健康资讯 从昨晚就吵吵封小区、全封。今天上午有人说是造谣，有人说是动乱。这个封不是封单元，封栋楼而是华纺易城的东西区近三十个楼全封。社区的居委会一张纸把国家的防疫政策打的叭叭响。我不知道是谁给他这么大的权力，这么乱作为。囯家的精神，国家的法律都哪去了。强烈建议囯家介入，朝阳区委，区政府介入。
#北京头条#北京楼市：谨记，一分价钱一分货！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，我父母在回龙观有两套100多平的2000年左右的全款房产，我自己在劲松有一套90年左右的房产，有贷款。我的总体目标就是想家庭总资产保值，略跑赢大盘，我该怎么做。
回答：你好，我认为你三个小区都是相对适合居住，不过升值性受限的情况。我还是希望你们尽量置换到优质资产中，毕竟你们没啥居住压力。什么是优质资产，我以前讲过很多，就是稀缺资产，这里面包括板块、产业、教育、产品等。一般来说，所有人的资产配置的终极目标都是好地段的次新房，这类资产绝对能跑赢大盘。所以咱们一步一步挪动即可。可以考虑趁现在出手部分房产，等待市场凉下来，再入手。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：您好！麻烦问下珠江罗马嘉园怎么样？和华纺易城比差别大吗？
回答：您好，这个小区交通方便，楼龄新，上车是可以的。当然也有缺点，比如小区管理一般，租户不少，有些房源噪音严重，这些都影响居住体验。这些比华纺易城相对差一些。不过一分钱一分货，但保值性还是没问题的。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷，现在有好多七十多平方米新小两居，客厅朝北，卧室南北通透，从投资角度看，这样的户型如同大小全南小两居，那种更保值点，容易出手。
回答：你好，各有优缺点，全南的是采光好，各个房间和客厅都能较好享受到的阳光，但通透性差；南北房子优点是通透性，缺点是北面卧室没阳光。市场中每个人都有自己的喜好，从经验来看，这两种户型流通性和保值性基本都差不多。从自己居住的角度来看，全南的户型可以用新风来解决通透性差带来的居住不舒服问题，因此这类户型或者也是个不错的选择。详见星球资料《楼层、朝向价格体系构建》
4、提问：京爷你好，首付120万左右，主要考虑在京自住上车，对学区无需求，偏向交通相对方便，周边生活配套相对成熟的小区，目前有几个考虑的地方；朝阳草房，常营一带。潘家园地块老破小。东坝区域。想问哪个选择相对来说更适合一些，另外按照我现在的能力还有其他区域可以选择考虑吗？
回答：您好，这里就涉及一个比较共性的问题了，也就是选好地段的老破小还是偏些的新点儿的房子。好地段交通方便，生活方便，是个不错的选择，关键得选管理好的小区。偏一些的区域，则尽量选择地铁房，新点儿的房子。我的建议是选择潘家园或者团结湖、甜水园之类的管理还不错的小区，这种短期住住还是可以的，或者去常营选择柏林爱乐和苹果派这类小区，未来保值升值性都是可以的。东坝看看能否淘到未来地铁站旁的小区。可以参见星球内部资料《北京各板块历史收益统计与分析》
5、提问：京爷，能说说从投资角度，您如何看待马驹桥这个位置吗？
回答：我认为马驹桥不是一个太好的投资品，首先马驹桥主要以物流等企业为主，缺乏内生高薪产业支持。另外，这本来就处于交界地带，人员、交通规划都非常杂乱，给人一种城乡结合部的感觉。未来通州和亦庄的发展仍旧以主城为主，新的规划中并没有多少细分给马驹桥。投资，还是尽量往里走，往高新产业走。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》
6、提问：京爷好，现金900w，夫妻俩30+无孩备孕中，北京无房在外地已用完首贷资格，计划今年Q3-Q4（买不着就明年）买房，想兼顾居住和保值；东城、海淀和望京有推荐的二手房小区不多，还是等最近刚拍地的新房。
