健康资讯 案例风格：美式风格
案例户型：四居室
案例面积：150平方
楼盘名称：熙园山院
本案整体营造出自在、随意不羁生活方式，没有传统美式太多的造作及约束，以简单干练的石膏装饰线条作为主要装饰元素，不经意中也成就了另一种休闲的浪漫，找寻文化根基的新的怀旧、大气而又不失随意的生活场景。
【愁8月！新政“血包”薅完后，暴露了几个市场真相…】
转眼间，东莞0704新政即将“满月”。
很多粉丝朋友问我们：政策实际力度是否达到预期？对哪些地段户型影响最大？东莞楼市行情现在面临什么问题呢？
今天，楼市君想和大家分享，几句关于东莞楼市的“大实话”。
01
新政效应式微，开发商为8月发愁
政策力度是否达到预期，一个最直观的论据就是市场的实际表现。
根据中原数据，限购区和非限购区的成交转化率均在新政当周达到近3个月的最高水平，限购区约为15%，非限购区近10%。
不过当周的限购区来访才1000多人，比之前还降了；非限购区来访却接近1.2万人，相比之前猛升。
这就说明，限购放开后，大量的买家都跑去非限购区看房了，但真正的买房人还是选择了限购区，这也是他们对限购区价值的认可。
就新政后三周的情况而言，从来访量看，两大区的不同点在于，非限购区的来访量一直较高，最高的一周达到近万组。
而限购区的来访量则连续低于新政前，这也间接说明大批买家前往非限购区看房了。
但新政后3周的持续数据显示，无论是限购区还是非限购区，来访认购情况都是在逐周递减的。
02
刚改需求释放，100-120平销量猛增
无论成交走势如何，不可否认的是，限购放开，的确会释放出大量的购买需求。
中指院数据显示，新政后的7月，全市新房成交量为2681套，相比6月增长了1450套。
其中成交增长的主力面积段为100-120平的房源，增加637套；其次为90-100平房源，增加了446套。
03
部分区域房价虚高，严重依赖广深客
当前的东莞楼市，有部分镇街均存在房价虚高的问题，无法与自身实力相匹配。
这样的典型例子有：凤岗、黄江、樟木头等。
据统计，仅2022年，就有9个镇街“喜获”备案价新高，有些甚至高出周边均价6000元/平。
例如黄江的科学城时区，依靠近深圳光明的地铁线（规划中），项目一口气备案到3.6万/平，高于周边在售楼盘3000元/平，最高的房源单价已“破4”。
还有凤岗的鸿荣源熙园山院，最新备案均价为3.7-4万/平，让停留在3字头的凤岗房价又被拉回4字头行列。
地段为王、“国家队”更有保障
楼市君给出买房三大指标
2022年已过半，下半年买房，楼市君给出以下几点建议：
1、地段：优选限购区/环限购区，价值稳定
新政的一大作用，就是帮助市场筛选出了价值核心区域。
之所以会限购，无非是因为以南城为例的5个镇街，其价值被大多数人所公认，有门槛的区域才显得更珍贵。
另外，从生活配套方面来看，限购区住宅一般建造在市中心，周边的医疗、教育、交通资源比较充足，宜居的环境让限购区房产有了更大的升值空间。
2、房企：选择央/国企开发商，更有保障
买房首选央企和国企，这是自恒大等多家民企相继暴雷后，一个被多数购房者谨记的结论。
房企一旦出现问题，导致资金链断裂，从而蝴蝶效应般导致项目难以推进，工程停工，开发商不能如期交楼等麻烦。
所以，准备买房的朋友，楼市君建议还是首选“国家队”，才会更有保障。
3、价格：单价过高或大幅降价，谨慎购买
太高的要谨慎，无突出优势，价格还高出周边新盘特别多的项目，谨防站岗买入。
因为放在二手市场，这样的楼盘不挂出高价你会觉得亏了，但价格高于周边又会难以转手。
同时，大幅降价的楼盘，也要分辨是否真划算，毕竟拿地成本在那，避免被减质减配。
土拍3.0开拍在即
开发商切勿盲目追地
针对第三批集中供地，楼市君也想给房企一些小建议：
1、不要追高价，集中力量拍核心区
虽然第二次土拍热度很大，第三次土拍或将继续延续这份热度，但各房企还是务必控制“冲动”，以免太高价拿地。
