亦庄 新楼盘（亦庄新楼盘2021）

6.提问：星主，北京亦庄和深圳光明相比，如何

同等地段楼盘对比，短期，是亦庄

亦庄经济开发区河西区可能未来又是亦庄的一个爆发点。现在已经逐渐明朗起来了。

春江水暖鸭先知，房子价格上涨是一个地方未来如何的一个最好印证。

相信大家最近都发现北京房价涨的几个地方了，只是有时候咱们亦庄在大兴的怀抱里，没有分开单列，不然肯定刺激了很多人神经。

消息灵通的人，早在21年3-4月份已经进场了，果不其然再后来大家都看到的情况发生了。

现在在河西区几乎没有房子卖，新房热销，二手房几乎出来一套卖一套，没有卖出的就是那些不唯一且税费高的房子。

加上现在最关心的教育、医疗、出行都已经露出良好发展端倪。

二中、十一中、人大附中等多家名校分校都建成投入使用。医院有同仁、东方、北京儿童医院等医院入驻。8号线开通，直达昌平，关键还会南延。21号、T3、T4等线路规划都出来了。

生活配套也慢慢的越来越好，龙湖天街即将开业。

亦庄的环境有目共睹。周围方圆几里分布着很多给力的公园，休闲娱乐真的不需要再挤进市区那些地方了。

同时，高新技术产业很多，年轻人非常多，是一个朝气蓬勃向上区域。

与这些的年轻人相处感觉自己也年轻，您说是吗？

很多城市为什么吸纳年轻人，就是因为他们代表未来。

而亦庄正朝气蓬勃，亦庄开发区也才25岁，正年轻！

今晚直播 我们请来了中海京叁号院的开发商老大 聊聊亦庄的纯改善楼盘。为啥是纯改善 因为这个楼盘 人家起步户型就是168的 然后就是200的了。。总价其实还可以 1000万出头。据说200平的更好卖 因为少。有兴趣的朋友 晚上来看看直播。另外 最近楼市 有些新盘挺热闹的 比如华樾国际 东坝 一个89的三居总价600万出头 一个一层下跃总价900万出头 大家伙信我的 真快卖完了。我们这周末会组织大家去现场看房 大家买不买的无所谓 可以去看看。

#楼盘动态# 昨天下直播以后好多朋友发私信问我，北京东部板块有配套成熟，靠近内城的纯新商品房吗？今天就简单说说。北京东边，靠近内城，配套成熟，纯新房，城六区，满足这些条件的只有朝阳区了。而从朝阳区目前的成交来说，只有王四营的成交是最好的，所以满足以上条件的新盘只有王四营的保利锦上这个楼盘了。距离地铁7号线焦化厂站五六百米，标准的地铁盘。附近朝阳大悦城、合生汇、SKP等这些大型商业中心，开车20分钟就到国贸，望京，丽泽。30分钟可以到通州，亦庄等核心商圈，妥妥的优质配套。再加上这次北京六小强中的十一学校的官宣，这样集商业，交通，教育于一体的纯新盘潜力十足。而这次保利锦上二期开盘三小时就拿下151套的战绩已经超越来当时一期的成绩，数据是骗不了人的。最近推出的三期产品，主力户型是155-170平的大四居，超6米的超大客厅面宽落地窗，过硬的产品素质也是众多购房者选他的重要因素。关注北京东部板块或者朝阳的朋友，保利锦上真的值得你去实地看看，去感受感受周边的快捷生活！

【北京房产】从上半年北京二手房成交情况和市场热度来看，长安街以北、东城、西城、海淀、朝阳几个区域热度比较高。长安街以南的地区，除了亦庄新城二手房的换手率更高一些，长安街以南的区域相对理性。

