健康资讯 首开金茂望京樾取证 开盘在即
据北京市住建委官网信息显示，首开金茂望京樾（志茂嘉园）于9月21日获得预售许可证，准许销售面积92084.72平方米。此次14栋楼、762套房源全部获批。项目由首开、金茂联合打造，为首开“樾系”产品，并融入了金茂十二大科技系统，构建舒温舒湿舒氧的居家环境。项目规划建设5-18层产品，户型涵盖建筑面积约102㎡三居、120㎡及155㎡四居，按照住宅拟售均价约8.5万/㎡，总价约867万/套起(最终价格需以项目为准)。目前120㎡和155㎡四居样板间已正式对外开放。
首开金茂望京樾取得建设工程规划许可证
8月10日，北京市规自委官网信息显示，朝阳区崔各庄乡奶西村319、320地块项目首开金茂望京樾取得建设工程规划许可证，建设规模142923.28平方米。 项目由首开、金茂联合打造，从案名来看，项目为首开“樾系”高端产品系，或将融入金茂十二大科技系统。打造更舒适、更宜居的室内外环境。乐居获悉，项目将规划5-18层产品，户型涵盖建筑面积约102㎡三居、120㎡及155㎡四居，共764套房源，销售指导价8.5万/㎡。 在地理位置上，项目位于朝阳区东北五崔各庄板块，临近望京、亚奥等核心商圈，毗邻京承高速、北五环等多条城市主干道路可快速连通望京、太阳宫、CBD等核心商圈，地理位置优越。同时该项目所属板块受中关村朝阳园北区利好辐射，发展潜力较大。
提问：房姐，之前您推荐过望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？
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回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区： 望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，原先底子足够好，从而形成了自成一体的局面。 对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。 对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广，04年左右7万不到的标的，10年左右7-8万的标的，都是不同的产品，华鼎、慧谷、宝星，首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等，是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的，大多是溢价盘，适度回避。 想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。
今天朝阳奶西首开金茂·望京樾售楼处首次对外开放，就有热情的粉丝来问我崔各庄和奶西谁更值得入手？ 关于这个话题我之前已经写过一篇博文，可能有的粉丝没有看到、或者时间久了记不得啦、今天再与大家重申一下这个问题？
奶西村VS崔各庄！！谁更强[加油][加油]
郭筅笙先给出答案，奶西村更强！
具体理由如下：
1、崔各庄虽入局早，四兄弟激战正酣（和光悦府、龙樾合玺、望京养云、晓风印月)，该板块也在吃望京、阿里总部的红利，但交通的致命伤，让这里的元气不足。
三条铁路（京包线、京哈高速铁路、环形铁路)，两面包围，北侧一条北小河夹在中间，整个板块发展受限。更要命的是出行特别堵，该板块的四个盘也被亲切的称为电驴盘。京密路高架桥曝光要施工改造，估计最快也要在2024年完成，这条唯一之路，随着北边居住居民的增多，将来可能也会比较拥堵。
2、我们一直强调，板块的升值能力要看板块的产业。奶西村虽目前也是城乡结合部，也无地铁规划，但潜力比崔各庄要大的多，至少是肉眼可见的规划上：
1：中关村朝阳园的定位之高（科技创新金融中心、知识产权与技术交易并购中心、科创人才交流中心和技术创新总部聚集地。)，这里将成为朝阳发展的重要极。
2：新阿里总部所在地，即座落在中关村朝阳园。2023年下半年竣工后，阿里集团北京总部及文娱、健康、高德总部，达摩院、研究院和金融科技创新中心将落地该总部，形成“四总部两院一中心”发展格局，1.9万名阿里员工也会搬入这里。庞大的人流入住将倒推这里的交通、生活配套完善。
