健康资讯 二手房交易流程及注意事项
@马总探房:#抖音房产 #房产知识分享 #干货分享 二手房交易流程及注意事项！
很多人不买二手房，是因为不了解二手房的交易流程，其实它并不复杂，今天我用一分钟的时间详细地告诉你怎么买一套二手房。
一共分为七步:
首先，找一套合适的房子，谈好价格后，让中介去房管局查场调，看有没有抵押，有没有查封，有没有设立居住权。
第二步，准备好定金，签订买卖合同。
定金最多不能超过总房款的20%，产权人必须全部到场，不能到场的要有授权委托书或者委托视频，配偶要签署配偶同意出售证明。
第三，房子有贷款的，房东必须要先还贷款，同时你要准备好按揭贷款所需要的材料去银行面签。
第四，把首付款存入指定的银行资金监管账户，这里注意，某壳是把钱打进平台账户，我们是直接在银行办理监管账户。
第五，买卖双方办理过户缴税手续。
第六，房产证出来后，首付款在资金监管账户中解冻给房东，你去银行做他项抵押手续。
第七，房东收到你的银行贷款后，双方去物业办理交割手续。
最后提醒了，如果房子名下有落户的，一定要让房东把户口指定期限内迁出，为了保险可以写进合同附加条件。
你明白了吗？
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二手房交易中介费有且只有0.88%
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二手房买房全流程避坑指南
签约前准备工作
买家自查
查征信
买房前最简单却是最重要的一件事是否发生过不良的贷款记录，是否负债过高，不良记录影响贷款成功率和金额。有些中介不会主动提醒，因为对他们而言，签约即成交，成交即收佣。
查流水
收入是否满足两倍总月供(包括其它贷款和信用卡)，以免影响贷款成功率和金额.
谈判签约时
1.定金
定金一般为房价5%，有些银行要求不能超过8%，一定不要超过房价20%。原则是上涨周期时多给点，下跌周期尽量少给点.
2.首期款
作为买家，首期款监管时间越晚越好，快速上涨期除外。因为涨幅超过赔偿金额业主有违约风险。首期款不能直接给业主，否则容易出现人房两空的局面，因为你不了解业主负债情况
3.谈判
明确是和业主谈，代理人谈容易谈完不算数，浪费时间。谨防ABC单，中间人吃差价。永远不要给对方知道自己的底价，运用前面准备好的谈判方案应对
4.学位
好学位使用和没使用相差近100万，一定要在教育系统查询验证，无法查询写在合同里，并注明违约责任。
5.共有产权
有共有产权的房产证必需全部签字否则合同无效，业主有反悔的机会。
税费核算
谈判签约前就要提前计算好税费成本，以免超出预算，还可以根据市场行情决定谁出税费。一般上涨周期都是买家出，下跌同期可以作为谈判筹码压低业主价格。
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买二手房不收买家中介费
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二手房自行交易流程！
【#优化二手房交易政策正当时#】近期，在优化二手房交易流程方面，很多城市推出了“带押过户”的新举措。二手房市场对房地产市场的总体平稳健康发展有重要作用。期待各地有更多优化二手房交易流程的举措出台，更好满足购房家庭合理住房需求，促进二手房市场平稳健康发展。#知名记者说经济#网页链接
买二手房到底是先交钱还是先过户呢？我来详细的讲一下二手房的整个交易流程。
第一步，找到合适的房子，谈到你理想的价格，然后在线调取产调，或者去房管局调产调也可以，看看这套房子有没有抵押或者查封掉。
第二步，交定金，签中介购房合同。真的真的要注意啊，签合同原则上所有的产权人都必须到场签字，实在不能到场，那必需出具产权共有人的授权委托书。
第三啊，银行预审，买卖双方准备贷款资料，到银行进行面签。真的要注意啊，无论房产证上有没有配偶的名字，那上证人是否是夫妻二人啊，买卖双方的夫妻两个人都必须到场面签，如果房产证还有父母或者子女的名字，那父母双方或者子女夫妻双方也必须要到场面签啊。
第四步，解压如果房子有贷款的话，银行贷款预审完成之后呢，房主必须先进行解压，解压完成之后才能进行下一步啊。