6月二手房缓过来了吗？量缩价涨 市场分化加剧

你若不会提前布局！你会错过下一波优质资产大涨！

离黎明越来越快了！

肉眼能看到的快！

被低估的优质资产回暖会陆陆续续加快！

差房子还是不行！！

你需要学会提前布局

你们有没有想过一个问题：梦叔若没有实力为啥老私人定制续费特别多？

不进私人定制和保卖产品，你的损失远大于我们的损失。

进了私人定制：你会发现：原来还有如此厉害的人物！

历经四年不断完善创新！铸造接近完美的私人定制！

私人定制在买房卖房这一块：一直跑在其他人的前面，跑在其他人的前面这很重要的！

梦叔房产投资团队特意去一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察

梦叔房产投资团队不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！

梦叔房产投资团队属于实战派只说对你最有用的操作和建议

普通人要学会平静期建仓

上涨波动期出仓！

以下是梦叔部分回答：

1.提问：梦叔您好，银川璞悦湾，碧桂园星荟里，中海尚学府，哪一个楼盘好

都不好，以上，优先中海尚学府

2.提问：梦叔，听说要开启笋盘投资了？

淘笋城市区域笋盘已开启！

梦叔房产投资团队所推笋盘必然是价值洼地，买到几乎都能赚

第三轮：南通，长沙，郑州，合肥，重庆，苏州，燕郊，长沙，杭州，珠海，东莞，深圳，无锡，南京，宁波，嘉兴，广州，北京，上海，徐州，常州，西安，成都，武汉，天津，贵阳，南宁，佛山，惠州楼盘等等国内均以开启！！

3.提问：梦叔，苏州园区奥体和相城高铁新城，哪一个更适合投资

同等地段楼盘对比，短期，是奥体

4.提问：梦叔，佛山千灯湖和郑州金水，纯投资，如何选择

单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，二选一，短期，首选千灯湖，才能利益最大化

5.提问：梦叔，用什么贷款利益最大化呢？

我们内部资料里面有如何申请百万信用卡，注意查下

6.提问：星主，北京亦庄和深圳光明相比，如何

同等地段楼盘对比，短期，是亦庄

7.提问：梦叔您好，桂林象山板块和七星板块，持有时间三年，哪一个更适合

同等地段楼盘对比，短期，优先七星板块

8.提问：叔，合肥滨湖新区和宁波杭州湾新区，纯投资，咋选

同等地段楼盘价格，短期，滨湖新区比杭州湾新区有投资价值，我说的是同等地段楼盘对比，短期，杭州湾新区短期不行的

9.提问：叔～经常听到别人说，（可以零首付，低首付买房，甚至几万元可以买来价值150万的房子），这是怎么操作的？可有相关资料可学习。

很简单，买二手房高评垫资或者开发商操作

10.提问：梦叔：现阶段如何十五天快速卖出房子？

进私人定制或者保卖产品

咨询私人定制和保卖产品，请联系各自小助理

咨询各自助理即可

没有助理联系方式的

咨询天空微信号：ML5211314126

有其他助理联系方式的不需要重复添加

11.提问：梦叔，青岛西海岸VS武汉光谷东，如何

单纯论纯投资：同等地段楼盘对比，二选一，短期，首选光谷东，才能利益最大化

12.提问：梦叔好，南京河西南和杭州西湖，哪一个更适合投资

同等地段楼盘对比，短期，是河西南

13.提问：您好请问房产代持协议是什么意思，可以发协议书看一下吗

你自己买不了房子了，用其他人名义买，但是权益是属于你的，留个邮箱我让助理发给你

14.提问：梦叔，呼和浩特，乌鲁木齐，鄂尔多斯，南宁，贵阳，长沙，郑州，成都，青岛，厦门，大连，沈阳，西宁，拉萨，泉州，福州，纯投资，您看好哪里

只说投资：以上，同等地段楼盘对比，短期，首选成都，才能利益最大化

15.提问：梦叔，我准备用dk付首付，会不会影响我买房按揭款的比例呢？

不是房贷不影响按揭比例，我们内部资料有如何申请百万信用卡，利率更低等等

16.提问：梦叔，怎么优化自己的资产？让自己立于不败之地?