以2020年为例，有22宗出让土地都被拍成了地王；但到了2021年，膨胀的楼市重归理性，大批楼盘不得不打折促销。
2、注意前期工作，产品和地段别错配
地块拍下后，对项目的产品规划也要合情合理，尊重市场和买家购买力。
例如麻涌的华侨城云瑞府，从拍地时就是麻涌的地王项目，并且还打造了小高层等改善型产品，欲打造麻涌标杆盘。
但因为麻涌新房市场竞争激烈，后期项目还是开出了低价，部分户型价格或去到最低1.8万/平，比地价只高4000元/平。
这其实就需要项目在前期做好客研工作，厘清市场需求和逻辑，才会避免买家不买单的状况。
3、注意舆情，别等交楼时还留坑
后期建设时也要主要规划，避免出现销售说辞与实际或预备情况不符的事情。
例如南城的中证云庭，项目紧邻两条主干道，在销售时，曾承诺会建设隔音屏等设施，但直到收楼都仍未有动静。
总而言之，每一轮调控周期都会带动一次楼市大洗牌，波动之下，无论买家还是开发商，最关键的是要找准新的“王牌”。
没有判断标准的胡乱入场，极大可能被市场浪潮淹没。
你认为呢？欢迎留言~#东莞楼市#
深圳法拍房 2022-09-30
总计 24套 成交11套
国庆前最后一天，成交非常活跃，金九十银，买房过节。
看熙园山院两套成交，价格很低，别墅的房子，普通住宅的价格。这种破产的公司房子，全款，真实长租约，双方税费都得交。照买不误。
#福哥说法拍# #深圳# #发现深圳美好#
【深圳梦多美好！深圳第二曲线从中轴开始，鸿荣源又一大盘将稳住！】❶今日飘风骤雨，一场《博誉红山，府燃全城》楼市新周期＆中轴置业研讨会在鸿荣鸿博誉府召开，大咖争论纷飞。其中，老生阿泰从民生角度出发，点中当前全国稳住经济大盘的主调！特引用圈文一段：“用理性的洞察和坚实的作为，希望努力成为“穿越不确定周期”的确定力量。作为一家深圳本土的民企，自身理念与愿景之坚实，行业作为与贡献之卓著，殊为难得。博享其誉，名至实归”，与其楼市摸象，不如出手确定！鸿荣鸿又一大盘要稳住，意义重大。❺深圳中部扩容后，深圳第二曲线从中轴开始，都市核心区正在快速从南向北外溢，红利再度引爆❸鸿荣源从熙园山院开始，从宝安主场进入龙华第二曲线，一个个大城从此崛起。住龙华，选鸿荣源已成优选。❹近日龙华红山片区鸿荣源又一品质项目，总建面35万㎡博誉府二期已入市。值得关注！
东莞库存第一镇，销售压力山大！
至9月末，东莞市各镇街园的新房库存如下图。其中库存最大的是凤岗镇，新房库存39.62万㎡、3431套。
凤岗不但库存量大，而且价格也比较高。9月份凤岗成交均价为31220元/㎡，相比旁边深圳的龙岗清林径、平湖，性价比低。
凤岗的保利招商锦上，曾备案均价达4.2元/㎡，目前销售均价3.2万元/㎡。招商雍祥府备案均价约3.9万元/㎡，销售均价约3.7万元/㎡。世纪悦湖备案均价约3.8万元/㎡，销售均价约3.25万元/㎡。鸿荣源熙园山院均价约3.5万元/㎡。
备案价过高，各楼盘真实销售价格都有下降。即使降价后，也并没有比深圳便宜多少。与凤岗紧邻的深圳龙岗清林径、平湖也有3万多的新房。对深圳人来说，可以深圳，何必东莞呢？
看来凤岗去库存的时间还是比较长，除非再度降价。
这个金亨利我记得2013年就两万出头吧
现在卖这个价格了吗？
今天听说前年买二期的业主上不了深高北
那时候Zf控制价格，比市场价便宜一百多万
开盘就抢光了，听说我们所也有抢到的
后面这部分业主就读私立或者民治小学
因为积分还是什么原因，不清楚
一期和汇龙湾，水榭56的一类倒是正常上
这学校我记得没盖多久啊，这么香吗？
以前过来这边玩，学校边上停一排滴滴
几个写字楼也是盖十来年的样子
后面一个创业花园的村子，很乱
到处挖路，而且那块绿化地没有维护
不知道具体这个楼盘什么情况
如果一类，还是买稳的学区好
不过这个住着，去北站走路都可以
比那边熙园山院还近
