健康资讯 踩盘：早晨出来的时候还有点阴沉，这会儿天气超好，陪粉丝看太阳宫二手房，全面放开之前争取捡漏。
楼面价7.6万，销售指导价13万一平！这是北京第二批集中供地，位于东北三环到四环间，朝阳区太阳宫的地块。看到这样的数字你心里第一反应是什么？我想到的是80平的户型，一套价格就得过千万，即使月薪5万，不吃不喝5年才能攒够首付。月供估计还不够。
此地周边新房稀缺，绿中介上二手房均价都到12w多，上面这个价格似乎也很合理，估计还需要摇号？如果你查过，其实北京好些的学区房，老破小的价格不比这低。
在这样收入不稳的时间点，分析房价高的原因可以让自己心平静点。至于谁推高的我不提，只说为啥我们还接，而且很多人还能接住。
首先，回想近十年自己的收入如何？十年如一日，还是至少翻番了？统计数据显示，人均可支配收入至少已经翻番了。如果是近十来年刚毕业的，收入是当初三倍四倍的应该也不少吧？媳妇笑说自己毕业到现在，薪资居然是过去的六七倍。我说你这是赶上好行业，起点也低。所以，未来房价能否持续，还得看有没有像互联网一样的新的大产业崛起？大家伙的收入能否再上一个台阶？
另一个热衷于房产的原因是附加在房子上的东西。比如教育和金融属性，学区房的溢价很多时候超过了产品品质。再拿有点无奈的，用500w买学区房，为啥不直接送出国举例。500w的学区房，孩子上完学，房子可能到千w；换成小学去国际学校，孩子可能还没送出国，这500w已经花差不多了(我之前就提过朋友孩子国际初中一年的学费就二十多w）。更别说买房能贷款，你这去国际学校可是纯消费。
另外，想过没有，你手头有些钱时，有投资渠道么？利率百分之二三的能抵御通货膨胀不？再对比十年美股和a股，看看附图趋势就知道。大a十年前三千多点，现在依旧如此。
最后，当发现我在说胡话，评论喊醒我！
#中指快评# 北京二批次集中供地共计成交14宗宅地，土拍热度有回温迹象
北京二批次集中供地共计出让17宗住宅用地，受疫情影响土拍推迟一周进行，但土拍热度依旧有回温迹象。最终3宗流拍，14宗成交，其中7宗底价成交，另有7宗热点地块转入线下竞拍程序。14宗地本次共计揽金499.6亿元，成交规划建筑面积144万㎡，平均溢价率5.35%。太阳宫、小瓦窑、薛大人庄、平西府四宗地块均地价熔断，太阳宫以10%政府产权份额再熔断后摇号成交；小瓦窑以30000㎡现房销售面积再熔断后摇号成交；薛大人庄在30000㎡现房销售面积再熔断后，将通过投报高标准方案的方式确定竞得企业；平西府以1000㎡现房销售面积成交。其中太阳宫、小瓦窑、平西府地块的销售指导价均与周边项目（或二手房）存在一定程度的倒挂，这也是受到房企追捧的主要原因。与这些地块形成对比的是丰台亚林西地块，由于其捆绑了近10万㎡的商业用地，尽管土拍之前关注度很高，但最终仅以底价成交，略显失落。
北京的土拍一贯利润空间较为充足，从本次参拍企业来看，依旧以国央企竞拍为主，民营房企龙湖、懋源、润泽以及混改企业万科等均有参与。帝都的房企本次仍然延续了自去年二批次之后的竞价风格，即：以核心区域去化有保障（特别是销售指导价倒挂）的地块为主要竞拍目标，且特别青睐纯商品住宅用地。流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域，亦或是周边竞品项目去化不理想的位置，又或是因为捆绑了商业用地或托幼用地等。房企仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目。
今日动态—5月的北京二手房发生了什么？还在继续轮动吗？
今天是5月份的最后一天，一些数据基本上可以确定了。北京5月份的二手房网签量大约为19000套，环比4月基本持平，今天的二手房库存量是77132套，比4月30日的库存量下降了300余套。从数据上看北京的二手房市场热度依旧很高。但也有几个变化：
1、入学政策变化。4月各区均发布了入学政策，其中海淀和朝阳变动最大。海淀增加了电脑派位为主的多校划片。朝阳区则明确了一校多址。
影响：海淀区价格平稳，成交量有所下降，部分学区因为预期的变化价格有所下降。北部新区不受政策影响，成交活跃
朝阳区顶级学区 “一校多址”，人朝的四大神盘就开始应声下跌。人朝的学位是不够用的，因此会有一大批的孩子被分到凤凰苑校区。新校区学校和教师都是新的，教学质量各方面不能与本校区相提并论。因此造成了四大神盘开始回落，而且仅仅是开始。