很简单！！

#北京头条#北京楼市：总价860万，海淀兼顾职住学强推！

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：

1、提问：您好。目前住在东城区青年湖公园附近，要再买一套，总价650以内，不自主，想长期持有十年以上。目前看了清河清缘东里，望京北纬40 和季景沁园，安贞片区，亦庄枫丹壹号二期。这几个地方，不知如何选择，请您分析指导。

回答：你好，我说说这几个小区吧。

清河清缘东里，其价值在于两点，次新+海淀+产业外溢，所以升值性不会差，历史表现也还不错，可以选择。

望京北纬40，其价值在于处于泛望京板块，因为未来阿里在附近建设，所以有一定的潜力。

季景沁园，望京次新，不会差，不过毕竟处于望京西，热度低点儿，所以稍微受限，不过也没问题。

安贞，属于老板块，保值而已，纯投资，不建议。

枫丹壹号二期，是个好小区，自住挺适合，纯投资，不好说。

总体而言，我建议考虑清河清缘东里、望京北纬40、季景沁园。

可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》

2、提问：京爷，孩子已在西长安街上学，现在一居想置换三居生二孩，夫妻都工作在东边，首付600+想挑1000的公房，不知有什么推荐？

回答：你好，因为不知道你们具体接受哪些板块的通勤，所以只能大概推推小区了。如果东部朝阳可以接受的话，口碑好的老公房并不多，那就选择人民日报家属院或者吉祥里西区吧，保值性和居住属性都还可以。或者看看东城的贡院头条。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

3、提问：京爷，学院里天恒算上共产比例已经十万十一万了，周围房价似乎比这个低不少啊，这个感觉没有啥倒挂哇？

回答：其实主要是大家房产认知不同，在我看来：1、刨除价格这一因素，这么好的地段的新盘，本来就是非常有价值，海淀五环内新房供应非常少，都是老房子为主，新房显得非常稀缺。2、你用新房跟周边老房子比倒挂，其实是不合理的，应该跟次新盘比较，比如天兆家园、金晖嘉园、远洋风景，都12万左右了，而且年代还有差距，因此我认为这个盘十万十一万，自然是价格不贵。3、新型共产房，本来就是给你福利。反正，我要能买到，即使没有价格倒挂，我都会买。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：您好，我们夫妻住在小西天平房无法搬走，孩子可以在此学区上学。父母住在海淀前沙涧路七号院，2010年房子无电梯，距离太远照顾孩子父母不方便，想给他们换一处近房子。目前看上了明光北里的一套房子，想卖掉父母房子换这里。我怕我这个行为是一个贬值的行为，但确实是刚需，父母身体原因，您能帮忙分析一下吗？或者有什么推荐码600万预算，万分感谢

回答：你好，海淀前沙涧路七号院有一定的价值，毕竟属于海淀，低总价，有一定的需求，但地理位置太偏了，升值性并不是特别突出。明光北里房子虽然老，但至少地段好，升值性并不差，这种置换方式并不是一个贬值行为。要记住，海淀核心区，房子老，依旧有价值，毕竟地段好，购买力强。你还可以就看看小西天附近的志强南园、志强北园之类的小区，也还不错。或者看看塔院也可以。可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》

5、提问：京爷，外地有贷款记录，上地上班，首付预算350w以内小两居，最佳选择是哪里？

回答：你好，350万，二套能贷的款很少，很难选择，根据你的工作地段，我认为最佳选择是考虑公房，比如看看毛纺厂西小区、621小区、加气混凝土厂宿舍是否有合适的小两居。保值性和流动性还不错。如果不喜欢的话，估计得去看看回龙观和天通苑了。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷，总价860万左右，首房首贷。金融街上班的话，海淀有什么可以兼顾职住学的小区可以选择嘛？最好不要太老，要有电梯的房子因为有老人。谢谢。麻烦了。

