健康资讯 每年北京房产交易数十万，朝阳就占了四分之一，而经历过连续4、5年供地紧缩后，朝阳终于供地放量，却让人挑得有点眼花缭乱。现在崔各庄、东坝、金盏北、十八里店、王四营、豆各庄究竟谁才是赢家？
崔各庄由于距离近，被视为望京后的花园，但是没有地铁是硬伤。从地图上看，这里距离阿里巴巴总部直线只有3KM，产业落位清晰。但开车要绕一个大弯。割裂的道路规划，导致板块无法连片发展，自身又没有产业驱动，卖到将近9万/平米的价格，早已经透支了5年的预期。
金盏北板块，相对密度较低，环境不错。问题出在没有具体规划，板块配套发展比较落后，城乡结合部既视感。生活配套缺失严重，城市界面感不强，距离3号线、15号线也都比较远，更适合老人居住，对城市潜力比较在意的客户就要好好考虑了。
十八里店板块距离丰台分钟寺比较近，所以经常把朝阳十八里店和分钟寺做比较对比：分钟寺10万+，十八里店才7.5万，正所谓“潜力巨大”。这里地理位置靠里但板块发展极差，都是拆迁地，传说是朝阳出警率最高的地方，都是原来的石材市场、批发市场、汽修厂，回迁房、安置房、经济适用房为主。城市界面差，像是城中村。缺乏产业潜力。
王四营、豆各庄，紧邻单一的地铁7号线，环球影城站也已在城郊终点站，与主要商圈并不具备连通性。而且地处朝阳南部边缘，汽配城板块界面杂乱，道路规划落后，焦化厂土壤情况存在隐忧，从出生就注定了没太多买点。所以最好的选择就是“小户型刚需上车”或者“低总价的区域改善”。绿城小户型比大户型卖得好就是这个原因。
东坝板块覆盖12号线、3号线两条地铁，可快速连接人民大学、西二旗、望京、国贸；未来还有M22和L4线、R4线、M101线,串联首都国际机场、国贸、大兴机场、城市副中心。
一是天生优秀，东坝处于国贸CBD、望京、首都国际机场、通州副中心三角核心，金盏自贸区内，距离CBD、望京、首都国际机场、一二三使馆区直线距离仅10-15公里，对产业导入、商圈培育很有利
二是第四使馆区、第二三里屯、自贸区的加持。但是政府这么大规模的统一规划，进度肯定缓慢。当然很多重点工程以及东坝的配套已经建成或者在建中，比如第二个三里屯正在编制规划方案，第四使馆区也早已经交地，坝河使馆区风情示范段也已经建好……这些是实实在在，没有任何水分的。
三是东坝的配套也是一大亮点。北京中学东坝新校区、朝阳区博物馆、国际化医院、东坝中央公园……以后你就会知道是真香了。
东城区近几年启动了东华门、景山、安定门、东四、交道口地区12栋选7栋简易楼腾退项目，交道口、东四、天坛地区11栋选3栋简易楼腾退项目。今年启动了东华门、建国门、朝阳门、北新桥、交道口地区9栋选6栋简易楼腾退项目。
本次腾退项目共涉及五个街道分别为东华门、建国门、朝阳门、北新桥、交道口地区的9栋简易楼，分别为东华门街道锡拉胡同7号楼；建国门街道南八宝胡同15号楼，苏州胡同102号南楼、北楼，苏州胡同48号楼，船板胡同81号楼；朝阳门街道南水关胡同66号楼；北新桥街道门楼胡同14号楼；交道口街道府学胡同15号楼。这五个街道的9栋简易楼共涉及居民110户。东华门（蓝色）、建国门（红色）、朝阳门（绿色）、北新桥（黄色）、交道口（灰色）地区9栋简易楼位置示意图。
本此项目分为四个阶段，分别是腾退申请期、预签约协议期、腾退交房期、腾退补偿期。在腾退申请期限届满后，以楼栋为单位，项目范围内协议腾退人提交腾退申请的比例达到100%的，实施主体公布启动预签约，按照补偿方案与协议腾退人预签附生效条件的腾退补偿协议。在预签协议期限内，本项目范围内每个独立楼栋预签约先达到100%且整栋楼结清水费、电费的，腾退补偿协议优先生效，生效达到6栋后，完成本次腾退工作。如果在预签协议期限内预签协议达到100%且整栋楼结清水费、电费的楼栋超过6栋，超出的楼栋可视资金情况纳入下一次腾退工作安排。预签约达不到100%生效比例或整栋楼未结清水费、电费的，该楼栋腾退工作终止，预签约协议不生效。
根据当前北京市疫情防控工作要求，在腾退申请期内，居民可通过线上提交小视频或者文字方式提出申请意愿。待申请期结束，以楼栋为单位，100%居民提出申请意愿的将启动预签约。据了解，截至5月6日17时30分，已有88户居民提出腾退申请，3栋简易楼完成100%申请。待明日申请期结束后，项目指挥部将视疫情发展和项目进展情况，对腾退申请情况进行公示，而后启动签约、腾房等后续工作。
本项目的房屋腾退补偿安置采用货币补偿方式。符合购买奖励房源条件的居民，可申请购买位于朝阳区豆各庄地区的房源，按照“先签先选”的原则和认购标准选房。提供奖励房源（朝阳区豆各庄），产权性质为“按照经济适用住房产权管理”。奖励房源为现房，购房人按27600元/平方米价格购买（未含各类税费），因奖励房源有限所以按照“先签先选 ”的原则和认购标准进行选房，选完为止。
北京社保刚满五年，想买豆各庄的柏阳景园c区，129平米的三居，得房率百分之90.目前才499万，我首付在300万左右。自己分析因为周边被五环和京哈隔离，北边公园南边社区，好像商业是没戏了，但总觉得性价比太高了，请章哥指点，感谢.
