算，对方最终的税负率不会低于30%，因此，采取股权转让的方式，尽管对贵公司非常有利，但是对方很难答应，因为其税负率实在太高。
作为纳税筹划者，我们一般主张双赢。还有一种更优的方案对双方都更有利，但是操作起来难度较大。
相关部门收回土地，给贵公司补偿15亿元，然后土地挂牌出让。
依据土地增值税暂行条例第八条规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则对此又作出专门解释，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因此，如果政府相关部门因城市规划变更，将贵公司的土地收回，给贵公司补偿15亿元，则这15亿元免征土地增值税，免征印花税，只需要缴纳企业所得税，贵公司的税负没有增加，反而减少了。
对对方而言，通过招拍挂方式取得该宗土地使用权，因为将15亿元土地出让金直接转给政府相关部门，所以能够取得营改增相关文件规定的合格财政票据，增值税、土地增值税、企业所得税税负都将大大降低，仅企业所得税一样，就可以节约3.5亿元左右。因此，这种方式，对双方而言，是最优方案。
但是这种方式最大的难度在于，如何保证对方一定能够顺利地竞得该宗土地。
老板说，这么大的交易，也不是一时半会就能定下来的，就先按照你的思路，慢慢协商吧，办法总比困难多嘛。
孙总的建筑公司中标了一家房地产公司的二期工程，建筑公司刚刚进场，房地产公司的老板就让孙总开4000万元的工程款发票，并且对孙总承诺，房地产公司会在1个礼拜内付款，绝不食言。孙总高兴坏了，安排新来的会计马上开发票送过去，会计却说，这个发票不能开！
孙总说，为什么不能开？
会计说，事出反常必有妖，咱们公司刚刚进场，摊子都没支起来呢，房地产公司就问咱们要4000万元的发票，您觉得正常吗？别的先不说，如果咱们公司现在按照房地产公司的要求开4000万元的工程发票送过去，下个月就会产生以下税收：
1、增值税。
按照营改增文件的规定，建筑企业应当按照施工进度确认收入和成本，先开具发票的，为开具发票的当天发生增值税纳税义务。
咱们公司会产生销项税额=4000/（1+9%）*9%=330.28万元，咱们公司电子税务局系统内没有留抵税额，并且工程还没开始，因此，咱们公司没有可供抵扣的进项税额。
应交增值税=330.28万元；
如果咱们按施工进度开具发票，相应的进项也能跟上，我测算过了，咱们要交的增值税会很少，都没有现在的零头多。
2、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
这一税两费的计税依据都是实际缴纳的增值税，咱们公司适用的税率为7%、3%和2%；
应交城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加合计=330.28*（7%+3%+2%）=39.63万元；
如果增值税很少的话，那这一税两费也会很少。
3、企业所得税。
先开发票的，对企业所得税倒是没什么影响，因为企业所得税是按照完工进度确认收入和成本的，跟开不开发票没关系！
只不过，由于增值税申报表收入和企业所得税申报的收入不一致，系统到时候会出风险提醒，需要咱们书面解释一下。
综上所述，如果现在咱们开4000万元的工程款发票给房地产公司，咱们公司要先缴纳税金=330.28+39.63=369.91万元。
孙总说，先交税就先交税啊，反正早晚都要交的，你别忘了，咱们能提前拿到4000万工程款啊，几百万的税和4000万比算得了什么？
会计说，你想多了，房地产公司不拖欠工程款，咱们就烧高香了，怎么会提前付给咱们4000万呢？按照惯例，房地产公司会把4000万元转到指定的账户，这个账户是共管的，想从这个账户里取钱，必须要咱们和房地产公司都同意，否则，谁也取不走钱，虽说账户里有4000万元，但是，房地产公司能给咱们留下点钱够交税的就不错了，剩余的钱会回流到他们公司。
孙总说，我说呢，以前我干的工程都需要垫资，这一次不仅不要垫资，还要预付工程款！但是，我不明白房地产公司演这么一出戏是为了什么？