回答：先简单给你推荐几个吧（未来学校多校划片，下面只给原对口学校评价）：

建设部大院，优点是环境好、管理好，有的有电梯，强烈推荐，学校也还可以

水科院，环境好、管理好，还靠近大公园，挺不错。北京市海淀区羊坊店中心小学，学校尚可

卫生部小区，环境、管理尚可，人文素质也ok，北京交通大学附属小学，学校尚可

农科院，环境、管理都不错，有楼龄新的，好停车，学校也还可以，农科院附小也还ok

海洋局小区，环境、管理都不错，农科院附小也还ok

双榆树北里，环境、管理，尚可，双榆树板块，学区也ok

西三环北路105号院，也就是首师大家属院，环境、管理ok，大学环境，对口学校也还可以。

建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》《北京各小区历史收益统计与分析》

总价700万元以内，以保值为目的。最近新房看了南城西红门的龙湖限竟房（单价6.4-6.5万元），还看了亦庄臻珑府限竟房（单价5.2万元），两个预计在2023年底交房，2028年后才能销售。同时我又看了海淀的西北五环的老小区燕北园（单价9-10万元），还有八家嘉园（二类经济单价9万元）。以保值为目的我应该选择新房还是二手房，也担心成为二手的接盘侠？章哥是否能帮我排个顺序？还有其他可推荐的区域吗？

回答：

1.  担心成为二手的接盘侠，这意思就是新盘不会呗。那怎么能保证新房到手里不变成二手房呢？如果都不愿意当二手接盘侠，那这新房将来卖给谁去，是准备砸在手里永远不卖了吗？那这是否保值也就没意义了，反正也不打算再卖。

2.  保值为目的，如果是十多二十年前最好买新房，基本都在三四环附近，商品房的保值好升值快。毕竟北京规模小，很快就能把地块填满。但这说的主要是商品房，不包括保障房和回迁房。

政策性产品本来就是为了让百姓自住才推出的，目的是少花钱住新房。政府更大的目的是打击房价过快上涨，不是让投资的，从逻辑上就讲不通。都听说炒房客专业，但听说过炒保障房和回迁房的吗，炒的动吗？所以最多也就是经适房年代倒到号而已，最怕的就是炒房炒成了房东。也并非不挣钱，就是挣得比商品房少点儿。

反正这么说吧，无论哪种政策性房产，除非是学区调整，否则还没有一个保值好的。升值的最好成绩就是跟随大盘，还得是规模大维护的好才行。

限竞房是典型的政策性房产，否则也没那么多的制度限制了。这种房买来自住合适，经济实惠，但最好别惦记着利用政策发财，不太合适，也未必能实现。毕竟我们开发商也不算太傻，一般不会赔本儿赚吆喝的做慈善。

这么说吧，这几年新房保值好的基本都是市区豪宅，品质高还不带配建房的那种。郊区普宅说不好，看规划的执行力度了。建设的快就能升值超过大盘，比如新北苑就是典型，涨幅排北京第一阵营。但如果慢的话就没谱了，长期站岗的也有的是。

政策性产品更说不好，如果是价格倒挂就没问题，也就是质量达到商品房的程度，然后价格还偏低，那才合适。这就考察好质量吧，不仅得确实好，而且还得让将来的接盘人相信才行。要不然人们有刻板印象，就觉得政策房的质量都一般，很难扭转思维。

流动性无所谓吧，晚个七八年的也就那么回事儿，彻底成为二手房也就价格差率稳定了。这就是政策的目的，房住不炒。

3.  这我不好排序，完全的三种产品，相当于问火锅炒菜和烧烤哪个好吃？没标准，看自己的喜好了。注重自住就买新房，更图价格优惠就买回迁房，注重些保值的话再看普通二手房。

不过燕北园也不算普通二手房，是普通学区房。对口小学中一党校，很不错，学区溢价中等，应该是20%多。有学位需求就买这里呗，比学院路学区排名靠前的多。学区房的保值主要看政策，不好预测。另外过两年也得看2023年高峰期之后的供需情况，也不太好说，可能多少会受些影响，毕竟孩子少了小一半。

4.  总之吧，注重具体体验就买限竞房，主体质量也不会有问题，顶多是装修什么的细节上减质减配而已。不会太过分，肯定比二手房住的舒服。注重经济实惠就买八家嘉园的，房龄新价格相对低，更经济实惠。有孩子上学需求就买学区房。三种房产不同的功能。

仅供参考。

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我目前在亦庄桥地铁站附近工作，今年能拿到北京户口，想在经开区附近买房。目前首付能拿出100w左右，想买一套320w左右的两居。目前了解到的有-中信新城-离上班地近一些，但是户型好像不是很好。还了解了马驹桥那边的新房-金悦郡-和二手房-莲水怡园-、-新海北里-、-宏仁家园-等。希望向章哥咨询一下上述小区，或者开发区附近还有什么推荐。

