健康资讯 因学区房而兴，张江汤臣豪园二、三、四期住宅 依然风头强劲
上海自从去年三月学区新政以来，学区房逐渐变凉。如今，说起学区房，很多人一副不屑一顾的眼神，大可不必。上海的学区房，过去几年挺火，说起最火的一年还是2020年3-2021年3月，那一年时间，有部分学区房价格涨了近一倍，极端案例翻了一番。其实业内人普遍认为，那股风是从张江汤臣豪园二、三、四期房子开始挂起来的。
2020年以前三年左右，上海的学区房其实已经开始活了起来，不过不是很旺。2020年3月9日，浦东新区机构编制委员会批复了浦东新区教育《关于同意调整和建立五所学校的批复》，这份批复中，明确上海民办张江集团学校转制为公办，更名为上海市张江集团中学。不久，即予以公告，上海市大名鼎鼎的著名初级中学张江集团中学变为对口了。可谓是“一石千浪”，对口的小区房价，随后变起了反应。
文件发布后，不久明确了对口张江集团中学的小区。著名小区张江汤臣豪园二期、三期和四期都在其中，但是汤臣豪园一期不对口。在对口前，张江汤臣豪园二、三、四期当时普遍成交价格在8万-9万，即使最好的楼层且是小户型，也难以达到10万。对口后，节节攀升，2020年四月后成交均价超越9.5万;六月达到11万左右;10月均价接近13万左右.曾经有一阶段,因为某些原因,一度网络不允许展示张江汤臣豪园的房子.
2020年下半年,在张江汤臣豪园的带动下,上海学区房大热.浦东的浅滩华师大二附中,梅园地区的福山外国语加建平西;静安的静教院九年制和一师附小;黄浦区的黄浦上海+大同,卢湾二中心+向明;徐汇的向阳建襄汇师;闵行区的闵行实验(高兴花园)等等,都火热的不行.在这波学区房的带动下,2020年11月底,上海的房价突飞猛进,一房难求,尤其好学区,那真是抢也抢不到.我们的主角张江汤臣豪园二期一套74平方房子,2021年1月中旬,以单价接近17万的单价成交,比起2020年1月,涨了近一倍.
眼看着学区房一发不可收拾,2021年3月,上海市出台了学区新政.学区房概念明显淡化.不过当时上海二手房价格上升,所以,学区房虽有淡化,受大环境影响,价格上没有明显下降.2021年7月19日,上海开始实行价格核验制度,终于在学区新政和核验双重打击之下,张江汤臣豪园二三四期房子开始略有下降,但是幅度不大.
即使到了今天,张江汤臣豪园二三四期价格基本上稳定在了13万左右.也基本上就是市场价了.原因,1,虽然学区概念淡化,张江集团中学依然是上海好学校的佼佼者.2,张江核心地带,好的小区比较少,张江集团中学附近更是少之又少,张江汤臣豪园二三四期品质比较不错.3,整体价格已经上去,很难下来.
故此,张江地区的张江汤臣豪园二三四期价格依然坚挺.毕竟,不对口张江集团中学的张江汤臣豪园一期也稳定上了11万以上.何况还有好学校的234期呢?