3；苹果研发（北京）有限公司、梅赛德斯奔驰、ABB、默沙东等35家世界500强企业的地区总部及研发中心，150余家跨国投资公司、和以阿里巴巴为代表的一批国内知名企业总部落户中关村朝阳园。高大上、高消费需求将这里快速催熟，形成新的北京CBD高地。
4：中关村朝阳园的未来规划，营造适合国际创新人才生活工作的“类海外”环境。国际医院、国际学校、未来论坛永久会址等功能性项目已启动前期研究，国际公寓预计今年年底开工。未来论坛将成为集国际科学交流、高端科技论坛、前沿科技成果展示于一体的国际会议论坛场所。
5：电子城北区的规划图更为奶西村未来价值加了重砝码。根据中关村朝阳园“十四五”规划，电子城北区作为朝阳园未来最重要的产业承载空间。
产业兴旺，会创造更多优质岗位、吸引更多优质人才，最终实现板块价值的持续提升，从1000万的置业需求来看，奶西村虽2022年入局，但潜力更大，未来价值力更高。#北京买房[话题]#
三问1，奶西后边的地会不会比前边的好。
我个人看法可能性不高。理由如下
1 崔各庄的地最近着2年分三个阶段。
第一阶段，崔各庄三杰时代，那个时候大家都疯抢，所以造就了开局即巅峰的土拍价格事实。
第二阶段，大家理性了很多，但是楼面价也相对较高，这是崔各庄第四个地块，抢到约50%现房销售的时代。
第三阶段，竞价阶段，哥俩鹭港，谁也不举直接成交阶段。
三个阶段看上去楼面价在一路走低，所以肯定会有类似的疑虑，越往后给出来的约没毛病。
2 崔各庄板块卖多少钱有人抢？
我个人的看法是78148，请参考区域最后一个限竞房最后开出来的房源是怎么没的。
3 被抢没的楼面价多少？综合下来应该4.4万一平米左右。跟现在奶西高容积率定下案名的首开金茂望京樾楼面价类似。
4 假如，我是说假如，望京樾开盘，没开到8这个大关呢？哪怕不会抢没了，我觉得大概率也会有人认这个价格。这不等于就是限竞房的价格么？而且还没有5年限售的要求。您说限竞房挨着地铁位置更好没问题，问题是望京樾在品质和自身属性上大致会比华樾北京利索吧？所以我认为这事儿就扯平了。因此如果假如成真，我个人推算卖的动且卖的好。
5 所以根据推算，我觉得后边的地比他还怂的概率不会太高。我为什么说东北部买房不管您买不买首开金茂望京樾，都必须关注这哥们儿呢？理由就在于这哥们儿拿地的成本价格跟当年的限竞房差不多，这样的话人家利润高一些，可操作空间也会多一些。所以重点不在您买什么，而在于这哥们儿要怎么卖。
6 另外，虽然网传奶西后续还有地。可问题在于这把它挂不挂出来？我现在收到的小道儿消息是，这把就挂不出来。这事儿也好理解，谁做买卖也是为了挣钱呢？明知道现在挂出来收益一般，我干嘛不等等？
#楼市杂谈# 有一个粉丝最近想置换个房子，人家说了，就要110-120平左右的三居或者四居，让我给参谋参谋，哥们儿就简单整理了一下120平左右三居四居的新房，附上了各个户型图，结合自身实际情况，各位看看是您的话会更中意哪个[吃瓜群众][吃瓜群众][吃瓜群众]
首开金茂望京樾120平四居，首次开盘预计单价8万左右，总价一千万左右。
建发珺合府113平的三居，单价6.2万，总价720万左右。
北熙区123平的三居，单价首次开盘7.9万，总价970万左右。
北清橡树湾126平的四居，单价6万，总价750万左右。
大兴星光城113的三居，指导价5.9万，预计总价640万左右。
天气凉了，房子更凉凉！最近各大开发商特价房持续推出，很多好楼层都低价促销，比首开还便宜！没记错的话，万达盛京one，一期9500，二期11500，现在8000？万科北宸2020年5月和12月两次开盘，均价13000，现在11000？中海望京府之前均价12500，现在9000？恒大四季上东之前一期开盘17000，现在1w？长白南苏家屯某海首开只卖了50套！市场过冷，销售减慢，开发商是最敏感的，月底土地挂牌估计会有很多冷场的地块，毕竟现在土地价格和竞买文件内容一点都不友好！#沈阳头条#
【土拍点评-朝阳金盏】
朝阳金盏小店村3005-02地块拍完了，卓越获取！地价39.27亿+政府持有比例竞到13%，之前公布的指导价上限是7W6/平，也就是购房者能够以7W6*（1-13%）=6W6买。
是否值得买点评：中
1、成交楼面价52988元/平，将近5W3的地价，开发商从购房者那儿只能拿到6W6的回款，利润在哪儿？高周转+成本挖潜是必然了，这对购房者不算利好。