回答：

1.这不是咨询小区的问题，还是先搞清楚预算吧，要不然看了房子意义不大。

2.北京的首付比例最低35%，100/0.35=285，也就是说100万最多最多买285万的，绝不可能再高。而且这还是理论值，现实中的二手房至少得先留出10万的税费，那还剩90，而二手房的贷款有评估折扣，要打9折，所以最高能买到220万就差不多了。小户型和郊区房产不是太好高评，多贷款不容易。所以你这预算有点儿问题，那所看的房子自然也就不对了，买不到的。

3.这预算在亦庄核心区与河西都买不到，连回迁房和保障房都不行。马驹桥那就是自住为主呗，觉得合适就买，其他的期望值别太高。更注重自住就买金悦郡，但还有房吗？这都卖了挺长时间了，应该就剩尾盘了吧？

4.总之还是先再明确一下预算吧。新房能做到最多285万，税费另计，二手房做不到，一房一议，每套房都得让中介给算算。马驹桥的自住为主，这就凭个人喜好了，板块内的保值都差不多，尽量规避保障房回迁房一类。核心区与河西是买不到的，甭看了。其他的只有旧宫的亦庄北岸能买到，保值还不错，就是能买到的户型会很小，就是个小开间。

仅供参考。

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今晚发车 我们聊到了亦庄 聊到了最近关注程度特别高的项目 亦庄橡树湾。我们把开发商老大军总 谷总还有明星置业顾问柏文请到了我们直播间。亦庄橡树湾 目前北京六环内唯一有普宅的楼盘 周边配套成熟 华润物业和华润精装品质。从去年10月开盘到现在 社区2000套房已经卖了一半 从这点可以看出这个楼盘关注程度有多高。这周末 北区会新推新品 最后两栋72平两居会开盘。今晚直播 1万4朋友在线 大家都在关心马驹桥这个地段的交通 配套还有区域发展。哥们我觉得 单价4万 精装修 这个价位马驹桥周边配套最全。项目即将推出新盘房源 最低总价200万 这个得靠抢[憨笑][憨笑]还是精装修。93平三居总价374万以内，哥们我们直播的时候我和揭叔推荐买顶层 因为和二层价格一样[憨笑][憨笑]我们这周末会组织看房团 来吧各位[憨笑][憨笑]

问：亦庄河西新房中海京三号院可以投资吗？那边没什么新房了！

答：投Z一般首 选二手房，相比新房，二手房所见即所得，交易完立刻拿房本，马上可以流通。新房投资一般都不会有太好的表现，但是这个盘自住肯定是没问题的，这个盘之前应该维权了，据说宣传的一些设施园林与实际不符，因为品质和营销预期给的特别高，后来就各种降配，业主就觉名不副实，搞起了维权，网上可以查到。

这个盘1200万起，应该明年交房了，低楼层不太好，低楼层采光和日照有明显影响。买的时候注意一下。

目前亦庄地区没什么新房了，这应该仅剩的新房项目，为啥能剩下来？因为高总价，醉便宜的168平的也要1200W，而且小平米的也基本没房了。这个盘出来之后，核心区的国锐金嵿大平层的性价比就出来了，所以上半年成J了三四套！

买房子多对比一下吧！尤其是非自住的朋友们！#房产# #买好房找王冠# #北京头条#

章哥好，现在是首付首贷，租房住，预算在400万左右，目前在门头沟石景山上班，家里亲戚朋友等生活圈也主要在门头沟这边。这边二手房大都房龄很大，小区环境一般。之前看过大兴亦庄的新楼盘，感觉性价比和升值空间会比门头沟强，但又离上班太远。考虑自住和一定升值空间的话有哪些楼盘可以推荐上车？

回答：

1、 房子是用来住的，先解决居住问题是第一位的，之后再考虑投资保值才合适。

2、 石景山上班却买在亦庄，就算亦庄的升值率高一些，那这通勤的辛苦成本值得吗？再者说，新房本来投资性本来就弱于二手房，大老远的跑到亦庄买个新房意义真不大。只能说是满足个心理需求，感觉上的罢了！