会计说，我猜测有两种可能：
一、为了税收利益。
这家房地产公司我知道的，咱们中标的是二期工程，他们的一期工程马上要交房，到时候需要给业主开具售房发票，这样的话，会产生大量销项税额，很可能他们公司可供抵扣的进项税额不足，增值税是不分项目的，他们可以拿咱们给他们开的4000万元增值税专用发票产生的进项税额来抵减销项税额；
二、为了套取监管资金。
众所周知，房地产公司预售商品房，售房款要先打入监管资金账户，监管资金账户内的资金，房地产开发企业不得擅自将资金挪作他用，只能用于所需的建设工程款、建筑材料款、设备款等与本项目工程建设密切相关的款项，房屋竣工验收备案后，相关部门才能解除全部预售资金的监管。
这么做的目的是确保房地产开发项目竣工交付，即使房地产公司出了问题，业主也不至于血本无归。
所以，房地产公司现在让咱们开4000万元工程款发票，很可能是为了套取监管资金账户内的资金，这是违法的！
孙总说，你分析得对，但是如果我直接回绝房地产公司，那咱们的工程肯定以后不好干！你想想办法，看看有没有两全其美的办法，既不得罪房地产公司，也不违规！
会计说，没有，前面说过，事出反常必有妖，违反了业务的正常流程，肯定没有两全其美的办法！
最后孙总说，这样吧，咱们不是要交360多万的税吗？我让房地产公司多给咱们留下点，至少留下800万元，我相信他们会同意的，毕竟那个所谓的共管账户，咱们也占50%的主动权呢，不怕他们不同意！
马上过年了，在建筑公司吴总的不懈努力下，房地产公司终于答应吴总的要求，按照工程进度，把欠吴总的工程款4000万元付了，但是，要求建筑公司开12000万元的工程款发票，会计不让吴总答应房地产公司的要求。
会计说，咱们和房地产公司的合同总价款才11000万元，最终的结算价是多少现在还不确定，现在就开12000万元的发票，有虚开增值税发票的嫌疑。
吴总说，合同的问题好解决，到时候再签订补充协议就行了，咱们的目的是先拿到钱再说！咱们现在资金紧张，急需资金来付材料款、机械租赁费以及人工费，没有这4000万元的话，大家都不要回家过年了。
会计说，那也不行，如果咱们答应房地产公司的要求，年咱们只能过去了，年后的日子可就没法过了！因为现在提前开了8000万元工程款发票，年后就要多缴纳以下税收：
1、增值税。
按照营改增文件的规定，建筑施工企业应当按照完工进度确认收入，并开具增值税发票，先开具发票的，视为增值税纳税义务时间发生；咱们公司可供抵扣的进项本身就不足，现在提前开发票，更没有进项税额可供抵扣了。
应交增值税=8000/（1+9%）*9%=660.55万元；
2、城市维护建设税。
城市维护建设税的计税依据是实际缴纳的增值税，市区的税率是7%；
应交城市维护建设税=660.55*7%=46.24万元；
3、附加税。
教育费附加和地方教育费附加的计税依据也是实际缴纳的增值税，税率分别为3%和2%；
应交附加税=660.55*（3%+2%）=33.03万元；
4、企业所得税。
按照企业所得税法的规定，建筑企业提供建筑服务应当按照完工进度确认收入，所以，咱们暂时不用确认这提前开具发票的8000万元工程款对应的收入和成本，但是，由于咱们是跨地区经营的，应当按照0.2%预缴企业所得税。
应预缴企业所得税=8000/（1+9%）*0.2%=14.68万元；
综上所述，过年后来后，咱们立马就要缴纳660.55+46.24+33.03+14.68=754.5万元的税收，我计算过了，拿到这4000万元的工程款，等付完材料费、人工费什么的之后，账上最多剩下50万元，到哪去弄钱交这754.5万元的税收啊！
吴总想了想说，那这样办，你先按照房地产公司的要求，把12000万元的工程款发票开给他们，先拿到4000万元工程款再说！年后一上班我就让房地产公司再付款，最起码要把这754.5万元的税钱付给咱们。
会计说，房地产公司现在欠咱们4000万元的工程款都不愿意付，你再去问他们要税钱，他们能同意付吗？
吴总说，房地产公司不给钱的话，咱们就把多开的8000万元工程款发票给作废掉！
