健康资讯 垡头翠成馨园瓦工阶段
章哥你好，请问垡头翠成馨园有什么缺点？为什么感觉比其他项目便宜？看了一个145平南北通透的三室二厅单价4.3万，不怎么样，想听听您的看法，谢谢。
回答：
1、 翠成说不上有什么缺点，就是普通小区。便宜是这里的优势，但缺点也恰恰就是便宜。商品价格是由供需关系决定的，也是由商品的品质决定的。之所以价格低，是因为市场认为这里就值这个价格。
2、 北京在1984调整城市规划，围着四环定了十个边缘住宅集团，朝阳占了一半。除了垡头，还有北苑、东坝、酒仙桥和定福庄，任务都是承接城区的外迁人群。结果到后来，只有垡头的规划最科学，执行最彻底。除了建欢乐谷时的华侨城和格林莱雅，其他全是安置房、保障房和回迁房等等，相当于在铁道以西，萧太后河以北的区域，真的成了边缘集团。
3、 翠成本身没什么毛病，所有的这类小区都差不多。地段本身也很好，价格之所以上不去就是这规划闹的。谁也说不清朝阳区为什么不开发东南沿线，整整闲置了了20多年。
当年的望京根本没规划，是绿化隔离带，任务就是把酒仙桥和北苑给隔开。结果是后来误打误撞的发展了起来，超生儿成了区域大哥。而垡头呢，规划的挺早，但周边就是没动静，好容易前几年似乎要开发了，结果还是安置房和保障房。
那在这种情况下，板块内基本都是基层百姓，就更不好建设什么大型商业配套了。房产的价值由地段决定，其实是由地段内的各种配套决定。翠成这些小区形成了客观上的孤岛，也就成了现在的流行词“内卷化”，也就是和外界很难有联动，所以在东四环边的位置才4/5万。
4、 不过也不必纠结什么，垡头现在的规模很大了，自成一体，就算没周边配合也无所谓。从投资讲不会跑输大盘什么，就是适合居住的普通小区。仅供参考。
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章哥您好。垡头附近的翠成馨园小区怎样？我看都是一类经济适用房，价格相对低，但税费很高。二居室80-90平只要400万，这类房子如果买了，和周边的商品房会有什么区别吗？对于我们这样的刚需人群是否适合购买。提前感谢您的解答！
回答：
1、 垡头是北京最早的十大边缘集团之一，定位就是安置区，所以才建了大规模的经适房。要说和商品房在质量上没什么区别，当年还没有太明显的区分，都是同样的建筑标准。老经适房和商品房的区别基本都在物业上，这没什么办法，都这样。
2、 这周边也没什么商品房啊，也就是华侨城和格林莱雅。从社区来说肯定是商品房更好一点，从保值上说都差不多。这么多年过去，和商品房的价格差早就定型，不会再有什么变化。如此规模的社区，只可能把商品房价格拉低，自身不会受到他们的影响。
3、 买老经适房没什么不合适的，可以选择转了商的，这样就没有土地出让金了。
不过提醒一点，垡头这个板块被耽误的时间有点儿长。东四环外朝阳区，价格竟然还不如南四环外的丰台区呢。华侨城从当年的被追捧，现在也就是普通。未来走势我也说不好，看政府的规划执行程度了。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：从城东到城南，500w选择哪些房产跑赢大盘？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号粉丝问答， 关注+私信，进行提问和获取资料！
1、提问：京爷好，今天看了成寿寺附近的中海，感觉房屋品质很不错，想咨询一下你的看法，650-700的东西向的110平两居值得上车吗？
回答：评价小区值不值得买，一般可以考虑地段+产品，综合分析，根据自己的条件选择是否合适。成寿寺，板块差了一些，没什么产业，也不是高薪产业的第一外溢，整体界面相对差一些。从产品来看，中海品质、环境有保证，在周围中算是比较稀缺的存在。这两个综合分析来看，是可以考虑入手的，至少保值性还可以，升值性会受板块限制。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
2、提问：京爷您好，1100的预算，主要考虑保值，目前在看双井板块。是富力城的两居好还是其他小区的三居合适？
