健康资讯 我今年27岁，未婚，北京户口，家里准备给我置办一套房产，我是首付首贷，目前家里现金有400万左右，月供大概能有6-7千吧，国管公积金，组合贷大概能在130万左右，不过主要考虑全款或者不贷太多，希望房子含税之类的总价在300-500万吧，对学区没有需求，之前看了石景山的房子，但是因为我家在东四环，家里觉得有些远了，朝阳人又太多，所以现在主要考虑丰台，想买一个70-120平的两居或者三居，南北户型，以自住保值为主要目的，预计10年之内不会再进行置换，因为我单位在车公庄，所以也考虑到地铁通勤，以及丽泽区域未来的发展和近期首都商务新区、南苑森林湿地公园的规划，目前选定了以下几个区域或小区，都已经去看过小区和周边环境，想请您帮忙分析一下哪个区域或小区保值性相对更强一些，如果能帮忙排个序那就再好不过了，感谢！
1.景风门的翠林小区，主要是因为14和19号线交汇，交通便利且离我单位通勤方便，离丽泽近一些，不知道对保值是不是有一些利好；
2.蒲黄榆的芳X园那一片和蒲安里那一片，主要是因为交通方便，周边配套还可以，生活氛围很好；
3.和义的和义西里和久敬佳园，主要是通勤还算方便，然后有大红门那一片的首都商务新区的规划，但是后面建南苑湿地公园这一片好像在规划腾退的范围里，不知道是好是坏；
4.新宫的翠海明苑，19号线和4号线交汇，配套也有，通勤方便，但是未来没有什么规划和发展，如果南苑湿地公园建起来的话可能会被公园包围，这算是利好还是利空呢；
5.新发地的宜兰园、银地家园、天伦锦城，也是因为19号线离我单位通勤比较方便，然后有新发地可能搬走的预期，但是看南苑森林湿地公园的规划，这一片就算新发地搬走也不一定会规划商业和生活配套吧，不过周围有荟聚和花乡奥莱，其实也还可以。
以上内容有些多，感谢您耐心看完啦，还烦请您给一些意见或者建议，因为家里拿这么多钱也是挺不容易的，虽然自己住得舒服挺重要，但还是主要希望能够保值，在十年后置换的时候就算亏也不至于太多，如果您还有其他一些区域推荐的话，也麻烦您能够指出。
回答：
1.现金400，能贷130，买300-500的，这是怎么个预算啊？还是定准了吧，200万的价格差太邪乎。
2.翠林，跟丽泽没关系，离得太远，铁道、环线、河道也都是天然阻隔。而且就算是在丽泽旁边，这种老小区也很难得到利好。哪个发了财的金融高管也是买房龄新品质高的，没有拿买套老破小当人生目标的。这就看看CBD望京吧，老小区有的是，没得到什么追捧。
3.南三环沿线都差不多，尤其是塔楼，自住为主。投资的话考虑一下“南三北五”，很难说有什么逆转。
4.和义，战略留白区，2030年之前是不会开发的。但也无所谓什么好坏，别太关注这种产业规划，已经实施了8年了，房价还那走势。产业在没有真正发展的情况下，规划就是鬼话。而且回迁房老小区也未必能怎样，还是这话，别太幻想有钱人都愿意追捧品质弱的小区。
5.翠海明苑还行，虽然也有回迁房，但品质维护得还不错，价格没走低。但也别期望值太高，两区交界，能做到现在的情况就很不错了。这几个首选在这儿吧，没什么利空。
6.新发地，有可能重新做规划，但说不好周期。真要愿意赌的话可以试试，就是时间短不了。也别太看重商业规划了，20年前的理念过时了，荟聚离得太远，奥莱又小，没什么帮助。
7.我觉得考虑得有些理想化了，还是以现实为准吧，理论的东西意义不大。丰台一般建议三个板块，草桥到公益西桥，首经贸，丰科园，其他的看自己的喜好。南三环沿线自住为主，期望值别太高。
另外也别把这“亏得不至于太多”放嘴边儿了，我见过不少这么说的，越是假装潇洒不在乎的，到最后越吃亏。投资就是做生意，就算做好了赔钱的准备，也不能老念叨，“自证预言”是很可能成真的。
仅供参考。
我的情况是：非京户籍，首付200万，首贷，总价预算450万左右，刚需上车；需求：两居室，带电梯10年左右的房子，最好是板房，位置南四环区域。初步确定花乡和旧宫两个区域。花乡地区看中天伦锦城和期颐百年两个小区。旧宫看中庑殿家苑。
请问章哥以上哪个小区投资潜力大？哪个更适合自住？另外庑殿家苑ABC三个区有什么区别，哪个区好，庑殿家苑房子质量如何？为什么庑殿家苑小区房子比周边便宜很多？（网上庑殿家苑信息很少，我只了解到是回迁楼）章哥在麻烦您推荐下南四环首付200万的优质小区有哪些？麻烦您了,感谢感谢。
回答：
1. 投资潜力大，那就新发地吧，先看天伦锦城，再看期颐百年。
新发地早晚搬迁，估计能提速。如果是重新规划，那这地段就会很好。以前缺的公园商场超市什么的肯定都补上，或许潜力更大。还有地铁站，本来应该在期颐百年附近有一站的，四号线，结果被甩下直接去了大兴。如果真的开发新发地，那有可能补回来，毕竟这一站太长了，中间应该有站点的。
2. 庑殿家苑，我也不熟，回迁房没什么可研究的，基本都差不多。质量一般，物业也不怎么样，专门服务回迁房小区的。前几年这物业公司去昌平的也不是哪个小区接过业务，人家不认可，还上过新闻呢。
这就是典型的自住型住房，投资性一般，还不如期颐百年呢。之所以便宜就是因为没人愿意出高价呗，优势就是便宜，自住合适。劣势也是便宜，投资不合适，以后或许越来显得越便宜。
3. 450万，南四环优质小区的两居室。看看新宫的翠海明苑吧，商品房和回迁房都有的小区。但维护的还不错，保值性到现在为止没落后什么，比以上几个略强一些。之前是450万能买到两居，现在我也不太清楚行不行，差不多吧，先看看。仅供参考。
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