第五步，买卖双方办理过户手续。这里问题就来了，到底是先交钱再过户，还是先过户再交钱呢？可以肯定的是啊，付首付款的当天啊，就必须办理房屋的过户手续，即使啊，买卖房子这样的大众商品啊，买卖双方呢，一定要基于最基本上的信任啊。如果产调查询没有抵押或者查封等风险信息的话，那先交钱或者先过户都是可以的，确保在最短的时间内完成付款和过户手续就可以了啊。一般中介公司呢，会要求买方开通手机银行的大额转账功能，房管局的过户审核手续办理完成之后，买方现场直接把首付款转账给卖方啊，同步去办理过户签字手续。
第六步呢，就是送押了。比如在南京过完户两到三个工作日就可以拿到不动产证了啊。然后中介协同银行去房管局办理抵押登记，那抵押完成之后呢，银行就放款给房主。
第七步啊，房主收到贷款之后，买卖双方办理房屋的物业交割手续，结清尾款，那就可以啦。这里还有一定一定要注意啊，如果房屋有户口的话，那一般在过户之前就要将户口给迁走，如果有特别约定的话，中介公司要做好善后迁移工作。
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深圳市二手房交易流程指引
买卖二手房千万别错过任何一步！二手房交易的全部流程都在这里了！
最近很多粉丝给我留言咨询二手房的详细的交易流程！现在我给大家总结如下！
如果你已经看好了一套二手房。
那么，第一步，去房管局查询或者手机查询这套房子有没有被抵押，是否被查封？并且查询业主是否有大额的债务？是否资不抵债？是否有按揭？这些情况一定一定要查清楚，确认没有任何问题，然后再谈妥交易价格！
第二步，双方签订买卖合同。注意一定要要求卖方的所有产权人都到场签字，房产证不管几个人都一定要到场签字，避免以后有一些纠纷发生。还有在交定金的时候，记住了，不能超过总房款的20%。
第三步，办理公证。如果房子还欠银行贷款。那么卖方就要先去银行解除房屋的抵押。同时，你可以提前准备好按揭申请的资料（打印征信、收入在职证明、夫妻结婚证和银行夫妻流水，单身的就自己一个人就可以）
第四步，中介公司做网签备案合同。买卖双方到银行做资金监管，申请按揭。
第五步，双方去房管局办理报税交税，办理过户手续。
第六步，大概在15到20个工作日，买方会领到新的房产证，银行监管资金会自动划入卖方的账户。
第七步，物业交割。包括卖方交清物业费，水电，煤气过户，房东户口迁出之后，整个二手交易就完成了。
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二手房交易流程全部跟你走一遍，提前熟悉流程能避免买卖二手房90%的风险。#二手房# #新房# #过户#
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选好房子后，交易流程有8个环节。
第一步，业主调查
调查业主和业主的房子，和卖家一起去当地房管局查房屋是否被抵押查封，业主是否有债务，是否资不抵债，是否有案件，一定要自己查，也有民间的专业机构，别怕花钱，也别怕麻烦，相对房钱两空的风险，这点都是小事。
第二步，资质预审。
就是看自己有没有房票，能不能贷款，能贷几成，这个我之前讲过，今天再画一下重点，有没有房票看规则，贷款资格看银行，别自己想当然，中介不一定靠谱，自己核实最靠谱，千万不要等定金，首付都交了才发现自己没房票或者3成首付变5成7成，房子买不了还要赔违约金，最高的是房价20%。
第三步，签订买卖合同。
在签之前也和业主当面确定三件事，违约责任怎么划分，税费谁负责，房屋是否有租约。最后卖方夫妻双方都要到场签，并声明所有家庭成员同意出售该房子，只有夫妻一方签字，合同无效。
第四步，办理委托公证担保赎楼。
如果卖掉房子，贷款没还完得先赎楼还清房贷，拿到红本才能卖，注意要找正规靠谱有实力的融资担保。
如果房贷少，用款周期短，用现金赎楼，反之用额度赎楼，有些民间担保公司低利率吸引你签合同，后面再提条件和套路，要多打听，比较，安全第一。
第五步，到银行办理资金监管申请按揭。
需要注意这里有一个核心问题，资金监管类似于支付宝，买家买房款交给银行，中建委第三方保管，交易完成后，银行再把钱给卖家。
假如万一，人性不可测，卖家隐藏债务， 房子被查封，或者卖家一房多卖，只要做了资金监管，你的买房看就是安全的。
第六步，过户递件交税和取证。
带着合同，卖家房产证，买卖双方的证件都交到房管局，房管局就会给你一个回执单，过几天你来交税取件，买房前得留个十几万做税费，大头的税会有契税，个税、增值税及附加，别把手里的钱全部做首付，先算账，留点钱做税费。