回答：你好，在附近区域，富力城是一个标杆，所以从升值的角度来看，表现会比较好，涨幅大而且涨得早。看中升值可以优先富力城。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
3、提问：京爷您好，想500万左右买北京城正东、东南或正南方向的小区，出租，待10年后给孩子当婚房？求推荐合适小区。首付可以260万。
回答：你好，从北京买房的板块选择来看，正南还是没有东部强，升值性和流通性都相对弱一些。当然最近南部偏西面的草桥可以考虑考虑，500万左右也能买个南北的小两居。如果东部，那么这个预算可以重点考虑常营，看看苹果派是否有合适的房产。西南部则可以考虑地铁沿线的翠成馨园和富力又一城C区，刚需上车都不错。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
4、提问：海淀清河这边永泰园怎么样？看京爷推荐过很多次永泰东西里，但没推荐过永泰园
回答：你好，这几个小区都差不多，我推荐永泰东西里的原因是，500万以内还能有两居，有些还是公房，有些性价比。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷好，目前在西北旺上班，做IT，单身，短时间内也不结婚。在西山林语有套小一居，在成都有一套新熙门不怎么好的08年大两居。最近在考虑换房，有两个选择：1、北京换房，目前只能买550w左右的房子，看了一圈北京北比较喜欢。2、成都换房，换到天府新区，能买个300w左右。目前只能换一个地方。有几个疑问：1、北京换还是成都换？2、西山林语最近涨的挺厉害，好像是学区的影响，最近中介也一直说政策有变，目前是个高点叫赶紧卖，是该继续保持还是可以卖了？3、北京北是昌平的，涨幅也不怎么样，是不是西山林语是海淀，以后学位均摊有利好，换到昌平会不会有点划不来。
回答：1、我对成都不是太了解，不过我感觉成都最近房价不会有行情，倒不用太着急。2、西山林语虽然位置偏，但是在周围也有稀缺性，涨价也是有原因的。可以保留着这套房子，长远有价值。3、北京北其实涨幅也能略微跑赢大盘，学区倒是一般，看你侧重什么了。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
6、提问：京爷好！打算把通州非核心区的房产置换，希望是北面如回龙观，或者常营。
第一，置换的话，是不是应该赶紧行动，先把通州的房子卖了？
第二，总预算500-550万，再置换属于二套，要8成首付，优先考虑北边还是苹果派这样的？个人偏好而言，更喜欢东边一些，但朋友同学多在北边、且未来回京工作多半还是会选择互联网公司。或者京爷有没推荐的小区，挨近地铁、有户型方正朝南的2居、小区环境不错。
第三，首付不够的情况下，是否值得通过卖掉公司授予的一部分股票来换一个总价更高一些的房子？
还望京爷不吝赐教。
回答：1、你好，通州非核心区的房产置换掉是一个合理的选择。因为此次行情中通州非核心区的房子并不是太热，所以我建议置换方案的第一步就是赶紧把房子挂出来，感受一下市场热度，如果有人过来看房或者出价，那么久可以考虑看目标房了。反正当前市场的情况就是：热度还有，但是没什么房源，正在博弈中。刚好你又是卖房的窗口期，所以不用太着急了，边看看倒也可以。2、北面和常营其实都是不错的标的，常营没有回龙观之类的地方热，不过常营未来也有潜力，也是可以选择的。常营，就是看看苹果派、柏林爱乐、新天地之类的。回龙观还是看看融泽吧，虽然涨得有些多。3、得看你的公司股票的升值性。总体来看，咱们可以等卖完付，边观望市场。可见星球资料《谈判砍价策略及最容易犯的错误》
【今天起人民西路（三台石路至翠前路段）封闭施工，周边交通组织也有大调整！】因人民西路安居园公交站天桥钢箱梁吊装施工需要，今天起人民西路（三台石路至翠前路段）封闭施工，周边交通组织也有大调整。具体如下：
01第一阶段（图1）
封闭时间
12月24日晚上10点至12月25日早上6点
交通管制措施
人民西路东往西方向（三台石路至翠前路段）
绕行路线
