健康资讯 #北京头条#北京楼市：丰台两居，建议选择哪里？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号|粉丝问答， 关注+私信，进行提问和获取资料！
1、提问：京爷您好，首房首贷，首付预算150万，想入手丰台的两居，两人一个在玉泉路附近工作，一个在芍药居，通勤一个小时左右可以接受，周边环境和房子质量不太糟糕的小区您能推荐几个吗？谢谢！
回答：你好，我建议可以考虑丽泽的外溢，比如：1、太平桥东地铁站旁的太平桥小区。2、七里庄附近的望园西里。3、泥洼站附近的前泥洼小区。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
2、提问：1.工作地点一个在十里河，一个在魏公村；须考虑到通勤问题，且偏重魏公村
2.因为有政保，所以想挤压掉学区泡沫。
预算800-1000w；有什么推荐的地点和小区吗？我们目前考虑在田村景宜里、丰台莲香园什么的。但是房源太少，考虑是不是扩大一点范围
回答：你好，你这个预算，其实能考虑的房子还不少，田村景宜里尚可，丰台莲香园所处板块拖累了它的升值。我建议扩大范围，比如可以考虑东部双井、四惠之类的板块，升值性也是非常好的，也没什么学区溢价。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
3、提问：京爷你好，总价预算450左右，追求增值保值，不考虑自住。请问朝阳哪些板块比较合适，有没有推荐的小区？
回答：不考虑自住，那就考虑望京的陈分一居；朝青炫特、国美之类的一居；白家庄学区房。以上升值性都还不错。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
4、提问：京爷您好。目前看了几个首付100以下的大兴采育、马驹桥、通州核心部分等。通州核心部分的，单价高，还没看，要是升值空间特别大，首付200以下也可以。或是我买个小的，再全款买个小的再贷出来回填资金也行。思路有点乱。您有什么建议吗？
回答：你好，我认为既然买了，还是买一个好一点、升值空间大一点儿的标的吧。因为如果你选的板块、小区不好，这种资产在正常周期中不仅没有什么收益，有时候反而是实质性亏钱。我的建议是尽量加点儿钱，去买通州核心区。未来北京买房不能为买房而买房，弄不好，可能反而是负资产，毕竟未来的北京楼市是分化的。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
5、提问：京爷好！麻烦问下广安康馨家园小区，嘉园一里，御景春天C区，玉林里小区，首座绿洲这些小区的前景怎么样呢？谢谢！
回答：你好，地段、交通、楼龄品质都是比较重要的参考因素，总体来看广安康馨家园、御景春天C区还是相对一般一些。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷你好！我和男友正在物色婚房。他换房所以是二套。准备了三百多万首付，总价大约在500-540万。望京仔细看过，大概能买没电梯的板楼或者朝向不好的电梯房（南湖中园世安家园）。也看上百子湾家园户型好停车也方便，100多平米大两居。这两个区域怎么选择呢？另外还看了西坝河、安慧里片区。我工作在万寿寺他在亦庄开车上班，感觉现在看的区域太分散了。还有别的区域推荐吗？谢谢！
回答：你好，我先说说这些小区情况吧。1、望京是一个不错的区域，经常处于领涨的情况，原因很简单，就是有高薪产业。当前看已经涨了不少，长远看依旧值得入手。南湖中园世安家园在望京中属于相对靠后的选择，如果选择朝向、户型不好的话，可能会略显尴尬，不过保值是没问题的。2、百子湾，地段倒还不错，不过百子湾家园一直涨得不多。从居住的角度来看，这个小区其实性价比不错的，管理也尚可，不过我认为交通还是影响了其升值性。总体来看，看重居住的话，选择这里完全没问题，只是升值性平庸一些。我认为你们可以考虑方便通勤，比如就在万寿寺附近板块，或者选择亦庄，什么丽泽附近板块也可以考虑，这些区域升值性问题都不大。通勤还是很重要的点。