回答：
1. 性价比高，这得分怎么说了。北京越便宜的地方性价比越高，豆各庄不算太突出的，毕竟这里是五环外了。
所谓的性价比，价好说，明摆着的，就是这价钱。但“性”是什么，怎么计算，能给出个标准和共识吗？没有，连开发商也没有，新楼盘定价一般都是参照比较法，也没有明确的系数。现在更干脆都是政府定价了，开发商省心的都成包工头儿了。
2. 二手房的评估定价不仅没标准，连权威机构都没有，完全是买卖双方商量出来的。都知道北京房子贵，能拿出几百万买房的没傻子。
“才”499万，很便宜吗？这到了鹤岗能买栋楼，是不是性价比更高啊？恒大的许老板前几个月刚在鹤岗拿了一块地，6500㎡，“才”花了220万。这500万到那儿绝对能当两回开发商了，剩下的钱还能买辆豪车。
所以这所谓性价比没标准，房子是商品，商品房的价格由供需关系决定。之所以价格显得低，那就是因为愿意掏钱的人少，更不愿意出高价。否则朝阳群众里有钱人多了，懂投资的也多，不瞎不傻的，不太可能看不见这种洼地。
3. 柏阳景园最早就卖4000多，不算便宜，周边都是这价格，但一直涨不上去，买的越早越有点儿吃亏。一直到2005年房价上涨初期，这里卖4600，算不上贵了。那会儿丰台西南四环的鸿业兴园也差不多，稍微便宜点儿有限，现在6万多。顺义后沙峪的香花畦也4000多，现在不到5万。朝青的华纺易城当时5000多吧，贵了不到1000，现在8万多，比柏阳景园翻番了。
当然这种趋势未必以后还能延续，但豆各庄这板块一直不算太受追捧，是否能赶上来更说不好。
所以这没什么性价比高不高的，就是市场估值，是买房人用真金白银，用一笔笔的交易试探出来的真实市场价格。周边的京城雅居、青青家园一直到富力又一城的性价比都很高，和品质相比都不贵。又一城那儿还有商业有地铁呢，要说性价比是不是更高啊？
4. 李嘉诚说的话有一定的道理，房产的价值由什么体现，地段、地段，还是地段。做不到全部，至少是70%。这地段指的就是交通配套等各种设施，配套越全，离产业区越近，价值越高。当然价格也和社区品质有不小的关系，但起不到决定性作用。买房不仅买的居住的房子，还包括周边配套所提供的使用权力，是一套整体的服务体系。
总之吧，如果只是为了自住，那这里可以说性价比高。毕竟价格相对低，是优势。但从其他方面讲，价格低也是劣势，说明看好的人少，500万砸进去未必能把洼地填满。
房子不像股票似的，随便弄个利好消息就能让股价大涨。一般的成熟小区除非是学区调整，否则就算是多建个配套也没多大影响。北京人都见过世面了，没什么太新鲜的东西能刺激着掏大钱。通州影城开业了，周边的房价也就那么回事儿。
所以这里就是买来自住合适，将来在周边置换也不吃亏，相同板块内基本都同涨同跌。或许以后朝阳区重视东南沿线了，把这里当成重点也就好了。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
#北京头条#北京楼市：一居室投资，这些小区很能打！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，请教一下，本人婚前首房购买，用来做刚需婚房。最近定了绿城沁园的新房，楼盘物业5.98，算过得去。楼盘开发商绿城最近维权事件也不少，而且豆各庄周边环境确实不太好，地段配套相对落后，只承接国贸上班的居住人口，产业承接几乎不用想，没有未来规划的样子。另外附近有很多回迁安置和一个禁毒教育基地，整体居住人群素质和购买力都有限。附近品质商品房只有富力又一城，但是价格横盘这么些年了也没有突破，感觉板块不利因素很多，绿城房子我还要坚持拿着吗？
我通州上班，女朋友西城西单上班，500-550左右总预算，还有别的小区可选择吗？