第七步，银行放款。
担保公司方赎楼尾款，过户完成后，银行会给卖方放首期款，卖房到贷款银行办理注销抵押登记后，银行会放尾款，担保公司方赎楼尾款，要注意核对一下赎楼尾款，短期贷款利息和罚息。
第八步，物业交割。
水电过户，跟进结清水电燃气费用，有线电视过户，要在办理物业交割前完成户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺，避免纠纷。
二手房过户前一定要搞清楚这8个流程，可以避免90%的风险。
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西安二手房交易流程
200万元卖房最终只拿到60万元首付，一种新型诈骗方式正悄然流行，浙江两地已有多人上当，一夜之间返贫，只能靠租房居住，大家卖房时一定要当心。
这种骗局主要是利用了二手房交易流程上的漏洞，非法中介通过找人假扮买家骗到房本后将房子抵押给金融机构借款，拿到钱后跑路，简单介绍下一位受害者的经历。
家住绍兴的老刘打算卖掉住房与老伴回老家买套小房子养老，房子挂了一年始终无人问津。
突然有一天某中介打来电话告知老刘有人看上了他的房子并愿意以200万元成交，第二天在中介的撮合下买卖双方签订了购房合同，买家豪爽地直接支付了60万元首付款，尾款则通过按揭贷款支付。
之后买卖双方在中介的陪同下到房管局办理过户手续。老刘在等了好几个月后依然未收到尾款，发现被骗后报警，但房子已经过户，对方根本没有能力支付尾款，哪怕赢了官司也不知道何时能够挽回损失。
其实买房人根本就不是真的有购房意向，他是非法中介花钱雇来的代持人，为了配合完成诈骗，整个犯罪流程如下。
第一步:非法中介要求假买家发出购房申请并与老刘签订合同，通过假买家的银行账户转入60万元首付款给老刘以打消其顾虑。
第二步:双方到房管局完成过户，房子从老刘夫妇名下转至假买家名下。
注意，假买家完全就是傀儡，只出个人，一切操作皆由非法中介掌控。
第三步:假买家并没有按约去银行办理住房按揭贷款而是去了贷款公司将新“买”下的房子抵押给了对方并获得了将近200万元的款项。
同样，这些操作全部由非法中介指挥，假买家只负责签字。
第四步:将200万元从假买家的银行账户上转到非法中介实际控制的账户上并给假买家5万元代持好处费，最后跑路寻找下一个目标。
整场骗局下来，老刘失去了房子只拿到60万元首付款；非法中介拿到将近200万元，支付了60万元首付款以及5万元代持好处费，净赚130万元以上。
骗局之所以能成功实施出在当地二手房交易流程上的“与众不同”。
大部分地区的贷款买房流程为:付首付、申请房贷、过户、银行放款。
申请房贷的时候买卖双方到银行确定身份，买家提供收款账户，完成过户后贷款直接打入买家账户。
绍兴的贷款买房流程为:付首付、过户、申请房贷、银行放款。
问题就出在过户与申请房贷两个步骤的颠倒上。先过户，之后假买家没有去办理按揭房贷，而是在非法中介安排下把房子抵押给其它银行或者小贷公司。
对于老刘这样的受骗买家来说可以起诉假买家并且必然能够解除购房合同，老刘退还60万元首付，房子重新过户回自己名下。
但问题是房子已经有了一笔将近200万元的贷款，过户的前提是还完该笔债务，假买家根本没有钱还款，老刘赢了官司依然面临巨额损失，只有等抓到非法中介后才有可能拿回房子。
对于假买家来说同样做了笔“亏本”买卖，本来想赚一笔几万元的代持费，结果不仅欠了200万元抵押贷款，还影响征信、牵涉刑事案件。
目前，浙江绍兴、丽水以及重庆等地均出现了这类骗局，有多人上当受骗。
非法中介固然可恨，但他们能够行骗成功完全是钻了当地二手房交易流程的空子，如果绍兴与大部分地区的流程一样，即先申请按揭房贷、审批通过后再过户的话就不会发生这样的事情。
如果你所在地区实施的二手房交易流程与绍兴类似，那么卖房时一定要谨慎，至少做好以下两点。
1.挂牌很久却没有成交的情况下突然有人非常爽快地一口价买了你的房时要格外谨慎，做更加详细的背景调查，询问买家问题时不要让中介插嘴。
2.不要贪图便宜选择不知名中介，选那些大品牌中介。或者自己找买家卖房，不要通过中介。
当然，最有效的方式是当地有关部门完善二手房交易流程，从制度上堵住这个漏洞，不给非法分子有机可乘，毕竟提前预防比事后弥补的效果要好得多。
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