#北京头条#北京楼市：近期交易，请警惕政策风险！
1、提问：京爷，最近房子又涨了不少？今年趋势怎么看？
回答：最近房价确实还在往上走，主要是现在房子偏少，卖家还比较硬气。今年，如果没有政策的话，我估计楼市热度可能还能走几个月，然后到达一个平稳状态。不过看后续政策了，毕竟北京楼市影响最大的还是政策。最近可能会出，大家可以先暂缓交易，进行观望！
2、提问：京爷你好！我和男友正在物色婚房。他换房所以是二套。准备了三百多万首付，总价大约在500-540万。望京仔细看过，大概能买没电梯的板楼或者朝向不好的电梯房（南湖中园世安家园）。也看上百子湾家园户型好停车也方便，100多平米大两居。这两个区域怎么选择呢？另外还看了西坝河、安慧里片区。我工作在万寿寺他在亦庄开车上班，感觉现在看的区域太分散了。还有别的区域推荐吗？谢谢！
回答：你好，我先说说这些小区情况吧。1、望京是一个不错的区域，经常处于领涨的情况，原因很简单，就是有高薪产业。当前看已经涨了不少，长远看依旧值得入手。南湖中园世安家园在望京中属于相对靠后的选择，如果选择朝向、户型不好的话，可能会略显尴尬，不过保值是没问题的。2、百子湾，地段倒还不错，不过百子湾家园一直涨得不多。从居住的角度来看，这个小区其实性价比不错的，管理也尚可，不过我认为交通还是影响了其升值性。总体来看，看重居住的话，选择这里完全没问题，只是升值性平庸一些。我认为你们可以考虑方便通勤，比如就在万寿寺附近板块，或者选择亦庄，什么丽泽附近板块也可以考虑，这些区域升值性问题都不大。通勤还是很重要的点。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
3、提问：京爷您好，请教一下北京买二手房的话一类经济适用房和二类经济适用房可以够买吗？买卖的话会有什么风险吗？
回答：你好，传统上，很多这类房子密度大、品质差、管理差，人员素质一般，所以居住体验和升值性都不行。不过这也不能绝对，很多单位的经济适用房，人员素质高、管理也好，居住性和升值性也不错，也还有一些其他特例，比如融泽嘉园就是一个不错的经济适用房。买卖倒是没什么太多的风险，关键是税得算清楚，看房多上心（管理和房屋质量）。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
4、提问：京爷您好，同区域两个小区，均价基本相同，一个自采暖小区环境算合格和一个集中供暖小区环境及格，选哪个好呢？自采暖有些顾虑不知道对不对，如果楼上楼下入住率不高这种以后冬季取暖效果是不是不好，毕竟北京冬天还是很冷的……
回答：你好，这个问题挺有意思的。北京不少人介意自采暖，有些人认为可能会有些贵，有些人认为不够暖。不过我发现价格倒还好，很多时候差别也不大。暖不暖还真跟小区有关，有些自采暖也还挺不错的。所以还得具体情况具体分析。不过集中供暖的还是保险一些，建议老人多考虑这一点。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷，你好，500w目前在朝阳还能买到户型不要太奇葩的电梯两居吗？最好带个南向，求推荐区域和该区域小区～谢谢
回答：你好，朝阳的两居带电梯，还是很好找的，一般是好地段的老房子（比如安贞、亚运村、东部三四环，都有一些2000年左右的或者更老的）；也可以考虑稍微偏外环一些的，比如考虑常营的柏林爱乐，新天地之类的。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
6、提问：京爷好 关注很久 涨了很多知识 想问下西直门长河湾的开间怎么样
价格在400+ 这个小区还是比较活跃吧 打算短期自住 未来3-5年看具体情况出租或出售
不知道有没有一定的增值空间？
回答：长河湾楼龄新、品质管理还可以，属于周围比较稀缺的小区，因此还是比较推荐购买的，增值保值能力还是比较强。不过我看了一下房源，400+，尽量还是不要买北朝向的，住着不舒服。