2、很多人对之前的邻居中海拾光里的看法本就两级分化，喜欢的说是性价比创新产品，不喜欢的说是忽悠小白别墅梦。在板块配套兑现周期比较长的前提下，不断炒作地段价值有衰减效应。
3、打折后6W6的售价，明天土拍北边码农区的昌平马连店6W3、昌平北四村6W2，金盏这边全是规划和畅想美好未来，那边泛海淀概念互联网购买力，流速兑现一定是后两块地更好。
4、崔各庄L06也是竞政府持有比例的，指导价上限是8W8，假设竞到15%政府持有比例，购房者的买入价格是8W8*（1-15%）=7W48，差9000块你是信了金盏的未来，还是果断垫垫脚去望京边上？
总结：
不拿地等死，拿了找死！房企拿完置之死地而后生的唯一办法，就是极致周转速度、产品力和成本挖潜。这是一块起码在城六区的地，做好内功营销跟上还是有东边客群的，也是开发商能够在如今京楼土拍逻辑里能拿到的还不错的地，但是，这不是购房者这一轮的最佳选择，甚至不是第二梯队选择。
#北京首次集中供地# #土拍播报#
章哥您好，我是在北京工作的一个单身女生，28岁，目前手上现金+公积金有100万现金，好朋友能借我50万，首付大约能凑够150万，公积金能贷款80万，首套首贷，目前月薪税前3 万一个月，工作在望京，想看的是东坝的东泽园，还有北7家名佳花园这块，主要考虑是保值和投资为主，东坝的房子相对比北7家的要新，但是也贵，首付也高很多，现在也比较纠结，打算年底把房子定下来，最好能买个两居的房子，想问问章哥有什么推荐的小区和房源或者给我一点建议，谢谢、
回答：
1、 建议还是东泽园吧，虽然是两限房和商品房混杂的小区，但相对应该保值一些。
2、 很多年前我就倒腾北七家的房，结果折腾了好久也没成交什么，可见那会儿的房子有多难卖吧。2008年未来城的规划获批，到今天可以说发展的很不错。但是这规划实在有点儿大，说不好什么时候真能实现。反正到现在为止，板块内有些小区都跑输了大盘。
比如名佳花园，2004年是三期开盘，我记得挺清楚，3200起，一居室首付4.6万，月供1100，现在听起来跟神话似的吧？当年的北京均价不到4000，应该是3800，没高多少。2009年春天，房价暴涨之前，名佳花园二手房均价不到9000，北京大盘是1万，当时首开常青藤也不过是1万左右。2010年5月，宏观调控开始，当时北京均价2.2万，名佳花园接近2万。可到今天，北京均价已经是6万出头，名佳花园4万左右，常青藤7万。名佳花园未来是否会赶上来我说不好，可能性不是很大。
还可以看看和名佳花园同时期开盘的西三旗知本时代，均价差不多，3500，现在是6万出头，和北京均价基本一致，这叫没跑输大盘。
3、 东泽园我不熟，没怎么去过。商品房的价格都不知道，当然知道了也没用，在限价房为主的小区里，价格就得按主流的走。
我是对东坝的板块很看好，主要是因为奥园和常青藤两个大盘。在没有地铁，缺乏配套的情况下，这两个盘都没有跑输还赢了，挺有意思。那现在是东坝的利好挺多，应该会比以前走势更好。
虽然东泽园是限价房为主，但这周边保障房小区多，也就无所谓了，应该至少是跟随大盘走势，没什么风险。这就跟回龙观似的，只要配套齐全规模大，无所谓商品房经适房。未来的趋势我不敢断定，但认为东坝的风险小得多。
4、 其他的，以150万资金，能买300多万的房，但想买两居室，这我还真没什么建议的。比如后沙峪有的小区倒挺稳妥，但太远了。先看东坝的吧，房源我是没有，只能找当地中介。仅供参考。
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#北京踩盘# 最近有粉丝问，佳爷北京有便宜又宜居的项目吗？想买来自住兼投资，最好能休闲度假将来康养。您别说，还真有[憨笑]由首开、首创、住总联合在万亩金海湖畔打造的国风金海，宜居之地也是价格洼地。首期推出53-87m²一至三居墅区精装洋房，总价120万起！另有合院，1.01的超低容积率，绿化率达35%，整个京城也不多见。
世界三大盛会之一的第十六届世界休闲大会将在4月16日召开，是08年奥运会后最重要的国际会议，使得金海湖的价值迎来腾飞，将带来近1000万游客， 近100亿旅游收入。金海湖也是北京最大的水上娱乐基地。项目所在的金海休闲小镇，也是北京市唯一规划后建设的世界级小镇，有约3万㎡商业综合体， 6.5万m²国际会展中心、五星级维景酒店、三个主题公园等吃喝玩乐全配套一应俱全。