回答：你好，我依旧建议大家使用排除法：在自己预算一定的情况下，是否有满足自己需求的更好选择？如果没有，那就可以考虑。绿城沁园的优缺点比较明显：优点是地铁新房，设计和环境、物业肯定是能吊打很多老房子的，另外新房杠杆能力强，比较适合刚需上车；缺点自然有，那就是周围配套差一些，板块没那么突出。如果是500-550的总预算，在东部，对于大部分人来说，基本上是考虑老破小或者稍微新点儿的2000年社区，比如炫特、晨光、兴隆，后者地段和升值性还好，当然也有自己的缺点，就是环境和管理还是稍微欠缺一些；或者就去五环外看看政策性住宅了，升值性倒是一般，居住面积大点儿；或者就去南面丰台看一些老点儿的房子了。所以结论来了：如果喜欢地段和升值性，那炫特、兴隆之类的是可以选择的；如果喜欢未来的环境和管理，忍受不了老小区，那选择绿城沁园自然还算不错的选择。还是那句话，没有十全十美，根据自己的内心需求来即可。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：双方都在北边上班，小孩过几年读小学，第一套房，考虑学区和交通。三年内不住。小南庄看了下，有两三个院子管理还可以，90年代后的板楼。700左右的报价小两居，但户型好的只有顶层，值得入手吗？有保值性吗？
回答：你好，小南庄一直以来都是上车热盘，流动性和保值性都还是不错的。从居住的角度来看，这个小区相对乱一些，不过有一些院子独立管理，倒也还不错，值得入手。不过如果是顶层，我建议还是稍微慎重一些，毕竟是硬伤。当前学区房应该不至于大涨，或许可以看看是否有新出的房子。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
3、提问：京爷您好，请教您对于刚需上车想跟上大盘涨幅的话，目前在看的两个小区金蝉南里和双花园西里二居室，这两个哪个您比较推荐呢？
回答：你好，这两个小区各有优缺点吧，一个是好地段老小区，环境差点儿，一个是偏一些的次新小区，环境尚可。都属于升值性没有特别突出，但也跟着涨点儿的刚需上车盘。长远看，金蝉南里的楼龄和环境稍微占点儿优势。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》《北京各小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷：目前在月坛居住老破小两居，小孩未来都会在月坛附近上学。本想在月坛置换三居，但看了很多房子户型都很差而且太贵了买不起。最新看到青秀城，户型很不错，离月坛也不算太远，想周一到周五在月坛住，周末在青秀城，平时有需要也可以去青秀城。不知道京爷觉得青秀城房子质量环境怎样？目前价格是否可入手？另外是一步到位买120多平那种还是90平的比较合算？
回答：青秀城小区自然不错，品质和环境都没问题，自住算是可以的选择，当然缺点是周围环境一般，地段差点儿意思。建议可以考虑120多平米的房源，户型好，符合定位，住着也舒服。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：您好，目前有约550W（600内均可），想投资一套一居室，兼顾保值➕跟随市场➕租售比较好，五年后换房，看了双井板块的苹果社区南，想问问还有哪些板块哪些小区可看
回答：你好，这个预算，如果是投资，那可以朝这几个方向考虑：① 好地段的次新一居。② 带点儿学校的小一居，学校不要很好。我重点推荐后者，因为带点儿学校，但溢价又不算太高的小户型，基本上是最能打的产品。
西城：广外次新上车一居，比如远见。
海淀：海淀这边的次新一居，绿波漫板、今典花园、当代城市家园、逸成东苑之类的。
东城：考虑华龙美晟、冠城名敦道。
朝阳：亚运村的带点儿学校的小户型，比如紫薇天悦、风格派、朝阳望京的澳洲康都、宝星之类的最小户型。或者东部热点板块如朝青、双井的次新一居。
亦庄：考虑万科金域东郡等。
可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》
[机智]京、沪两地疫情消息须关注
北京：
4月30日15时至5月1日15时，北京新增本土新冠肺炎病毒感染者55例；朝阳区双井街道广和南里二条升级为高风险地区，豆各庄乡朝丰家园社区等6地升级为中风险地区。
5月1日起，小汤山方舱医院正式启用。
5月1日至4日，北京市餐饮经营单位暂停堂食，转为外卖服务；
5月3日起对市民免费核酸检测。
5月5日起，全市进行常态化核酸检测。
上海：
29日，首日实现社会面清零。
30日，首个投入使用的市级方舱医院嘉荷新苑方舱医院正式关舱。
个人观点：首都疫情苗头须关注，市民务必自觉配合搞好防护；上海疫情形势虽然走向趋好，但离沪人员务必严格多次核酸筛查！