回答：你好，目前来看，最稳的可能就是望京了，毕竟东城、海淀、西城之类的，学区政策不稳定，不确定性大。而望京学区溢价低，学校在朝阳也不差，产业也是顶级的，所以属于最稳的选择。澳洲康都、首开知语、华彩国际公寓之类的次新都可以看看。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
我现在户口拿到了，买房提上了日程，首付现金750，外地有房有贷款记录（已还清），上班地点在国贸，需求是买一个距离交通合适，适度上杠杆，兼顾自主和投资，暂时对学区没什么需求，户型最好是南北/朝南，能小三居最佳，或者方正两居，您有什么推荐的板块和小区嘛？
1、我看了下朝青，华纺易城不临街的三居要1150万+（中介报价），似乎超出预算，临街的感觉离马路有些太近了（南边临街吵），北边临街在施工；华纺两居位置不佳；罗马嘉园是否值得考虑？三居是斜向东南西南的，青年汇是否值得买三居？还是两居？
2、双井板块看了珠江帝景，三居超预算，两居总价也过高，首城国际两居950左右，总价也比较高，不知道周边是否还有值得考虑的小区，苹果园南区，后现代城D区？这俩还未看过
3、百子湾地区是否值得考虑，我上班的位置正好在新建的北京地铁28号线，拟建一个地铁站，我看此先向东延伸到大郊亭、百子湾，此周边是否有推荐的小区呢？
4、最近有无今年能交房、或者尚未卖完的尾盘新盘呢？这样能节省一些成本感觉 最近发现焦化厂那边有新盘，但是要24年交房
5、国贸附近的红庙楼盘，如人民日报社家属社区、东区国际公寓是否值得考虑？
回答：
1. 从自住角度我没建议，凭个人喜好。从投资角度说，能买华纺就没必要看罗马嘉园了，这几年升值率落后了一些，所以价格才低下来，很难说逆转。三居两居在自己的需求，纯投资的话买两居，好租好卖。
2. 帝景是学区房，这两年入学高峰，也出现一部分溢价了，不太多，没上学需求就次选吧。周边的多了，除了首城，苹果南区也行，保值略有落后，很少。后现代城看自己喜欢了，投资不建议。其他的富力城、合生国际、A派公寓等等，双井不少呢。还有东边平乐园的禧福汇等等。
3. 百子湾，金都杭城和金泰先锋等等，都挺好。
4. 找尾盘，图什么呢？一分钱一分货。我不熟，这问中介和电商们吧，他们有渠道。
5. 能买在人民日报也挺好啊，保值最好的公房了，这安全环境和氛围不是普通商品房能比的。东区国际自住合适呗，看自己的喜好了。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
章哥您好，我之前在道家园小区买了个户型挺好的两居室，精装修了，目前已经满五唯一，手里大概有400万现金。工作分别在大朝阳大悦城附近和百子湾附近，小孩一岁，小孩姥姥名下有翠微学区房，请问：
1）如果把道家园房子卖了换个更保值增值的房子，不考虑学区，离工作地不太远的地方是否有推荐？两居三居均可。
2）如果道家园小区后续保值增值情况还不错，那在不卖房的前提下直接贷款买个二套是否有投资盘推荐。
2）翠微学区房本在1911之前，考虑小孩上学的情况，是否还需要更换更好的学区房？确实离工作地方比较远，是否要都卖了换人大朝阳分校的四神盘更保值？
感谢章哥
回答：
1、道家园更换的意义不大，算不上保值不好，全北京市区的老房都这样，不好也不差。就是跟随大盘，自己走不出什么独立行情。别期望值太高，不可能比四环外新区升值好，但也不吃亏，基本就是平均值。
2、400万，用哪种贷款？普通商贷的话187万，买550万的。这就在朝青或四惠呗，地铁附近都挺合适。华纺易城、青年汇、东恒二期爱这城等等，挺多呢。
3、是否换学区我没建议，只能家长决定。以翠微的级别要换的话，只能是几个顶级学区了，其他的都没意义。
人朝分校没学区房，红太丰火对应的是人朝学校的，只不过业主孩子有可能上人朝分校的多。从升值性来说肯定是太阳宫更好，像太阳公元刚开盘时和翠微的二手房一个价，现在超出的不是一星半点儿。
4、总之如果单纯看保值来说，道家园并不差，基本就是跟随大盘。翠微也有人大附，只是成绩赶不上人朝分校罢了。但这是私立校，不好进入。是否置换自己决定吧，仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