会计说，这不行啊，按照规定，只有在发生开具发票错误、销货退回、销售折让以及服务终止的情况下才能作废发票啊，房地产公司不付款，根本不是咱们作废发票的理由，另外，如果恶意作废发票，是要受到处罚的！
吴总说，你这是个死脑筋啊！这也不行，那也不行！难道我想提前给房地产公司开8000万元的发票吗？这不是没办法吗？如果按你说的，双方就这样僵持着，大家都不要回家过年了，以后的工程也不要干了！
另外，你想一想，如果咱们把发票作废了，最多说咱们未按照规定开具发票，罚不了多少钱；房地产公司就不一样了，拿咱们作废过的发票做账，抵减各项税收，一旦被查到，对他们的处罚会是咱们的N倍，你说他们能不付钱给我吗？
会计说，你这样说的话，我就懂了，马上按你说的去办！
张老板承包某开发项目围墙工程，总金额260万元。现在甲方催着开发票，但强调发票上必须注明一期工程。张老板感觉很奇怪，明明是二期工程，为什么非要注明是一期的？咨询是否存在风险。
我告诉张老板，这种情况在房地产开发企业时有发生，甲方主要是出于税收方面的考虑。对于咱们施工企业本身的税收并没有影响。
1、根据营改增及土地增值税清算相关文件规定，纳税人提供建筑服务，在发票的备注栏必须注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。如果没有填写，发票不合格，需要退回重开。
2、二期的发票要求注明一期工程，一般情况下，说明甲方一期工程成本发票不足，想把成本增加到一期去。这种做法，对甲方的企业所得税影响只是时间性的，主要受影响的是土地增值税，直接降低了一期项目的增值额和增值率，进而减少了应补交的土地增值税款。
3、二期工程发票注明是一期的，这样就与原施工合同的约定不一致，税务机关认真检查就会发现。一旦被发现，发票需要退回重开。
4、这种做法首先违反了发票管理办法相关规定，尽管双方的交易是真实的，但备注栏与实际不符，所以发票还是存在问题的。如果对方非要坚持，你又急着把工程款要回来，还是先把双方的施工合同改成一期的。
#2022全国两会# #代表委员有话说#【关于抓紧改善当前地方财政状况的建议】大家好，我是全国人大代表张全收。
最近几年来,由于国际环境和国内疫情等多重不利因素叠加影响，地方政府经济下行幅度较大，企业税收减少；营改增后，新的税源和经济增长点没有形成，收入下滑趋势逐年增加，特别是平原农耕区，工矿企业较为薄弱，农业种养收入又形不成税源，加上房地产市场持续低迷，原本可利用的土地财政也陷入困境；各地在城市规划、基础设施、景观旅游等项目建设上投入巨大，加上在打赢脱贫攻坚战中实施的各类民生保障项目等等，连年大额的刚性支出使地方财政只能是负债运行,目前市县乡村财政形势已经非常严峻，仅靠地方政府自救难度很大，如不抓紧解决,下一步的乡村振兴将举步维艰。
主要表现是：一是各级财政都有亏空，也就是债务，而且数额都还很大，很多地方都达到了历史极限，地方财政多少年不吃不喝也还不完，还有一些项目仍在举债进行；
二是地方财政“三保”底线正在被突破，地方政府到处缺钱，任何能调配的资金都整合用来应急了，一些地方已经出现发工资存在困难的情况，特别是县乡村三级，办公经费、村级工作经费和村干部工作报酬不能及时拨付，基层工作正常运转已经难以维持；
三是各级各类基建项目、民生项目款项长期积压，三角债务频发，营商环境遭到严重破坏，地方政府想法设法从上级调剂资金、借钱、挂账。另外，地方财政代理银行不断延期清算和长期垫付资金，多数已超红线，银行只要不垫资，地方财政就运转不畅，政府诚信力不断下降。
针对这些情况我建议：一是中央和省级出台相关政策，要持续落实阶段性提高地方财政资金留用比例的规定。加大财政支出结构调整，坚决取缔各级各类形象工程、政绩工程项目的检查评比、观摩、排名，由国家直接督查,把有限的资金用于地方政府落实保民生、保工资、保运转上；
二是针对农业地区要不断加大中央财政转移支付力度。要稳定粮食价格，监管农资价格，设立奖补政策，要让为全国粮食安全做出贡献的农耕区干部群众安心种粮保粮；