2、热点区域变化。本轮二手房是从海淀西城学区房开始带动朝阳部分学区如太阳宫、望京及品质次新上涨，之后蔓延到亦庄（有利好、）朝阳的非学区如新北苑、奥扥区域，从5月份开始轮动到丰台、大兴等南部区域。目前，西海稳定，海淀库存量增加至6200余套；东城受益反而活跃，库存量下降不少；朝阳库存量也持续减少，顶级学区价格回落，其他区域继续上涨；丰台库存减少，价格小幅上涨；通州变化不大。
3、关于轮动。关于此轮行情，有人认为是结构化行情，最终会出现分化。有人认为会出现普涨，只是时间拉长了。
个人倾向于此轮是被拉长的普涨，目前市场轮动到丰台、大兴、昌平，通州因为双限，已经企稳，像房山这种洼地还在微跌，能稳住就不错了。而之前的前期的热点区域实际上有所降温，但市场是否会下行还要观察（6月份是关键），因此有人认为此轮行情结束了，现在是高位入手。
个人觉得一整轮行情，需要一年半甚至两年时间。我们看看上海，当上海的学区房掉头向下时，内环老破小、郊区开始补涨，房价还在惯性上冲。北京也同理，北京的本轮行情，满打满算，也就9个月，各种限购限贷政策也丝毫没放松，因此像2016、17年那种短时间内拉高并普涨的行情不会出现，取而代之的是整轮行情周期拉长并慢慢进行轮动。
关于此轮行情，大家怎么看？
#北京头条#北京楼市：这些年来，带学区次新房表现最好！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷好！本人在国贸光华路CBD上班，光华路红庙附近的老破小值得买么？我看总价500万左右有不少房源，部分还属于呼家楼中心小学的学区。刚需上车，考虑上班+未来孩子上学，红庙和呼家楼区域的500万老破小是否可以考虑呢？谢谢！
回答：你好，地段是很好，但房子老，而且老房子还一大片，升值性因此并不突出。不过整体来看，还是能满足工作、居住、上学的基本需求，虽然升值性不算很好，但保值性还可以，也有一定的流动性，也是可以先上车的。也可以往外看看晨光、兴隆家园之类的是否有合适的房子。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
2、提问：京爷好！我目前是看二套房，一套已可以解决学区问题，需求是短期3-4年自住，之后10年出租(孩子幼儿园+小学)，再往后用于换房改善生活，预算800万左右，所以比较关注交通，品质和产业支撑，最近看房感受近几年能逆势上涨的多是有学区支撑，从保值或能跟住价格大趋势的角度看，没有学区的房子可以买吗？典型的代表是亮马桥星园汇，学区的代表是太阳宫水星园
回答：你好，这些年来，确实带点学区的次新房表现最好，未来如果不发生政策变化，我认为依旧可以选择。从环境和品质来看，星源汇倒是还可以，挺小资的，当然这些年越来越不受买房者追逐，主要是公寓风格，租户多，小区空间小等，造成热度低了一些。所以这类小区虽然也涨，但是并不突出。如果特别看中升值，可以考虑买个正常规模的品质小区，带点学校，不用很好的那种，可能是个不错的选择。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
3、提问：京爷，本人在亦庄工作，预算520-530。最近看了河西的房子，感觉涨了很多。想请您对比金域东郡和中信新城，如果不考虑学籍学区的差异两个小区怎么选择。
回答：你好，中信新城小区还不错，当然所处的板块近些年热度有所降低；金域东郡物业环境都还可以，所处板块比较热。这两个小区没法抛开学区的因素来比较，因为金域东郡很大的价值在于板块为学区板块，而且小区价格相对来说单价实惠一些，所以性价比凸显出来了。虽然涨了不少，但长远我还是看好金域东郡。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
4、提问：京爷你好，豆各庄的梧桐港共有产权房值得购买吗？
回答：你好，梧桐港算共产房中还可以的，至少未来周围住宅越来越多，界面也越来越好，也有一定的学校配套。当然共产房确实有自己的问题，比如共有产权房最大的问题还是流动性和金融属性的问题，这些都限制住了其未来升值潜力。当然如果你资金有限，有居住需求，而且长期也难以上正常商品房的车，那买也是可以的。不过升值性差这一块就得接受了。详见星球资料《北京这些小区跑输大盘》
5、提问：京爷您好，双榆树北里，知春路82号院这些八几年的老小区，现在入手总价550内的一居室，到2029年才能出手卖，到时候还好出手吗？