张江汤臣豪园二、三、四期，一年多时间由人间到天堂，再次回到人间的楼盘。是谁让这几个楼盘坐上了过山车呢？
张江汤臣豪园，张江地段的品质小区代表。去年3月以前，即使是面积最小的61平方的一房，比较新的一期，最高成交记录是10万单价，一般单价都是8.5万左右。去年3月9日的一张浦东编制委员会的公告于3月12日发布。张江地区的上海教育界巨无霸张家集团中学由私立变成了公立中学，由摇号变成了对口。
张江汤臣豪园二、三、四期恰恰对口这个学校，于是就没有于是了。张江汤臣豪园的房价在接下来的几个月的时间，，可谓是芝麻开花-节节高。到了九月份，这几个小区的房价最少也涨了50%以上，而且是一房难求。可以说这些学区房上涨的节奏带动了整个市场。
张江地区（张江集团中学校区）、梅园地区（福山外国语+建平西校）、前滩地区（华师大二附中）、黄浦滨江地区（上外黄浦+大同）、江宁地区（静教院附校）等这些双名校板块简直是直线上升。尤其以张江集团中学为首，到了去年底今年初，张江学区房不到一年翻了近一倍。我能查到的最高成交记录是今年1月17号成交的张江汤臣豪园二期一套74.94平方小二房，总价1270万，单价达到了16.95万，基本上一年翻了近一倍。
整个上海的房价上涨大有不可阻挡之势。好在，2021年上海学区房改革新政 3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。终于逆转了学区房的无节制上涨。接下来的核验政策，驯服了上海房价这批奔腾的烈马！
如今张江汤臣豪园那里学区房，报价基本上稳定在了13万左右，虽然价格也不便宜，但是，渐渐向其真实价格过度，渐渐回到了人间。
如今房价渐渐进入理性状态，相信，那种疯狂的势头不会再现！
20年来上海的房子涨了多少？
我拉了全上海涨幅最快的一个小区的数据。
汤臣豪园，从06年至今，16年涨幅1638%。
这个小区06年首开的均价大概在8000元左右。
从06年-13年期间，二手房成交虽然没有查到数据，但是，可以看到几次重要的涨幅：
最大的涨幅是在16年，较15年上浮了86%
最近的一次是2021年，比2020年上浮了38%
如果说，是因为张江产业的优势过于明显。
我又在浦西找了一个位置差不多的中环内的项目：天山湖畔花园。
这个项目从2008年至今，16年的时间涨幅605%，属于上海涨幅平均水平。
这个小区的整个曲线中，我们可以看到有三次比较大的涨幅点：
第一次涨幅是09年，成交房价涨幅58.3%
第二次涨幅是16年，成交房价涨幅42.86%
第三次涨幅是21年，成交房价涨幅33.3%
上海整个楼市的涨幅，基本上与这几个楼盘的涨幅一致。
单价不到10万抢下的汤臣豪园一期 值吗？
11月1日上海，某知名拍卖网上，位于浦东张江的楼盘汤臣豪园一期一套大三房被搬上了拍卖平台。经过40多次加价，终以1711万总价成交，那么，该价格贵了还是便宜了呢？
汤臣豪园（龙东大道666弄），张江地区汤臣豪园系列产品中一期住宅。也是这些系列中最东北角上的一期。小区北靠龙东大道，南临碧波路，东近科苑路，西近松涛路。是一个小高层和叠拼别墅组成的小区。科技园园区内稍有的住宅之一。
汤臣豪园一期，是汤臣豪园系列中，最老的那个，规模也比较小。房子由汤臣集团开发，2002年竣工。小区总计只有65幢，331户人家。户型多为三房和四房。目前小区均价在11万上下，根据位置与楼层不同有所差别。
我们看看拍卖的这套房子，位于66号1楼，建筑面积： 172.43平方米，有3层，1层客厅净高为4.35米，房间净高2.8米，2层净高4.2米，3层净高2.8米，为跃层结构，位于楼栋的第1-2层，内部南北交错式布局有3层，1层为一室一厅一厨一卫，2层-3层均为一室一卫起拍价为1300万，评估价1856万，吸引了9位客户参与竞拍。经过40多次加价，最终1711万成交，单价不到十万。房子是毛坯状态，比市场价便宜大概150万，且拍卖房子为税费各付，故此，该房子总计省下其他200万，如果是自己居住，还是非常值得。