三是加快推进财税体制改革。充分发挥国有银行的信用创造和金融服务职能，适度调整政策全力支持政府渡过难关。从顶层设计上统筹解决税收分配问题，建立规范高效的地方政府投融资体系，科学监管和化解地方债务，决不能因为地方财政的债务问题损害了党和政府的形象，影响下一步实施乡村振兴战略的步伐。
陈总刚签下一家房地产公司的三栋楼的土建工程，工程合同价7000万元，房地产公司的老板通知陈总开3000万元的工程款发票，然后带着发票到房地产公司签订补充协议，房地产公司会马上转款3000万元到陈总公司的银行账户。
陈总的公司以前做的主要是道路和桥梁项目，这是第一次和房地产公司打交道，对于房地产公司的做法感到很诧异，不是说房地产公司经常拖欠施工方的工程款吗？这怎么还没开始施工呢，就要预付工程款呢？会不会有什么圈套啊？
我告诉陈总，既然甲方的老板让你去了，你就去呗，看看再说！
陈总到房地产公司后，房地产公司的老板拿给陈总一份补充协议，协议内容有很多，但是大都是格式条款，最主要的内容就三条：
1、建筑公司必须无条件配合房地产公司做开发贷款；
2、建筑公司开具3000万元9%的增值税专用发票给房地产公司，房地产公司的贷款银行直接把贷款打入建筑公司的账户；
3、建筑公司通过房地产公司指定的形式回流资金2800万元到房地产公司。
看到这里，房地产公司的套路就显现出来了，房地产公司并不是真的想预付3000万元的工程款给你！
房地产公司想从银行取得项目开发贷款，银行会审查房地产公司对开发项目的资金投入情况，如果房地产公司投入的资金太少，银行是不会放贷的。比如我知道的某商银行，放贷标准是房地产公司投入资金要达到项目总投资的45%！
房地产公司如果现在取得建筑公司开具的3000万元发票，相当于自己的资金投入增加了3000万元，可能就达到了银行的放贷标准！
那为什么银行不是把房地产公司3000万元的贷款打到房地产公司账户，而是转入建筑公司账户呢？这个很好理解，银行对贷款负有监管义务，一般会要求专款专用。
所以，转入建筑公司3000万元，回流2800万元到房地产公司，剩下的200万元可能是房地产公司给建筑公司的开票费！
陈总问这样做合不合规，有没有什么风险？
首先，凭直觉，我感觉这样操作不合规，有风险！因为，银行对于贷款肯定要求专款专用，如果资金回流被银行发现，肯定会出问题的！当然了，这只是我个人的理解，不一定对，毕竟在这方面我不是专业人士！
下面我从建筑公司的角度，来分析一下对建筑公司的影响
对建筑公司的影响，主要体现在税收方面：
一、刚刚施工合同，未进行施工，就开具3000万元的增值税专用发票，是否为虚开发票？
关于预付的工程款有专门的规定，施工方收到建设方预付的工程款时，并未发生增值税应税行为，可以使用“未发生销售行为的不征税项目”，在发票系统中选择612编码，向建设方开具税率栏“不征税”的增值税普通发票，票面显示建筑服务预收款，不得开具增值税专用发票。预收款的不征税发票，本质上属于收据。
所以，我不多说了，大家对号入座吧！
二、建筑公司先开具3000万元9%的增值税专用发票，需要缴纳多少的税收？
根据营改增文件的规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
所以，建筑公司先开3000万元的发票，在开票的当天就产生了增值税纳税义务，要交的税如下：
1、增值税。
增值税销项税额＝3000/（1+9%）×9%＝247.7万元；
因为现在是测算提前开具发票产生的税负，所以暂不考虑进项税额。
应交增值税＝247.7万元；
2、城市维护建设税。
因为这家房地产公司处在县城，所以城市维护建设税适用税率为5%。
应交城市维护建设税＝247.7×5%＝12.39万元；
3、教育费附加和地方教育费附加。
应交附加税合计＝247.7×（3%+2%）＝12.39万元；
4、企业所得税。
在企业所得税方面，因为建筑公司需要按完工进度确认收入和成本，所以暂时不会产生企业所得税问题。
通过上述计算，建筑公司先开具3000万元的发票，产生的税收＝247.7+12.39+12.39=272.48万元，房地产公司留下的200万元是远远不够的！
朋友们，如果你是陈总，你会签下这个补充协议吗？