3、 我的感觉是你故意在排斥门头沟。这里房龄较新的二手房有的是，只是你不愿意看而已。而且这里离市区并不远，20年来的升值率也从来没输过大盘。

但这我也没什么建议的，已经给门头沟贴上了这种标签，就代表刻板印象已经形成，很难改变。

4、 只是提醒一下，既然是大盘，那就是由全北京各个板块的平均价格组成的。只要是在市区和周边，就没有太大的升值差距。人都是有腿的，会拿脚投票，板块轮动虽然不是什么真理，但也是普遍现象。所以只要在一座城市内部，各板块的涨幅都差不多，否则也就不是什么大盘，改叫拼盘了。仅供参考。

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我是首房首贷，资金157，准备入手320万的次新房。之前考虑过朝阳北部的都够不上，所以现在考虑亦庄的。目前看了亦庄北岸、中信新城、南海家园、宏仁家园、合生世界城，然后准备再看看通州的，没想好买哪里。不求学区，只求升值超过大盘，为将来换房做准备。

回答：

1.  320万，不太好买在中信新城吧，是不是指的两限房啊？如果是的话，那和宏仁家园的性质一样，都是保障房。自住合适，投资的话一般，最好成绩就是跟随板块大盘。

不过中信新城肯定是比马驹桥要强一些的，甚至说强的比较多。可以比一下，当时这两个保障房推出的时候差不多，都是2011年，中信新城7800，宏仁家园7300，也就是价格差率不到10%。现在可是4.3万和2.7万比较，这差距明显拉大了吧？

也可以拿商品房比较，当时中信新城的是2.4万，比较贵，3倍于两限房。合生世界村五期1.8万吧。2.4/1.8=1.3。现在是5.5万和3万的比较，5.5/3=1.8，也拉大了不少。这只能说明当时人们都很看好马驹桥的发展，但现实中却没有实现。

以后的走势我不知道，如果马驹桥的地铁和产业都发展起来的话或许能赶上，看情况吧。只能说从现在来看还是自住为主，不太好谈什么超过大盘。

2.  所以这几个选项中就在亦庄北岸和南海家园中选择吧。区别就是一个旧宫一个河西，北岸是商品房，南海是回迁房。另外南海的学区好，但二手房未必能有学位，看以后的政策。从地段讲肯定是河西更好，现在只是差地铁。

这看自己重视什么了，注重自住有可能北岸维护的会更好点儿。当然我也好久没去了，不知道什么情况，考察比较一下吧。如果从升值讲，有可能南海更好些。虽然是回迁房，但毕竟处在这么个挺好的板块。要是二手房也能享受学区的话就更好了，早晚的事儿吧。超过大盘不敢说，至少应该不落后。当然北岸也不会落后，只是有可能河西更强些。

3.  总之吧，如果是我就买南海了，觉得商品房的品质更好的话再看北岸。其他的未必合适，中信新城现在还不是亦庄学区，以后也是赌政策，那就不如南海更踏实。马驹桥就是这种情况，看自己的判断吧。

仅供参考。

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这是今天我们佳爷房谈亦庄金悦郡购房大学现场的照片儿。今天是我们2021年第一场购房大学讲座 我们特意找了一个对大家来说 购房门槛低的 大绝大多数朋友都能接受的楼盘 现场和大家分享了2021年目前的土地供应 新房二手房成交等等角度分析了现在市场的现状。另外 哥们我10点到的 我们粉丝还没到的情况下 售楼处乌央乌央都是人了。这个楼盘在马驹桥 周边3公里之内有地铁亦庄线 周边配套在这个价位里面也算最成熟的 起码现在早上出门上班 轻轻松松买个煎饼果子 如果开车 走京津唐高速到三环高速费2.59 这价格可以吧？项目都是南北通透一梯两户小板楼 重点推荐87的三居 两卫生间 客厅270度采光还没有柱子 这样的户型佳爷房谈的粉丝在现场特价房的基础上还有额外优惠 目前总价300万左右 精装！各位 怎么样？感谢今天40多组粉丝的到场[憨笑][憨笑]