不得不是，为这位拿下的客户点赞！
暴风眼张江汤臣豪园还好吗？
1⃣️作为暴风眼小区，学区新政刮起旋风，张江汤臣豪园算是带头大哥，一度传出被限制挂牌的消息，如今略显平静。
2⃣️登录某壳去一探究竟，果然没有一个挂牌信息，一套汤臣豪园房子都没有，只有胡姬花园2套，9万多价格比较合理。
今天去张江汤臣豪园那里转了一圈。
听说这里比内环的价格还高。
在小区门口站着许多中介。[捂脸][大笑][呲牙]
张江的汤臣豪园13万每平方，比肩陆家嘴高端豪宅，你知道为什么值这个价吗？
1，张江中心的中心。
背靠2号线张江高科站和金科路站，地理位置十分绝佳。
2，学区太好。
上海张江集团中学，上海民办学校中的王者，浦东新区常年第一保持着。
3，张江的定位你们也清楚，周边的码农个个非富即贵，都是有钱的主。
这么好的地方，谁不爱呢！！
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有人问，南开6万+ 旭辉铂悦公望还有升值空间吗？
这个一会再说，我们来先回顾一下。
南开六马路地块是今年年初土地市场难得的亮点，绿城、中海、新城、信达等9家企业参与竞拍并且罕见进入了竞价阶段，最终旭辉以12.7亿摘得，折合楼面价34048元/㎡，溢价率41%。
天津的城市核心都在这附近，海光寺、鼓楼、滨江道、天津站。
少不得说的便是老城厢，离项目骑车也就是十几分钟的距离，天津的旧城所在地，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，无论街边小吃还是传统菜，在这里逛逛都能找到你想吃的味道。
旭辉铂悦公望的交通的便利性不用多说，一街之隔的二纬路地铁站包含地铁1号线，隔两个路口就能到的西南角地铁站则包含1号线和2号线，都是步行即可到达的。
北侧是南开公园，占地面积并不大，但是建国后最早兴建的公园之一，升级改造后绿树成荫，并且有一大块空地，孩子们经常在这里轮滑；公园内配有下棋桌，大爷们在这里下下棋溜溜鸟，偶尔还能在这里看到宛如“相亲角”般的热闹景象。[吐舌][吐舌][吐舌]
但周围的城市界面一般，而改善万万不能忽视城市界面。
融创王府壹号2011年单价约2.5万，妥妥的豪宅。
如今二手房仅4.3万，最便宜能到3.4万，跑输大势。
产品不好吗？并不，非常好，纯正artdeco风格。
就因为城市界面不好，没形成富人区，旁边还站着还迁房，把房价拖拽了。
曾经的风光，只能变成悬崖边的舞蹈。
当年同样单价的仁恒海河广场，现在都快6万了，200平米的大户型能买到2000万。
因为产品与板块匹配上了，都是改善。
格调春天，2011年才1万，现在二手房4.6万，涨幅达361%，霸气逆袭。
广开经过更新后，有全新的城市界面，圈层统一。
记住，单盘再豪，也不能成为富人区。
一线豪宅，必须拥有城市界面+自然资源。
再来说说开6万+ 的旭辉铂悦公望还有升值空间吗？
能升值多少不好说，但再过10年，它们跑不赢大势。
因为卖的不是升值，而是居住。
2011年，天津最贵的房子是西康路36号、津塔公寓、泰安道五大院……
现在看涨幅，没几个跑赢大势的。
也就星美御、博轩园及格了，津塔公寓就算没涨，恒生SOHO还跌了……
为什么当年卖那么贵的豪宅，涨幅反而不高呢？不是说稀缺吗？
❶ 豪宅都有产品溢价，房价已远超地段价值。
❷ 高价豪宅客群太小众，流通率很低。
投资和自住，永远是两条买房逻辑线，不能“既要”。
如果看重涨幅，就不要碰最贵的CEO盘，跑不赢大势。
放之全国而皆准。
2006年，陆家嘴汤臣一品单价12万，当时张江汤臣豪园8000多。
现在汤臣一品最贵的单价26万，只是翻倍而已；但张江汤臣豪园已经16万了，翻了20倍。
所以
1.房价最贵的，不一定涨幅最高。
2.改善万万不能忽视城市界面。