回答：你好，这两个小区的价值在于：地段、学校、环境与管理。所以价格并不低，但楼龄确实老了一些。这种房子，如果学区政策没有变化，我认为十来年，出手应该问题不大，毕竟地段、学校、环境与管理摆在那。但如果学区发生较大变化，那价格可能会出现一些波动。事实上，海淀购买力和购买人数有目共睹，但老房子一大片，我认为十年左右，老房子依旧还有价值，很简单，因为大家真的没太多选择。详见星球资料《老破小买房攻略》
6、提问：京爷好，总价450左右的两居，刚需自住，兼顾保值升值，除了旗胜家园，在回龙观有什么小区推荐吗？
回答：你好，似乎能选择的也不多了，可以看看天鑫家园、龙锦苑东四区、龙博苑二区。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
预算1000-2000，想买个4居，两个孩子，目前在朝阳，对居住位置要求目前就是不住南边。然后我在考虑是否要考虑以后的学区问题，但如果考虑了学区，这个金额也买不了4居了。章哥您有什么推荐的吗？最好在朝阳也能兼顾下学区的问题。
回答：
1. 1-2000，这跨度够大的，还是大致明确一下吧，这样目标性更强。
2. 兼顾学区，那一般建议都是在朝阳。从教育资源来说，朝阳区的整体水平虽然不不如东西海，但在高分段来说和东城是一致的。尤其在东城教师轮岗的情况下，朝阳头部学校的质量就更占优势了。
可以先买在朝阳，确定性强，确保孩子进入好学校。真要是有冲击清北的实力，那小升初或中考跨区也不晚。
3. 朝阳就这么几所名校，好选。北京中学没有学区房，龙湖天璞也不靠谱儿，说不好二手房是否能确保入学。80中和清朝的老房多，没什么合适的商品房，看自己吧。
朝外的就是风林绿洲和卧龙小区等几个，大户型，四居室到不了2000万，1500打住了。人朝就是太阳宫的红太丰火四个小区，看看丰和园和火星园能否够得上吧，说不太好，2000万可能差不多吧，改的可以。
陈经纶帝景，就是珠江帝景，四居室没问题，1500万应该就够了，或者1700吧。陈经纶嘉铭，更没问题，小区多，好选。
望京的陈分和清朝，看小区吧。新航线什么的没问题，东湖湾够呛，我也不太清楚什么行情了，可能在2000万以上了。橄榄城也涨了不少，悬，先看看吧。反正望京好小区多，选择余地大，找当地中介就行，不难选。
仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：未来顶级学区老破大将溢价严重！
1、提问：京爷好。有一套新城乐居的3居室在出租中，手头能凑到100万左右，可再申请贷款。
想请教您两个问题：
1如果从未来十年保值增值的角度，有没有必要把新城乐居的房子卖掉换到通州或者望京品质或者户型更好一些的小区？有没有推荐？
2如果从提升未来十年生活品质的角度考虑，不考虑交通和学区，可不可以把新城乐居的房子卖掉换到金海湖附近的跃层或者叠拼？或者其他郊区？有没有推荐的楼盘？
回答：您好。1、如果考虑增值，新城乐居并不突出，不过长远未来流通性应该问题不大。可以考虑置换到通州的运河区的次新房（运河湾、自由城、京贸），望京也可以考虑，不过望京当下不适合入场。
2、从居住的角度看，可以考虑置换到金海湖，不过升值性比较一般。一般只有核心区域的大众产品才能升值性较好，安全性较高。
2、提问：京爷，学区房未来还有价值吗？德胜的三居室降价后可以捡漏入手不？
回答：学区房政策未来谁也说不清楚，这次顶级学区被打压，直接让未来顶级学区房不确定性加大，结果是学区房的价值直接被削弱，同时也给大家一种心理上的告示。鉴于此，我认为未来可能不会有单一的学区房出现暴涨的情况，特别是西城。不过也不能说学区房没有了任何价值，毕竟学校还在，优质学校在短期内无法被撼动，买了房依旧有能上对应学校的概率，还是有家长会去买单。另外，未来顶级学校的老破大学区房尽量不要去买，学区溢价高，居住体验还不好，万一出现学区政策变动，总价这么大的资产将面临巨大的风险。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
3、提问：京爷您好，请问太阳宫的土星园和双井的苹果社区南区相比，哪个更有升值潜力呢，差不多相同户型，您更建议买哪边～谢谢！
回答：你好，这两个小区的板块都还不错，升值性都还可以，不过苹果社区南区居住体验还是好一些，土星园物业差了点儿。看中居住，选择苹果社区南区。如果看中学校，那土星园也可以选。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：京爷好，如果北京也出台二手房指导价和放慢房贷放款速度，降价会降吧？
回答：你好，其实北京本来就有最低指导价，当然如果新的指导价出来，那肯定对市场不好，有降得可能。放款速度慢，确实对市场稳定有好处，但能否降还得看慢的程度。