右转绕行→车辆在人民西路与三台石路交叉红绿灯处，右转进入健民路绕行500米，再向左转入心华路，于敬业路口向左直行500米转入人民西路；左转绕行→车辆在人民西路与三台石路交叉红绿灯处，左转进入三台石路行驶500米，再向右转入翠仙路，于翠前北路直行400米左转入人民西路。
主要受影响的小区
富华广场南区、宁兴大厦、华润万家、安居园
02第二阶段（图2）
封闭时间
12月25日晚上10点至12月26日早上6点
交通管制措施
人民西路西往东方向（三台石路至翠前路段）
绕行路线
右转绕行→车辆在人民西路与翠前路交叉红绿灯处，右转进入翠前北路绕行500米，再向左转入翠仙路，于三台石路口向左直行600米转入人民西路；左转绕行→车辆在人民西路与翠前路交叉红绿灯处，左转进入敬业路行驶400米，再向右转入心华路，于健民路直行400米左转入人民西路。
主要受影响的小区
新疆大厦、敦煌大厦、中经商务大厦、汇盈中心、城建大厦、路福鸿馨园
施工期间，请广大司机按照临时交通指示标志行驶，提前使用高德、百度地图导航获取路况信息，途经施工路段时控制车速，安全文明驾驶。
车辆经过施工路段，请提前减速，谨慎驾驶，不要打尖插队，安全文明驾驶。一旦出现车辆故障或发生轻微交通事故，请立即将车挪到不影响交通的地方，然后呼叫拖车或用快处快赔方式处理。#守法规知礼让##为文明礼让点赞##交通文明这十年##告别2021＃
天津11月15日，新增阳性感染者80例，其中新增本土确诊病2例，新增无症状感染者78例。
截止到2022年11月16日9时，天津现有高风险地区80个，分别为：静海区3个，津南区29个，滨海新区8个，东丽区2个，南开区2个，河西区2个，北辰区8个，和平区1个，宁河区15个，西青区7个，宝坻区3个。
津南区、红桥区、宝坻区、滨海新区、蓟州区、河北区新划定风险区域：
津南区：
11月16日起，咸水沽镇沽上江南6号楼、金石南里1号楼、金石南里4号楼、普红馨苑3号楼、同泽园11号楼、红霞里1号楼为高风险区。
静海区：
自11月15日起，新增划定静海区百亿路工业区段51号为高风险区。
东丽区：
自11月15日起，新增划定东丽区金钟街新中园小区1号楼5门为高风险区。
红桥区：
自11月16日起，划定红桥区西沽街民畅园5号楼为高风险区。
自11月16日至11月18日，红桥区西沽街民畅园小区除高风险区以外区域连续3天进行核酸检测。
宝坻区：
自11月16日起，划定宝诋区朝霞街道北艾各庄村东区5排20号为高风险区。
自11月16日起，宝诋区朝霞街道北艾各庄村除高风险区以外区域为低风险区域，连续3天进行核酸检测。
滨海新区：
自11月15日起，新增划定滨海新区大沽街道海昌天澜小区5号楼为高风险区。
自11月15日至11月17日，滨海新区大沽街道海昌天澜小区除高风险区以外区(包括小区商户及底商）连续3天进行核酸检测。
蓟州区：
自11月15日20时起，新增划定文昌街道品悦江南4号楼，别山镇科科村2区6排5号、6号、10号、2区7排6号、8号、2区8排3号、4号、9号、2区18排5号，别山镇悦康医药（地址翠屏山大街十字路口西路南）为高风险区。
11月16日至11月18日，文昌街道品悦江南小区除4号楼外，别山镇科科村（1区19排以南、翠贾路以西、中昌路以东）除高风险区外的区域内人员连续3天进行核酸检测。
河北区：
自11月16日起，新增划定河北区光复道街君临天下大厦23层、24层、30层为高风险区。
河北区光复道街君临天下大厦除高风险区以外区域（含外扩裙楼）连续3天进行核酸检测。
武清区：
自11月15日起，新增划定武清区杨村街团结东里32号楼3门为高风险区。
11月15日至11月17日，武清区杨村街团结东里除高风险区以外区域连续3天进行核酸检测。
高风险区内，实行“足不出户、上门服务”等管控措施，居民定期进行核酸检测。第1、2、3、5日核酸检测，连续5天无新增感染者，降为低风险区。
连续3天进行核酸检测的区域，在此期间，居民原则上居家，在严格落实个人防护的前提下，按照“分时有序、分区限流”方式，至指定区域购买或无接触式领取网购物品。居民按照统一安排，有序到指定地点进行核酸检测。
天津市疫情形势仍然比较严峻复杂，每日仍有几十例新增。
疫情防控人人有责，积极配合防疫工作。
天津加油！