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同事排了大半年终于排到了张江汤臣豪园的人才公寓，一室户独卫，厨房公用，卫生间比较大。同事犹豫了很久，但是如果放弃就又得重新排，在管理员的催促下还是签约了。虽然房间小了点，但是价格很美丽呀，才1000块一个月。这在上海打着灯笼去村里都租不到的，何况这个小区张江地区，上班超级方便。我比她早两个月申请，但是我申请的是一室一厅，房源相对少，还没有排到我，目前还排在600多，希望国庆节前后能通知我搬家[呲牙]
2006年，上海陆家嘴的“汤臣一品”开盘价是12万/平米，上海张江高科的“汤臣豪园”开盘价是0.8万/平米。2021年12月，“汤臣一品”的二手房成交价是18万/平米，“汤臣豪园”二手房挂牌价达到过16万/平米。这么来看，买“汤臣豪园”其实比买“汤臣一品”更赚钱[笑哭]
上海有钱人是真的多，一套房子几千万能够全款付下去。有个网友说自己现在住的张江汤臣豪园，小户型的挂牌已经到了16万一平，2015年底700多万卖掉的房子现在市值已经2000多万了，5年翻了3倍。
只不过这番言论引起了一些老上海人的不满，因为老上海人不理解，为什么会有人选择张江唐镇这种地方，估计这些地方都是新上海人，老上海人只会住在黄浦区。
但也有老上海人说，可能大家都是为了鸡娃买学区房，不止新上海人，很多老上海人也为了孩子在偷偷买房，看来养娃真的是现在的一大难题，从娘胎就要开始拼搏了。
毕竟张江的高薪岗位很多，高薪工作在哪里，哪里的房价就会高，张江确实培育了一代富人，很多上班族并不喜欢堵车、挤地铁，大家有钱之后，首选都会在附近买一套房子，房价自然就会上去。
曾经有个小区都是大厂码农，原本附近的学校很普通，结果硬是被这群码农的孩子变成了优质学校，因为他们的生源太好了。
所以如果真的想培养孩子，和高学历高收入的这些人当邻居，并没有什么不好，不要固守老上海人的面子了。
今年上海房价涨幅小区排行榜出来了，张江汤臣豪园涨幅第一达90.1%，接近翻倍。据说是因为张江中学民改公，我们中国的家长为了孩子的学业也是拼了，不过看看成交价，能买得起这个小区的估计多数都是钱多的不知道干嘛好的主。我认识的一位就是孩子用完这个小区的学位 ，年前高价套现，大赚了一笔不说，孩子还享受了好的教育资源。这就是为什么现在都说寒门难出贵子，这种事情估计在有优质教育资源的城市年年都在上演。现在这位手握一大笔钱，准备其他小区再买一套房子，留下一部分钱等孩子大学毕业后作为启动资金。
走路的再牛也很少有跑的过开汽车的，有孩子的朋友们，不拼不行啊！
汤臣豪园应该是最近几个月涨幅位居上海第一吧，89左右的房子基本上涨了400-500万。 去年入手的，今天做梦都要笑醒。
来了来了，上海房价涨幅排名来了。涨幅最高的是浦东，其次是青浦，双学区房涨幅最大。张江汤臣豪园几乎翻了一倍，就是因为张江中学民改公。中国人最愿意花钱在孩子身上。但话说回来，鸡血学校你孩子如果不适应还不如不上，钱花在兴趣班或是国际学校也是好的。买房需理性，买房需谨慎～
房价均价是否隐藏了太多信息？
①看浦东整个区的均价在6.2w，而浦东张江的均价在6.5w，要知道汤臣豪园的价格不低，四期的均价在13.6w，需要多少地价楼盘把平均数拉倒6.5w。
②花木虽然靠近世纪公园，但是和张江也只是隔着龙阳路板块，价格却相差近一倍，这种数据看起来已经脱离了实际情况，不管是地理距离还是相关配套，都使得数据看起来失真了一般。
#房价##上海头条#
回顾上海楼市十二年的涨势，可以发现有些板块，十二年能涨10倍，有些只能涨三倍。
举例来说：
莘闵的上海康城，张江汤臣豪园3期，世纪公园的仁恒河滨城这三个小区。
2009年初时候，上海康城还有山林道的一手尾盘11200，135平方三房，该房源属于整个小区最好的位置和户型。
张江汤臣豪园3期：一手盘17500，85平方，两房两厅，小区中心位置。
世纪公园的仁恒河滨城：二手盘26000，166平方3/2/2，高楼层
如今，12年过去了，他们的价格是多少呢？为了能保证精准的横向对比，我们依然选取该三个小区同等位置，户型和楼层的房源做对比：