5、提问：京爷，您好，我现在卖了房手里能有600万，可以600付首付款，因为房本想写我母亲的名字，贷款只能走接力贷，不想贷款太多，目前想贷款200以内，去看了南湖东园一区的房子是99年的，还有清友园板楼02年的，新北苑也看了，父母比较中意南湖东园的房子，觉得交通和购物买菜比北苑那边要方便，而且父母觉得又是五环里的，请问这个怎么选择，如果真按父母选的南湖东园一区的房子，日后这个小区自住保值和升值跟北苑比怎么样？在咨询下，如果父母走接力贷，贷款人是我母亲，需要我提供收入证明，提供的话这个会影响我以后买房的首套首贷么？
回答：你好，首先，接力贷不会影响你的首套资格，但会算在负债内。不过我认为这还好，流水这种东西不是那么重要。望京板块比老北苑整体板块都强一些，毕竟有产业有配套。而老北苑仅仅是一个住宅区，而且以老房子为主。虽然南湖的房子老一些，但是板块还是强不少，生活也方便，因此房产还是更有价值一些。我建议还是考虑南湖的房子，如果资金充足去新北苑看看也是不错的选择。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷，最近在找合适的二手房，想听听您的建议。互联网行业，老公西二旗上班，我国贸，有2岁半小孩，明年9月上幼儿园，打算买二手房的三居。首付能到640，想问下京爷有什么小区推荐吗？核心诉求
需求1:解决明年孩子上学
需求2:解决三代人住不开问题，小区环境，房屋品质能好一些
需求3:房子金融属性，抗通货膨胀，跟大盘走。
回答：你好, 如果想要带品质的次新, 还要学校, 这个预算三居可能会比较吃力. 我建议牺牲一些品质, 找个2000年左右, 带点儿学校的小区, 先上车再说. 比如陈经纶嘉铭的安园之类的, 望京陈经纶利泽西园之类的. 如果实在要次新, 也可以看看新北苑华贸城, 未来倒是有地铁, 当然离地铁有些距离, 不一定适合. 以上小区跑赢大盘是没问题的. 详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》
章哥，您好！儿子和女朋友都在昌平未来科学城工作，现在我们两家准备合起来凑600万首付，给孩子们买套房。想咨询一下，买华润未来城市的房子合适，还是买在朝阳区？毕竟朝阳区有些好学校。我们都是外地人，拿不定主意，想请章哥帮我们分析一下，支支招，非常感谢！
回答：
1、 未来城市是纯商品房，品质肯定不错。如果确定是长期居住，至少在十年八年内不打算再置换，那买这里合适，居住体验比二手房强得多，应该也比限竞房要好。
但新房的保值性偏弱，尤其是这种位置远一些的，估计升值也弱一点儿。所以如果以后还想置换的话就不太合适，从升值上一般会吃点儿亏。
2、 我对北七家房价的未来走势说不好，总感觉规划大了点儿，周期可能会比较长。所以如果有投资保值的意愿的话，不太建议买在这儿。当然，这只是我从经验上的推断，未必准确。或许北七家真的快速发展，实现了规划，带动板块内房价快速上涨也有可能。
不过这里已经发展20多年了，当年买套房还送四个北京户口呢，这都没卖出多少去，我跟着折腾了好几年也没弄成两笔。
2008年四万亿计划之后，科学城的规划获批，很多人都看好这里。我的两个同事，一个看好望京，买在了傍边新北苑的华贸城；一个看好北七家，买在了名佳花园。当时都是100多万总价，只不过新北苑的单价1.2万，北七家9000，其实没差多少。现在名佳花园才不到4万，华贸城8万起，而如果买在望京的橄榄城呢，单价奔10万了。
买在名佳花园的这同事很别扭，当年同样的身价，现在跟人家差了两三倍，觉得亏又没办法。400多万在北京真的换不到什么合适的房子了，而买在新北苑或望京的则能随便换。这投资不同地段房产的差距就这么大。
3、总之吧，我没什么明确建议，只是提醒考虑好。如果就是以自住为主，那买新房合适。但这地段现在看一般，还隔着一条河。未来城市西边一点的绿地中央广场云谷是2016年的盘，到今天已经跑输大盘了，虽然输的不多，但这趋势不是太好。
所以如果考虑保值和学区，还是建议买在朝阳。以600万的首付，在太阳宫、望京、新北苑都能买到挺好的。太阳宫的学区最红，人朝学校，就是房价高了点儿。新北苑的是朝外的来广营校区，本校非常好，这里还有待观察。相对望京的选择多一些，合适的小区多好学校也多。建议先多看看再做选择，仅供参考。
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