金海湖附近的旅游资源丰富，20多个国家级景区足够您休闲放松了，区域森林覆盖率高达95%，PM2.5长期维持在27.5以下，在非典以及新冠爆发时，平谷一个没有，一直是一块净土，是北京名副其实的世外桃源。周边还有多个著名的长寿村，如毛家峪，李家峪村均有多位百岁老人，生态宜居正是这里的长寿基因。妥妥儿的宜居旅游圣地。
项目还有高速、地铁便捷交通，1小时即可接驳通州CDB、望京CBD、国贸CBD，享受北京1小时生活圈，实现隐于山水间又不脱离都市繁华，让金海湖成为第一居所的理想目的地。
听说项目洋房样板间马上就开了，墅区精装洋房，便宜、宜居、休闲、康养，工作生活两不误，项目售楼处位置就在北京平谷金海湖世界休闲大会主会场西侧100米处，真心建议周末想出去玩又不想走太远出京的朋友，亲自去感受下[憨笑]
目前家里有马甸附近文联宿舍一套房子，是西城德胜学区房。家里孩子已经高中又看您说过24年以后入学高峰期将过，考虑要不要把这套房子明年卖掉。另有小营地区中国昊华大厦房子一套，因其升值保值很差，也考虑置换成其它房产，目前看了首开国风尚樾，和东直门的使馆壹号院，不知道这两个盘还有没有增值的潜力，如果是使馆壹号院就用手上的两套在加上贷款2换1，用租金还贷款。如国风尚樾就用昊华大厦房子置换，保留马甸的房子。
回答：
1. 国风尚樾，就这三栋楼，社区不算大绿化不多。新房的时候肯定没问题，能跟上板块大盘，时间长了说不好。这种小规模社区在全北京保值好的不多。就这现状的规模，假定过几年房子老些了，连新房的溢价是否能维持住都说不好，再非说有增值潜力，不是太容易。
2. 使馆壹号院，从2015年上市到今天的价格基本没变，大盘却涨了30%以上。所以一般来说这种豪宅就是自住为主，别太纠结保值增值什么的，意义不大。
参考一下旁边的Moma，我前些天刚写了写这里的历史，众多明星老板们都住在这儿，但主要都是为了消费，很少有人以投资心态来看待。再比如南边的海晟名苑，当年叫使馆新城，那会儿不允许用“使馆”当案名才改的。居住体验也挺好，就是升值普通。
反正这么说吧，市区这些豪宅基本都是自住为主，消费体验的享受为主，升值什么的属于附属，难度较大。
3. 我要建议是在望京或亚运村小营一带选，注重自住就买国风尚樾，注重保值就再看看其他的。保留哪个我没建议，就是这种现状，已经分析的挺清楚了，那就看自己的判断了。仅供参考。
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章哥，方便的时候能请你看看——瞰都国际，梵谷水郡，澳洲康都，土星园（这是回迁房吗，比火金水都便宜些），嘉铭桐城，首开常青藤吗？（我知道价格差挺大，贵的考虑两居，便宜的考虑三居）
回答：
1. 这有点儿乱，买房的目的是什么啊，这么多选择都看房了吗？
2. 简单说吧，瞰都国际是老公寓，北京曾经的十大豪宅之一。现在这种产品过时了，所以就是自住为主，租金应该也还行，就是升值一般。学校我不清楚，反正不算学区房，好像是朝阳教研学校吧，中等。
梵谷水郡是普宅，首创阳光和电子城合作的，地段现在看一般吧，塔楼多，密度有点儿大。选二期板楼吧，南北通透的多。升值中等，略低于大盘，户型好的还可以，勉强跟上。学校应该和瞰都一样。
澳洲康都，成都建工进京的第一个项目，当然一共也就俩。号称是亲人社区，不过从开始我就觉得是废话，不是亲人住一块儿那是群租房。邻居之间谈什么亲人啊，又不都是隔壁老王。但这里升值不错，超过大盘不少，在望京也算是不错的。只是这空调的问题不好解决，设备又老了，很难说以后会不会影响价格。学校很好，陈分，科特大户，也没什么学区溢价。
土星园就是回迁房，没什么说的，自住合适。板块非常好，但这房产性质的投资排序靠后。学区现在改多校了，我也不知道怎么执行，理论上有上人朝东区实验的可能吧。
嘉铭桐城很好的学区，也没有学区溢价，很好的小区，一直跟随大盘涨跌，很稳妥。
首开常青藤，在东坝配套不全的情况下升值都略超平均值，以后或许会更好些。学区北师大奥园和80中管庄常青藤，中等吧，我也搞不清楚这校区和本校是什么关系。
3. 总之吧，从现在看升值是澳洲康都最好、常青藤其次。土星园是板块好但小区一般，以后说不好，赌一把人朝学区就买这里。陈分和嘉铭差不多，都是好学校。这看自己注重什么吧，相对兼顾的话从现在看是澳洲康都最合适，其次是嘉铭桐城更稳妥。仅供参考。
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