上海康城：52000-55000
张江汤臣豪园3期：15-16w
仁恒河滨城：15.5-16.5w
也就是说：康城12年涨了不到五倍；张汤3涨了9倍，仁恒河滨城涨了6倍。
因此，即使在上海，也存在着大量跑输大势的楼盘，康城就属于其中一个。而产业发达外加去年有学区加持的张汤妥妥的是楼市赢家。仁恒河滨城得益于区位在浦东，12年来涨幅也还可以，但由于起点价格高，涨幅依然没有那种起点低，但华丽转身的板块和小区涨势猛。
这十多年来的上海楼市，飞速发展的浦东整体跑赢起点高，但发展匀速的浦西。
#上海# #上海买房# #上海楼市#
张江集团学校又火了！
上海高考分数出炉，高分学生也逐渐揭晓。没想到，高考状元、榜眼都来自张江集团学校。二人即将就读被北大光华学院。
张江集团中学，本来名气就大，在浦东排名第一，全市排名前三。之前是一所民办中学，后来改成了公办学校。
至从改成公办学校后，这所学校周边的房价，一路飙升。比如附近的汤臣豪园三期，房价已经快14万/平了，比之前高了好几万。一套房子已经上千万了。一个郊区的小区现在比一些市区的还贵，一般人家想再买这里的房子，已经买不起了！
如今，名气越来越大了，房价还会上涨吗？
#上海头条#
简单总结下本轮一线城市楼市上涨的特征。
这轮深圳房价上涨领先一两年时间，但并不是普涨，而是核心区次新和科技园区周边的小区涨幅最大，分化非常明显，有的房子涨幅翻番还多，有的房子基本没动。上海近期的上涨也显示的同样的特征，比如张江科技园周边的次新汤臣豪园，从半年前的8万多，涨到了现在的13万多。
出现这种分化，首先“房住不炒”不支持普涨和全面的牛市，没有大规模棚改货币化，也不会再有一次“涨价去库存”；第二，这几年经济发展，货币持续大量供应，尤其是今年M2同比增幅再度超过10%，增发的货币需要大部分无非就是去股市和楼市，而股市今年科技股、医药股和创业板股票涨幅巨大，那么创业板多的深圳、科技企业众多的深圳南山科技园和上海张江科技园自然是近水楼台，当然学区房也会被富裕起来的科技企业知识分子青睐。所以这些板块涨幅比其他板块要大得多。
北京在过去几年调控最严格，新房供应量巨大，但今年在疫情之下，二手房成交量反而是2016年之后的新高，链家挂牌二手房库存12月重新低于9万套，也说明北京楼市的走势开始转折了。今年海淀很多区域从年初缓慢的涨到年底，万柳的小户型入门级学区房涨幅超过30%，也是跟深圳和上海类似的情况。
在上海，年薪达不到百万都不算奋斗过。
我为什么这么说？
因为奋斗的新上海人真的是太拼了。
你看看张江的码农，把中环边上的张江汤臣豪园，汇智湖畔，万科翡翠房价提高到15万+，把外环外的唐镇推高到9万+。
这些码农都是新上海人，名校毕业，入职互联网公司，拿着百万年薪的是大多数，甚至很大一部分手握期权，股票，15万一平的房价，他们也是不太CARE的。
再看看中山公园附近，拼多多，美团的码农基本都在仁恒河滨花园，天山河畔置业。那边房价也都在10万+。
再看看陆家嘴的金融民工。
我朋友16年做起的私募，当时她住在三林的老破小，去年她入手了2000万的尚汇豪庭。16年的时候，她只有40来万的存款。这五年基本是一年400万的赚钱速度。
所以上海房价真的高吗？对这些人来说，真的不高。
而对于我们这些拿着普通工资，朝九晚五上班的群体来说，确实是高不可攀。
但是也可不否认，他们确实很拼。过着996的生活，操着我们没法操的心。
#上海身边事# 最近老是给我推送张江汤臣豪园，因为我的租客就是买了这个房子，一开始跟我说买了汤臣，害我肾上腺素飙升，我以为是汤臣一品[笑哭]后来才知道是汤臣豪园，还跟我说买完就涨了[黑线]他为了买这个房子，每个月都在拖欠房租，我怀疑他资金链断掉了，想想新上海人就是有魄力，杠杆加到极限，我们土著就是保守，属于有多大能力办多大事，听他说一个月要还上万的房贷，呵呵，现在我都风中凌乱了，他一个买的起上千万豪宅的有钱人，每个月还要拖欠我这个穷人区区几千块的的房租，现在到底谁是有钱人？#上海头条# #上海身边事#
